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Lula

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Privato Cittadino
Salve a tutti, sono in procinto di fare una proposta d'acquisto per un Appartamento che mi piace... Ma ahimè ho incontrato un Agente Immobiliare alquanto rigido e arrogante.... Il problema è questo e vi chiedo Consiglio... Lui dice che se metto la clausola salvo accettazione mutuo, ne aggiungerà un'altra lui nella quale specifica che può continuare a fare visite e se qualcuno offre più soldi l'appartamento è venduto al miglior offerente... Il problema è che nel momento in cui viene accettata la proposta e so per certo che al venditore la cifra che ho offerto verbalmente va bene e inizio le pratiche di mutuo cosa succede se vende l'appartamento ad un altro? perdo la caparra? devo pagare la sua parcella?... Tra l'altro si lamentava del limite di 45 giorni che vorrei segnare per avere la delibera della banca, ma mi sembra un tempo ragionevole... e se la banca ritarda a darmi la risposta come funziona? perdo la caparra? si può prorogare la proposta? devo notificarlo al agente immobiliare con un documento ufficiale della banca o basta una mail o un documento scritto da me?
 

possessore

Membro Attivo
Privato Cittadino
Lui dice che se metto la clausola salvo accettazione mutuo, ne aggiungerà un'altra lui nella quale specifica che può continuare a fare visite e se qualcuno offre più soldi l'appartamento è venduto al miglior offerente...
E' corretto. Perché c'è gente che il mutuo neanche lo chiede! E fa solo passare i mesi infruttuosamente, a danno della venditrice! Se hai bisogno di un mutuo, l'agente ha tutto il diritto di continuare le visite, e se trova un cinese che paga 1.000.000 di Euro, tu la casa l'hai persa.
 

possessore

Membro Attivo
Privato Cittadino
Il problema è che nel momento in cui viene accettata la proposta e so per certo che al venditore la cifra che ho offerto verbalmente va bene e inizio le pratiche di mutuo cosa succede se vende l'appartamento ad un altro?
Nel momento in cui viene accettata la proposta, c'è ancora la condizione sospensiva, ma l'agente ha comunque diritto alla sua provvigione. Non perdi la caparra, ma paghi la provvigione.

Correggetemi se sbaglio.
 

possessore

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ok e chi tutela me che inizio a far tutte le procedure bancarie?
Il nesso causale che fa maturare la provvigione all'agente c'è stato: ti ha messo in contatto con la proprietà. La provvigione è da te dovuta. Se non hai la certezza di ottenere il mutuo, avendo tu messo la condizione sospensiva, recupererai la caparra ma pagherai la provvigione. Mi sembra che tu di tutele ne abbia.
Il lavoro dell'agente è il nesso causale, la presentazione alla proprietà. Cosa che è avvenuta, tant'è che devi iniziare a fare gli "incartamenti" bancari.

L'agente si comporta in questo modo perché purtroppo ci sono moltissimi acquirenti fasulli che o si credono di ottenere facilmente un mutuo pur non avendo la minima garanzia, oppure - peggio ancora - fingono di chiedere un mutuo e invece non lo chiedono neanche, facendo perdere mesi alla proprietà (venditrice).

"Per colpa di qualcuno, non si fa credito a nessuno!".
 

Zagonara Emanuele

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Il comportamento del collega "agente immobiliare" è corretto e giustificato; perciò direi che non agisce con arroganza e rigidità ma in maniera avveduta.

Dispiace dirlo in maniera diretta e brutale, ma se non ha a disposizione il denaro per acquistare e perciò necessiti di un mutuo, il problema è tuo soltanto e te lo devi risolvere da solo.
Non puoi pretendere di tenere fermo un immobile per le tue specifiche necessità, anche se "solo" per 45 giorni (che poi non sono pochi).

Sottoscrivendo una proposta vincolata come hai descritto, nel caso in cui tu non ottenessi il mutuo o che l'immobile fosse venduto a terzi prima di aver ottenuto la delibera (o perchè il cliente terzo non necessita di un mutuo o per qualsiasi altra ragione), non perderai la caparra versata che dovrà esserti restituita e non pagherai la provvigione all'agente in quanto come anzidetto si tratta di una "proposta subordinata" e quindi con effetti sospesi, ovvero gli effetti giuridici decorrono dal momento in cui ti venisse concesso il mutuo (ovvero da quel momento la tua caparra potrà essere trattenuta ad esempio in caso di un tuo ripensamento e la provvigione dovrà essere pagata perchè maturata).
 

