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  1. majdne

    majdne Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera.

    Avrei cortesemente bisogno del vostro aiuto per capire come comportarmi in questa situazione: ho firmato (come proprietario-venditore) l'accettazione di una c.d. proposta di acquisto nella quale si afferma che:

    1) "la sottoscrizione per accettazione di questa proposta da parte della proprietà determinerà la conclusione di un contratto preliminare proprio di vendita" e
    2) "Euro ... saranno versati alla proprietà all'atto della sottoscrizione della scrittura riproduttiva ed integrativa (n.b. l'accettazione della presente proposta comporterà l'obbligo per le parti di riprodurre i suoi contenuti in altra scrittura entro e non oltre il 28/11/2014 e di giungere alla stipulazione dell'atto notarile di trasferimento della proprietà, entro e non oltre il 30/06/2015 etc...) quale caparra confirmatoria tramite consegna di assegno bancario di Euro ... tratto dall'istituto xxx, n. xxx xxx xxx.
    3) "Euro ... saranno versati entro e non oltre il 28/11/2014 a titolo di ulteriore caparra confirmatoria alla sottoscrizione della scrittura riproduttiva".

    Premesso che, secondo me, questo è già un preliminare e non il preliminare del preliminare che, come tale, sarebbe privo di tutela a seguito della sentenza del 2009 della Cassazione, l'acquirente non si è presentato alla data convenuta per la riproduzione dei contenuti della proposta in altra scrittura, all'atto della quale sarebbe dovuta avvenire appunto la consegna della caparra di cui al punto 2) e 3). Insomma ad oggi "in mano" ho solo la fotocopia dell'assegno di cui al punto 2) che l'acquirente ha lasciato in agenzia (per altro non intestato anche se non trasferibile ma il cui numero è riportato nella proposta).

    Cosa posso / devo fare immaginando già la soluzione peggiore, cioè che l'acquirente non abbia più intenzione di procedere all'acquisto e considerando appunto che per il momento non ho in mano niente visto che l'assegno lo ha comunque trattenuto l'agenzia ed in base al contratto mi sarebbe dovuto essere consegnato SOLO all'atto della scrittura riproduttiva?
    Tra le altre cose credo che l'agenzia, considerando l'affare come concluso, avrebbe titolo per chiedermi già adesso le provvigioni (certo che in quel caso non venderei più tramite loro nè acquisterei il nuovo immobile, però non si sa mai...).
    Mi chiedo quindi se io sono a questo punto legittimato a pretendere che l'agenzia mi consegni comunque quell'assegno (che, ripeto, non è attualmente caparra confirmatoria perché non c'è stata dazione), nonostante la riproduzione del preliminare in un atto più formale e completo non sia avvenuto, a causa dell'acquirente.
    E, più in generali, quali soluzioni mi si prospettano?

    Ringrazio anticipatamente per la risposta e l'aiuto che mi potete fornire.
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dunque...
    se l'agente fosse disposto a non richiedere il pagamento della mediazione, o a richiederlo in forma ridotta e/o scontata, io cercherei, qualora il proponente l'acquisto non fosse più interessato a procedere, di sottoscrivere una risoluzione consensuale per rimettere in vendita l'immobile...
    Comincio tra l'altro a pensare, come sostiene @ingelman , che questa mancata consegna della caparra provochi più danni che benefici....
     
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  3. majdne

    majdne Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi quell'assegno di Euro 10.000 che allo stato attuale il proponente-acquirente ha consegnato all'agenzia e che questa avrebbe dovuto darmi venerdì scorso al momento della sottoscrizione della scrittura riproduttiva ed integrativa che fine fa? L'agenzia immobiliare lo riconsegna all'acquirente inadempiente? Io ho pensato di inviare una diffida ad adempiere, concedendo il canonico termine di 15 giorni, al termine del quale (e diamo già per scontato che l'acquirente non si presenterà) considerare il contratto risolto per inadempimento dell'acquirente stesso che non ha tenuto fede ai suoi obblighi contrattuali. Certo che se dovessi pagare la commissione, a parte cambiare agenzia perché mi sembrerebbe un comportamento non corretto tenendo conto che le incasserebbe comunque all'atto della vendita che prima o poi avverrà, penso che potrei chiedere un risarcimento danni di pari importo all'acquirente inadempiente.
     
  4. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Parlo senza aver letto per intero il contratto e quindi, magari, ti dirò delle cose che un legale (al quale comunque ti consiglio di rivolgerti vista la delicatezza della situazione) meglio informato e più titolato potrebbero non condividere.

