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  1. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    IN questi giorni ho fatto da consulenza ad un amico per l'acquisto di un immobile in montagna.

    Mi presenta la proposta d'acquisto dell'agenzia e noto con stupore che vi sono 2 punti uno dei quli va sputanto per accettazione e i punti cosi riportavano:

    1)Il proponente dichiara che la presente proposta d'acquisto è da ritenersi una volta accettata dal venditore a tutti gli effetti quale preliminare di compravendita.

    2) Il preliminare di compravendita verrà stipulato entro la date del.................

    In sostanza è l'acquirente che decide se ritenere o meno la proposta quale preliminare di compravendita.

    La proposta era ben strutturata sicuramente redatta da un avvocato e non era siglata da nessuna delle 3 associazioni.

    Mi domando se questa prassi sia legalmente accettabile.

    Chiedo lumi agli esperti.

    Roby.
     
  2. Adriano Moncini

    Adriano Moncini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La prassi dal mio punto di vista è ineccepibile. Se non ricordo male se n'era parlato in un altro 3D e tutto sta nella volontà (secondo le sue valutazioni e quelle dell'AI) di concludere l'affare immediatamente con l'accettazione oppure rimandare, lasciando la proposta come semplice proposta, la "formazione del consenso" soltanto con la sottoscrizione del contratto preliminare davanti ad un notaio ricordandosi comunque che il preliminare derivante da proposta---->accettazione o sottoscritto davanti al notaio, è comunque sempre una scrittura privata (con la differenza che nessun notaio si presterebbe a trascrivere un preliminare fatto da altri) Comunque su questo ci sarebbe da parlarne per una settimana :D :D :D :D :D :D :D

    Per quanto riguarda la siglatura della proposta da parte di una delle Associazioni di categoria non è affatto obbligatoria anche se, a dire il vero, sono quelle meglio strutturate e attente a certi "dettagli" che quelle "fatte in casa" spesso trascurano.
     
  3. Roberto Cuomo

    Roberto Cuomo Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao Roby,
    penso che il punto 1) è quello più importante, nel senso che dimostra che questa sia una proposta di tipo "chiuso" cioè con l'accettazione della stessa e la comunicazione dell'avvenuta accettazione il contratto è concluso. Poi la possibilità di sottoscrivere il compromesso in altra data ed eventualmente con aggiunta di un ulteriore caparra è solo un passaggio successivo che le parti hanno concordato. Io personalmente usando questo tipo di proposta , di solito, evito la sottoscrizione del preliminare e vado direttamente al rogito, così evito di far pagare ulteriori imposte per la registrazione del compromesso.
     
  4. Id0

    Id0 Ospite

    Il preliminare del preliminare è quasi sempre nullo in diritto.

    Un proposta "chiusa" (perchè non fare un compromesso allora?) non può rimandare alla sottoscrizione di un ulteriore compromesso.
     
  5. Adriano Moncini

    Adriano Moncini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Anche io solitamente uso quel tipo di proposta che poi faccio implementare e tradurre in "notariese" :sorrisone: :sorrisone: :sorrisone: successivamente. Comunque, essendo un preliminare a tutti gli effetti se il tempo che intercorre dall'avvenuta conoscenza dell'accettazione da parte del compratore a quando si va a riprodurre la scrittura dal notaio è superiore ai 20 giorni, la devo registrare comunque così come disposto dalla normativa.
     
  6. Id0

    Id0 Ospite

    Capisco il ragionamento, ma per l'AdE dovresti registrarla anche se passa un gionro tra l'uno e l'altro ;)
     
  7. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Occhio, ci sono 20 giorni per poter registrare un preliminare, per cui se dal preliminare al rogito ne trascorrono 19 non sono assolutamente obbligato a registrare nulla!
    :fico:
     
