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  1. Flor

    Flor Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,

    ho un immobile in vendita e mi è stata fatta una proposta di acquisto, tramite un'agenzia immobiliare, a un prezzo X, con un un pagamento del 1,5% alla proposta, seguita da un 2% del valore dell'immobile e poi il pagamento dilazionato in tre anni, con rate mensili, pari a circa il 10% dell'immobile per arrivare entro gli stessi tre anni al rogito.

    Tutto questo perché la parte acquirente sta finendo gli studi e non può ora accedere a un mutuo. Non conosco l'acquirente ma l'agente parla di un padre imprenditore alle spalle che garantirebbe per lei ma che per responsabilizzare non intenderebbe mettere il capitale prima.

    Non ho mai ricevuto e sentito parlare di una proposta di questo tipo e vi chiedo se esiste e viene utilizzata nelle compravendite. Considerando che la casa rimarrebbe ancora mia quali clausole devo far inserire nel contratto che mi tutelino?

    Grazie a chi mi vorrà rispondere
     
  2. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Secondo mè è meglio se l'agenzia cerca un nuovo potenziale acquirente........:ok:
     
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, ne sono state già eseguite.
    Sono vendite con riserva di proprietà.
    E' il caso classico quando l'acquirente non può svincolare una somma o la deve ricevere dopo una certa data.
    Propongono il pagamento di un canone di affitto da computare quale acconto sul prezzo e poi pagamento della differenza al possesso della somma.
    A te nei tre anni verseranno il 33,5% (1,5 + 2 + 10 + 10 + 10) del prezzo e il differente 66,5% all'atto, fra tre anni.
    Se non riesci a vendere ad altri e puoi attendere per tre anni il saldo, l'operazione è fattibile.
    Hai scritto anche che la casa rimarrebbe ancora tua. Nel senso che ti pagheranno e la consegna dellechiavi avverrà alla stipula (fra tre anni)?
     
  4. Flor

    Flor Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao antonello, grazie per la risposta, in realtà il "canone di affitto" non prevede un contratto di affitto ma una sorta di pagamento dilazionato della caparra su 3 anni in attesa che la persona entri nel mondo del lavoro e le concedano un mutuo (con il padre a farle da garante alle spalle). Sto valutando se effettuare la vendita chiedendo però una somma maggiore all'inizio (tanto avendo il padre alle spalle non dovrebbero esserci problemi... quello che mi offrono ora in realtà non sarebbe il 33% ma meno circa il 15% totale). oltre a capire con il commercialista e ora vedo se interpellare il notaio quali clausole inserire nel contratto che andremo a sottoscrivere per tutelarmi al meglio. In questi casi, se ti è capitato di effettuare qualche vendita con riserva, quali sono le richieste che vengono fatte dalla parte acquirente?
    No la consegna delle chiavi avverrà alla firma del compromesso, ma la casa fino al rogito rimarrà mia, con la possibilità di rescindere il contratto qualora ci siano state inadempienze da parte loro (e devo bene considerare quali).
     
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nelle vendite con riserva non è la parte acquirente che fa le richieste. E' il contrario.
    Con la riserva di proprietà sei abbastanza garantito.
    Inoltre pretendi una polizza di assicurazione che copra tutti i rischi derivanti dall'uso dell'immobile e farai indicare te quale beneficiario.
    Se l'acquirente non paga alle scadenze sottoscritte nell'atto pubblico ha perso quanto versato e ti puoi rivalere sul fidejussore.
    Avevo capito che nei tre anni avrebbe pagato il 33,5%. Il 15%, nel totale ed in tre anni, mi sembra un pò pochino.
    Pretendi di più.
    Hai scritto che la consegna delle chiavi avverrà alla firma del compromesso.
    Non mi trovi d'accordo.
    Consegnale alla firma dell'atto notarile.
     
    A Flor piace questo elemento.
  6. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao a tutti, ma perchè impelogarsi in una storia del genere?
    Vuol dire cercarsi problemi
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ne hai da esporre qualcuno in particolare?
    Esponilo.
     
