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Manlio

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Agente Immobiliare
L'uno vale quanto l'altro (è un vero e proprio contratto, art. 1326 c.c. )pertanto prima di stipulare la proposta, occorrerà aver effettuato tutti i controlli necessari a stabilire l'opportunità dell'acquisto.
Se non si è potuto controllare, sarà bene non apporre la firma; a meno che controparte e agenzia non accettino l'aggiunta di specifiche clausole sulla sospensione (o risoluzione, secondo il caso), indicando che la proposta sarà subordinata all'accertamento di specifiche caratteristiche dell'immobile, che non è stato possibile verificare in anticipo (in questo caso sarà bene richiedere al venditore di mettere a disposizione anche i mezzi per questi accertamenti).
Inoltre, ciò che si chiede di stipulare con la proposta di acquisto, è un contratto tra due privati; perciò non ci sono i presupposti di una disparità tra le parti, e, quindi, non si possono applicare le norme sulle clausole vessatorie.
La proposta d'acquisto dovrebbe essere registrata
a norma delle "scritture di natura negoziale" al momento dell' accettazione comunicata all'acquirente.
 

Manlio

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Agente Immobiliare
Proposta d'acquisto irrevocabile senza passaggio di denaro.
La proposta d'acquisto è un "pre-preliminare" non vincolante per la compravendita immobiliare.

Anche se le trattative si trovano nello stato avanzato della «puntuazione», con l'offerta le parti si impegnano solo a concludere in futuro un contratto con effetti obbligatori che a sua volta le vincolerà a stipulare in seguito il negozio definitivoLa proposta sarà pure irrevocabile, ma non scatta automaticamente il dovere di acquistare l'immobile. Quando le parti sono in trattativa per la compravendita e l'aspirante compratore formalizza un'offerta (senza passaggio di denaro), la "puntuazione" che ne scaturisce è soltanto il preliminare del contratto preliminare e non ha effetti vincolanti. Lo precisa la Cassazione con la sentenza 8038/09, emessa dalla seconda sezione civile (e qui leggibile come documento correlato). Obblighi esclusi. Niente da fare per il venditore e l'agenzia immobiliare: il primo non otterrà la somma indicata dalla proposta irrevocabile d'acquisto come futura caparra, il secondo dovrà rinunciare a provvigione e rimborso spese. Dopo l'accettazione della proposta i due trascinano in tribunale la firmataria della scrittura contenente l'offerta, deducendone l'inadempienza e chiedendo la risoluzione del contratto. Oggi, a quasi un quarto di secolo da quella firma, la Suprema corte mette la parola fine alla vicenda. E conferma che le parti con l'atto "incriminato" non volevano concludere un contratto preliminare (e tantomeno il negozio definitivo) ma solo un "pre-preliminare" non vincolante. Né si può configurare in quella fase una clausola penale sulla caparra.Potenza e atto. Tra preliminare e contratto definitivo - spiegano gli "ermellini" - c'è un collegamento strumentale destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti (cfr. Cassazione 25185/08, 10394/08 e 9970/08 negli arretrati 28 ottobre, 16 maggio e 22 aprile 2008). Invece non ha senso - osservano - promettere oggi di promettere ancora qualcosa in seguito, anziché farlo subito. Fra le funzioni del preliminare, insomma, non può essere riconosciuta quella di "obbligarsi ad obbligarsi" a ottenere quel determinato effetto: il risultato sarebbe un'inutile superfetazione non legittimata da alcun interesse degno di tutela. Nella specie le trattative erano sì in una fase avanzata, ma la scrittura firmata era solo una puntuazione senza effetti obbligatori destinata solo a fissare il contenuto del negozio successivo, vale a dire il contratto preliminare (Cassazione 2561/09, arretrato 13 febbraio 2009). (d.f.)
 

Manlio

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
L'opzione è un vero e proprio contratto, stipulato tra due (o più) parti, che si caratterizza per il fatto di inserirsi nell’iter formativo di un altro contratto, destinato a regolare in maniera definitiva i diritti e gli interessi delle parti.

Il particolare meccanismo contrattuale rappresentato dall’opzione ha una sua specifica disciplina normativa, contenuta nell'art. 1331 c.c.

