Proposta di acquisto

[n.noemi]

Buongiorno,

io e il mio compagno abbiamo firmato una proposta di acquisto immobiliare con la clausola "proposta subordinata all'approvazione del mutuo" e con consegna dell'immobile alla stipula del rogito notarile da effettuare entro e non oltre questo fine mese.
Durante la richiesta del mutuo presso la nostra banca è emerso che l'immobile era stato acquistato a giugno 2019 tramite atto di compravendita tra parenti (madre e figlio) e ad un valore pari a metà di quello che abbiamo pattuito. Motivo per cui la nostra banca non ha voluto deliberare il mutuo, anzi, ci ha consigliato di cambiare casa per paura di una possibile impugnazione da parte di un parente.
L'agenzia immobiliare ci ha dato appuntamento con un broker che inizialmente non ha trovato nessuna banca disposta a deliberare un mutuo per tale appartamento (sempre per lo stesso motivo). Settimana scorsa, dopo aver ritirato la garanzia della proposta di acquisto, la agenzia ci ha comunicato che il broker aveva trovato una banca che era disposta a finanziarci, ovviamente ad un tasso superiore a quello di mercato in questo momento, pagando anche un'assicurazione contro impugnazione. L'angenzia ci ha informato che il venditore ha solo una sorella che è al corrente di tutto e che non vuole assolutamente impugnare l'atto di compravendita anzi, sarebbe disposta a fare una scrittura privata impegnandosi a non fare nulla.
Io e il mio compagno non ci fidiamo, non eravamo stati informati di questa "problematica" prima di firmare la proposta di acquisto. Possiamo rescindere dal contratto dato che la problematica è emersa durante la richiesta del mutuo? A detta dell'agenzia era irrilevante il fatto che la casa fosse stata acquistata l'anno scorso tramite compravendita tra parenti perchè fino a poco tempo fa le banche non facevano problemi.

 

[francesca63]

L'angenzia ci ha informato che il venditore ha solo una sorella,che è al corrente di tutto e che non vuole assolutamente impugnare l'atto di compravendita anzi, sarebbe disposta a fare una scrittura privata impegnandosi a non fare nulla

La sorella non può firmare scritture private impegnandosi a non impugnare, finché la madre sarà in vita.
Evidentemente la banca teme che quella vendita sia una vendita mista a donazione , e per questo impugnabile alla morte della madre che ha venduto a basso prezzo al figlio.
Ma al giorno d'oggi esistono molte banche che fanno mutui, sottoscrivendo la polizza contro il rischio "donazioni".

Settimana scorsa, dopo aver ritirato la garanzia della proposta di acquisto,

Cos'è la garanzia della proposta di acquisto ?

la agenzia ci ha comunicato che il broker aveva trovato una banca che era disposta a finanziarci,

Disposta a finanziarvi non vuol dire molto; hanno già fatto la perizia sull'immobile ?
Se no, ci vuole ancora tempo, per avere parere positivo.

Possiamo rescindere dal contratto dato che la problematica è emersa durante la richiesta del mutuo?

No, le vendite tra parenti sono lecite e normali, non è una problematica che impedisca un acquisto, o motivo per rescindere. Casomai è il prezzo basso, che lo avvicina ad una donazione.
Se il contratto era vincolato al mutuo, e il rogito era previsto entro fine mese, però, se il mutuo non arriva in tempo, sei libera e puoi non comprare, senza perdere soldi.
Anche se, per dire qualcosa di preciso, bisognerebbe leggere quanto firmato, e come è scritta la condizione mutuo.

 

[n.noemi]

Ma al giorno d'oggi esistono molte banche che fanno mutui, sottoscrivendo la polizza contro il rischio "donazioni".

Ma l'atto di compravendita può essere trattato come donazione ? Se sì, come mai quasi 7 banche hanno detto no e solo una banca cooperativa era disposta ad accollarsi il rischio?
La nostra banca, infatti, ci ha detto che se si fosse trattato di donazione tranquillamente ci facevano un'assicurazione.

Cos'è la garanzia della proposta di acquisto ?

Avevamo lasciato 3000euro come caparra a garanzia della proposta di acquisto.

Disposta a finanziarvi non vuol dire molto; hanno già fatto la perizia sull'immobile ?
Se no, ci vuole ancora tempo, per avere parere positivo.

No, solo a parole ci era stato detto che era fattibile il mutuo con quella banca.

Anche se, per dire qualcosa di preciso, bisognerebbe leggere quanto firmato, e come è scritta la condizione mutuo.

Inizialmente cita noi che proponiamo "irrevocabilmente di acquistare per sè.... sotto le condizioni indicate", poi segue " la consegna dell'immobile sarà eseguita, salvo altro accordo tra le parti, alla stipula del rogito notarile da effettuarsi entro il 31/03/20...." e nelle note è scritto : "la presente proposta è subordinata all'approvazion del mutuo".

Non è sufficiente allora avere questo "rischio" di cui non sapevamo nulla per rescindere dal contratto? Mi spiego meglio, sia io sia il mio compagno non siamo più sicuri nell'acquistare questo appartamento per paura di avere un'impugnazione futura. O forse dovremo stare tranquilli se si stipula un'assicurazione?
In caso dovessimo revocare la proposta di acquisto, dobbiamo dare la caparra al venditore?