Lula

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Tengo a specificare che mi sono informata in banca PRIMA di fare la proposta e non ci dovrebbero esser problemi ma ovviamente la banca non dà certezze fino al momento della delibera!
E scusate ma un collega che mi propone di non mettere la clausola salvo accettazione mutuo dicendomi che così avrei ottenuto l`accettazione il giorno dopo ma mettendola non mi avrebbe fatto firmare l accettazione fini a delibera del mutuo (cosa impossibile per iniziare le pratiche in banca.)non mi sembra sia un collega molto corretto...
E poi scusate ma io ho acquistato immobili in passato e di solito si aspettava la delibera della banca.. Ora mi sembra sembra ci sia un po' di eccessiva impazienza nel definire le cose.. Anche perché i tempi bancari non dipendono da me..
Cmq grazie per le info... Ma in caso di ritardo di responso da parte della banca devo dimostrarlo all agente con un Documento della banca o basta una mia comunicazione? ... Giusto perché non tutti gli acquirenti sono dei perditempo...
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
perdo la caparra? devo pagare la sua parcella?...
No e no.
Se non hai la certezza di ottenere il mutuo, avendo tu messo la condizione sospensiva, recupererai la caparra ma pagherai la provvigione.
No
Ma in caso di ritardo di responso da parte della banca devo dimostrarlo all agente con un Documento della banca o basta una mia comunicazione? ..
Dipende da come è scritta la condizione sospensiva.
Occhio, perché normalmente le banche non danno risposta negativa per iscritto, e non scrivono nemmeno “non ho ancora dato il mutuo”.
Con tempi stretti dettati dalla fretta dell’agente (45 potrebbero effettivamente non bastare), sarebbe meglio scrivere che o hai risposta positiva entro la data prevista, o niente.
Senza riferimenti a improbabili documenti prodotti dalla banca per dimostrare che il mutuo non c’è ancora.
Ma se non ti trovi bene con l’agente, a torto o a ragione, cambia immobile.
 

Lula

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
sarebbe meglio scrivere che o hai risposta positiva entro la data prevista, o niente

Quindi dovrei aggiungere una clausola? Con che formula?

Ma se non ti trovi bene con l’agente, a torto o a ragione, cambia immobile.
Purtroppo vorrei acquistare proprio quello perché adiacente al mio per ingrandirlo

Dispiace dirlo in maniera diretta e brutale, ma se non ha a disposizione il denaro per acquistare e perciò necessiti di un mutuo, il problema è tuo
Non mi pare che questo mondo pulluli di paperon de paperoni... E chiedere un mutuo mi pare più che nella norma
 

-csltp-

Membro Attivo
Agente Immobiliare
L'unico modo che hai per essere tutelato è fare una proposta senza nessun vincolo, dando una caparra. In banca se il mutuo ti verrà concesso te lo dicono in 30 secondi, e se hai paura della perizia chiama un geometra e chiedi quanto vale l'immobile che stai andando a comprare.

In due giorni hai risolto il tuo problema e puoi bloccarlo nel modo corretto tramite una caparra cofirmataria.

Se fai una proposta come quella da te indicata mi spiace dirti che l'agente sta agendo nel modo migliore.

Ovviamente se la proposta è vincolata non devi dare né caparra né provvigione fino all'avveramento della condizione. Ma sicuramente non è il modo migliore per "comprare" un immobile.
 

Lula

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
banca se il mutuo ti verrà concesso te lo dicono in 30 secondi, e se hai paura della
Certo! tra dire e dare c'è di mezzo il mare.... A parole tutto bravi poi per la delibera mandano fuori e... Ops mi dispiace.... Ho imparato sulla mia pelle che finché non vedo scritto non mi fido!
È un delitto per una persona onesta volersi tutelare un minimo?
 

davideboschi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Il comportamento del collega "agente immobiliare" è corretto e giustificato; perciò direi che non agisce con arroganza e rigidità ma in maniera avveduta.
Diciamo che non è contro la legge essere rigidi nella trattativa e tutelare gli interessi propri e del venditore che ti ha dato l'incarico
Dispiace dirlo in maniera diretta e brutale, ma se non ha a disposizione il denaro per acquistare e perciò necessiti di un mutuo, il problema è tuo soltanto e te lo devi risolvere da solo.
Vero, ma non devi sentirti in colpa se sottoscrivi una proposta subordinata al mutuo, solamente sarai meno appetibile come acquirente. Se poi il mutuo lo ottieni, i soldi che dai hanno lo stesso valore di quelli che può mettere sul piatto un altro.
Non puoi pretendere di tenere fermo un immobile per le tue specifiche necessità, anche se "solo" per 45 giorni (che poi non sono pochi).
Non puoi pretenderlo, ma puoi chiederlo, e il venditore può anche accettare.
Sottoscrivendo una proposta vincolata come hai descritto, nel caso in cui tu non ottenessi il mutuo o che l'immobile fosse venduto a terzi prima di aver ottenuto la delibera (o perchè il cliente terzo non necessita di un mutuo o per qualsiasi altra ragione), non perderai la caparra versata che dovrà esserti restituita e non pagherai la provvigione all'agente in quanto come anzidetto si tratta di una "proposta subordinata" e quindi con effetti sospesi, ovvero gli effetti giuridici decorrono dal momento in cui ti venisse concesso il mutuo (ovvero da quel momento la tua caparra potrà essere trattenuta ad esempio in caso di un tuo ripensamento e la provvigione dovrà essere pagata perchè maturata).
Questo non è del tutto vero.
Se l'altro accetta la proposta subordinata al mutuo (e senza clausola che può vendere ad altri), nel caso in cui il mutuo venga concesso il contratto diventa efficace e si deve andare a rogito. Se il venditore ha già venduto ad altri prima della scadenza, è inadempiente e deve restituire la caparra raddoppiata.

