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  1. corto-armitage

    corto-armitage Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    ho fatto un proposta di acquisto per un appartamento in Milano con assegno di 5.000 euro intestato al proprietario (non è specificato a che titolo) in deposito fiduciario presso l'agenzia. Abbiamo chiesto all'agente che il resto dell'anticipo (euro 20.000 a titolo di "caparra confirmatorio") fosse consegnato circa 20 giorni dopo l'accettazione della proposta al momento di definire i dettagli della proposta per poter avere il tempo di fare eseguire i controlli del caso al notaio. L'AI ha insistito per un data fissa che è stata convenuta per il 6 aprile e come tempo di validità della proposta 10 giorni (quindi scadenza il 20 marzo) e noi abbiamo accettato ritenendo che avremmo avuto comunque due settimane per far eseguire i controlli necessari dal notaio. Solo dopo aver firmato ci siamo accorti a casa 1. che il modulo pone la definizione di questi ulteriori dettagli (esempio licenzia edilizia che manca, così come gli estremi dell'agente immobiliare) come opzionali, ma il versamento dell'assegno di 20.000 come obbligatorio (il pagamento "sarà corrisposto con le seguenti modalità.... B) euro 20.000 saranno versati al venditore a titolo di caparra confirmatoria contestualmente alla eventuale sottoscrizione di una scrittura riproduttiva e comunque entro il 6/04/2016") e inoltre 2. che la data di scadenza della proposta non era quella indicata a voce ma il 7 aprile. A parte la nostra amarezza per essere stati raggirati vi sono alcune domande che vi sarei estremamente grato se mi potesse chiarire. 1. Siamo tenuti a versare l'assegno di 20.000 euro anche se a quella data il venditore non ha accettato? 2. Se il venditore accetta il 31 marzo possiamo chiedere di spostare di qualche giorno la data della scrittura riproduttiva e il versamento dell'assegno ai fini di far eseguire al notaio i controlli necessari?
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Assolutamente no.

    Si, ma i controlli importanti non sono solo quelli notarili, ma anche quelli urbanistici, da fare assolutamente .
     
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  3. corto-armitage

    corto-armitage Membro Junior

    Privato Cittadino
    La ringrazio veramente molto adesso sono un po' piu' sereno. Mi domandavo anche se è valida una proposta di acquisto accettabile anche il 7 aprile un cui è specificato che c'è un atto che va eseguito il 6 aprile. Che si fa si torna indietro nel tempo? Ma forse è un particolare secondario. Grazie di nuovo
     
  4. corto-armitage

    corto-armitage Membro Junior

    Privato Cittadino
    Un'altra domanda: nella proposta (altra cosa scritta un attimo prima della firma di cui per ingenuità e stanchezza non mi sono accorto) c'è scritto che l'eventuale scrittura riproduttiva va fatto negli studi della agenzia. Io invece vorrei farla dal notaio per aver modo di far trascrivere l'atto. Immagino che posso provare a mettermi d'accordo con il venditore ma se questo si oppone è possibile ottenere lo stesso questa cosa?
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Tu sei l'acquirente e hai diritto di scegliere sia il notaio che le modalità in cui sottoscrivere il contratto preliminare, per cui nessuno si può opporre.

    Ma tu vuoi "trascrivere" l'atto o registrarlo ? Sono due cose diverse e con un costo diverso...
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No non è corretto.

    Paghi tu la trascrizione a lui interessa incassare le somme. Se devi trascrivere inizia a muoverti con i documenti dal notaio.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 22 Marzo 2016
  7. corto-armitage

    corto-armitage Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie sono stato da un notaio e ha detto che la documentazione è quasi completa e che ci vorrebbe poco a preparare il preliminare. Però non posso fargli fare piu' di questo perchè poi se il venditore rifiuta la proposta devo pagare lo stesso qualcosa a il notaio (mi hanno già fatto un favore a darmi questo parere). Comunque vi ringrazio ho passato letteralmente delle notti insonni dopo aver scoperto questa storia delle date, ora mi sento piu' tranquillo. E sì che quella pagina l'avevo letta, avevo fatto anche correggere un errore materiale (indirizzo della casa) e sbarrare delle parti lasciate vuote, ma quella data non l'ho proprio vista (forse non c'era ancora). Comunque è andata così. Grazie. Per rispondere a un'altra domanda si pensavo di fare proprio la trascrizione anche se ha un costo alto perchè il proprietario ha una ditta di materiali idraulici e ho letto che in questi casi può essere consigliabile (va beh anche se fossero materiali non-idraulici, il punto è che ha una ditta :) )
     