    La caparra confirmatoria, sempre che si possa parlare in questo caso di caparra confirmatoria (mancando la dazione e l'intestazione dell'assegno) permette alla parte adempiente di richiedere il risarcimento del danno dimostrabile (ad esempio il pagamento delle spese di agenzia) in alternativa all'incasso definitivo della medesima. Quindi se ti tenessi i 10.000 euro sappi che con quelli potresti rischiare di dover pagare l'agenzia immobiliare....

    Aprire un contenzioso con il proponente l'acquisto, per altro senza aver incassato neanche un euro, potrebbe determinare il fatto che, sino al momento in cui un giudice non dichiari formalmente risolto il contratto per inadempimento, ti venga preclusa la possibilità di vendere ad altri, con il rischio di allungare notevolmente i tempi per concludere la cessione dell'immobile.

    Sottoscrivere una risoluzione consensuale può apparire deludente e lasciare l'amaro in bocca ma potrebbe essere la soluzione più pratica...
     
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  5. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    quindi è già stato dato un assegno alla proposta?

    @CheCasa! ho appena finito di cenare dopo una giornata pesantissima di lavoro ...... mi sento confuso :occhi_al_cielo: (ho bevuto solo un bicchierino piccolo ma piccolo di grappa come mia solita abitudine) mi hai taggato e non posso fare a meno di rispondere ma mi sento confuso :occhi_al_cielo: aiutami :D

    ma il nostro amico autore del 3D è un nostro collega e poi si presenta come venditore .. o sono io che ho capito male? :cauto:

    Su questo racconto ci sono troppe cose poco chiare e prima di rispondere vorrei capire meglio
    (preliminare del preliminare a parte) non è legge ma frutto di una sentenza ...

    Come si può non intestare un assegno ? possibile?
    mi rileggo meglio il thread e poi rispondo (fate finta come se non avessi postato)
     
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  6. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non lo avevo neppure notato.... altro che bicchierino... prima di farti svalvolare mi sa che ne servirebbe mezza damigiana! :D

    Fra poco chiudo bottega e me ne vado a casa anch'io!
     
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  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    io mi vado a fare un'altro grappin così capisco meglio :^^: .. tra un po torno
    [DOUBLEPOST=1417552882,1417552594][/DOUBLEPOST]scusa @majdne ma che lavoro fai?
     
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  8. majdne

    majdne Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Lavoro come impiegato in uno studio di commercialisti, il nome ovviamente l'ho messo a caso perchè il mio (Massimo) era già occupato.
    Rispiego la situazione in termini più alla buona: martedì scorso l'agente immobiliare al quale mi sono affidato mi ha contattato per farmi presente che, al termine di una lunga trattativa, il nostro potenziale acquirente si era finalmente deciso a fare la c.d. proposta di acquisto (che ora dopo varie ricerche ho capito essere un preliminare a tutti gli effetti) consegnando altresì un assegno di Euro 10.000,00 all'agenzia. Per la non intestazione, il discorso è che era martedì sera, la riproduzione con la consegna di questi Euro 10.000 in aggiunta ad altri Euro 10.000 sarebbe avvenuta di lì a 3 giorni, erano ormai 3 mesi che eravamo in ballo con questa persona... insomma, mi sembrava tutto talmente definitivo che ingenuamente non ho creato molti problemi sul fatto che mancasse dell'intestazione visto che comunque avremmo fatto tutto con calma il venerdì (28). Pertanto io attualmente ho firmato un preliminare, NON ho neanche 1 euro in mano visto che l'assegno lo ha l'agenzia e dubito fortemente di poter pretendere la consegna, visto che il contratto, come specificato nel primo messaggio, prevede espressamente la consegna dello stesso a titolo di caparra al momento della scrittura riproduttiva, che non c'è stata. La beffa è che l'acquirente ora si è tirato indietro e, sebbene non abbia ancora parlato con il mio agente della questione, lui può benissimo chiedermi anche le provviggioni che ammonterebbero a poco meno di Euro 5.000. Inoltre beffa su beffa, allo stato attuale il preliminare è ancora in essere e non so bene in che modo uscirne, considerando che comunque l'acquirente NON mi darà nessuna caparra nè tantomento firmerà il rogito.
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    secondo me si ... anche sotto un punto di vista logico ..
    le parti con una proposta accettata (anche se sospensivamente subordinata ad un evento x) assumono degli obblighi precisi
    (ivi compresa la restituzione di eventuali somme date a deposito qualora la condizione non si dovesse avverare)

    Il passaggio di denaro (titoli) secondo me è determinante al fine di comprovare la solidità del rapporto contrattuale se pur subordinato al verificarsi di un evento futuro ....
    [DOUBLEPOST=1417553405,1417553327][/DOUBLEPOST]
    Ops abbiamo postato insieme anche se la tua risposta è stata antecedente alla mia ...


    per chiarezza ... ma tu che lavoro fai?
     
