Proposta d'acquisto dubbi su alcune clausole

[Rudyaventador]

Per dare suggerimenti ad un agente evidentemente un po’ inesperto,e non confondere le idee a chi è in procinto di vendere o comprare, forse sarebbe meglio usare la terminologia corretta .
La proposta rimane sempre una proposta, visto che è un atto unilaterale.
La proposta accettata, la cui accettazione venga comunicata formalmente al proponente , va a formare un contratto preliminare.
Il termine “compromesso” è improprio, ancorché di usa comune.
Ma se va bene che lo usi la casalinga di Voghera, da un avvocato mi aspetterei precisione nei termini utilizzati.
I moduli di proposta della Fimaa prevedono che, con accettazione e comunicazione, si formi il contratto preliminare, e non vedo come potrebbe essere altrimenti.
Un agente immobiliare mediamente capace non ha bisogno di un avvocato per compilare un modulo che conosce a menadito, in tutte le sue implicazioni.
Non trovo corretto rimandare sempre al parere di un legale, quando nella quotidianità del lavoro di agente siamo (io ero) capaci di fare bene quello per cui siamo pagati, compresa la tutela delle parti.
Di tanti contratti che ho predisposto, mai una volta un avvocato o un notaio ha ritenuto di dover suggerire modifiche.
Immagino sia così anche per i colleghi , almeno per quelli non alle prime armi.

Ti ribadisco che la proposta all accettazione non diventa de jure preliminare se non contiene gli elementi del preliminare .

 

[francesca63]

Ti ribadisco che la proposta all accettazione non diventa de jure preliminare se non contiene gli elementi del preliminare .

Questo mi pare decisamente ovvio .

In più, l’accettazione non basta. Essendo anche l’accettazione un atto unilaterale ricettizio, necessita di comunicazione formale entro i termini previsti , perché si formi il contratto.

Ma i moduli di proposta di acquisto predisposti dagli agenti immobiliari sono fatti bene, e siamo capaci di gestirli al meglio.
Non credo che qualcuno si dimentichi di scrivere cosa si compra, a quanto, quando e come.
E il rimando ad “preliminare successivo” è chiaramente riferito che ad una “scrittura integrativa”,peraltro non obbligatoria per la conclusione dell”iter di vendita.

 

[Rudyaventador]

Questo mi pare decisamente ovvio .

In più, l’accettazione non basta. Essendo anche l’accettazione un atto unilaterale ricettizio, necessita di comunicazione formale entro i termini previsti , perché si formi il contratto.

Ma i moduli di proposta di acquisto predisposti dagli agenti immobiliari sono fatti bene, e siamo capaci di gestirli al meglio.
Non credo che qualcuno si dimentichi di scrivere cosa si compra, a quanto, quando e come.
E il rimando ad “preliminare successivo” è chiaramente riferito che ad una “scrittura integrativa”,peraltro non obbligatoria per la conclusione dell”iter di vendita.

I moduli hanno una precisa impostazione legale , sono una proposta negoziale , che puo essere disattesa dalle parti, poiche le parti potrebbero non trovare idonea alle loro volontà tale determinata impostazione. I moduli non è detto che recepiscano la volonta delle parti.

il preliminare sucessivo non è una scrittura integrativa ma una fase distinta ed autonoma rispetto la precedente, infatti con impostazione trifasica , nel preliminare possono trovare rinegoziazione anche talune pattuizioni eventuali presenti nella proposta.

Affermare processualmente che il rinvio al successivo preliminare sia una scrittura integrativa significherebbe affermare che è un preliminare che viene integrato .

La corte di cassazione in SU ha ben richiamato e riepilogato la struttura della compravendita immobiliare , non definendo fase unica la compravendita ; solo in tal caso si potrebbe parlare di scritture integrative in relazione ad una fase giuridicamente unica.

Le sentenze spesso assumono piu valore nei principi che enunciano nel percorso logico motivazionale che nella conclusione del principio finale per la fattispecie su cui si pronunzia.

Per fare un altro esempio , anche nell esecuzione immobiliare il cpc non definisce mai fasi , ma dottrina e giurisprudenza hanno enunciato il sistema a fasi autonome. .

