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  1. stefanomar

    stefanomar Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti, sono qui a chiedervi un parere su una nuova situazione che mi si è creata, ho fatto firmare una proposta d'acquisto subordinata alla deliberazione del mutuo, passati circa 40 giorni mi hanno chiamato dicendomi che la banca non finanziava l'acquisto, a mio parere questo non è sufficiente a rendere nullo il contratto, in quanto pretendo un documento scritto in cui si certifica l'avvenuta richiesta e l'avvenuto rifiuto da parte della banca, a questa mia richiesta mi è stato detto che non avevano nessun documento per cui si ritenevano in difetto è mi hanno detto di trattenerci la caparra di 5000,00 l'importo totale della casa era di 205000,00, a questo punto ho prospettato al venditore una suddivisione della caparra in modo da chiudere il tutto bonariamente, ma il venditore si è rivolto a un suo amico legale che gli ha detto che la caparra la dovrebbe incassare il venditore e siccome il contratto non è andato a buon fine niente mi è dovuto, non mi sembra tanto giusto.... vorrei un vostro consiglio grazie
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    hanno semplicemente cambiato idea cavalcando la condizione sospensiva (ma vah...). Il contratto, invece, secondo me è concluso e hai diritto ad entrambe le provvigioni.
    Se non fosse concluso non avrebbero dato i 5000euro di deposito/caparra
     
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  3. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Questo era scritto nella proposta? La sospensiva prevedeva una scadenza, citava l'importo finanziato e il nome della banca?

    Se esiste una condizione sospensiva e la condizione non si è avverata niente provvigione.

    Certo il fatto che vogliano rinunciare alla caparra fa pensare alla mala fede...
     
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  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma a me questi clienti bonari che lasciano le caparre non capitano mai????
     
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  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Anche secondo me i clienti hanno avuto un ripensamento e rinunciano. In questo caso perdono la caparra che incasserà il venditore e pagano l'agenzia.
     
  6. stefanomar

    stefanomar Membro Junior

    Agente Immobiliare
    nella proposta c'è scritto sia la data di scadenza che l'importo da chiedere,ma da quello che ho capito loro non hanno chiesto solo la somma restante ma ben altri 50000,00 per cui l'istituto naturalmente non ha ritenuto di erogare quanto chiesto,per cui a me non potevano farmi vedere il documento della banca, perchè già gli avevo accennato che non avrei acetato una richiesta di mutuo superiore all'importo mancante, perchè allora chiunque può prendere tempo con le persone e bloccare case.... tanto poi sanno che la banca non eroga cifre superiori al 100%, ma io vi chiedo se la provvigione l'avrei dovuta chiedere solo al compratore o anche al venditore? io ho pensato per chiuderla quà che la caparra fosse divisa tra me e il venditore perchè queste persone hanno dei problemi familiari, e mi sembra giusto accontentarci di 2500,00 per ciascuno ..
     
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Su una base di logica che trova riscontro nella giurisprudenza a conclusione dell'affare (dimostrabile e senza bisogno di far lavorare la fantasia) avresti avuto tutto il diritto di richiederla ad entrambi

    Ma evidentemente in questo caso secondo me non puoi pretendere nulla da nessuno senza un documento che inequivocabilmente dimostri un comportamento negligente assunto dal proponente acquirente ... (la decisione di lasciare i 5k lasciati a deposito al proprietario, seppur ci lascia perplessi e ci induce a fare pensieri maliziosi, ai fini contrattuali non ha nessun tipo di significato ed è riconducibile ad un comportamento spontaneo di liberalità piuttosto che un riconoscimento di inadempienza.

    anche qui sono tue supposizioni i 50k in più potrebbero essere stati richiesti per ristrutturazione (i mutui acquisto + un delta per ristrutturazione esistono e sono contemplati) .. ma sempre di supposizioni si parla.

    Il dato certo è che l'accordo preliminare era sospensivamente sospeso ad un evento futuro che non s'è avverato nei termini previsti .. di fatto privo d'efficacia .

