1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. anassimandro

    anassimandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi chiedo cortesemente delucidazioni. Io, venditore, ho firmato , accettandola ,una proposta preliminare di acquisto tra privati, di un piccolo appartamento , nella quale dichiaro anche di aver ricevuto assegno di euro 2.000 a titolo di deposito cauzionale dai futuri acquirenti (vicini di casa)
    Non ho mai incassato l'assegno in attesa definire l'acquisto di un nuovo appartamento che mi interessava molto stavolta tramite agenzia. Purtroppo l'acquisto nuovo per me non è andato a buon fine poichè la mia proposta è stata rifiutata ed è stato venduto ad altri.
    Ora dovrei rinunciare alla vendita del mio appartamento tra privati-
    A cosa vado incontro? Posso restituire l'assegno non incassato senza ulteriori spese?
    Grazie in anticio
     
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Tutto dipende dalla disponibilità dei vicini di casa.
    Possono accettare la tua rinuncia alla vendita con la restituzione dell'assegno,
    possono pretendere la restituzione dell'assegno + una penale pari a euro 2.000,00
    e possono anche citarti in giudizio per obbligarti a vendere. Anche se quest'ultima possibilità viene raramente usata ti consiglio di cercare un accomodamento bonario spegando la situazione.
     
    A panzer piace questo elemento.
  3. anassimandro

    anassimandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie sig Marcello . Io ho ricevuto 2.000 euro a titolo di deposito cauzionale.
    E' la stessa cosa di caparra confirmatoria?
     
  4. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il deposito cauzionale viene utilizzato normalmente nei contratti di locazione.
    Nei contratti di compravendita si utilizzano la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale. Nel tuo caso, il deposito cauzionale si trasforma in caparra confirmatoria nel momento in cui hai firmato l'accettazione della proposta.
     
  5. anassimandro

    anassimandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    speriamo allora nella comprensione dei vicini...... visto che l'agenzia imm non ne ha avuta con me facendo scadere la mia proposta .
    grazie comunque
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dovresti postare la parte del contratto relativa alla cauzione (togliendo eventuali dati sensibili). La caparra confirmatoria implica un vincolo 'pesante', ma bisognerebbe vedere il contratto nello specifico
     
  7. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ecco papale papale..una delle tante problematiche di un acquisto fra privati, senza consulenza nel piu' completo e totale risparmio...ma una vera "goduria" per gli avvocati;)
     
    A H&F piace questo elemento.
  8. anassimandro

    anassimandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie : .... euro 2000 a mezzo assegno che verranno consegnati a titolo di deposito cauzionale nelle mani del venditore e solo in caso di accettazione e sottoscrizione della presente proposta. somma da considerare caparra confirmatoria solo al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita.........
    alla fine: ....DICHIARA DI AVER RICEVUTO L'IMPORTO DI EURO 2000 A TITTOLO DI DEPOSITO CAUZIONALE.
    poi c'è la firma.
    Penso che ci sia poco da dire.
    Grazie comunque
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    credo ci sia molto da dire.
    Cosi strutturata la proposta d'acquisto è al 99.9% nulla. Si rimanda espressamente ad un preliminare trasformando in caparra 2000euro proprio in quel momento.
    Nel caso andaste comunque avanti:
    Il fatto che tu non abbia incassato l'assegno è irrilevante: se recedi perdi 4000euro (2000+2000), il problema è che l'acquirente oltre all'esecuzione in forma specifica (in pratica potrebbe obbligarti comunque a vendere) potrebbe in alternativa anche chiedere i danni che ovviamente dovrebbe dimostrare.
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se è nulla, non deve niente. Vero ? Quindi sarebbe salvo ?
    Mi interessa la questione. Puoi essere più chiaro ? Grazie.

    E' la prima volta che leggo che uno venda la propria casa senza avere comprato o "fermato" un'altra casa : il rischio di finire con i mobili sul marciapiede. Prudenza.
     
    A panzer piace questo elemento.
  11. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    :innocente:

    eccone un altro............il sottoscritto............ ho accettato una proposta e non ci penso lontanamente a comprare nel frattempo.
    dopo il rogito di vendita, acquisita tutta la somma, con calma comprero'.
    nel frattempo andro' qualche mese da mia suocera che ha casa abbastanza grande per la felicita' di mia moglie...........o al max in affitto.
    il contratto di cui stiamo parlando come giustamente ha detto Granducato :D, e' nullo al 99% a seguito della ultra famosa sentenza di Cassazione 8038 del 2 aprile 2009.
    se leggi bene cosa ha scritto il nostro utente..........." somma da considerare caparra confirmatoria solo al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita".
    quindi preliminare del preliminare, nullo:
    La proposta e' gia' un preliminare quando il venditore accetta e quindi secondo la famosa sentenza non c'e' bisogno di farne un altro.
    naturalmente occorre un avvocato.........se si decide di recedere usando questa
    cosa.
    e nessuna provvigione da pagare.:innocente:
     
    A enzo6 piace questo elemento.
  12. panzer

    panzer Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    tradotto?
     
  13. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Concordo ci vorrebbe una "traduzione" : non si è mai parlato di provviggioni da pagare ma di caparre confirmatorie e penali da pagare.
    Se è nulla la proposta, bussi il campanello dei vicini, ridà l'assegno di 2000 e si fa fare una dichiarazione che hanno riscontrato la nullità ed ha resistuito l'assegno.
    Alla prossima occasione gli offrirà di nuovo ai vicini l'immobile.
    A ben riflettere credo che i vicini diedero quella "cauzione" solo per mostrare la loro serietà sull'intenzione di acquisto, e non l'abbiano mai considerata una caparra confirmatoria. Potrebbe esserci più correttezza di rapporto di quanto appaia.
     