  8. Adriano Moncini

    Adriano Moncini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Spiegati meglio, cosa vuol dire "è quasi sempre nullo".
    Io parlo della facoltà che le parti si danno di riprodurre il contratto da un notaio per implementarlo di aspetti non contemplati dalla "proposta--->preliminare" compresa l'eventuale integrazione della caparra. Non vedo aspetti di nullità.
    Certo che se nella proposta è indicata la dicitura "..... diventerà preliminare di compravendita all'avvenuta conoscenza dell'accettazione da parte del compratore......." e poi un'altra dicitura dove si indica la data entro la quale effettuare il preliminare beh, questa è tutta un'altra cosa e sono d'accordo con te. Come direbbero gli avvocati "è una contraddizione in termini" :shock: :shock: :shock:
     
  9. Adriano Moncini

    Adriano Moncini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :ok: :ok: :ok: :ok: :ok: :ok: entro i 20 giorni sono perfettamente in regola con gli obblighi di legge :ok: :ok: :ok: :ok: :ok: altrimenti l' AdE dovrebbe dire "immediatamente"
     
  10. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Scusate ma se l'acquirente è lontano 500 Km e si fà mandare la proposta d'acquisto da firmare tramite e-mail e lo rimanda firmato con assegno di soli 5.000 € allegato , come ci si deve comportare per farsi pagare senza stipulare il compromesso e quando ed in che modo farsi pagare? spiegatemi . Grazie
     
  11. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se non mi sbaglio anche la FIAIP ha due tipi di moduli, uno per "Proposta di acquisto - preliminare di compravendita" e l'altro per "Proposta di acquisto - Intesa preliminare precontrattuale di compravendita"
    .
     
  12. Id0

    Id0 Ospite

    :ok: :ok: :ok: :ok: :ok: :ok: entro i 20 giorni sono perfettamente in regola con gli obblighi di legge :ok: :ok: :ok: :ok: :ok: altrimenti l' AdE dovrebbe dire "immediatamente"[/quote:1rdwh7cu]

    Mi pare, (quando avrò tempo trovo l'interpretazione dell'AdE) che nel testo in oggetto TUTTE le scritture private non autenticate devono venir registrate, anche quando queste venissero a decadere per la presenza di ulteriore atto ... quindi paghi la prima e la seconda... anche se sei entro i 20 giorni.

    Non credo affatto che il termine 20 giorni sia riferito a un tempo che non è valido se nel frattempo io faccio altre scritture ... conoscendo la logica del fisco mi guarderei bene da affermare che se faccio il preliminare/rogito e lo registro entro 20 giorni dalla proposta decade l'obbligo di registrare l'atto precedente... sono invece convinto che se l'AddE individuasse la scrittura precedente e non ne trovasse corrispondente pagamento di imposte potrebbe richiederla...

    Se esiste un testo di legge che escluda tale possibilità prego postarlo, altrimenti diventa una "supposizione logica" e col diritto e col fisco... ci andrei cauto.

    A parere mio, l'AdE pretende che TUTTE le scritture siano SEMPRE registrate ENTRO 20 giorni dalla loro stipula, indipendentemente dai fatti futuri.
     
  13. Id0

    Id0 Ospite

    A tal proposito segnalo www.agenziaentrate.gov.it/ilwwcm/resources/file/ebd0e0051266ec8/Ris.%2520n.63.pdf+agenzia+delle+netrate+registrazione+obbligatoria+scritture+private&hl=it&gl=it&sig=AFQjCNE79pwVT4lyyWN-0L41_x8bXVomKA]questo documento[/url], dal quale si può desumere quello che sostengo, anche se non precisamente segnalato.

    C'è un passo che dice che le proposte debbono essere sempre registrate indipendentemente da ciò che succede dopo.

    Chiaro che uno poi fa finta che non sia mai esistita... ma non deve segnalare allora nel versamento della caparra confirmatoria sul rogito o sul preliminare, il numero di assegno della proposta, assegno che andrà restituito e non calcolato ai fini dell'importo, otherwise, l'AdE potrà chiederne conto ;)

    Siamo su internet e sostenere cose senza riferimenti di legge è sconsigliabile, visto che qualcuno potrebbe prendere decisioni leggendo queste nostre righe... (a proposito, mai credere a internet del tutto! Raccogliete informazioni e poi parlatene con un professionista!)
     