  8. Greta Phlix

    Greta Phlix Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il problema è il lasso di tempo tra compromesso e rogito. 3 anni sono troppi ... se l'immobile interessa la parte acquirente deve dare una caparra del 20% almeno e poi vari acconti spalmati nel tempo. Il padre imprenditore che non vuole mettere il capitale per responsabilizzare l'adorato figlio mi puzza un pò ... mi pare più un insegnamento a cercare di approffitarsene del bisogno tuo di vendere.
     
  9. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    a antonello,
    di problemi in una vendita con pagamento in tre anni ne possono nascere parecchi, può succedere di tutto, la mia considerazione era, ma è l'unica soluzione di vendita? è chiaro che si può fare, si può studiare il modo perchè tutto fili liscio ma il risultato si saprà solo tra 3 anni.
    Io consiglio di trovare altro acquirente
     
  10. Flor

    Flor Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie a tutti quelli che mi hanno risposto. Anche a me la questione del padre non quadra del tutto, per esempio una banca non potrebbe concedere il mutuo avendo lui alle spalle? Io mi andrei ad accollare un rischio per tre anni che nemmeno una banca si accollerebbe?
    Non ho molta fretta di vendere la casa ma ovviamente non mi farebbe schifo ;), sto solo cercando di capire anche al vostro aiuto di persone esperte nel campo e soprattutto non legate a me da una possibile percentuale di intermediazione, come l'agenzia che mi sta seguendo la vendita, se queste compravendite sono state fatte e quali sono le tutele da inserire nel contratto. Già le indicazioni di Antonello mi sembrano molto pertinenti, come la richiesta di un'assicurazione, ora sto cercando di avere più informazioni sul contratto di riserva di proprietà
     
  11. Greta Phlix

    Greta Phlix Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non sarebbe più prudente fare un contratto d'affitto e concedergli il diritto di prelazione per l'acquisto, togliendo in caso le somme versate per l'affitto? devi considerare che un imprenditore può anche fallire...
     
  12. Nicola Ferraro

    Nicola Ferraro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve
    un caso simile mi è successo due anni fa' - un mio cliente mi affida un immobile da vendere ad certo prezzo ma al momento di effettuare il rogito il cliente scopre che non può vendere prima di cinque anni dalla data in cui questi l'aveva acquistata perchè l'aveva acquistata come prima casa - La soluzione che abbiamo trovata è stat molto semplice - L'acquirente ed il proprietario hanno redatto un preliminare dal notaio in cui l'acquirente si è impegnato a pagare un certo affitto mensilecon la clausola che tutto quanto veniva pagato come affitto sarebbe stato scorporato dal prezzo totale di vendita accordato - dopo tre anni hanno sottoscritto l'atto di vendita el'acquirente ha completato di consegnare la somma pattuita- Senza come e senza quando - E' filato tutto liscio -
     
  13. Vergnani Sandro

    Vergnani Sandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    A me sembra una stupidata... che paghi dilazionato alla banca; che faccia fare il mutuo alla figlia con sua garanzia; quello che vuole ma tu pretendi i soldi subito!!! pazienza se per motivi tecnici, finanziari, personali, ecc. uno chiedesse di pagare i 2 trance, magari conoscendolo, ma accettare da uno sconosciuto questa trafila..... io non lo farei.... fatti dare una copia autenticata dell'ultimo 730 o 740 del padre così vedi se veramente ha le spalle coperte :risata::risata::risata:
     
  14. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Due considerazioni da fare: 1° Con il rogito a tre anni in pratica viene bloccato il prezzo attuale ed è presumibile che nel frattempo il valore dell'appartamento sia cresciuto. 2° Non hai specificato se l'acquirente vuole usufruire dell'appartamento, in questo caso ci abiterebbe pagando un canone piuttosto basso, circa il 3% annuo.
    E se dopo tre anni rinuncia all'acquisto cosa avrai in mano per rivalerti?
    Io non proporrei mai ad un mio cliente un affare del genere.
    Potrebbe essere invece interessante fargli un contratto d'affitto a riscatto con un canone annuale pari al 10%.
    Stabilire inoltre una rivalutazione al rogito pari almeno all'aumento istat.
    Solo così ti puoi tutelare.
     