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  10. majdne

    majdne Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ora è tutto leggermente più chiaro

    dubito vivamente (credo che sia piu facile dimostrare la sua negligenza)

    Mahhhh !!! hai detto che il tuo acquirente si è tirato indietro.
    un preliminare vero non c'è stato tranne quella pseudo proposta mal formulata ..
    Pessimo lavoro fatto dal collega.

    Svincolarti da una scrittura privata di quel tipo è molto facile
    (ne registrata ne trascritta) ... se proprio non ti senti sicuro manda una raccomandata dove metti il proponente in mora e lo inviti ad adempiere entro 15 giorni ..

    Scordati i soldi perchè a sensazione la vedo difficile e soprattutto la prossima volta fai le cose con più oculatezza ;)
     
    Ultima modifica: 2 Dicembre 2014
  12. majdne

    majdne Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille per la consulenza e la disponibilita', mi sento già un po' più tranquillo.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    secondo me hai diritto ad esigere l'assegno. In ogni modo io scriverei all'agenzia richiedendolo immediatamente.


    non intestato e non trasferibile? E' uno scherzo?

    aggiungo che la caparra confirmatoria puo essere versata in piu tranches, ma non si possono versare tante caparre confirmatorie (è una differenza sottile) quindi potresti esigere oltre all'assegno lasciato in proposta anche la parte rimanente che doveva esserti versata all'atto dell'altra scrittura. La proposta è fatta male secondo me.
    Aggiungo che, a naso, ci possa essere una specie di comunella fra AI ed acquirente
     
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  14. majdne

    majdne Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il dubbio mi è venuto. A pensar male potrei dire che si sono messi d'accordo per bloccare ogni ulteriore vendita, procurandosi una sorta di esclusiva surrettizia.
    Però anche ammesso, e non concesso, che sia vero, siamo nel campo delle speculazioni che purtroppo in questo caso possono giusto rimanere nel campo irrilevante delle mie idee. Comunque oggi ho appuntamento con l'Avvocato e metterò tutto nelle sue mani perché mi sono stufato di aver a che fare con queste persone. Aggiungo che essendo la commissione del 2% pari ad Euro 4.200 mi sembra strano che un agente immobiliare, che è comunque un professionista, possa mettere in piedi un circo simile per portarsi a casa una miseria come 2000€ netti se non anche meno, perdendo altresì la commissione (ovvero la differenza sulla commissione) decisamente più elevata, sia per il valore del l'immobile sia perché al 3%, che avrei comunque pagato sul l'acquisto nella nuova casa non appena venduta quella oggetto di tutta la situazione attuale. Senza considerare la cattiva pubblicità che in una città molto piccola come quella in cui vivo un simile comportamento inevitabilmente comporterebbe. Insomma non credo e voglio sperare che non si sia ancora arrivati a queste situazioni...
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    si, era solo una considerazione ininfluente la mia...


    fai sapere gli sviluppi, secondo me chiederà come minimo i 10.000, se non l'importo dell intera caparra
     
  16. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se non ti da' l'assegno da 10k non puo' pretendere la provvigione, per il semplice motivo che se non da' l'assegno dimostra che il preliminare NON ha avuto luogo come da loro scrittura (comunque, si', sei incappato nel "preliminare di preliminare") dove si impegnano a fare questa "riproduttiva e integrativa".
    Il fatto pero' che sia indicata la scritura una "riproduttiva" implica automaticamente il fatto che abbiate gia' firmato un preliminare vero e proprio (fino a interpretazione contraria di un giudice...), visto che non si indica la successiva scrittura come fattispecie diversa dalla prima (ma bisognerebbe vedere l'intero contratto) e non ci sono clausole sugli effetti di un rifiuto ad adempiere a questa scrittura. Quindi, in mancanza della seconda, si puo' ritenere pienamente valida la prima.

    Quindi, se non ti da'l'assegno il contratto NON e' stato perfezionato (e quindi nein provvigione), se vuole la provvigione allora DEVE darti l'assegno.
    Se si rifiuta accampando il fatto che l'assegno non e' intestato allora vuol dire che ha emesso un assegno non legalmente valido e quindi il contratto e' nullo.

