Proposta d'acquisto e relazione tecnica

[casacomplicata]

Salve, a settembre 2017 mi e' stata formalizzata una proposta d'acquisto di un signore che voleva comperare la mia casa...lasciandomi caparra confirmatoria...la proposta su modulo dell'agenzia
Poi l'agenzia mi ha detto che i promittenti acquirenti sono andati dall'avvocato per contestare e rendere inefficace tale proposta perche' la chiusura a vetri della terrazza (non a sbalzo) non e' condonata..ma io avevo gia' incaricato il tecnico per redigere l'obbligatoria relazione tecnica...
Ma siccome sulla proposta avevamo firmato che era conforme alle planimetrie catastali l'avvocato dei promittenti acquirenti dicono che la proposta e' diventata inefficace e mi chiedono la restituzione della caparra, dicendo anche che mi e' stata data comunque prima del compromesso registrato...
a me sembrano assurdita' ..visto che come immaginavo la veranda e' ad oggi risultata condonabile dal tecnico abilitato e la potrei condonare anche in 10 giorni (la data entro cui dovevamo fare il rogito era il 30 aprile 2018.
L'avvocato mi ha gia' scritto dicendo che se non restituisco la caparra passa alle vie giudiziali.
E' vero che la proposta e' inefficace? perche' se si restituisco tutta la caparra, se non e' vero io potrei trattenerla ed addirittura chiedere l'adempimento della proposta d'acquisto ?
Grazie in anticipo

 

[Jan80]

Dipende da quello che è presente nelle planimetrie catastali!

Hai dichiarato la conformità dello stato di fatto con quelle, cosa c'è scritto/disegnato sopra?

Io la vedo da tecnico, quindi per come la penso sarebbe bene verificare lo stato legittimo dell'immobile ed eventualmente sanare (non condonare) il tutto prima di affidare l'immobile a un Agenti Immobiliari piuttosto che correre ai ripari dopo.

visto che come immaginavo la veranda e' ad oggi risultata condonabile dal tecnico abilitato e la potrei condonare anche in 10 giorni

Al massimo il tuo tecnico potrebbe presentare una SCIA (o addirittura un PdC) in sanatoria in 10 gg..... poi deve "maturare" con l'eventuale richiesta di integrazione, poi servirà una SCEA (Segnalazione certificata di Conformità Edilizia e Agibilità - In Emila Romagna si chiama così!) obligatoria per tutti i titolo edilizi abilitativi.

Il mio consiglio è quello di capire se gli acquirenti hanno rinunciato o meno all'acquisto del tuo immobile (la veranda potrebbe essere tranquillamente un appiglio per evitare di perdere la caparra), e se così, chidere con loro, sanare il tutto, richiedere un certificato di conformità urbanistica e catastale e vendere con tanta serenità un immobile "inattaccabile"!!!!

 

[PyerSilvio]

Salve, a settembre 2017 mi e' stata formalizzata una proposta d'acquisto di un signore che voleva comperare la mia casa...lasciandomi caparra confirmatoria...la proposta su modulo dell'agenzia
Poi l'agenzia mi ha detto che i promittenti acquirenti sono andati dall'avvocato per contestare e rendere inefficace tale proposta perche' la chiusura a vetri della terrazza (non a sbalzo) non e' condonata..ma io avevo gia' incaricato il tecnico per redigere l'obbligatoria relazione tecnica...
Ma siccome sulla proposta avevamo firmato che era conforme alle planimetrie catastali l'avvocato dei promittenti acquirenti dicono che la proposta e' diventata inefficace e mi chiedono la restituzione della caparra, dicendo anche che mi e' stata data comunque prima del compromesso registrato...
a me sembrano assurdita' ..visto che come immaginavo la veranda e' ad oggi risultata condonabile dal tecnico abilitato e la potrei condonare anche in 10 giorni (la data entro cui dovevamo fare il rogito era il 30 aprile 2018.
L'avvocato mi ha gia' scritto dicendo che se non restituisco la caparra passa alle vie giudiziali.
E' vero che la proposta e' inefficace? perche' se si restituisco tutta la caparra, se non e' vero io potrei trattenerla ed addirittura chiedere l'adempimento della proposta d'acquisto ?
Grazie in anticipo

Sanare puoi farlo entro il rogito.

Con le proposte di acquisto e o sui preliminari di compravendita, registrati oppure no, si possono promettere in vendita oggetti, che ancora non sono nemmeno accatastati.

Perche' quei contratti, non hanno effetti reali, come lo e' invece quello del rogito.

L'avvocato della controparte, mentre bleffa, lo sa' benissimo!

Quindi, la proposta di acquisto che hai ricevuto, e' valida ed efficace.

Tuttavia, ti suggerisco comunque di restituire la caparra, pure se hai ragione.

Liberandoti, da questi promissari acquirenti, perche' probabilmente, le motivazioni per cui non vogliono piu avanzare nell'acquisto, sono diverse da quelle strumentalizzate.

Di fatto, se fosse fondato quanto contestano, dovrebbero chiederti la caparra doppia.

Restituendo la caparra, non ti restera' preclusa, l'azione di vendere ad un terzo.
Che invece puo' restare inibita, pure per parecchi anni, in assenza di un accordo liberatorio e risolutivo.

La liberatoria ti occorre anche nei confronti dell'intermediario.

Deve essere chiaro, che tu restituisci si la caparra, ma il torto, il pretesto e l'inadempimento, resta a cura (e a spese) dell'acquirente.

