Recedere da una proposta di acquisto

[brina82]

Buondì, un mio amico ha accettato una proposta di acquisto per la vendita di un immobile a 100k, i primi di Gennaio, incassando 10k di caparra (nel contratto non c'è il termine confirmatoria ma solo caparra).

Da quanto ho capito il proponente è proprietario di un'agenzia immobiliare.

Nella proposta è indicato il termine del 15 Aprile come data per il rogito.

Nel contratto sta scritto che "la presente proposta è vincolata al buon esito del mutuo; in presenza di difformità parte acquirente può decidere se sistemarle a proprie spese prima dell'atto".

Ora è successo che il mio amico non vuol più vendere: come uscire con meno danni possibili?

(So che la proposta è scritta male; la condizione a questo punto dovrebbe essere risolutiva e non sospensiva, credo, avendo anche già incassato le somme).

Grazie.

 

[brina82]

PS no, avevo interpretato male: i 10k ce li ha in mano il proponente, quindi in teoria è sospesa, credo.

 

[Michela_]

Come mai la caparra è stata incassata se la proposta era vincolata al mutuo?
Ah ecco, infatti.

Quando scadono i termini per l’approvazione del mutuo?

Difformità ci sono?

 

[brina82]

Come mai la caparra è stata incassata se la proposta era vincolata al mutuo?
Ah ecco, infatti.

Quando scadono i termini per l’approvazione del mutuo?

Difformità ci sono?

Tutto entro il 15 Aprile.

Difformità dovrebbero esserci ma a questo punto dipende dell'entità delle stesse: se fossero da fare 5k di lavori, parte acquirente tirerà fuori i soldi e le farà sistemare a proprie spese, anche ai fini del mutuo.

 

[Michela_]

Ora è successo che il mio amico non vuol più vendere: come uscire con meno danni possibili?

La proposta accettata, se vincolata, è valida ma non efficace, si perfeziona al momento della concessione del mutuo, che dovrebbe avere una data antecedente la data del rogito.
Detto ciò suppongo che la pratica di mutuo sia già stata presentata, non so cosa dirti se non consigliarvi di parlare con il proponente. andrebbe rimborsato il proponente dalle spese già sostenute (perizia, ecc), quindi trovando un accordo (anche economico se necessario) e scritto, quindi la risoluzione del contratto.

Ha un valido motivo per recedere dal contratto o ha semplicemente cambiato idea?

 

[Michela_]

nel contratto non c'è il termine confirmatoria ma solo caparra

Aggiungo per completezza che se (come in questo caso) la tipologia di caparra non è specificata, è da considerarsi caparra confirmatoria.

 

[brina82]

Aggiungo per completezza che se (come in questo caso) la tipologia di caparra non è specificata, è da considerarsi caparra confirmatoria.

Ma davvero dici?

Dalle letture su questo forum ho sempre capito il contrario!

 

[Michela_]

Ma davvero dici?

Si si!

 

[francesca63]

Aggiungo per completezza che se (come in questo caso) la tipologia di caparra non è specificata, è da considerarsi caparra confirmatoria.

Vero, ma se l’assegno non è ancora nelle mani del venditore, legalmente ancora una caparra non esiste.

come uscire con meno danni possibili?

Premetto che cambiare idea dopo aver firmato non mi pare una gran trovata, e che penso anch’io che la cosa migliore sarebbe trovare un accordo con il proponente.
Ma per rispondere bisognerebbe capire esattamente a che punto sono, e fare due ragionamenti.

Mi spiego: se ci sono abusi che vanno regolarizzati per il mutuo (lasciamo perdere che andrebbero sistemati comunque, e ragioniamo solo in termini di mutuo), i tempi per regolarizzare e avere l’ok della banca potrebbero non esserci proprio, se ancora non è stato fatto nulla.
In questo caso, la condizione non si avvera, e decade il tutto.
Ma il proponente potrebbe per magia riuscire a fare tutto in tempo, magari versando anche la caparra prima del rogito, o trovare chi gli dà i soldi per comprare senza mutuo, rinunciando alla condizione: in questo caso, se non vuole più vendere, il venditore sarebbe in difetto.
Se invece il mutuo serve, e si capisce che non si riesce ad averlo in tempo, il proponente ha pochissime armi: nel senso che difficilmente intraprenderà vie legali, quando, senza caparra versata, può solo chiedere i danni.
Gli costerebbe più dei danni realmente subiti, quindi non gli conviene …

Riassunto e suggerimento: il venditore propone immediatamente di versare una cifra poco più che simbolica , e firmano risoluzione consensuale.
Se attende, il proponente avrebbe più armi, e più danni da chiedere, specialmente se ha già intrapreso la via della regolarizzazione degli abusi.

Mi sembra di non essere stata chiarissima, ma un po’ involuta: è domenica, mi perdonerete 😉😉

 

[brina82]

Vero, ma se l’assegno non è ancora nelle mani del venditore, legalmente ancora una caparra non esiste.

Premetto che cambiare idea dopo aver firmato non mi pare una gran trovata, e che penso anch’io che la cosa migliore sarebbe trovare un accordo con il proponente.
Ma per rispondere bisognerebbe capire esattamente a che punto sono, e fare due ragionamenti.

Mi spiego: se ci sono abusi che vanno regolarizzati per il mutuo (lasciamo perdere che andrebbero sistemati comunque, e ragioniamo solo in termini di mutuo), i tempi per regolarizzare e avere l’ok della banca potrebbero non esserci proprio, se ancora non è stato fatto nulla.
In questo caso, la condizione non si avvera, e decade il tutto.
Ma il proponente potrebbe per magia riuscire a fare tutto in tempo, magari versando anche la caparra prima del rogito, o trovare chi gli dà i soldi per comprare senza mutuo, rinunciando alla condizione: in questo caso, se non vuole più vendere, il venditore sarebbe in difetto.
Se invece il mutuo serve, e si capisce che non si riesce ad averlo in tempo, il proponente ha pochissime armi: nel senso che difficilmente intraprenderà vie legali, quando, senza caparra versata, può solo chiedere i danni.
Gli costerebbe più dei danni realmente subiti, quindi non gli conviene …

Riassunto e suggerimento: il venditore propone immediatamente di versare una cifra poco più che simbolica , e firmano risoluzione consensuale.
Se attende, il proponente avrebbe più armi, è più danni da chiedere, specialmente se ha già intrapreso la via della regolarizzazione degli abusi.

Mi sembra di non essere stata chiarissima, ma un po’ involuta: è domenica, mi perdonerete 😉😉

Penso di avere capito lo stesso ciò che dici, anche se è domenica

L'immobile è ancora da regolarizzare, quindi capisco ciò che dici e cioè potrebbero scadere i termini (15 Aprile) senza fare in tempo a regolarizzare le difformità.

Concordo, però lui vorrebbe fare decadere l'accordo il prima possibile.

Tu dici di trovare un accordo domani del tipo (ipotesi che già gli avevo prospettato): caro Tizio io ci ho ripensato; quanto hai speso per la richiesta mutuo? 300euro? Eccotene 800 e ciaone. Firmiamo che nessuno ha nulla a che pretendere e fine della storia.

Diversamente, sarà necessario attendere il 15 Aprile.

Altre strade mi pare di capire non ce ne siano.

Grazie.

PS però se c'è la caparra da considerare confirmatoria, potrebbe volere più di 800e... Nella scrittura privata sta scritto che le somme sono in mano all'acquirente.