Proposta di acquisto che diventa preliminare

[teidbuc]

Salve,

Ho sottoposto una proposta di acquisto per una abitazione, debitamente accettata e controfirmata dal venditore. Accordo tra privati senza intermediazione.

La proposta, seguendo dei modelli che ho reperito, prevede quanto segue:

- Euro X a mezzo assegno bancario non trasferibile n° zzzzzzz trattio sulla Banca XXXX, intestato alla parte venditrice quale deposito cauzionale, da far valere, al momento della sottoscrizione per accettazione della presente proposta, quale caparra confirmatoria ai sensi degli artt. 1385 c.c.
- Euro Y saranno versate contestualmente alla sottoscrizione della scrittura privata, che avrà funzione meramente riproduttiva della presente proposta, entro e non oltre 20 giorni dall’accettazione della presente proposta.
- Euro Z saranno versate alla stipula dell’atto notarile che dovrà avvenire entro e non oltre il 30 Luglio 2019 , presso lo Studio Notarile di fiducia della parte acquirente.

Euro X sono stati versati ed incassati alla sottoscrizione della proposta, siamo ora alla scadenza dei 20 gg dall'accettazione della proposta dove dovrei "riprodurre la stessa" e farla valere come preliminare.

Ho due domande:

1) Come mi comporto con la riproduzione della proposta ? Posso registrare semplicemente la stessa presso l'agenzia delle entrate o devo redarre un nuovo documento. Nell'ultimo caso come lo imposto ? Immagino alcune parti dovranno essere modificate essendo un preliminare e non una proposta...anche per i termini di pagamento visto che la quota X è già stata versata e non ha senso dare una scadenza visto che non è una proposta....

2) Nella proposta c'è una clausola sospensiva vincolata all'ottenimento del mutuo, il pagamento della seconda caparra Euro Y previsto contestualmente alla scrittura privata, non sarebbe il caso di prorogarlo all'ottenimento del mutuo ? In questo caso come fare ? Scrivo proroga seaprata o modifico la proposta visto che non è ancora registrata ?

Grazie e SAluti !


/Davide

 

[francesca63]

2) Nella proposta c'è una clausola sospensiva vincolata all'ottenimento del mutuo, il pagamento della seconda caparra Euro Y previsto contestualmente alla scrittura privata, non sarebbe il caso di prorogarlo all'ottenimento del mutuo ? In questo caso come fare ? Scrivo proroga seaprata o modifico la proposta visto che non è ancora registrata ?

Problemi del fai da te...
Tra privati non ha senso la procedura proposta-accettazione; di solito ci si accorda, poi si stipula direttamente un preliminare , con l’indicazione dei vari versamenti, per i quali si rilascia quietanza , dopo averli ricevuti.
Ma, con condizione sospensiva, non si versa nulla (poiché se non ottieni il mutuo, il venditore deve restituirequanto incassato, e potrebbe essere un problema, se il contratto , e soprattuto la condizione, non è scritto bene.
È ovvio che non ha senso fare un ulteriore versamento, prima di avere l’ok al mutuo: ma dipende anche dalle date inserite per la condizione sospensiva: se è già scaduto il termine, il venditore potrebbe non voler prorogare, e potrebbe vendere a chiunque altro.

Senza leggere quanto “ artigianalmente” firmato non si può dire niente di più concreto, se non che la proposta firmata (cioè il vostro attuale contratto preliminare), va registrato comunque.
Poi potrete incontrarvi e valutare se è come modificare il contratto, e registrare anche quello “novellato”.

 

[Abacus]

1) si chiama "riproduzione" perchè quella che hai in mano è già un piccolo preliminare... che tu andrai a riprudurre e ampliare nei contenuti. Solitamente ci si affida ad uno studio notarile anche per verificare già tutte le conformità urbanistiche e catastali. Viceversa ci chiamerebbe preliminare di preliminare che ha poca validità... parere mio potresti evitare di registrare la scrittura (anche perchè c'è una sospensiva andreste a spendere circa 200 euro+bolli+0.5%delle caparre con il richio che il mutuo non venga concesso), fare un preliminare dal notaio e registrare quello. Il preliminare va fatto dopo l'ok della banca.

2) quando c'è una clausola sospensiva solitamente quello che tu chiami caparra, in realtà è un deposito fiduciario che si trasforma in caparra all'accettazione del mutuo, non passa al venditore proprio perchè se non danno mutuo va restituito... (e se il venditore nel frattempo lo ha speso e non ha soldi??..difficilmente si riescono a recuperare..). Comunque se è passata poco male, una proposta andava fatta altrimenti la banca non avvia la procedura mutuo..

 

[specialist]

Ho sottoposto una proposta di acquisto per una abitazione, debitamente accettata e controfirmata dal venditore. Accordo tra privati senza intermediazione.

Non si fanno le proposte d'acquisto tra privati, dal momento che non c'è un mediatore e si presuppone che vi sarete già conosciuti e accordati di persona!!!

 

[teidbuc]

Grazie a tutti per le preziose risposte !!!
Si è vero ho optato per il fai da te, intanto perchè non c'era un mediatore poi cmq mi sono basato su vari modelli di agenzie immobiliari ampliati secondo le mie esigenze. Ho sottoposto il tutto al notaio che mi farà l'atto che lo ha validato (ovvio mi sono fidato di un 1 solo parere), sono cmq molto meticoloso. Confirmità urbanistica verificata con Geometra di fiducia.

Il termine per la delibera non è scaduto, seguendo i vostri consigli vorrei quindi modificare il contratto posticipando la data del pagamento al mutuo ottenuto e registrando quest'ultimo come unico preliminare.

A questo punto la proposta firmata attuale la straccerei ?