  14. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    e che c'e' da tradurre ?? c'e' solo da capire e non mi sembra difficile.
     
  15. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    ma allora leggete senza attenzione.:shock:
    caspita, l'ha specificato bene bene umberto granducato.:occhi_al_cielo: che ha giustamente detto:
    credo ci sia molto da dire.
    Cosi strutturata la proposta d'acquisto è al 99.9% nulla. Si rimanda espressamente ad un preliminare trasformando in caparra 2000euro proprio in quel momento.
    sta tutto qua' il problema.
    ci vuole un avvocato...............un giudice.............non bussare alla porta del vicino...........
    ma che stai a dire???
    fosse cosi' facile. :occhi_al_cielo::shock:
     
  16. enzo6

    enzo6 Ospite

    [quote="anassimandro, post: 255827, ...... visto che l'agenzia imm non ne ha avuta con me facendo scadere la mia proposta .
    grazie comunque[/quote]

    Cosa c'entra l'AI che curava l'acquisto tuo immobile?
     
  17. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Dove hai letto che si parla di provvigioni ? Traduci prego. Grazie
    Quanto all'avvocato, dissento. Il preliminare del preliminare è nullo. Non vi è mai stato il preliminare che trasforma il deposito cauzionale in caparra confirmatoria. E' chiaro che quello dei vicini era un semplice impegno di correttezza coperto da una cauzione, ma non vi è mai stato alcun preliminare con caparra confirmatoria. Il tutto è stato un accordo fra le parti su come procedere.
    Le frasi "fatte" che hai riportato non sempre sono pertinenti al caso. La volontà delle parti mi sembra sia ben diversa da quella che vuoi fare credere tu.
    Se i vicini avessero voluto dare una caparra confirmatoria lo avrebbero scritto.
    O vogliamo credere che solo noi che leggiamo il forum sappiamo come si compra una casa ?
    Io la sapevo comprare( e vendere) anche prima di iscrivermi ai forum.
    Adesso ho notevolemnete migliorato la mia preparazione ed il prossimo acquisto sarà un capolavoro giuridico.

    Non si monta una causa per 2000 euro : vuoi rovinare anassimandro?

    Deve risolverla bonariamente, come dice anche Marcellogallo, e gli offrivo gli argomenti, per me adatti a non "rompersi il collo".
     
  18. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ma hai chiaro cosa vuol dire la parola :NULLO
     
  19. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Cosa c'entra l'AI che curava l'acquisto tuo immobile?[/quote]

    La frase di anassimandro è chiara : sta parlando di "comprensione" .

    Un semplice comprensibile sfogo di uno che ha fatto una cattiva esperienza, in buona fede.

    Prova a spiegarlo tu a CCC1956 che non si tratta di provvigioni. :disappunto:
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La Suprema Corte di Cassazione con la sentenza 2 aprile 2009 n. 8038 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori [il c.d. contratto preliminare di preliminare], poiché non può considerarsi meritevole di tutela l’interesse di “obbligarsi … ad obbligarsi” in quanto produttivo di un’inutile complicazione.
    A tale riguardo, la Suprema Corte ha confermato quanto ritenuto nella sentenza di merito che – in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare – aveva già sostenuto l’assenza di effetti giuridici vincolanti in capo alla predetta proposta.

    La sentenza citata pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari consistente nel far sottoscrivere al promittente acquirente una proposta irrevocabile d’acquisto che lo impegna a firmare in un tempo successivo il contratto preliminare di compravendita.
    I Giudici di legittimità fondano la propria posizione sulla base del dispositivo dell’art. 2932 c.c., il quale «instaura un diretto e necessario collegamento strumentale tra il contratto preliminare e quello definitivo destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti».
    Pertanto, consentire alle parti la sottoscrizione di un contratto preliminare di preliminare da luogo ad una «inconcludente superfetazione» giacché riconoscere al contratto preliminare l’ulteriore funzione di imporre “l’obbligo ad obbligarsi” non risulta sorretto da alcun effettivo interesse meritevole di tutela visto che l’impegno può essere assunto immediatamente. In definitiva, «non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito».
    Alla luce di quanto espresso dalla Suprema Corte, si ribadisce che il tenore dell’atto contrattuale deve essere tale da consentire l’identificazione dello scopo cosicché vi sia la possibilità di stabilirne la rilevanza socio-economica e, in ultimo, anche la liceità [cfr. Cass., 20 novembre 1992, n. 12401]. A tale proposito, è opportuno precisare che la sentenza in esame non affronta in modo diretto l’inidoneità del preliminare di preliminare sotto il profilo della mancanza di causa, ma giunge allo stesso risultato rilevando l’impossibilità di una sua esecuzione specifica ai sensi del citato art. 2932 c.c. Ciò nonostante, i Giudici della Cassazione hanno tenuto conto del difetto di causa ritenendola funzione del preliminare di “obbligarsi … ad obbligarsi nuovamente” alla stregua di un’inconcludente superfetazione.
    In conclusione, il c.d. compromesso del compromesso non deve essere configurato alla non come un’obbligazione quanto piuttosto come una “puntuazione” allo stato avanzato «destinata a fissare, ma senza alcun effetto vincolante, il contenuto del successivo negozio» e ciò proprio per la sua natura di atto redatto nella fase delle trattative.
     
    A ccc1956 piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina