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  1. Vincivittoria

    Vincivittoria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti. Ho deciso di vendere il mio appartamento e un agenzia si e' offerta di provare a venderlo per mio conto. Abbiamo così trovato un acquirente. E fin qui tutto ok. Il problema e' sorto per questo motivo. Nel mio appartamento di 12 anni 6 anni fa feci togliere l'antibagno per rendere il bagnato di servizio un pochino più funzionale. So che la legge non concepisce l'ignoranza ma vi assicuro con tutto il cuore che mai avrei pensato di aver più problemi io rispetto a chi evade le tasse per 1.000.000 di euro....ora mi trovo in questa situazione: ho detto al mio acquirente che a mie spese lo ripristino ma lui non e' molto d'accordo. Sottolineo il fatto che non abbiamo firmato alcun preliminare ma ci terrei andasse bene questa vendita perché tra un mese dovrei rogitare per l'acquisto Dell altro appartamento e questo acquirente e' la mia ultima speranza. Lui il bagno lo vuole così e non ripristinato. Secondo voi potrei farmi firmare una carta privata (pensavo non nel preliminare visto che bisogna registrarlo (((anche tra privati e'obbligatorio?.))) nella quale si sottoscrive che il venditore si e' offerto di sistemare il tutto a sue spese ma l'acquirente lo vuole comprare comunque senza antibagno esonerandomi da ogni responsabilità futura pre e post rogito. Potrebbe avere il tempo che trova o mi tutelerei un pochino? Sono distrutta e' purtroppo un pensiero che mi sta debilitando. Grazie a tutti
     
  2. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    questo sul bagno di servizio? vuol dire che hai un bagno principale.............se è così è sufficiente che almeno quello abbia il disimpegno....
    la normativa igienico-sanitaria, prevede che tra bagno principale (wc) e zona giorno ci siano almeno 2 porte e lo spazio così delimitato dev'essere di 1.2mq con lato minimo di 100cm (ma dipende dal regolamento comunale, a trieste è previsto 1mq con lato minimo di 80cm), oppure un corridoio o un atrio (in pratica, la porta del wc non può affacciare direttamente sulla zona giorno)...
    per esempio, se ho una camera da letto con bagno interno che però non è il bagno principale, non è richiesto l'antibagno, diversamente, se è l'unico bagno, o apro la porta su corridoio o atrio oppure devo creare l'antibagno.
    altresì, è previsto che se antibagno e bagno sono sprovvisti di luce e aereazioni naturali (finestra), si deve provvedere con luce artificiale e ventilazione forzata (collegate tra loro e temporizzate a sufficienza)..
    consiglio: verifica la situazione con un geometra, che, a conoscenza dei dettagli previsti dal tuo comune, saprà consigliarti nel dettaglio ed eventualmente convincere il tuo acquirente; se proprio fosse necessario l'antibagno e al tuo acquirente non piacesse la cosa, mettetevi d'accordo in modo che al rogito la situazione sia regolare (magari scatta un paio di foto...), dopo di che lui potrà farne ciò che vuole

    ps. ovviamente la situazione deve corrispondere anche al catasto: ti fai firmare la planimetria dall'acquirente che conferma la corrispondenza e tu sei a posto
     
  3. Vincivittoria

    Vincivittoria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie mille per la tua imminente risposta. Mi pare di capire che tu consiglieresti di ripristinare il tutto sia che l'acquirente sia d'accordo sia che non lo fosse. Giusto ?
    In realtà io ho 2 bagni; quello principale situato lungo il corridoio della zona notte e uno di servizio (al quale appunto ho tolto l'antibagno) che da sul soggiorno e angolo cottura. Questo bagnetto non ha finestre ma è fornito di aerazione tramite una ventola. Mi ero già informata da un geometra mio conoscente e anche lui chiaramente mi diceva che è obbligatorio avere l'antibagno, poi accennava che se l'acquirente non lo vuole mi potrebbe firmare una carta che accetta la cosa e non mi fa storie in futuro.
    Secondo te se al momento del preliminare lui firmasse la planimetria indicando che il tutto corrisponde a quanto ha visto (anche se nella realtà io ho tolto l'antibagno) e firmasse altresì una carta in bianco che terrei solo io nella quale sottoscrive la sua volontà di non voler riscostruire l'antibagno non rivalendosi su di me prima di rogitare e dopo aver rogitato potrebbe essere una soluzione che mi può "leggermente" tutelare. ??? Grazie e buona giornata
     