@Francesca: Quando dici "registrare anche quello novellato" non mi è chiaro se assumi che il primo contratto vada cmq registrato ed ulteriormente quello rivisto. Se registrassi solo quello novellato annullando l'attuale scrittura privata mai registrata ?

Grazie mille.

/Davide

 

[francesca63]

quella che hai in mano è già un piccolo preliminare...

La proposta accettata, la cui avvenuta accettazione sia stata comunicata al proponente, è a tutti gli effetti un contratto preliminare, ne grande, ne piccolo.

una proposta andava fatta altrimenti la banca non avvia la procedura mutuo.

Alla banca serve un contratto preliminare ( cioè una proposta accettata), non una
proposta (cioè un atto unilaterale).

 

[francesca63]

vorrei quindi modificare il contratto posticipando la data del pagamento al mutuo ottenuto e registrando quest'ultimo come unico preliminare.

Mi pare saggio, ma il venditore potrebbe non essere d’accordo, visto che avete firmato un contratto in cui ti sei obbligato a fare questo versamento, indipendentemente dall’esito del mutuo.
Strano che il notaio non si sia accorto di questo “ scollamento” di date...

Per quanto riguarda la registrazione, secondo me sarebbe da registrare la proposta accettata, e poi il nuovo contratto ( sia che vi accorderete per la modifica, sia che lo riscrivete solamente): questo perché, oltre ad essere obbligatorio registrare entro 20 giorni , c’è un versamento (che come causale ha il contratto) che salterebbe agli occhi ad un possibile controllo.

Se registrassi solo quello novellato annullando l'attuale scrittura privata mai registrata ?

Come giustificheresti l’assegno già emesso e incassato ?

Non voglio “infierire”, ma come vedi , per quanto si sia meticolosi, non sempre si pensa a tutto.
Come detto, il passaggio proposta-accettazione era inutile, potevate già firmare un contratto “normale”, e valutare bene le tempistiche per il secondo versamento, che doveva essere previsto ed eseguito solo a condizione sospensiva avverata.
Il fatto di riscrivere un preliminare in tempi rapidi, si usa comprando tramite agenzia, perché spesso le provvigioni si versano al momento della riscrittura del preliminare.
Tra privati, riscriverlo dopo 20 giorni ( e prima dell’ok al mutuo), è inutile o quantomeno prematuro.
Ripeto, il notaio non ha letto molto attentamente, o ti avrebbe dovuto suggerire altra procedura, più semplice e più “mirata”.
Ora dovrai affrontare ( per stare in regola) la registrazione di due contratti, il venditore potrebbe pretendere il secondo versamento, e se non avrai il mutuo spero non avrai problemi a riavere i tuoi soldi.
Per il futuro, è meglio sapere che un buon agente può farti consulenza per la parte contrattuale, anche se non ha mediato la vendita, senza chiedere provvigioni ma un compenso molto inferiore.

 

[Abacus]

La proposta accettata, la cui avvenuta accettazione sia stata comunicata al proponente, è a tutti gli effetti un contratto preliminare, ne grande, ne piccolo.

non è esattamente cosi.. per la giurisprudenza bisogna vedere quali contenuti ha la "proposta" per essere definito come preliminare.. altrimenti si parla di preliminare di preliminare.

 

[teidbuc]

Allora la venditrice è collaborativa e vuole concludere (anche lei sta acquistando casa e si è esposta con proposta di acquisto),non vedo grossi problemi a modificare le cose., è anche nel suo interesse non mettersi in situazioni spiecevoli.

Riguardo l'assegno incassato, qui sorge un problema, ma se trascrivo e cito nel preliminare che la somma X euro è stata versata ed incassata secondo proposta di acquisto e quest'ultima resta privata e non registrata ? O la devo registrare per forza ? A meno delle spese ulteriori mi sembra una soluzione.

In ogni caso non mi è ancora chiaro se la trascrizione in un preliminare della proposta è sempre necessaria o quella stessa proposta così come è potrei registrarla e farla arrivare al rogito ? (questo mi era stato detto).

Nell'ultimo caso potrei rimanere con la proposta, fargli un circolare come secondo pagamento e con molta fiducia chiedergli di non incassarlo fino a delibera del mutuo (ha rispettato simile accordo durante i 15 gg di tempo che aveva per accettare la proposta.

Col senno e la consapevolezza che si può farsi aiutare da un intermediario anche se non media l'aquisto (non lo sapevo!) lo averi fatto....

Saluti e Grazie !!!

/Davide

 

[CheCasa!]

non è esattamente cosi.. per la giurisprudenza bisogna vedere quali contenuti ha la "proposta" per essere definito come preliminare.. altrimenti si parla di preliminare di preliminare.

Non è neppure così.
Il preliminare di preliminare è una determinata proposta con valore di preliminare che si suole vincolare all'obbligo di sottoscrivere un successivo preliminare più completo, non in forma standarizzata.
Questa proposta era ritenuta conclusiva. La cassazione invece si è espressa in senso contrario considerandola nulla in quanto mancante della "causa" legittima, elemento essenziale di un contratto.
Tuttavia (cerca sul forum la discussione), proprio nell'anno passato è stata emessa una nuova sentenza della cassazione che ritiene legittimo il preliminare del preliminare in funzione di una "causa" atipica comunque consolidatasi nella prassi comune e che va a perseguire interessi primari nella definizione della formazione del contratto di compravendita.

Esiste anche, comunque, la proposta d'acquisto che non assume valore di preliminare, rientrando anche l'eventuale successiva accettazione nel novero degli atti che attengono alla fase della trattativa ma non alla formazione di un vero e proprio preliminare.
Alcuni colleghi preferiscono utilizzare questa forma di proposta non vincolante per poi magari sottoscrivere un contratto vincolante esclusivamente di fronte al notaio...