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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Il prezzo di un immobile il valore economico di quel bene espresso in moneta corrente ( euro) in un dato tempo e che varia in base a modificazioni della domanda dell’offerta.

    La chiave di volta di ogni affare andato a buon fine è l’ ordinata formazione di un prezzo preciso. Di “quel” prezzo e non di un altro.
    Tra le centinaia possibilità di declinazioni di valore di un bene immobile se ne individua una e su quello si punta. Quel valore diventa il prezzo di quell’ immobile.

    Ma come si forma l’ inevitabile prezzo di un immobile all’interno del mercato immobiliare?
    Quale sono le tappe del suo processo di formazione?
    Il prezzo coincide con la somma che il venditore è disposto a pagare la casa, oppure esso à il risultato economico di una serrata negoziazione tra soggetti portatori di interessi divergenti?
    Esistono altri fattori, aldilà della dinamica della domanda e dell’offerta, che influenzano il suo determinarsi?
    Il prezzo di una casa può avere un ancoraggio oggettivo? Può “indossare” una veste imparziale? Oppure tale convinzione è una mera illusione?
    Si può parlare di un prezzo “giusto” della casa?
    Oppure esiste un prezzo “giusto” per ogni stagione?

    Cosa ne pensano gli operatori di questa “chiave di volta” che consente loro di portare a conclusione un affare?
     
  2. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Beh, anzitutto, la valutazione deve essere esattamente collocata nel tempo: "OGGI, quel determinato immobile VALE quella determinata cifra". Lo specifico perchè c'è sempre lo spiritosone di turno che (tanto per fare un esempio), in un momento di prezzi in salita, ti incontra per la strada e con tono ironico e tronfio, ti apostrofa: "lo sa che quell'appartamento che lei 2 anni fa mi valutò 100 lire l'ho appena venduto a 120?". E con certi personaggi è perfettamente inutile mettersi lì a spiegare che i prezzi stanno salendo e che quello che ieri costava 100 oggi è normale che valga 120.
    Chiaro il concetto?
    Quindi: "la valutazione di un immobile ha valore in un determinato periodo di tempo!"
    Premesso questo, provo a fare una graduatoria delle caratteristiche che più pesantemente incidono sul prezzo di un appartamento:
    1) superficie (tanto maggiore sarà, tanto più costerà ...ovvio)
    2) ubicazione (prima la città, poi la zona e infine la via)
    3) stato dell'immobile (libero, locato, nuda proprietà...)
    4) condizioni dell'immobile (restaurato, da restaurare, ecc..)
    5) accessori (presenza di garage, giardino, terrazza, ecc...)
    6) piano (all'interno dello stesso palazzo, l'ultimo piano varrà sicuramente più del primo. ...sempre che vi sia l'ascensore ;) )
    7) tipo di palazzo (una palazzina primi '900 attira sicuramente di più di un palazzone anni '60 con 40 condòmini).
    Direi che questi sono i punti principali (sperando di averli anche messi nell'ordine giusto);
    ... tutto il resto è spicciolame.
    Ciao a tutti.
     
  3. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    :ok::ok:
     
  4. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    sei un libro stampato...:applauso:..:ok:
     
  5. LucaPontellini

    LucaPontellini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ottimo,
    mi permetto solo di suggerire un'inversione tra superficie e posizione,
    un monolocale in centro ha più valore di un trilocale in periferia.
    Forse dovremmo parlare di valore al mq. per zona, (o microzona, formato dalle caratteristiche che hai riassunto) in tal caso il prezzo dell'immobile diventa un'operazione matematica.
     
  6. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Eh, purtroppo la valutazione di un immobile non è quasi mai una semplice operazione matematica.
    Insomma io prendo visione di un appartamento, lo valuto un po' in tutti i suoi aspetti, poi, in testa, mi faccio un'idea di un prezzo al mq. e lo moltiplico per la superficie (non mi vergogno a tirar fuori la calcolatrice anche davanti al proprietario). A questo punto, però, la cifra che ne viene fuori mi deve anche tornare a "orecchio", perchè sennò prendo e ricomincio tutto da capo.
    ... succede anche a voi?
     