  14. Adriano Moncini

    Adriano Moncini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Te lo confermo, è esattamente così, questo è il comportamento corretto :ok: :ok: :ok: :ok: :ok: :ok: :ok:
     
  15. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    L'ufficio delle entrate di Desio non accetta ulteriori caparre, mi spiego, se registro la proposta e poi successivamente un prelminare o scrittura privata integrativa al preliminare , il versamento che si effetua in quella scrittura deve essere considerato come acconto prezzo in quanto come sopra citato l'ufficio delle entrate non me lo acceta come ulteriore o versamento di integrazione della caparra.

    Era singolare a parer mio constatare come un proposta d'acquisto lasci alla volontà delle parti la facoltà di interpretare inconsapevoli o quasi totalmente "ignoranti" in materia, un elemento di diritto cos' importante come la validità o meno di una proposta/preliminare.
     
  16. Id0

    Id0 Ospite

    Vero, analizzando il problema della caparra confirmatoria, che è un negozio a se stante, al punto ch eè tassata a 0,50 proprio perchè al di FUORI del prezzo (andrebbe restituita) e che è appunto unica il problema può comparire.

    Infatti è assurdo che le proposte "aperte" debbano venire registrate (se sei nel pre-contratto cosa c'entra la registrazione?) e che le proposte "chiuse", quando c'è comunque da fare un preliminare successivo (sia esso citato o meno) debbano essere registrate con il rischio di pagare il 3% sulla successiva caparra (che verrà conteggiata acconto) e si rischia magari di pagare di più del dovuto (casistica tutt'altro che rara nel caso del prezzo valore) ...
     
  17. Medsim

    Medsim Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il contratto preliminare si perfeziona con il passaggio di denaro che automaticamente diviene caparra confirmatoria e da quel momento scaturisce l'obbligo della registrazione entro 20 giorni.

    Quindi una proposta d'acquisto accettata con passaggio di denaro si tramuta in contratto preliminare.

    L'alternativa è di non trasferire la somma di denaro che rimane a garanzia della proposta, la quale successivamente si perfezionerà con un contratto preliminare di compravendita.

    Quindi la risposta alla domanda è sì, l'acquirente può decidere se una proposta è contratto preliminare e lo fa concordando le modalità dei passaggi di denaro.
     
  18. Artan

    Artan Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    bisogna scindere le 2 cose
    non esiste il preliminare del preliminare
    ovvero mi spiego meglio
    o una proposta di ascquisto è destinata a trasformarsi in preliminare di vendita non appena sarà accettata dal venditore e portato a conoscenza all'acquirente oppure è un semplice proposta di acquisto che prevede che si dovrà poi perfezionarsi con un preliminare di vendita.
    Unioncamere Piemonte ha stilato in comune accordo con le varie associazioni di categoria e dei consumatori ( FIMAA, FIAP, ANAMA, ADICONSUM, CITTADINANZA ATTIVA, FEDERCONSUMATORI, ADOC, ADICONSUM )sia la proposta di acquisto destinato a trasformarsi in preliminare di vendita che l'incarico di mediazione per vendita immobiliare e portano sul retro i loghi, sia delle varie camere di commercio del Piemonte, sia i loghi della varie associazioni, questo per dare maggior garanzia al cliente sulle varie clausole .
     
  19. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    E del tutto lecita una proposta in tal senso.
    E' una opzione al fine di saltare un altro incontro per un preliminare, ed andare direttamente in stipula notarile.
    Se invece l'acquirente intende incontrare l'altra parte e sottoscrivere il classico compromesso lo richiede in quella sede.
    Cordialmente
    Noel
     
  20. pampa98

    pampa98 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Onestamente direi che molti di noi dovrebbero tacere quando si parla di diritto. Ci sono più corbellerie scritte nei post che ho appena finito di leggere di quante se ne possa immaginare. Ad es. il contratto preliminare che si perfeziona con la dazione del denaro....! Ma dove le avete lette e studiate queste eresie?
    Lasciate parlare di diritto i legali ed i Notai per cortesia.
    Facciamo tutti più bella figura e non rischiamo di mettere nei guai qualche malcapitato utente che, dio non voglia, ci desse retta.
     
    A pensoperme piace questo elemento.

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