Quali sono i fattori decisivi che determinano il prezzo di un immobile?

[Graf]

Il prezzo di un immobile il valore economico di quel bene espresso in moneta corrente ( euro) in un dato tempo e che varia in base a modificazioni della domanda dell’offerta.

La chiave di volta di ogni affare andato a buon fine è l’ ordinata formazione di un prezzo preciso. Di “quel” prezzo e non di un altro.
Tra le centinaia possibilità di declinazioni di valore di un bene immobile se ne individua una e su quello si punta. Quel valore diventa il prezzo di quell’ immobile.

Ma come si forma l’ inevitabile prezzo di un immobile all’interno del mercato immobiliare?
Quale sono le tappe del suo processo di formazione?
Il prezzo coincide con la somma che il venditore è disposto a pagare la casa, oppure esso à il risultato economico di una serrata negoziazione tra soggetti portatori di interessi divergenti?
Esistono altri fattori, aldilà della dinamica della domanda e dell’offerta, che influenzano il suo determinarsi?
Il prezzo di una casa può avere un ancoraggio oggettivo? Può “indossare” una veste imparziale? Oppure tale convinzione è una mera illusione?
Si può parlare di un prezzo “giusto” della casa?
Oppure esiste un prezzo “giusto” per ogni stagione?

Cosa ne pensano gli operatori di questa “chiave di volta” che consente loro di portare a conclusione un affare?

 

[enrikon]

Beh, anzitutto, la valutazione deve essere esattamente collocata nel tempo: "OGGI, quel determinato immobile VALE quella determinata cifra". Lo specifico perchè c'è sempre lo spiritosone di turno che (tanto per fare un esempio), in un momento di prezzi in salita, ti incontra per la strada e con tono ironico e tronfio, ti apostrofa: "lo sa che quell'appartamento che lei 2 anni fa mi valutò 100 lire l'ho appena venduto a 120?". E con certi personaggi è perfettamente inutile mettersi lì a spiegare che i prezzi stanno salendo e che quello che ieri costava 100 oggi è normale che valga 120.
Chiaro il concetto?
Quindi: "la valutazione di un immobile ha valore in un determinato periodo di tempo!"
Premesso questo, provo a fare una graduatoria delle caratteristiche che più pesantemente incidono sul prezzo di un appartamento:
1) superficie (tanto maggiore sarà, tanto più costerà ...ovvio)
2) ubicazione (prima la città, poi la zona e infine la via)
3) stato dell'immobile (libero, locato, nuda proprietà...)
4) condizioni dell'immobile (restaurato, da restaurare, ecc..)
5) accessori (presenza di garage, giardino, terrazza, ecc...)
6) piano (all'interno dello stesso palazzo, l'ultimo piano varrà sicuramente più del primo. ...sempre che vi sia l'ascensore )
7) tipo di palazzo (una palazzina primi '900 attira sicuramente di più di un palazzone anni '60 con 40 condòmini).
Direi che questi sono i punti principali (sperando di averli anche messi nell'ordine giusto);
... tutto il resto è spicciolame.
Ciao a tutti.

 

[Graf]

Beh, anzitutto, la valutazione deve essere esattamente collocata nel tempo: "OGGI, quel determinato immobile VALE quella determinata cifra". Lo specifico perchè c'è sempre lo spiritosone di turno che (tanto per fare un esempio), in un momento di prezzi in salita, ti incontra per la strada e con tono ironico e tronfio, ti apostrofa: "lo sa che quell'appartamento che lei 2 anni fa mi valutò 100 lire l'ho appena venduto a 120?". E con certi personaggi è perfettamente inutile mettersi lì a spiegare che i prezzi stanno salendo e che quello che ieri costava 100 oggi è normale che valga 120.
Chiaro il concetto?
Quindi: "la valutazione di un immobile ha valore in un determinato periodo di tempo!"
Premesso questo, provo a fare una graduatoria delle caratteristiche che più pesantemente incidono sul prezzo di un appartamento:
1) superficie (tanto maggiore sarà, tanto più costerà ...ovvio)
2) ubicazione (prima la città, poi la zona e infine la via)
3) stato dell'immobile (libero, locato, nuda proprietà...)
4) condizioni dell'immobile (restaurato, da restaurare, ecc..)
5) accessori (presenza di garage, giardino, terrazza, ecc...)
6) piano (all'interno dello stesso palazzo, l'ultimo piano varrà sicuramente più del primo. ...sempre che vi sia l'ascensore )
7) tipo di palazzo (una palazzina primi '900 attira sicuramente di più di un palazzone anni '60 con 40 condòmini).
Direi che questi sono i punti principali (sperando di averli anche messi nell'ordine giusto);
... tutto il resto è spicciolame.
Ciao a tutti.