 

[Bagudi]

oltre a richiamarmi mi potresti aiutare come sta facendo Rudy

Lavoro da 40 anni e non ritengo giusto nei confronti dei clienti far sottoscrivere cose di cui non sono più che sicura.

Dovresti quantomeno farti affiancare da un agente immobiliare esperto in compravendita, per imparare a gestire le varie fasi autorevolmente, come un vero agente.

 

[CheCasa!]

con riguardo alla conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche:………………………………… (io metterei a norma con le leggi vigenti)

Mi limiterei a scrivere "conforme" o, in alternativa, "non conforme per i seguenti motivi:...." Fai particolare attenzione alla presenza (o all'assenza) del certificato di agibilità/abitabilità.

con riguardo alla conformità degli impianti alle normative vigenti:........................

Se gli impianti sono stati fatti prima del 1991 devono comunque rispondere alle norme sulla sicurezza (messa a terra e salvavita) adeguamento obbligatorio con scadenza 1998 quindi, se il proprietario non è in grado di garantire neppure questo, puoi indicare che: "il proprietario non garantisce gli impianti tecnologici neppure in riferimento alle norme sulla sicurezza il cui adeguamento sarà integralmente a carico del proponente".

con riguardo all’esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli..........

Effettua le visure tramite un notaio e registrane l'assenza qualora non emergano pregiudizievoli.

Il consiglio è quello di coinvolgere un tuo collega più esperto in modo che gli eventuali dubbi possano essere facilmente superati. Evita di riferirti a 10 professionisti diversi perchè potresti scoprire, a tue spese, che non esiste una interpretazione univoca su molte questioni.

 

[francesca63]

I moduli hanno una precisa impostazione legale , sono una proposta negoziale , che puo essere disattesa dalle parti, poiche le parti potrebbero non trovare idonea alle loro volontà tale determinata impostazione. I moduli non è detto che recepiscano la volonta delle parti.

Ripeto, gli agenti sanno compilare i moduli in modo che siano recepite tutte le necessità e volontà delle parti.
Ogni compravendita è storia a se, e i moduli si integrano secondo le esigenze.

il preliminare sucessivo non è una scrittura integrativa ma una fase distinta ed autonoma rispetto la precedente, infatti con impostazione trifasica , nel preliminare possono trovare rinegoziazione anche talune pattuizioni eventuali presenti nella proposta.

Il preliminare successivo non è una fase obbligatoria, anzi può essere evitata senza conseguenze, e spesso capita.
Se ci sono da rinegoziare talune pattuizioni, è possibile solo con l’accordo di entrambe le parti.In quest’ottica, di preliminari successivi (se si desidera cambiare accordi già sottoscritti) ce ne possono essere anche ben più di uno.
Altrimenti è solo una prassi , per scrivere in modo più chiaro (come esposizione, non come contenuto) accordi e obbligazioni già esistenti.
Inoltre , normalmente, è l’occasione in cui le parti si conoscono di persona.

Affermare processualmente che il rinvio al successivo preliminare sia una scrittura integrativa significherebbe affermare che è un preliminare che viene integrato .

Infatti si rinvia non ad un preliminare ,ma ad una scrittura integrativa , con lo stesso contenuto del preliminare già in essere.
L’integrazione riguarda solo l’inserimento della seconda tranche di pagamento, che , prima solo promessa, viene effettuata.E la scrittura (cioè il nuovo preliminare, se si fa) vale come quietanza effettuata di persona.
Più rassicurante per tutti, ma certo non una fase obbligatoria .

 

[Rudyaventador]

1 Ripeto, gli agenti sanno compilare i moduli in modo che siano recepite tutte le necessità e volontà delle parti.


2 Ogni compravendita è storia a se, e i moduli si integrano secondo le esigenze.

3 Il preliminare successivo non è una fase obbligatoria, anzi può essere evitata senza conseguenze, e spesso capita.
4 Se ci sono da rinegoziare talune pattuizioni, è possibile solo con l’accordo di entrambe le parti.In quest’ottica, di preliminari successivi (se si desidera cambiare accordi già sottoscritti) ce ne possono essere anche ben più di uno.
5 Altrimenti è solo una prassi , per scrivere in modo più chiaro (come esposizione, non come contenuto) accordi e obbligazioni già esistenti.
Inoltre , normalmente, è l’occasione in cui le parti si conoscono di persona.

