pfran

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Sto assistendo un amico che si è avvalso di un'agenzia immobiliare per vendere il suo appartamento.
Il mandato scade, ma l'agente procura lo stesso un cliente fuori mandato e fa compilare al futuro acquirente una proposta di acquisto che viene accettata dal venditore. Nella proposta era previsto un assegno da consegnare al venditore come acconto (non Caparra) alla firma dell'accettazione della proposta di acquisto. L'agente immobiliare non fa incontrare più venditore e acquirente, inoltre nega l'assegno di acconto "in cambio" di un documento di abitabilità del solaio annesso al piano superiore dell'appartamento, poiché tale proposta era soggetta a clausola risolutiva se fosse stata provata "la perfetta conformità catastale e di abitabilità". Il venditore reclama l'assegno, le generalità dell'acquirente (non perfettamente visibili e comprovabili nella copia della Proposta di acquisto) e gli comunica per email che in difetto di transazione commerciale (cioè incasso dell'assegno di acconto) e di generalità certe del Proponente l'acquisto non si ritiene vincolato alla Proposta ricevuta.
L'agenzia immobiliare invia così, per email in scansione, il documento di identità del Proponente e l'assegno di acconto non datato, benché fossero passati 3 giorni dall'accettazione della proposta da parte del venditore. Insomma il futuro acquirente si era impegnato nella proposta con un assegno NULLO. Il venditore in buona fede non protesta, ma nota la nullità.
Dopo lunghe trattative durate due mesi il futuro acquirente si convince della "perfetta conformità catastale e di abitabilità". Per la sospensiva della prima clausola risolutiva il venditore si astiene dal ritirare l'assegno di acconto anche perché sa che è nullo.
Il futuro acquirente contravviene a quanto pattuito e vuole procedere a Preliminare con versamento di Caparra senza aver dato la possibilità al venditore di verificare la seconda clausola risolutiva della Proposta di Acquisto relativa "all'effettiva erogabilità del mutuo" che l'acquirente deve chiedere per un importo superiore alla metà del valore dell'immobile.
Questa clausola viene soddisfatta una settimana dopo i due mesi trascorsi e il futuro acquirente contravviene ancora a quanto pattuito nella Proposta e non vuole procedere al Preliminare con versamento della Caparra prevista, né fa menzione dell'assegno di Acconto da ritirare presso l'agenzia immobiliare, perché convoca (con raccomandata) direttamente per la stipula dell'atto di compravendita.
Il venditore che non ha ancora ricevuto un soldo dopo più di due mesi dall'accettazione dalla Proposta, chiede da tempo una bozza dell'atto che dovrà andare a stipulare, ma gli viene negata per più di un mese se non "in cambio" di capziosità spesso insolenti relative ai vari documenti da produrre e che produce comunque con una certa lentezza anche perché il venditore comincia ad essere più accorto per la scarsa correttezza e buona fede che manifesta sempre più la parte acquirente.
E' così che il venditore chiede tempo fino alla scadenza della proposta (tra poco più di 10 giorni) per la stipula soprattutto per organizzare il trasloco.
L'acquirente allora si ricorda dell'assegno di acconto e lo propone come caparra confirmatoria. Il venditore evidenzia che quell'assegno è nullo già da tre giorni dopo la Proposta di Acquisto (due mesi e mezzo prima!!) e che la Caparra Confirmatoria consisteva in una somma pattuita ben più alta da corrispondere con un preliminare di Vendita.
Il futuro acquirente, allora, convoca per il Preliminare e il venditore non vuole andarci al "buio" e chiede per l'ennesima volta una bozza dell'atto per condividerne le condizioni relative ai dettagli del pagamento che ricordo fino a questo momento è pari a zero!!! Ancora niente per dieci giorni, nei quali, anche da parte del notaio dell'acquirente, la condizione era posta "in cambio" della dichiarazione dell'amministratore (che si presenta in stipula l'ultimo giorno!) e altro documento marginale legato al nome di battesimo.....insomma, si trattava solo di avere una bozza da cui sarebbe stato chiaro (finalmente !!) il pagamento dell'acquirente!!! Perché tanto tergiversare dopo un mese e mezzo dalla prima richiesta???Quando sono stati presentati dal venditore anche i documenti "inutili" per ottenere la bozza, quest'ultima è stata inviata via email venerdì 22 dicembre alle 21 con difficoltà evidente a poter valutare le clausole degli atti (Preliminare e definitivo) in periodo prenatalizio e festivo!! L'acquirente, inoltre, in questo periodo di festività ha continuato a spostare le date del Preliminare (sempre via email) quando consulenze legali sono irreperibili al fine di far valutare gli atti.
In questi mesi si è profilata in più occasioni malafede precontrattuale e contrattuale in palese violazione di "correttezza e buona fede" nei confronti del venditore. Che ne pensate?
Mi dispiace essermi dilungato, ma la vicenda meritava essere raccontata per esteso, al fine di chiedervi un parere su come poter eventualmente recedere da questa proposta (che è in scadenza tra poco più di dieci giorni) e quali obblighi economici ci sono nei confronti del futuro acquirente e nei confronti dell'agenzia immobiliare.
Considerate anche che l'appartamento è venduto ad un prezzo molto basso e il venditore è sottoposto da mesi a una forte ed estenuante pressione psicologica.
Grazie mille!!
Francesco
 