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  8. corto-armitage

    corto-armitage Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve, la cosa si è ulteriormente complicata. Io non ho chiesto (o meglio sono stato dissuaso) che l'acquisto fosse subordinato alla concessione del mutuo perchè mi è stato dichiarato che un abuso era stato sanato (testimone anche la mia compagna). Adesso invece è emerso che hanno chiesto un condono ma sono ancora in attesa di risposta (per un abuso di aumento di cubatura di circa 18 mq). Mi hanno detto che io così il mutuo non lo avrò mai perchè il condono non arriverà in tempo. Sulla proposta di acquisto (sempre ingenuità mia) è sbarrata la casella che dice che la casa sarà in regola al rogito. Ma il perito viene prima e vedrà che vi sono 20 mq in piu' rispetto al catasto.. Insomma io vorrei questo punto uscirne e al piu' se la nausea non è troppo fare una nuova proposta subordinata al buon esito del mutuo e al fatto che la casa sia in regola prima del compromesso. La domanda che vi pongo è questa: il proprietario ha fatto due controproposte per raccomandata. Una in cui chiedeva piu' soldi e, alla mia risposta negativa, una in cui accetta la cifra ma chiede piu' soldi al compromesso arrivata adesso ( l'AI ci aveva detto che avevano accettato la nostra ma invece non è vero a quanto pare, oppure ha l'accettazione nel cassetto e intanto manda controproposte). Io darò risposta negativa ovviamente per PEC o raccomandata. Le due controproposte secondo voi rendono nulla la mia proposta? (sentenza Cassazione Russo c. Grasso 1983). Avete esperienza di situazioni del genere. Oltre a rifiutare la proposta devo anche specificare che non ritengo piu' valida la proposta originaria o aspettare sperando che la faccia scadere (io temo non lo faccia)?
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, ognuna annulla la proposta precedente e va controfirmata per accettazione.

    Un condono o una sanatoria ?

    Sicuramente, senza definizione in positivo della sanatoria, non sarà erogato il mutuo.

    Ma non è questione di tempi, nel senso che se la sanatoria dovesse ritardare, ma fosse positiva, si spostano i tempi del rogito e amen.

    In che cosa consiste l'abuso ?

    La casa dovrebbe essere in regola prima del rogito. Nel caso non lo fosse, il proprietario sarebbe inadempiente.
     
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  10. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao
    Credo che sia la cosa più sensata da fare.

    Ho letto che sei di Roma, quindi immagino che anche l'appartamento che stai acquistando si trovi a Roma
    Detto ciò ti informo che l'USCE, l'ufficio preposto per i condoni edilizi , ha dei tempi biblici per la definizione delle pratiche di condono, soprattutto l'ultimo.

    Quindi auspicare tempistiche brevi è sicuramente un azzardo soprattutto se non si conosce nel dettaglio a che punto è la pratica di condono stessa

    ( se seguita da un tecnico ci sono speranze che quantomeno venga lavorata in tempi umani, se si aspetta l'iniziativa dell'ufficio c'è il rischio che li giaccia per sempre )

    Comunque ammesso e non concesso che un perito possa pure dare un esito positivo visto che trattasi di abuso parziale (anche se visto i tempi ne dubito), fossi in te acquisterei solo con la concessione ritirata o quantomeno con una documentazione che attesti l'inesistenza di elementi ostativi per il rilascio ... sicuramente consigliabile.
     
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  11. corto-armitage

    corto-armitage Membro Junior

    Privato Cittadino
    Vi ringrazio. Quindi a seguito del fatto che il proprietario ha fatto due controproposte la mia proposta può ritenersi rifiutata e io posso ritirarmi senza pagare provvigioni e riavendo indietro l'assegno? (sopratutto non vorrei pagare le provvigioni che sono 20.000 euro).