  7. Stefania Brancatelli

    Stefania Brancatelli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io mi sono accorta che alla fine un immobile si vende al prezzo "giusto" che è quello che un eventuale acquirente è disposto a spendere per quella determinata tipologia.
    Mi spiego, se un appartamento in zona x viene valutato y tenendo conto di tutti i fattori prima elencati, un altro appartamento sempre in zona x di identica tipologia, posizionato ad un prezzo z perchè ha le maniglie d'oro e il parquet, verrà venduto sempre al prezzo y.

    :confuso: Ah ok, non mi sono persa.....:^^:
     
  8. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    personalmente,
    nella valutazione di un immobile , mi prendo sempre 2-3 giorni per pronunciarmi sul prezzo.
    Spesso al momento della visita, per vari motivi, il prezzo che avevo in mente dopo un giorno mi sembra sbagliato.
     
  9. Stefania Brancatelli

    Stefania Brancatelli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :stretta_di_mano:
     
  10. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Io aggiungerei anche:

    8) vicinato
    se hai una villa con piscina a fianco delle favelas vale molto di meno rispetto ad una a fianco del Colosseo.

    9) richiesta di mercato rispetto alla città (macromercato) o alla zona (micromercato)
     
  11. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    D'accordissimo sul punto 8). Sul punto 9) direi che è quello che intendevo io al punto 2).
    P.S.: Ciao Alberto,
    ti ho risposto da un'altra parte sulle modifiche da apportare al contratto di locazione in caso di vendita di un appartamento locato, pensando che tu fossi un privato, digiuno di queste cose. Poi leggo questo intervento pertinentissimo, che sembra provenire da un addetto ai lavori. ...qualcosa non mi torna :occhi_al_cielo:
     
  12. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Poi leggo questo intervento pertinentissimo, che sembra provenire da un addetto ai lavori. ...qualcosa non mi torna :occhi_al_cielo:[/QUOTE]

    Sto studiando per diventare agente, se passo l'esame finalmente potrò esercitare.
    Nel frattempo faccio esperienza e acquisto dimestichezza con Immobilio.
     
  13. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ah! ok: ...allora "in bocca al lupo" ;)
     
  14. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    grazie e crepi il lupo
     
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Da Antonio Troise
    Si, anche io seguo questa procedura se l'immobile è arredato.
    Di solito la visita dura 15/20 minuti e tante volte gli arredi ingannano.
    Una più attenta visione delle foto, in agenzia, aiuta a determinare la giusta valutazione dell'immobile.
     
  16. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    personalmente faccio durare la visita per una valutazione circa 30 minuti, anche di più, guardando e chiedendo anche minimi particolari, rifacendo il giro della casa due volte e se possibile confrontando lo stato attuale con le planimetrie, mi faccio anche consigliare cosa fotografare, apro e chiudo tutti gli infissi e porte.
    Tutto questo è molto gradito ai proprietari, e cosa importante il caffè, si quei minuti seduti in cucina ad aspettare il caffè sono molto importanti.
    Come già detto rifisso una nuova visita dopo 2-3 giorni per definire la mia valutazione commerciale.
     
  17. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    D'accordo nell'aspettare il giorno dopo prima di pronunciarsi; effettivamente dormirci sopra è una buona abitudine e tante volte anch'io mi sono reso conto che, nella troppa fretta, mi capitava di sbagliare la valutazione anche di un 10-15%; e anche tornare in ufficio e parlarne con i colleghi aiuta.
    Personalmente, invece, non sento il bisogno di rivedere l'immobile e neanche di far durare la visita troppo a lungo; sarà perchè fra un po' sono 20 anni che faccio questo lavoro, ma ormai, cosa c'è da vedere in una casa per valutarla lo so, gli aspetti da considerare, gira e rigira, sono sempre quelli, le cose da chiedere al proprietario anche, e se si escludono due sane chiacchiere del più e del meno, me la cavo in pochi minuti.
    Comunque ognuno ha il suo metodo, l'importante è che al momento di aprire bocca, ci si senta sicuri di quello che si sta per dire.
     
  18. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    :ok::ok:
     
  19. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    enrikon,
    anch'io dopo 20 anni di valutazioni, sarei in grado di valutare un immobile anche senza vederlo sbagliando di pochissimo.

    secondo te,
    il cliente è più "contento" se faccio una visita approfondita o una valutazione fatta in pochi secondi?
     
  20. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino

    Finissima cosa!:ok::applauso:
     

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