 

[andrea boschini]

Beh, anzitutto, la valutazione deve essere esattamente collocata nel tempo: "OGGI, quel determinato immobile VALE quella determinata cifra". Lo specifico perchè c'è sempre lo spiritosone di turno che (tanto per fare un esempio), in un momento di prezzi in salita, ti incontra per la strada e con tono ironico e tronfio, ti apostrofa: "lo sa che quell'appartamento che lei 2 anni fa mi valutò 100 lire l'ho appena venduto a 120?". E con certi personaggi è perfettamente inutile mettersi lì a spiegare che i prezzi stanno salendo e che quello che ieri costava 100 oggi è normale che valga 120.
Chiaro il concetto?
Quindi: "la valutazione di un immobile ha valore in un determinato periodo di tempo!"
Premesso questo, provo a fare una graduatoria delle caratteristiche che più pesantemente incidono sul prezzo di un appartamento:
1) superficie (tanto maggiore sarà, tanto più costerà ...ovvio)
2) ubicazione (prima la città, poi la zona e infine la via)
3) stato dell'immobile (libero, locato, nuda proprietà...)
4) condizioni dell'immobile (restaurato, da restaurare, ecc..)
5) accessori (presenza di garage, giardino, terrazza, ecc...)
6) piano (all'interno dello stesso palazzo, l'ultimo piano varrà sicuramente più del primo. ...sempre che vi sia l'ascensore )
7) tipo di palazzo (una palazzina primi '900 attira sicuramente di più di un palazzone anni '60 con 40 condòmini).
Direi che questi sono i punti principali (sperando di averli anche messi nell'ordine giusto);
... tutto il resto è spicciolame.
Ciao a tutti.

sei un libro stampato.....

 

[LucaPontellini]

Beh, anzitutto, la valutazione deve essere esattamente collocata nel tempo: "OGGI, quel determinato immobile VALE quella determinata cifra". Lo specifico perchè c'è sempre lo spiritosone di turno che (tanto per fare un esempio), in un momento di prezzi in salita, ti incontra per la strada e con tono ironico e tronfio, ti apostrofa: "lo sa che quell'appartamento che lei 2 anni fa mi valutò 100 lire l'ho appena venduto a 120?". E con certi personaggi è perfettamente inutile mettersi lì a spiegare che i prezzi stanno salendo e che quello che ieri costava 100 oggi è normale che valga 120.
Chiaro il concetto?
Quindi: "la valutazione di un immobile ha valore in un determinato periodo di tempo!"
Premesso questo, provo a fare una graduatoria delle caratteristiche che più pesantemente incidono sul prezzo di un appartamento:
1) superficie (tanto maggiore sarà, tanto più costerà ...ovvio)
2) ubicazione (prima la città, poi la zona e infine la via)
3) stato dell'immobile (libero, locato, nuda proprietà...)
4) condizioni dell'immobile (restaurato, da restaurare, ecc..)
5) accessori (presenza di garage, giardino, terrazza, ecc...)
6) piano (all'interno dello stesso palazzo, l'ultimo piano varrà sicuramente più del primo. ...sempre che vi sia l'ascensore )
7) tipo di palazzo (una palazzina primi '900 attira sicuramente di più di un palazzone anni '60 con 40 condòmini).
Direi che questi sono i punti principali (sperando di averli anche messi nell'ordine giusto);
... tutto il resto è spicciolame.
Ciao a tutti.

Ottimo,
mi permetto solo di suggerire un'inversione tra superficie e posizione,
un monolocale in centro ha più valore di un trilocale in periferia.
Forse dovremmo parlare di valore al mq. per zona, (o microzona, formato dalle caratteristiche che hai riassunto) in tal caso il prezzo dell'immobile diventa un'operazione matematica.

 

[enrikon]

... in tal caso il prezzo dell'immobile diventa un'operazione matematica.

Eh, purtroppo la valutazione di un immobile non è quasi mai una semplice operazione matematica.
Insomma io prendo visione di un appartamento, lo valuto un po' in tutti i suoi aspetti, poi, in testa, mi faccio un'idea di un prezzo al mq. e lo moltiplico per la superficie (non mi vergogno a tirar fuori la calcolatrice anche davanti al proprietario). A questo punto, però, la cifra che ne viene fuori mi deve anche tornare a "orecchio", perchè sennò prendo e ricomincio tutto da capo.
... succede anche a voi?

 

[Stefania Brancatelli]

Io mi sono accorta che alla fine un immobile si vende al prezzo "giusto" che è quello che un eventuale acquirente è disposto a spendere per quella determinata tipologia.
Mi spiego, se un appartamento in zona x viene valutato y tenendo conto di tutti i fattori prima elencati, un altro appartamento sempre in zona x di identica tipologia, posizionato ad un prezzo z perchè ha le maniglie d'oro e il parquet, verrà venduto sempre al prezzo y.

Ah ok, non mi sono persa.....

 

[Antonio Troise]

personalmente,
nella valutazione di un immobile , mi prendo sempre 2-3 giorni per pronunciarmi sul prezzo.
Spesso al momento della visita, per vari motivi, il prezzo che avevo in mente dopo un giorno mi sembra sbagliato.

 

[Stefania Brancatelli]

personalmente,
nella valutazione di un immobile , mi prendo sempre 2-3 giorni per pronunciarmi sul prezzo.
Spesso al momento della visita, per vari motivi, il prezzo che avevo in mente dopo un giorno mi sembra sbagliato.

 

[allberto]

Io aggiungerei anche:

8) vicinato
se hai una villa con piscina a fianco delle favelas vale molto di meno rispetto ad una a fianco del Colosseo.

9) richiesta di mercato rispetto alla città (macromercato) o alla zona (micromercato)