    Comunque, metti in mora l'acquirente e obbligalo ad adempiere assieme all'AI che ti deve consegnare l'assegno, scrittura o non scrittura. Poi vedete voi come accordarvi in via stragiudiziale. Io comunque mi rifiuterei di versare qualsiasi soldo all'AI, che ti ha (senza tanti giri di parole) tentato di truffare o nella migliore delle ipotesi e' stato completamente imbecille a stilare la proposta.
     
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  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    sono d'accordo su tutto tranne che sul discorso del preliminare di preliminare. Secondo me non è qst il caso anche se non abbiamo letto tutto.,.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  18. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    @majdne
    secondo me hai tutti i diritti di ricevere l'assegno indipendentemente dalla successiva scrittura integrativa ed il fatto che non ti sia stato consegnato è una mancanza dell' AI. poteva eventualmente non consegnarti l'assegno solo nel caso in cui la pda prevedeva una clausola "sospensiva" con consegna al momento dell'avveramento della condizione e non per, come in questo caso, una successiva pda integrativa.
    probabilmente intendeva far risparmiare la doppia registrazione al promissario acquirente con una sola scrittura ed un solo assegno, ... ma le cose migliori sono sempre quelle più semplici.
    FAGLI CAPIRE CHE SONO PASSIBILI DI DENUNCIA, ENTRAMBI.
    "La normativa sugli assegni stabilisce che il mancato rispetto delle regole (ad es. mancata apposizione, per assegni con importi pari o superiori a 1.000 euro, della clausola "non trasferibile" e del nome o della ragione sociale del beneficiario) comporta una sanzione amministrativa pecuniaria dall'1 per cento al 40 per cento dell'importo trasferito, con un minimo di 3.000 euro.
    La sanzione minima è aumentata di cinque volte nel caso in cui gli importi siano superiori a 50.000 euro".

    (ulteriori info consultare il sito ufficiale della Banca d'Italia).
     
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  19. majdne

    majdne Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Intanto ringrazio tutti quanti per l'aiuto e l'interessamento.
    Volevo solo aggiungere, per precisione, che i passi da me riportati nel primo messaggio sono anche gli unici del contratto. Si tratta, infatti, si un singolo foglio nel quale si riportato quanto detto con l'aggiunta di 2 o 3 clausole tipiche la più importante è la data del rogito entro e non oltre il 30/06/15 e poi le altre sono solo alcuni bla bla (probabilmente importanti ma non a fini di questa vicenda) circa la consegna dell'immobile libero da vincoli, da persone e in conformità... insomma le solite frasi fatte.
     
  20. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    e qui il contratto si forma.
    come consigliato prima invia lettera di diffida ad adempiere entro 15gg
    Se la seconda somma, anche se non incassata come la prima, è stata definita Caparra Confirmatoria e non Acconto Prezzo, allora il Proponente è inadempiente anche per questa cifra:
    nella proposta-compromesso è stabilito che la caparra confirmatoria verrà versata in due tranche : 10.000 alla proposta e successivamente xx alla seguente scrittura privata.

    Il fatto di non aver versato o non aver incassato (nel tuo caso) gli assegni non cambia la questione, la caparra è la cifra totale.
    Se non avesse voluto imputare tale somma a caparra avrebbe dovuto indicare la dicitura Acconto Prezzo.

    Senti dal tuo legale perché un conto è una causa per 10.000 un'altra è per 10.000 + xxx

    infatti a che titolo lo trattiene?
     
    Ultima modifica: 3 Dicembre 2014
    A Bagudi, nuova H&F, osammot e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  21. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E in tal caso la proposta e' a tutti gli effetti preliminare, non c'e' la necessita' di ulteriori scritture "obbligatorie" per rendere efficace il contratto, l'AI doveva consegnarti l'assegno (che a questo punto trattiene indebitamente e illegalmente), si prende la sua sacrosanta provvigione e il venditore deve adempiere al contratto pena la perdita della caparra versata piu' quella promessa, come se la scrittura fosse stata fatta.

    A questo punto, fossi il tuo, avvocato, se si rifiutano di portare a termine il contratto consiglierei di proporre al "gatto e la volpe" di darti l'assegno, l'AI rinuncia alla provvigione e si evitano una serie di denunce e la richiesta dell'ulteriore caparra... Tutto scritto naturalmente in un contratto in cui tu rinunci all'impugnazione del preliminare stipulato, l'AI rinuncia a qualsiasi credito e il venditore s'impegna a lasciare l'assegno come penale per la rescissione.
     
    Ultima modifica: 3 Dicembre 2014

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