L'unico modo che hai per essere tutelato è fare una proposta senza nessun vincolo, dando una caparra. In banca se il mutuo ti verrà concesso te lo dicono in 30 secondi, e se hai paura della perizia chiama un geometra e chiedi quanto vale l'immobile che stai andando a comprare.
Pessimo consiglio. Se il mutuo non te lo danno (o te lo danno fuori tempo massimo) non hai i soldi per andare a rogito, diventi inadempiente e perdi la caparra.

Nel momento in cui viene accettata la proposta, c'è ancora la condizione sospensiva, ma l'agente ha comunque diritto alla sua provvigione. Non perdi la caparra, ma paghi la provvigione.

Correggetemi se sbaglio.
Sbagli. La provvigione matura solo se si avvera la condizione, e, aggiungerei, solo entro la data di validità della proposta.
Dopo, matura solo se nonostante la data sia scaduta le parti manifestano la volontà di andare a rogito.

Se tu fai la proposta vincolata al mutuo, mi raccomando con una data di scadenza, può andare in diversi modi:

a) il venditore l'accetta. In questo caso l'agente tiene l'assegno in deposito. Il venditore / agente possono far vedere l'appartamento ad altri, ma non possono venderlo prima che la tua proposta scada, perché se la banca ti delibera il mutuo la proposta accettata diventa preliminare pienamente efficace e il venditore deve andare a rogito con te: se nel frattempo lui ha venduto ad altri diventa inadempiente lui, e deve renderti la caparra doppia.

b) Il venditore l'accetta ma nell'accettazione mette la clausola che può vendere ad altri prima che ti deliberino il mutuo, e tu a tua volta accetti la controproposta. In questo caso lui può vendere ad altri oppure potresti non avere il mutuo, ma certo non perdi la caparra in questi casi, perché non vi è inadempienza da parte tua.

c) Il venditore l'accetta con la clausola di cui sopra, ma tu non accetti o non rispondi. In questo caso siete liberi di fare quello che volete, perché nessuno dei due ha accettato le clausole dell'altro e non vorrà nemmeno l'assegno in deposito.
Tu puoi chiedere lo stesso il mutuo e se ti va bene (lo ottieni prima che lui abbia venduto ad altri), puoi fare la proposta senza sospensiva.

d) Il venditore non accetta la proposta e siamo ancora nel caso c)

In ogni caso, è inutile accusare l'agente di rigidità o arroganza. Puoi anche avere ragione, ma non otterresti altro che allontanarli dalle tue posizioni.
Il mio suggerimento è di cercare di essere cortese e convincente della tua intenzione di comprare. Fai la proposta lo stesso e cerca di ottenere il mutuo comunque, anche se l'agente / venditore non vogliono accettarla. Se ti va bene, puoi tornare coi soldi sul piatto, indipendentemente dall'aver già dato una caparra o no. E a quel punto sei allo stesso livello di chi il mutuo non lo deve chiedere.
 

TensioneLeone

Membro Junior
Agente Immobiliare
Nel momento in cui viene accettata la proposta, c'è ancora la condizione sospensiva, ma l'agente ha comunque diritto alla sua provvigione. Non perdi la caparra, ma paghi la provvigione.

Correggetemi se sbaglio.
La provvigione matura alla notifica di accettazione perchè il contratto è concluso ma non prende efficacia per la clausola sospensiva . Qualora non venisse sciolta la calusola il contratto decade e nulla è dovuto in termini di provvigione e caparra
 