    L'abuso è un aumento di cubatura di 18 mq (una stanza sul terrazzo).
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mica niente....:shock::pollice_verso:
     
  13. aLEcAS

    aLEcAS Membro Junior

    Altro Professionista
    :ok:
     
  14. corto-armitage

    corto-armitage Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si appunto io penso di lasciare perdere e stare (molto) piu' attento la prossima volta. Il mio dubbio era se, a fronte delle controproposte, potevo ritirarmi senza perdere nulla e se mi conviene semplicemente rifiutare anche l'ultima controproposta o dire esplicitamente che ritengo rifiutata quella originale e quindi di essere libero.senza dover aspettare la scadenza indicata.
     
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ovviamente qui rispondiamo in base a quello che viene scritto prendendolo per buono ( premetto questo non per insinuare una malafede da parte di chi scrive .... ma a volte una piccola omissione cambia in maniera sostanziale tutto il ragionamento)

    Un accettazione fatta inserendo condizioni diverse equivale ad una controproposta che a sua volta affinche l'accordo si possa ritenere concluso necessita dell'ulteriore accettazione della controparte (come già ti ha detto Silvana)

    Quindi sempre secondo me sei liberissimo di tirarti indietro a fronte del rifiuto espresso dal venditore tramite raccomandata ..

    Riflessione ... ma qui ti dovrebbe rispondere un avvocato.
    La scadenza della proposta è fissata entro il 7 aprile pv ... quindi siamo ancora in una fase di trattativa aperta e la proposta ancora valida, nulla vieterebbe al tuo venditore di accettarla nei termini. :domanda: La giurisprudenza è strana e si presta sempre ad interpretazioni ....

    Quello che gioca comunque a tuo favore è una regolarità urbanistica cjhe non può essere garantita.

    Però se la casa ti piace prima di rinunciare ci penserei e proverei a trovare una soluzione ....
    Non è detto che l'abuso è insanabile come non si può dare per scontato che il mutuo ti venga bocciato causa il perito della banca

    L'importante è affrontare le cose nella maniera giusta prendendo le giuste precauzioni
    ;)
     
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  16. corto-armitage

    corto-armitage Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi pare di capire che anche tu non sei sicuro che la controproposta annulli la mia proposta. Mi dici di "prendere le dovute precauzioni" ma io la proposta senza il mutuo come clausola sospensiva l'ho già fatta. Se vado avanti devo espormi per ancora piu' soldi senza avere minimamente la certezza di avere il mutuo.
    La sentenza che citavo era la seguente:
    "

    1. Poich� la proposta d� luogo alla formazione del contratto solo se � seguito da una conforme ed integrale accettazione da parte del suo destinatario, il rifiuto dell'accettazione da parte di questo ultimo, pure attraverso la formulazione di una controproposta, libera il proponente dal vincolo costituito dalla sua originaria proposta anche in difetto di una sua formale revoca, salvo che non si dimostri la perdurante volont� di tenere ferma tale proposta, anche dopo il rifiuto dell'accettazione. Cassazione civile , sez. II, 19 novembre 1983, n. 6891 Russo c. Grasso "

    1. Quello che forse non è chiaro è se una controproposta deve esplicitare anche il rifiuto. A me sembra implicito. Se io offro 100 e il venditore dice che accetta 120 è chiaro che sta dicendo che non accetta 100.
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per evitare interpretazioni di interpretazioni, io scriverei molto semplicemente che non accetto la controproposta e ritengo superata la proposta iniziale.
     
  18. corto-armitage

    corto-armitage Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    ho aspettato un po' per scaramanzia a darvi l'esito della vicenda. Comunque, lettera dell'avvocato (spesa 1000 euri, non so se necessari, ma volevamo stare tranquilli) in cui si indicava che la controproposta rendeva superata la proposta iniziale (e sottolineava la scorrettezza di aver detto all'acquirente che la casa era sanata mentre in realtà era in attesa di condono). Assegno restituito. Abbiamo ripreso a dormire. Volevo ringraziarvi vivamente di tutti i consigli! Grazie veramente
     

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