L'opzione è il contratto in virtù del quale una parte assume l'obbligo di rimanere vincolata ad una proposta, rivolta appunto alla conclusione di un altro contratto, per un determinato periodo di tempo, durante il quale l'altra parte conserva la facoltà di accettare o meno.

Se la scadenza dell'opzione non è specificata, è previsto che il termine possa essere fissato dal giudice.

Il codice civile, inoltre, stabilisce che la proposta espressa nel contratto di opzione sia (recte: si considera) irrevocabile. Una volta sottoscritto il patto di opzione, in altre parole, la proposta non potrà essere revocata sino alla scadenza del termine previsto dal contratto o fissato dal giudice: l’eventuale revoca, infatti, sarebbe senza effetto.

Nel momento in cui la parte a cui è stato concessa l’opzione, esercitando la sua facoltà, accetti la proposta fatta dalla parte obbligata, l’altro contratto, cioè quello destinato a disciplinare definitivamente gli interessi delle parti, risulta a tutti gli effetti concluso.

Un esempio consentirà di comprendere meglio il meccanismo, al quale peraltro si fa diffusamente ricorso nella pratica della compravendita immobiliare, in caso di attività di mediazione delle agenzie immobiliari.

Accade spesso che l'agente immobiliare sottoponga al potenziale acquirente, che si reca presso l'agenzia, un modulo contenente proprio un patto di opzione.
Con la sottoscrizione del modulo, in particolare, il cliente, interessato all’acquisto di un immobile, formula al proprietario, potenziale venditore, una vera e propria proposta d'acquisto, obbligandosi a rimanere vincolato a tale dichiarazione per un determinato periodo di tempo, durante il quale l'altra parte potrà decidere se accettare.

Intervenuta l'accettazione da parte del proprietario, il contratto principale - che nel caso di specie è rappresentato da un preliminare di vendita - risulta a tutti gli effetti concluso.
A quel punto, trattandosi di compravendita immobiliare, residuerà l’onere di formalizzare l'acquisto con l'atto pubblico, attraverso il rogito notarile.

Nella pratica commerciale, peraltro, il proprietario dell'immobile manifesta anticipatamente all’agente la propria intenzione di accettare proposte d'acquisto a partire da un determinato livello di prezzo.
Ne deriva che, una volta acquisita una proposta d’acquisto, sotto forma di opzione, corrispondente ai requisiti di prezzo che il venditore aveva indicato all'agenzia, di fatto, l’affare deve ritenersi concluso.
Per tale ragione, secondo l’orientamento della Corte di Cassazione, la sottoscrizione del patto di opzione, nei termini appena precisati, è sufficiente a far ritenere concluso l'affare e, di conseguenza, a far sorgere il diritto alla provvigione per l'agente immobiliare .
 

CalaTarida

Nuovo Iscritto
caro andrea, eccoti accontentato ;)

proposta d'acquisto. la cassazione: non è vincolante
famiglia cristiana, domenica 6 sett 09
con la sentenza n. 8038 del 02 aprile 2009, la corte di cassazione ha stabilito che la proposta d'acquisto non è vincolante per chi la sottoscrive, cioè il proponente interessato all'acquisto dell'immobile. la cassazione ha infatti ricordato che la proposta d'acquisto non è da considerarsi alla stregua di un contratto; dunque, finché non ne viene steso e sottoscritto uno formale, il proponente può tirarsi indietro, chiedendo anche la restituzione della caparra eventualmente versata con la proposta

(fonte idealista.it)
 

CalaTarida

Nuovo Iscritto
Come no?!
allora, nel primo post, parlando di proposta irrevocabile d'acquisto e preliminare, affermi che

"L'uno vale quanto l'altro (è un vero e proprio contratto, art. 1326 c.c. )"

poi si dice che
"La proposta d'acquisto è un "pre-preliminare" non vincolante per la compravendita immobiliare."

affermazione che mi sembra negare la prima. Andrea giustamente replica così

" :shock: "

e allora ho postato un altro articolo che ho trovato sulla diatriba - che in pratica è una sintesi della seconda posizione che hai presentato

cosa mi sono persa? :domanda: :domanda:
 

Manlio

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Manlio ha scritto:
Proposta d'acquisto irrevocabile senza passaggio di denaro.
La proposta d'acquisto è un "pre-preliminare" non vincolante per la compravendita immobiliare.

Anche se le trattative si trovano nello stato avanzato della «puntuazione», con l'offerta le parti si impegnano solo a concludere in futuro un contratto con effetti obbligatori che a sua volta le vincolerà a stipulare in seguito il negozio definitivoLa proposta sarà pure irrevocabile, ma non scatta automaticamente il dovere di acquistare l'immobile. Quando le parti sono in trattativa per la compravendita e l'aspirante compratore formalizza un'offerta (senza passaggio di denaro), la "puntuazione" che ne scaturisce è soltanto il preliminare del contratto preliminare e non ha effetti vincolanti. Lo precisa la Cassazione con la sentenza 8038/09, emessa dalla seconda sezione civile (e qui leggibile come documento correlato). Obblighi esclusi. Niente da fare per il venditore e l'agenzia immobiliare: il primo non otterrà la somma indicata dalla proposta irrevocabile d'acquisto come futura caparra, il secondo dovrà rinunciare a provvigione e rimborso spese. Dopo l'accettazione della proposta i due trascinano in tribunale la firmataria della scrittura contenente l'offerta, deducendone l'inadempienza e chiedendo la risoluzione del contratto. Oggi, a quasi un quarto di secolo da quella firma, la Suprema corte mette la parola fine alla vicenda. E conferma che le parti con l'atto "incriminato" non volevano concludere un contratto preliminare (e tantomeno il negozio definitivo) ma solo un "pre-preliminare" non vincolante. Né si può configurare in quella fase una clausola penale sulla caparra.Potenza e atto. Tra preliminare e contratto definitivo - spiegano gli "ermellini" - c'è un collegamento strumentale destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti (cfr. Cassazione 25185/08, 10394/08 e 9970/08 negli arretrati 28 ottobre, 16 maggio e 22 aprile 2008). Invece non ha senso - osservano - promettere oggi di promettere ancora qualcosa in seguito, anziché farlo subito. Fra le funzioni del preliminare, insomma, non può essere riconosciuta quella di "obbligarsi ad obbligarsi" a ottenere quel determinato effetto: il risultato sarebbe un'inutile superfetazione non legittimata da alcun interesse degno di tutela. Nella specie le trattative erano sì in una fase avanzata, ma la scrittura firmata era solo una puntuazione senza effetti obbligatori destinata solo a fissare il contenuto del negozio successivo, vale a dire il contratto preliminare (Cassazione 2561/09, arretrato 13 febbraio 2009). (d.f.)
Hai fatto riferimento alla sentenza già menzionata, ma nota che è in riferimento al preliminare senza acconto prezzo.
 

Giub

Membro Attivo
Privato Cittadino
Hai fatto riferimento alla sentenza già menzionata, ma nota che è in riferimento al preliminare senza acconto prezzo.
scusate se torno su questo argomento: quindi avremmo che l'atto dirimente è la consegna della caparra?

- se la proposta d'acquisto è fatta SENZA la consegna della caparra, anche se si fa riferimento a questa nella proposta (cioè prevista ma non consegnata) allora non è vincolante;

- se invece la stessa identica proposta viene "corredata" di assegno è vincolante.

Ditemi dove sbaglio.
grz e ciao
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
- se la proposta d'acquisto è fatta SENZA la consegna della caparra, anche se si fa riferimento a questa nella proposta (cioè prevista ma non consegnata) allora non è vincolante;

- se invece la stessa identica proposta viene "corredata" di assegno è vincolante.
La proposta è comunque vincolante. Il mediatore deve consegnare la caparra a richiesta.
 

Giub

Membro Attivo
Privato Cittadino
La proposta è comunque vincolante. Il mediatore deve consegnare la caparra a richiesta.
Tornando al caso Cassazione sentenza 8038/09.
Da quel che capisco era stata fatta una proposta con previsione di caparra (ovvero caparra non consegnata al mediatore o venditore).
Altrimenti come mi leggi quanto scritto da Manlio:

"Niente da fare per il venditore e l'agenzia immobiliare: il primo non otterrà la somma indicata dalla proposta irrevocabile d'acquisto come futura caparra, il secondo dovrà rinunciare a provvigione e rimborso spese.
ciao e grazie
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non ho letto la sentenza, ma bisogna vedere da contratto a contratto. Se la proposta è accettata nei termini e prevede una caparra è vincolante a tutti gli effetti. Se la caparra è stata data al mediatore, il venditore ha diritto ad esigerla.
Se la caparra non è stata data al mediatore (è una proposta fatta malissimo), ma è comunque valida.
 

GaspareMaura

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Salve Sig. Manlio, mi chiamo Gaspare Maura, volevo chiederle se si può fare un contratto di locazione commerciale di due anni e contestualmente l'opzione di acquisto con rilascio di caparra da esercitare entro la durata del contratto.! E L'opzione va registrata all' Agenzia delle Entrate?
 

dandius

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera, colgo l'occasione per presentarmi e per farvi i complimenti. Ho trovato molto utili le informazioni reperite sul vostro forum.
Volevo porvi il mio caso:

Cercherò di essere breve.
Ho individuato un monolocale da acquistare, si tratta di un investimento di 60k euro. Decido di avanzare una proposta (1/12/2018), ritenuta comunque troppo bassa dall'agenzia (55k) e con rischio di non "accettabilità" da parte del venditore.
Questo lunedì (3/12/2018) sopraggiunge un'occasione di lavoro che mi porterà all'estero per molto tempo, in aggiunta a ciò mio padre vorrebbe vendere un immobile e, con il denaro dell'eventuale vendita, evitarmi di accollarmi un mutuo (con il tempo restituerei i soldi direttamente a lui). Quest'ultima notizia giunge un pò subitanea e in seguito a disdetta di affitto di un appartamento di cui mio padre è propietario.
L'accadersi inaspettato e contemporaneo di questi due eventi (nemmeno fosse la sceneggiatura di un film) mi spinge a contattare l'agenzia martedì' sera (4/12/2018). Illustro loro il caso e chiedo di stracciare la proposta e di risentirci tra qualche tempo cosicchè potessi pagare il tutto senza accollarmi un lungo mutuo.
Martedì i propietari non erano stati ancora informati delle mie intenzioni e non avevo ancora versato nessuna caparra (dato che tutto si è svolto nell'arco di 2 gg).
E qui il dramma, l'agenzia non ne ha voluto sapere. Stasera mi sono recato direttamente nel posto per cercare di risolvere la cosa e invece mi trovo la proposta firmata dal propietario (che secondo l'agenzia la mia proposta era "inacettabile"). Scosso e irato per la mancata collaborazione (avrei gradito una telefonata) me ne sono andato. Ad oggi non ho controfirmato l'avvenuta accettazione e non ho versato la caparra confirmatoria.
Sinceramente non so cosa mi aspetta e non so che fare, sono passato dall'avere la possibilità di evitare il mutuo a quella di accollarmelo per 15 anni.
Ringrazio di cuore per i pareri che mi darete.
Daniele
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Immagino tu avessi sottoscritto una proposta irrevocabile; se è così, si chiama irrevocabile proprio perché l’eventuale revoca non ha alcun valore (art. 1329 cc).
Quindi l’agente non poteva prendere in considerazione la tua revoca, inefficace.
Il fatto che alcune circostanze ti avrebbero indotto a prendere altre decisioni non può influire sulla facoltà del venditore di accettare regolarmente la tua proposta, e sulla determinazione dell’agente a chiudere una normale trattativa.
In definitiva, la proposta irrevocabile serve proprio perché il venditore abbia qualche tempo per decidere se accettare o meno, potendo contare sulla validità della proposta fino alla sua scadenza., senza che il proponente possa cambiare idea.

Se tuo padre è (o sarà) in grado di finanziare il tuo acquisto hai due possibilità, sempre rispettando il contratto che si è formato con l’accettazione della tua proposta , e la comunicazione a te dell’avvenuta accettazione:
1] fai il mutuo come previsto, e lo paghi con i soldi che riceverai da tuo padre quando venderà (magari, se possibile , estinguendolo anticipatamente almeno in parte).
2] provi a contrattare una data più lontana per il rogito, in modo che tuo padre riesca a vendere nel frattempo (naturalmente serve l’accordo del venditore, che invece potrebbe non essere d’accordo per sue legittime necessità).

Altro non puoi fare, se non “ritirarti” dall’affare, pagando le provvigioni e risarcendo i danni provocati al venditore (comprese le provvigioni da lui dovute).
 

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