    A Flor piace questo elemento.
  15. Greta Phlix

    Greta Phlix Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Aggiungerei pure fideiussione bancaria per garantire l'effettivo pagamento del saldo
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il consiglio che avevo dato a Flor era di effettuare la vendita con riserva di proprietà.
    Incamerare quanto pattuito ed il saldo alla fine dei tre anni.
    Il tutto garantito da fidejussione e polizza danni.
    Con la riserva di proprietà, se non viene pagato il saldo l'acquirente perde tutto.
    Ripeto, vendite con questo sistema ne sono state fatte e.......se ne faranno ancora.
     
    A colpam e Flor piace questo messaggio.
  17. Greta Phlix

    Greta Phlix Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La caparra confirmatoria ha la stessa funzione, basta chiedere una caparra sufficientemente alta da scoraggiare eventuali ripensamenti. Non capisco dove sta il vantaggio per il proprietario ad accettare una vendita con riserva di proprietà, mentre capisco che per un acquirente può essere una buona soluzione.
     
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Davo per scontato che i versamenti eseguiti dall'acquirente dovevano intendersi come caparra.
    La riserva della proprietà garantisce il venditore nel caso in cui l'acquirente non paghi il prezzo pattuito nei tempi e modi dovuti.
    L'acquirente acquista la proprietà dell'immobile con il pagamento dell'ultima rata del prezzo.
    L'acquirente è tutelato solo se paga il dovuto per intero.
    Questa è una buona tutela per il venditore.
     
  19. Flor

    Flor Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    osservazione corretta a cui avevo pensato, se mai andrò avanti nella trattativa la farò pesare sul prezzo

    sì ci entrerebbe, in effetti il 3% è decisamente poco

    come dice antonello, e come mi è stato detto dall'agenzia senza però citare il contratto ma stando sul vago, il diritto di proprietà

    grazie per tua risposta, sono considerazioni pertinenti e interessanti!
     
  20. Flor

    Flor Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora, girovagando un po' su internet ho trovato la normativa del nostro codice che dovrebbe valere nel mio caso:

    § 3 - Della vendita con riserva della proprietà
    Art. 1523.
    Passaggio della proprietà e dei rischi.
    Nella vendita a rate con riserva della proprietà , il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo , ma assume i rischi dal momento della consegna.
    Art. 1524.
    Opponibilità della riserva di proprietà nei confronti di terzi.
    La riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.
    Se la vendita ha per oggetto macchine e il prezzo è superiore alle lire trentamila, la riserva della proprietà è opponibile anche al terzo acquirente, purché il patto di riservato dominio sia trascritto in apposito registro tenuto nella cancelleria del tribunale nella giurisdizione del quale è collocata la macchina , e questa quando è acquistata dal terzo, si trovi ancora nel luogo dove la trascrizione è stata eseguita.
    Sono salve le disposizioni relative ai beni mobili iscritti in pubblici registri.
    Art. 1525.
    Inadempimento del compratore.
    Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive.
    Art. 1526.
    Risoluzione del contratto.
    Se la risoluzione del contratto ha luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse , salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno .
    Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d'indennità , il giudice secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta.
    La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti.


    alcune cose che devo approfondire

    1) come faccio a sapere se il mio acquirente non ha avuto pignoramenti da creditori? Dove vado a cercare gli atti scritti?

    2) art 1525 inadempimento... a quante rate in mancato pagamento scatta l'inadempimento... l'ottava parte del prezzo si intende il prezzo totale dell'appartamento?? se così fosse potrebbe non pagarmi mai???

    3) l'ag immobiliare mi ha detto che qualora il mio acquirente non paghi le rate stabilite il tutto ripasserebbe nelle mie mani e terrei i soldi che mi sono stati versati fino a quel momento. A leggere il codice, negli ultimi punti non sembrerebbe, nemmeno se lo scrivo sul contratto... "Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d'indennità , il giudice secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta."
     

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