  4. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    la scrittura privata la lascerei stare......
    stando come dici, effettivamente l'antibagno è obbligatorio: nessun bagno CON WC può affacciare direttamente sulla zona giorno (soggiorno o cucina che sia) e, se cieco, deve avere illuminazione e aereazione forzati
    quindi...se il bagnetto in questione ha il wc, ricrea l'antibagno (2 paretine in cartongesso e una porta), fate l'atto e poi se all'acquirente la cosa non piace, è liberissimo di togliere il tutto.......io consiglio sempre di rogitare solo in piena conformità...se poi entrambi concordate, nell'atto comunque viene dichiarata la corrispondenza con la planimetria catastale e, supponendo che questa abbia l'antibagno, a quel punto sei a posto....se proprio proprio vuoi fare anche una scrittura privata, a quel punto fai semplicemente descrivere per iscritto all'acquirente lo stato dei luoghi (ingresso, soggiorno, cucina, bagnetto con antibagno, corridoio, bagno, camera matrinoniale, eccecc...) firmandolo entrambi
    però ripeto: il problema sorge solo se il bagnetto ha il wc, altrimenti va tutto bene così (a meno di dover aggiornare la planimetria catastale se è segnato l'antibagno)
     
  5. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Secondo me visto che l'acquirente lo vuole così come è attualmente devi solo provvedere a presentare docfa per variazione di diversa distribuzione interna, poi per la garanzia di vizi e difetti vale quanto previsto dall'art. 1491 del C.C..
     
  6. Vincivittoria

    Vincivittoria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    .... non posso fare una variazione della planimetria perché farei una variazione non consentita per legge.......
    l'antibagno è obbligatorio se il bagno da sul soggiorno/angolo cottura per cui farei una variazione che quasi sicuramente andrebbe a mio discapito. A prescindere che secondo me boccerebbero questa mia richiesta se dicessi effettivamente il motivo di questa modifica, se poi qualche perito venisse fuori per un controllo chiaramente oltre a non essere in regola per aver tolto l'antibagno, risulterei fuori regola anche per aver fatto una modifica non accettabile.
     
  7. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ma è già così qundi fuori norma, se ripristini il bagno come da progetto il potenziale acquirente non lo vuole, fare la docfa che a tutt'oggi non chiedono idoneita sanitarie ed estemi della scia non intendi farlo, osservare l'art. 1491 che in questo caso è a tuo favore neanche, sembra il cane che si vuol mordere la coda ma comunque un ultima soluzione che posso consigliarti è di vedere con un tecnico se è possibile realizzare una disposizione planimetrica che salvaguardi l'attuale bagno e lo renda idoneo dal punto di vista sanitario, per poi presentare docfa.:ok:
     
  8. Vincivittoria

    Vincivittoria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie ancora per il tuo interesse. Quando parli di tecnico intendi un geometra ???
     
  9. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Per tecnico si intende un geometra oppure un ingegnere oppure un architetto.
     
  10. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ...sempre che all'acquirente vada bene l'eventuale, per esempio, apertura del bagnetto (se fattibile) sul corridoio........
    io direi: incontratevi tu, l'acquirente e il tecnico....discutetene insieme e vedrai che una soluzione salta fuori...
     
  11. paola 47

    paola 47 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    e semplicemente togliere il water, coprendo lo scarico con un tappo o simili? poi l'acquirente farà quello che vuole...può rimettere il water o no, come gli pare...non potrebbe essere una soluzione?
    Poala
     
  12. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ....se l'altro bagno ha il wc.....
     
  13. paola 47

    paola 47 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    chi ha proposto il problema dice: "quello principale situato lungo il corridoio della zona notte e uno di servizio (al quale appunto ho tolto l'antibagno) che da sul soggiorno e angolo cottura"...per cui mi sembra che se c'è un bagno principale, certamente avrà il wc...il bagno di servizio - vicino alla cucina - potrebbe essere visto come un locale per il bucato, con lavatrice e stenditoio...non so, ma forse questa potrebbe essere una soluzione facile e non impegnativa...poi l'acquirente di questo bagnetto farà quello che vuole...
    Paola
     
  14. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    beh...si....potrebbe essere una soluzione..
     
