Quale penale su estinzione anticipata di un mutuo

[collega]

Carissimi sono ancora con Voi nonostante le divergenze che abbiamo avuto in un altra discussione dove si è andati al di là dalla semplice disapprovazione del mio operato.
Sono quà, Vi dicevo, per sottoporvi un altro quesito di natura bancaria.
Proprio ieri ho redatto una proposta d'acquisto per la vendita di un appartamento nel quale grava un ipoteca di primo grado che il proprietario aveva acceso un anno fa per un mutuo ipotecario.
In tale atto di mutuo vi è la clausola della penale nel caso di estinzione anticipata del mutuo.
Trascrivo qui di seguito le testuali parole inserite in atto:

" ART 6 - PAGAMENTO ANTICIPATO"
Ai termini dell'articolo 40 comma primo del citato T.U., la parte mutuataria ha in qualunque tempo:
- la facoltà di anticipare il pagamento di una o più rate etc etc
- la facoltà di estinquere parte del debito residuo etc etc
- la facoltà di estinguere l'intero debito residuo
Nel caso di estinzione totale del debito residuo competerà alla Banca un compenso omnicomprensivo pari al 2% della quota capitale rimborsato, senza addebito di nessun altro onere. A titolo di esempio una quota di capitale rimborsato di Euro 1000, (mille,zero zero), comporterà in applicazione della percentuale applicata, una commissione di Euro 20,00 (venti,zero zero) a titolo di compenso omnicomprensivo.

Ho chiest il conto dell'importo da pagare a titolo di penale per quest'estinzione totale del debito residuo e la Banca mi hanno detto che devo pagare il 2% del debito residuo Poichè il capitale rimborsato è Euro 3000,00 (tremila,zero zero) dovrei pagare Euro 60,00 mentre secondo loro
devo pagare il 2% del debito residuo cioè Euro 1740,00 ( 2% di 87.000 euro).
Qual'è secondo Voi il conto giusto?
A chi dovrei rivolgermi per tutelare i miei interessi senza ricorrere ad un avvocato?
poiche' l'ipoteca dovrebbe essere cancellata contestualmente all'atto notarile puo' la banca rifiutare di darmi l'assenso per la cancellazione dell'ipoteca qualora mi rifiuto di pagare quello che loro ingiustamente pretendono?
Grazie anticipatamente

 

[raffa85]

non credo che si possa chiedere piu' la penale dopo il decreto bersani, che riduceva retroattivamente tutte le penali già concordate alle 0,5%, guardati il testo della legge

 

[collega]

Si, l'ho letta la Bersani, però penso che il mutuo non possa avere le agevolazioni di tale legge in quanto, pur essendo un mutuo fondiario, non è stato fatto con il fine di acquisto prima casa ma solo per liquidità. Il notaio mi ha detto che sono esente dalla spesa per la cancellazione dell'ipoteca perchè, per i mutui fondiari, è automatica.

 

[marcellogall]

Caro collega, mi sembra che il mutuo accordato sia di 90.000,00 euro.
Il capitale già rimborsato 3.000 e capitale residuo 87.000.
Tu ritieni di dover pagare il 2% su 3.000 e la banca pretende il 2% su 87.000.
Facciamo l'ipotesi che il capitale rimborsato sia di 87.000 e il capitale residuo di 3.000.
Saresti d'accordo di pagare il 2% su 87.000 pari quindi a € 1740 oppure vorresti pagare il 2% su 3.000 come sarebbe
logico e giusto?. Il 2% che la banca ti chiede serve a compensare in parte il mancato guadagno dall'operazione d mutuo in essere. Non sono un bancario ma un AI.

 

[collega]

Sono d'accordo con te. Il problema è che la banca sull'atto di mutuo ha scritto un altra cosa. Pertanto, come loro pretendono di rispettare gli accordi trascritti in atto, lo stesso pretendo io. Perche io dovrei rispettarli e loro no.
Prova a non pagare una rata del mutuo, poi vedi come si danno da fare affinchè vengano prese tutte le misure per ipotecarti la casa e pignorartela in base agli accordi presi e trascritti in atto.

 

[justdone]

A me è capitato di esigere il rispetto di quanto scritto nella nostra lingua ufficiale, sia con un gruppo bancario che con una grossa società di software, spuntandola in entrambi i casi. Ma gli importi erano irrisori. In questo caso si attaccheranno a qualunque cosa pur di non mollare.
Detesto la leggerezza con la quale vengono redatti i contratti, nella ferma convinzione che nessuno si prenderà mai la briga di leggerli attentamente.
Se deciderai di portare avanti la questione (e io al tuo posto lo farei, anche solo per mero "divertissement". Ma io ho del tempo da perdere.) pur sapendo che difficilmente approderai ad un risultato (ricorda che le banche hanno i legali a libro paga) segnati anche questo particolare: "2% della quota capitale rimborsato".
Guarda la specifica delle rate pagate: da qualche parte dovrebbe essere specificato quota capitale/quota interessi. L'importo di 3.000 € pagato sinora è solo parzialmente composto dalla "quota capitale". Anzi, notoriamente le prime rate di un finanziamento quelle maggiormente composte da "quota interessi" (rispetto alle ultime, intendo).
Se ti perdi questo dettaglio, rischi di dimostrare che sei tu la prima ad essere "flessibile" nell'interpretazione!
Buona fortuna!

 

[marcellogall]

Sono d'accordo con te. Il problema è che la banca sull'atto di mutuo ha scritto un altra cosa. Pertanto, come loro pretendono di rispettare gli accordi trascritti in atto, lo stesso pretendo io. Perche io dovrei rispettarli e loro no.
Prova a non pagare una rata del mutuo, poi vedi come si danno da fare affinchè vengano prese tutte le misure per ipotecarti la casa e pignorartela in base agli accordi presi e trascritti in atto.

E' evidente che chi ha redatto l'atto di mutuo ha commesso un errore.
Se il mutuatario vorrà intraprendere una causa si esporrà a tutti i rischi annessi e connessi.
Un semplice intervento di un avvocato costerà più di quanto richiesto dalla banca.
La soluzione più semplice sarebbe di chiedere alla banca, visto che è stato un loro errore, un addebito pari al 50% di quanto preteso. Andrebbe a vantaggio di tutti. Credo che accetteranno.

 

[collega]

Ringrazio Justdone per avermi evidenziato il dettaglio della quota capitale che, sinceramente non avevo messo a fuoco.
Nel contempo ringrazio anche Marcellogall per i buoni consigli. Certo, a volte le cose anche se economicamente non sono convenienti, vengono fatte per questioni di principio. Comunque, prendo buono il tuo consiglio cercando, come mi hai detto, di trovare un accordo. Chiaramente, se la banca non ne vuole sapere, allora agirò di conseguenza. Grazie mille a tutti.

 

[justdone]

Riflettevo sul fatto che in testa al paragrafo c'è il riferimento normativo. Quello potrebbe essere vincolante, in quanto il citato comma dell'art. 40, recita: "I contratti indicano le modalità di calcolo del compenso, secondo i criteri stabiliti dal CICR al solo fine di garantire la trasparenza delle condizioni." Il che significa che a far fede soo le disposizioni del CICR (che non ho però cercato e sarebbe opportuno invece induviduare queste disposizioni) e non quanto scritto nel contratto. Per quanto mi lascerebbe qunatomeno perplessa l'indicazioni "al fine di trasparenza" di condizioni che non si rendessero poi appilcabili in quanto in contrasto con la circolare CICR.
trovi il testo qui:
http://www.unisi.it/ricerca/dip/dir_eco/TUB_febbraio_2007.pdf