L'Acquirente decide se la proposta è preliminare oppure no

[Roby]

IN questi giorni ho fatto da consulenza ad un amico per l'acquisto di un immobile in montagna.

Mi presenta la proposta d'acquisto dell'agenzia e noto con stupore che vi sono 2 punti uno dei quli va sputanto per accettazione e i punti cosi riportavano:

1)Il proponente dichiara che la presente proposta d'acquisto è da ritenersi una volta accettata dal venditore a tutti gli effetti quale preliminare di compravendita.

2) Il preliminare di compravendita verrà stipulato entro la date del.................

In sostanza è l'acquirente che decide se ritenere o meno la proposta quale preliminare di compravendita.

La proposta era ben strutturata sicuramente redatta da un avvocato e non era siglata da nessuna delle 3 associazioni.

Mi domando se questa prassi sia legalmente accettabile.

Chiedo lumi agli esperti.

Roby.

 

[Adriano Moncini]

La prassi dal mio punto di vista è ineccepibile. Se non ricordo male se n'era parlato in un altro 3D e tutto sta nella volontà (secondo le sue valutazioni e quelle dell'AI) di concludere l'affare immediatamente con l'accettazione oppure rimandare, lasciando la proposta come semplice proposta, la "formazione del consenso" soltanto con la sottoscrizione del contratto preliminare davanti ad un notaio ricordandosi comunque che il preliminare derivante da proposta---->accettazione o sottoscritto davanti al notaio, è comunque sempre una scrittura privata (con la differenza che nessun notaio si presterebbe a trascrivere un preliminare fatto da altri) Comunque su questo ci sarebbe da parlarne per una settimana

Per quanto riguarda la siglatura della proposta da parte di una delle Associazioni di categoria non è affatto obbligatoria anche se, a dire il vero, sono quelle meglio strutturate e attente a certi "dettagli" che quelle "fatte in casa" spesso trascurano.

 

[Roberto Cuomo]

Ciao Roby,
penso che il punto 1) è quello più importante, nel senso che dimostra che questa sia una proposta di tipo "chiuso" cioè con l'accettazione della stessa e la comunicazione dell'avvenuta accettazione il contratto è concluso. Poi la possibilità di sottoscrivere il compromesso in altra data ed eventualmente con aggiunta di un ulteriore caparra è solo un passaggio successivo che le parti hanno concordato. Io personalmente usando questo tipo di proposta , di solito, evito la sottoscrizione del preliminare e vado direttamente al rogito, così evito di far pagare ulteriori imposte per la registrazione del compromesso.

 

[Id0]

Il preliminare del preliminare è quasi sempre nullo in diritto.

Un proposta "chiusa" (perchè non fare un compromesso allora?) non può rimandare alla sottoscrizione di un ulteriore compromesso.

 

[Adriano Moncini]

Anche io solitamente uso quel tipo di proposta che poi faccio implementare e tradurre in "notariese" successivamente. Comunque, essendo un preliminare a tutti gli effetti se il tempo che intercorre dall'avvenuta conoscenza dell'accettazione da parte del compratore a quando si va a riprodurre la scrittura dal notaio è superiore ai 20 giorni, la devo registrare comunque così come disposto dalla normativa.

 

[Id0]

Anche io solitamente uso quel tipo di proposta che poi faccio implementare e tradurre in "notariese" successivamente. Comunque, essendo un preliminare a tutti gli effetti se il tempo che intercorre dall'avvenuta conoscenza dell'accettazione da parte del compratore a quando si va a riprodurre la scrittura dal notaio è superiore ai 20 giorni, la devo registrare comunque così come disposto dalla normativa.

Capisco il ragionamento, ma per l'AdE dovresti registrarla anche se passa un gionro tra l'uno e l'altro

 

[Sandro 7942]

Capisco il ragionamento, ma per l'AdE dovresti registrarla anche se passa un gionro tra l'uno e l'altro

Occhio, ci sono 20 giorni per poter registrare un preliminare, per cui se dal preliminare al rogito ne trascorrono 19 non sono assolutamente obbligato a registrare nulla!

 

[Adriano Moncini]

Il preliminare del preliminare è quasi sempre nullo in diritto.

Un proposta "chiusa" (perchè non fare un compromesso allora?) non può rimandare alla sottoscrizione di un ulteriore compromesso.

Spiegati meglio, cosa vuol dire "è quasi sempre nullo".
Io parlo della facoltà che le parti si danno di riprodurre il contratto da un notaio per implementarlo di aspetti non contemplati dalla "proposta--->preliminare" compresa l'eventuale integrazione della caparra. Non vedo aspetti di nullità.
Certo che se nella proposta è indicata la dicitura "..... diventerà preliminare di compravendita all'avvenuta conoscenza dell'accettazione da parte del compratore......." e poi un'altra dicitura dove si indica la data entro la quale effettuare il preliminare beh, questa è tutta un'altra cosa e sono d'accordo con te. Come direbbero gli avvocati "è una contraddizione in termini"

 

[Adriano Moncini]

Capisco il ragionamento, ma per l'AdE dovresti registrarla anche se passa un gionro tra l'uno e l'altro

Occhio, ci sono 20 giorni per poter registrare un preliminare, per cui se dal preliminare al rogito ne trascorrono 19 non sono assolutamente obbligato a registrare nulla!

entro i 20 giorni sono perfettamente in regola con gli obblighi di legge altrimenti l' AdE dovrebbe dire "immediatamente"

 

[La Capanna]

Scusate ma se l'acquirente è lontano 500 Km e si fà mandare la proposta d'acquisto da firmare tramite e-mail e lo rimanda firmato con assegno di soli 5.000 € allegato , come ci si deve comportare per farsi pagare senza stipulare il compromesso e quando ed in che modo farsi pagare? spiegatemi . Grazie