  15. Laura C

    Laura C Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Per me la questione va vista in termini leggermente diversi e, anche, meno confusi:

    1. Il fatto di aver eliminato l'antibagno che separa un bagno (principale o di servizio non importa) da un'altra stanza principale, non è un'operazione consentita dalle norme igieniche. Inoltre, visto che in questo momento l'appartamento è diverso da come è stato concessionato in origine, rappresenta un abuso. Abuso non sanabile neanche presentando una variazione in Comune, proprio per le norme igieniche di cui accennavo prima.
    2. Non è sufficiente presentare un docfa in variazione 'perchè tanto l'acquirente lo vuole così': prima di tutto non è una procedura corretta, visto che è un abuso, secondo non potrebbe un tecnico neanche accondiscendente fartelo, perchè tecnicamente dichiarerebbe un falso e dovrebbe indicare il motivo della variazione, facendo riferimento alla pratica comunale di variazione dell'appartamento.
    3. Il notaio, se viene a conoscenza in qualche modo di una 'non conformità' dello stato di fatto esistente dalla planimetria catastale, si rifiuterà di fare il rogito. La conformità è una cosa che viene dichiarata in sede di rogito dalla parte acquirente e dal venditore. La conformità consiste nella 'consistenza dell'immobile, nella uguale rendita, nell'uguale NUMERO DI VANI', inoltre, soprattutto, non ci devono essere abusi. Ti faccio un esempio: una porta spostata di mezzo metro non costituisce problema perchè non cambia i parametri detti prima, mentre un muro abbattuto si, perchè di fatto toglie un vano. Arrivare al rogito senza aver chiarito per bene questi aspetti con la parte acquirente mi sembra molto rischioso. Seguo diversi rogiti e ho fatto diverse perizie: ti assicuro che i problemi è meglio chiarirli tutti prima.
    4. Per me le strade sono solo due: 1- ricostruisci il muro e sani la situazione del tuo immobile e ti rimetti in regola con la legge; 2- ti accordi per bene con la parte acquirente, spiegandogli che la planimetria catastale non può essere aggiornata, che la mancanza dell'antibagno per la legge è un abuso e che, se lo vuole così dovrete dichiarare il falso in fase di rogito. Ti ricordo anche che, però la legge dice che una dichiarazione mendace in fase di rogito può essere condizione sufficiente ad invalidare l'atto... quindi un piccolo rischio rimane, anche se, se c'è l'accordo tra le parti, è molto molto remoto.
    5. Rimane un ultimo aspetto: spesso i notai chiedono di allegare al rogito una perizia di un tecnico che, di solito, è chiamato dalla parte acquirente. Se così fosse, questo è un aspetto che impedisce la seconda soluzione del punto precedente, a meno che il tecnico non dichiari il falso..... io, come tecnico, mi dispiace ma non la farei una dichiarazione simile.

    Spero di esserti stata utile.. in bocca al lupo!
     
    A Diego Antonello e ssimone75 piace questo messaggio.
  16. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
  17. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Il discorso di laura non fa una grinza, però volevo mettere in discussione un particolare che laura c ha scritto.

    ora chiedo se si procede alla docfa dichiarando le superfici nette degli attuali ambienti pensate che la differenza di circa 2 mq in più al soggiorno o cosa sia o in meno faccia variare l'attuale consistenza e classe?
    oppure se si trova una sluzione planimterica conforme alle norme igienico sanitarie sempre per la stessa differenza di prima faccia variare l'attuale consistenza e classe?
     
  18. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    non necessariamente.
    Comunque per il resto sono assolutamente d'accordo

    più che altro, per esempio, l'immobile è molto datato e la città gli è cresciuta intorno, è facile che presentando un nuovo docfa aumenti la classe magari da A/4 ad A/2
     
  19. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Penso che non è questo caso poichè vincivittoria ha scritto che l'appartamento ha 12 anni e in quell'epoca assegnazione di categorie A/4 di nuova costruzione difficilmente potevano assegnarle, comunque sempre salvo prova contraria.
     
  20. Vincivittoria

    Vincivittoria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie ragazzi per i vs consigli....comunque parlando con un notaio al quale chiesi preventivo lui disse mi disse : chiaro che per legge non va bene ma se voi di comune accordo dichiarate che quanto visto corrisponde io non sollevo il minimo problema........va be' anche lui avra' i suoi interessi....
     

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