TensioneLeone

Membro Junior
Agente Immobiliare
Salve a tutti, sono in procinto di fare una proposta d'acquisto per un Appartamento che mi piace... Ma ahimè ho incontrato un Agente Immobiliare alquanto rigido e arrogante.... Il problema è questo e vi chiedo Consiglio... Lui dice che se metto la clausola salvo accettazione mutuo, ne aggiungerà un'altra lui nella quale specifica che può continuare a fare visite e se qualcuno offre più soldi l'appartamento è venduto al miglior offerente... Il problema è che nel momento in cui viene accettata la proposta e so per certo che al venditore la cifra che ho offerto verbalmente va bene e inizio le pratiche di mutuo cosa succede se vende l'appartamento ad un altro? perdo la caparra? devo pagare la sua parcella?... Tra l'altro si lamentava del limite di 45 giorni che vorrei segnare per avere la delibera della banca, ma mi sembra un tempo ragionevole... e se la banca ritarda a darmi la risposta come funziona? perdo la caparra? si può prorogare la proposta? devo notificarlo al agente immobiliare con un documento ufficiale della banca o basta una mail o un documento scritto da me?
Purtroppo capita spesso che il cliente acquirente , seppur in buonafede, non consideri le necessità e gli interessi della parte venditrice.
Una proposta accettata e notificata è di fatto un contratto concluso. La sospensiva ( richiesta mutuo) sospende l'efficacia del contratto fino a quando non viene sciolta.
Ci troviamo di fronte ad una soluzione che è conveniente solo all'acquirente : il venditore , per legge , non può più accettare altre proposte anche se fossero migliorative mentre l'acquirente può tranquillamente trovare un altro appartamento che lo soddisfa maggiormente e sganciarsi dalla proposta fatta dichiarando che la banca non gli ha fatto il mutuo ( la banca non rilascia mai nessun documento sia nel caso di accettazione del mutuo che nel caso di diniego)

E' per questo che tranne in rarissimi casi , io non raccolgo mai proposte d'acquisto con sospensiva.
Il nostro lavoro è quello di garantire sia gli interessi dell'acquirente che quelli del proprietario. Oltre al nostro di mediatore.
 

possessore

Membro Attivo
Privato Cittadino
la banca non rilascia mai nessun documento sia nel caso di accettazione del mutuo che nel caso di diniego
Ecco, questo mi dà veramente fastidio. Le banche immagino si giustificheranno dicendo che se rilasciano documenti scritti, creano dei precedenti tracciati, magari negativi, cosicché nessuna banca in futuro accorderà il mutuo, copiando dalle banche precedenti.

Tra l'altro questo crea un problema in quanto in pratica ci si basa sulla dichiarazione dell'acquirente, che il mutuo può anche NON CHIEDERLO, e dopo 45 giorni si congeda semplicemente dicendo, "La banca non me l'ha concesso", in forma scritta.
 

TensioneLeone

Membro Junior
Agente Immobiliare
Ecco, questo mi dà veramente fastidio. Le banche immagino si giustificheranno dicendo che se rilasciano documenti scritti, creano dei precedenti tracciati, magari negativi, cosicché nessuna banca in futuro accorderà il mutuo, copiando dalle banche precedenti.

Tra l'altro questo crea un problema in quanto in pratica ci si basa sulla dichiarazione dell'acquirente, che il mutuo può anche NON CHIEDERLO, e dopo 45 giorni si congeda semplicemente dicendo, "La banca non me l'ha concesso", in forma scritta.
Ripeto..
Io tranne rarissime casi non raccolgo mai proposte vincolate.
Poi metto mano alla pistola quando mi sento dire dagli acquirenti " eh ... me la suggerito la banca...." . Bene. Vai a comprare casa con la tua banca
 

possessore

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ripeto..
Io tranne rarissime casi non raccolgo mai proposte vincolate.
Poi metto mano alla pistola quando mi sento dire dagli acquirenti " eh ... me la suggerito la banca...." . Bene. Vai a comprare casa con la tua banca
Purtroppo io ho avuto a che fare con una banca che non mi prestò 32.000 Euro per comperare un box (6 mesi a mandare copie di buste paga, ma niente delibera), e solo grazie al decesso di una zia di 2° grado (e relativa quota di eredità in contanti) sono riuscito ad andare al rogito. Avevo fatto una proposta di acquisto non vincolata al mutuo (per inesperienza, per ignoranza, nel senso che ignoravo), ma come vedi, se la zia non fosse deceduta, avrei perso il doppio della caparra.
Alcune persone, come me, non possono fare altro che proposte vincolate all'ottenimento del mutuo: io all'epoca sbagliai a non vincolare la proposta, anche perché ancora non conoscevo le banche. Ora so che anche in presenza di tutte le garanzie, ti tengono sul filo del rasoio fino al giorno prima del rogito, e alla fine ti propongono un prestito (anziché un mutuo) ai LORO tassi d'interesse (0,0001 % in meno del tasso d'usura), e alla luce di questo non farei mai proposte non vincolate all'ottenimento del mutuo. Quindi deduco che non potrei mai essere tuo cliente, pur avendo tutte le garanzie, solo per colpa del modus operandi delle banche.
 

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