    Purtroppo sono cose da mettere in preventivo quando si decide di intraprendere questo tipo di modalità di trattativa
     
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  8. stefanomar

    stefanomar Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Gli ho fatto firmare un documento dove per loro negligenza, non si sono adoperati per far si che il contratto andasse a buon fine, e per questo nello stesso documento loro si assumono il dovere di risarcire sia il venditore che l'AI in mia persona, accordandoci in modo che la caparra data di 5000 fosse divisa tra le parti,e qui tutto va bene, il problema e che il venditore la vorrebbe tutta per se, dicendomi che il mio compenso l'avrei dovuto chiedere ai compratori, questi ragazzi hanno avuto tanta sfortuna, persino un grave incidente, proprio in questi giorni per cui mi sembrava che i 5000 fossero sufficienti a risarcire un incidente di percorso e che in fin dei conti non è andata così male, almeno tra me e il venditore......
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    per come sono fatto io gli avrei restituito i soldi (ma sono un sensibile inguaribile)
    Il venditore da parte sua ha ragione, se i 5000 sono da considerarsi una penale riferita alla proposta mi sembra ovvio che eventuali pretese provvigionali seguano un iter diverso riscontrata un inadempienza del proponente ...
    Quesito non facile
     
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  10. stefanomar

    stefanomar Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Non è che sono mie supposizioni, me lo ha confermato anche il broker,il contratto lo si fa per stabilire che la cifra restante la si debba pagare con l'erogazione del mutuo, e quindi giustamente ad approvazione, ma questo deve essere coerente con la cifra mancante, altrimenti una persona blocca una casa, causando mancate vendite...... tanto poi può sempre dire che non ha avuto il mutuo.... non mi sembra giuridicamente corretto....tant'è che il compratore prima di firmarmi il documento ha consultato un suo amico avvocato, e ha confermato che quello che dicevo io fosse giusto, ed è per questo che perdono la caparra, sono stati inadempienti, il fatto e solo che a me bastava anche la metà della caparra mentre il venditore no e se ne vorrebbe approfittare....
     
  11. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao,

    Ma non potevi specificare nel Preliminare/Proposta l'importo di mutuo richiesto?

    Di solito io inserisco l'importo da finanziare e l'importo liquido.
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Inutile oggi cercare fatto, non fatto. Sono contratti deboli lo sappiamo, non solo nella forma .... ma nella sostanza. Quindi magari cerca di mantenere il cliente mettendoci una pietra sopra e vai avanti.
     
  13. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Pienamente D'accordo con te Rosa sul fatto che sia debole.

    Però se viene affrontato con attenzione un proponente non credo possa svincolarsi con estrema facilità.

    Supponiamo che un immobile da 200 k euro necessiti di un finanziamento del 70 % e che inserisca 140 k di mutuo e il rimanente in liquidità.
    Se il proponente non mi corrisponde la dovuta documentazione (Richiesta di 140 k Euro) che la banca ha rifiutato è difficile possa svincolarsi.

    N.B. Personalmente non mi è mai capitato, finanziamenti oltre l'80% a parte, che un proponente cercasse di svincolarsi oppure abbia comunicato il mancato finanziamento.
     
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  14. stefanomar

    stefanomar Membro Junior

    Agente Immobiliare
    si fatto... e per questo che sono inadempienti..
     
  15. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    contratti deboli, accordi deboli, ma chi riesce in questo periodo fare contratti forti e sicuri?
     
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  16. stefanomar

    stefanomar Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Esatto
     
  17. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Prendendo per buona la mancata delibera (ma un altro istituto di credito?...), non essendosi verificata la condizione, non matura il diritto alla provvigione e nemmeno il diritto del venditore a trattenere la caparra confirmatoria, non c'è infatti alcuna inadempienza da parte promissaria acquirente...semplicemente non si è concluso l'affare.
     
  18. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    È vero che il comportamento e la disponibilità a mollare la caparra faccia pensare alla malafede ma perché siamo in Italia e siamo un paese di furbi...in realtà non esiste controprova e se ribaltiamo il concetto tramutandolo in buonafede, sarebbero addirittura altruisti e generosi, in quanto si starebbero preoccupando di risarcire comunque il proprietario per la perdita di tempo causata, pur non essendo obligati in tal senso...Sulla proposta bisognava specificare che il diniego alla delibera andava obbligatoriamente dimostrato per iscritto e che la mancanza della forma scritta avrebbe reso inadempienti gli acquirenti...
     
  19. stefanomar

    stefanomar Membro Junior

    Agente Immobiliare
    non so perchè non abbiano cercato un'altro istituto che gli desse una prova di un'avvenuta richiesta di mutuo, questo non lo capisco, resta il fatto che hanno firmato questa liberatoria perdendoci la caparra
     
  20. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    La caparra È del venditore...al massimo sei tu che te ne approfitti...avresti dovuto farti pagare dall'cquirente...nel momento in cui conferma la propria negligenza potevi concordare un rimborso...
     

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