6 Infatti si rinvia non ad un preliminare ,ma ad una scrittura integrativa , con lo stesso contenuto del preliminare già in essere.
7 L’integrazione riguarda solo l’inserimento della seconda tranche di pagamento, che , prima solo promessa, viene effettuata.
8 E la scrittura (cioè il nuovo preliminare, se si fa) vale come quietanza effettuata di persona.
9 Più rassicurante per tutti, ma certo non una fase obbligatoria .

Francescaaaaa .te voglio bene ......se gli assistiti fossero tutti cosi , avrei i tempi di fila della asl lazio per gli appuntamenti ... un giorno i miei collaboratori stufi di fare da "sfogatoio" per assistiti cosi ,poiche a loro li rinvio per poi chiudere con tempo normale , misero un cartello in sala di attesa che recitava " si pregano i cortesi clienti di lasciare i codici in sala di aspetto" ...

allora
1 nessuno ha messo in dubbio,

2 ma se se devi depennare e integrare mezzo modulo fai prima a redigerla ex novo , anche per aspetto "estetico" è piu professionale , anche perche i contratti servono principalmente per farli leggere al giudice e non è bello produrre un modulo mezzo cancellato con scritture varie a margine sotto ...

che sia cosa a se ovvio , posso fare una proposta condizionata e magari poi andare drito a rogito tutto puo essere opportuno se potesimo prevedere le fatispecie possibili potremo fare il giudice computerizzato...

3 nessuno ha affermato che il sistema trifasico sia obbligatorio , infatti puo essere bifasico e moduli fimaa perseguono tale impostazione

4 non capisco l inerenza al discorso , ovvio che l integrazioni debbano essere pattuite ....non esiste un limite legale alle integrazioni di un contratto ...vige sempre l autonomia delle parti

5 , 6 7 stai parlando del sistema bifasico e non trifasico , dove INVECE la proposta non ha elementi quali ad esempio impegni di versamenti temporali sino al rogito , data di rogito etc , ma solo un indicazione di tempo per il preliminare

8 ovvio se in una scrittura vi è riportato che si consegna una somma o un titolo di pagamento vale come quietanza non solo per il preliminare..

9 non ho colto , cosa sia piu rassicurante... non parliamo di questioni psicologiche ma di implicazioni legali ben precise .

FACCIAMO UN CASO DI OPPOSTI TANTO PER COMPRENDERE
Un conto e che un atto non produca gli effetti ES PROPOSTA CONDIZIONATA , ben altra cosa che un atto debba essere risolto ES PRELIMINARE , con tutte le implicazioni del caso .....

 

[rosatea]

Se qualcuno la deve sottoporre ad un avvocato semmai sono le parti e non tu , e sicuro verrà modificata o redatta autonomanente dai legali ,

Il problema che loro si fidano di me anche se gli ho spiegato sia all'acquirente che al venditore che sono un intermediario non un tecnico quindi gli aiuto nello stipulare un compromesso ma i dati tecnici cioè se l'impianto elettrico e a norma o non è a norma gli e lo deve fare sapere un tecnico loro perché se non avete dei certificati che attestano che è a norma in base alla vecchia legge del 46/90 non è a norma

 

[rosatea]

scorrendo quello che hai scritto , mi permetterei di suggerti di lasciare la compilazione al venditore

si, faro cosi però vorrei aiutarlo e non passare per quello ignorante anche se ripeto quello che ho detto sopra gli ho detto ai Signori di parlare con dei tecnic

 

[Rudyaventador]

Grazie per l affidamento Rosatea ma io sono un avvocato,e evidenzio sempre con ottica di tutela /responsabilita le vicende , e per le quali di tali aspetti ne devi tenere in debito conto , mentre a mio avviso per le modalità prassi e trattazione del cliente /i siano piu proficue le osservazioni e consigli in tal senso che hanno espresso i tuoi colleghi .