 

[francesca63]

Senza leggere quanto avete firmato è difficile capire bene.
In ogni caso la proposta ( o meglio, il contratto preliminare formatosi con l’accettazione della proposta da parte tua e con la comunicazione al proponente) non diventa inefficace così, per scelta del promittente acquirente.Il fatto che non sia stato registrato non conta, avendo la registrazione solo fini fiscali.
In linea di massima se hai promesso che la casa sarà a posto per il rogito , ed è possibile sanare eventuali abusi, se non acquistano sono loro ad essere inadempienti, e tu puoi trattenere la caparra.Ma devi verificare bene .
Se invece hai firmato che la casa è già a posto , visto che non lo è ancora sei tu inadempiente.In questo caso , forse, meglio restituire la caparra e evitare cause con chi ha già allertato un avvocato.

 

[Rudyaventador]

Salve, a settembre 2017 mi e' stata formalizzata una proposta d'acquisto di un signore che voleva comperare la mia casa...lasciandomi caparra confirmatoria...la proposta su modulo dell'agenzia
Poi l'agenzia mi ha detto che i promittenti acquirenti sono andati dall'avvocato per contestare e rendere inefficace tale proposta perche' la chiusura a vetri della terrazza (non a sbalzo) non e' condonata..ma io avevo gia' incaricato il tecnico per redigere l'obbligatoria relazione tecnica...
Ma siccome sulla proposta avevamo firmato che era conforme alle planimetrie catastali l'avvocato dei promittenti acquirenti dicono che la proposta e' diventata inefficace e mi chiedono la restituzione della caparra, dicendo anche che mi e' stata data comunque prima del compromesso registrato...
a me sembrano assurdita' ..visto che come immaginavo la veranda e' ad oggi risultata condonabile dal tecnico abilitato e la potrei condonare anche in 10 giorni (la data entro cui dovevamo fare il rogito era il 30 aprile 2018.
L'avvocato mi ha gia' scritto dicendo che se non restituisco la caparra passa alle vie giudiziali.
E' vero che la proposta e' inefficace? perche' se si restituisco tutta la caparra, se non e' vero io potrei trattenerla ed addirittura chiedere l'adempimento della proposta d'acquisto ?
Grazie in anticipo

Da quanto riferisci , è stata formulata una proposta di acquisto , contente non solo l anticipo , ma anticipo caparra , con indicazione della data di un secondo versamento , e del saldo con data di Rogito, altresi era contenuta la dichiarazione che l immobile presentava la rispondenza alle planimetrie regolarita edilizia ed assenza di pregiudiziali , pertanto alla tua accettazione tale proposta rappresenta di fatto già un preliminare . Ora in diritto vi è l obbligo di procedere a quanto pattuito . Dal altro canto il proponente rileva un attuale impossibilità di procedere al rogito per irregolarità edilizia del immobile e pertanto sta ritenendo decaduta la proposta . Ora , se vi è consapevolezza della sanabilità , questa è una pezza messa a posteriori , e si sta rifacendo ai principi generali di contratto.
Agli avvocati non piace la proposta che io chiamo espresso che rappresenta preliminare con tutto dentro e quindi si cerca di correggerla a posteriori , ****iando il proprio assistito .
Ora analizziamo un altra cosa gli acquirenti , nel verificare le planimetrie hanno rilevato la difformità ed entrati in ansia , intuendo che quella proposta "preconfezionata" li aveva impegnati senza lasciargli il tempo di verificare e quindi si sono sentiti diciamo forzati presi da ansia sono andatati da in avvocato .

Ritornando al tema , la prima cosa che potresti fare e far rispondere al avvocato da un tuo legale premettendo che vi sia l obbligo a concludere la compravendita , ma per voler rassicurare l acquirente in merito alla supposta irregolarità , che trattasi di lieve difformità che per la quale sia già stata , o è in presentazione la regolarizzazione presso l ufficio edilizio, e che quindi al rogito sarà tutto regolare.

Ed attendere la replica ,

se invece preferisci liberarti della questione restituisci , ma devi fare i conti con l agente immobiliare ...

Se percorri la strada di pretendere la prosecuzione al rogito , è chiaro che l immobile deve essere sanabile ed in tempo utile per il rogito , poiche se si giunge in tale evenienza , senza contenzioso , verrà inserito il termine esenziale alla data del rogito come condizione per procedere transattivamente , pertanto neanche una ipoteca esausta dovra risultare non cancellata e le trascrizioni dovranno essere perfette per ulitimi 20 anni., come tutto il resto , certificazioni obbligatorie a seconda del eta etc... oltre alla sanatoria del caso sollevata dovrà essere concessa.

A chi sostiene che bisogna forzare i proponenti con proposte preliminare , questi sono i risultati , alla fine si mettono in difficolta sia gli acquirenti e soprattutto i venditori vostri mandatari . Se la proposta fosse stata semplice magari condizionata o il proponente si sarebbe ritirato senza traumi per nessuno o col colloquio magari si sarebbe proceduto .

Invece qui pesa e condiziona il sottofondo il compenso all' agente e quindi si cercherà di ribaltare la responsabilità per tale partita ..

Dal mio punto di vista di Avvocato , egoisticamente tale modus operandi porta lavoro alla mia categoria , ma dal punto di vista di come si svolge il mandato conferito di vendere non mi sembra una formula efficace e vincente visto che il venditore si ritrova poi alle prese con lettere di un avvocato ...e magari anche in debito di una pretesa commisione di vendita per una vendita inesistente di fatto ...