francesca63

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Privato Cittadino
un parere su come poter eventualmente recedere da questa proposta (che è in scadenza tra poco più di dieci giorni) e quali obblighi economici ci sono nei confronti del futuro acquirente e nei confronti dell'agenzia immobiliare.
A questo punto ,dopo mesi di trattativa confusa e mal gestita da tutti , anche dal venditore, forse conviene portare a termine la vendita.
Se il venditore recede deve comunque pagare le provvigioni, e risarcire gli eventuali danni dimostrabili subiti dall'acquirente (comprese le provvigioni da questi pagate ).
Certo era meglio , far vedere ad una persona competente la proposta prima di accettarla, invece che questionare ora per le clausole del rogito, dove al venditore non resta che incassare.
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Non ho detto questo.
La mia è la risposta alla domanda "cosa succede se il venditore recede ?"

Se la domanda fosse stata "cosa succede se si ritira l'acquirente?"
la risposta sarebbe stata: il venditore può chiedere i danni.

Ma il venditore ha subito quasi passivamente i ritardi, i mancati pagamenti, senza mai intimare formalmente il rispetto del contratto firmato.
Per questo secondo me conviene andare fino in fondo.
L'alternativa è intimare all'acquirente di fare il rogito nei tempi previsti, e procedere legalmente se non ottempera.
Ma è cosa diversa dal recesso.
 

pfran

Nuovo Iscritto
Professionista
......lo so che è lungo il racconto e forse ti sei perso qualcosa, ma il venditore ha invocato molte volte il rispetto della proposta ed ha intimato formalmente moltissime volte.....tutta la trattativa in questi mesi è avvenuta via email e per raccomandata! sei sempre dello stesso parere? Grazie per farmi sapere
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
......lo so che è lungo il racconto e forse ti sei perso qualcosa, ma il venditore ha invocato molte volte il rispetto della proposta ed ha intimato formalmente moltissime volte.....tutta la trattativa in questi mesi è avvenuta via email e per raccomandata! sei sempre dello stesso parere? Grazie per farmi sapere
Il venditore reclama l'assegno, le generalità dell'acquirente (non perfettamente visibili e comprovabili nella copia della Proposta di acquisto) e gli comunica per email
Qui si parla di email, e in tutta la storia hai parlato di raccomandata una volta, questa:
convoca (con raccomandata) direttamente per la stipula dell'atto di compravendita.
Ma la raccomandata è dell’acquirente .
Di intimazioni formali da parte del venditore non se ne fa cenno.
“Invocare il rispetto della proposta” vale come il due di picche a briscola.
Quindi se mi spieghi dove mi sono persa qualcosa (sono una donna) te ne sarò grata.
Altrimenti, forse, sei tu che ti sei dimenticato qualcosa ......
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Secondo te dunque il venditore non ha subito danni in questi mesi, ma solo l'acquirente?

Francesco,

Evidentemente stai assistendo male il tuo amico.

Tutti i documenti che avete procurato servivano al rogito.

Cosa deve fare l'acquirente, se versare la caparra in contanti, via mail, oppure per mezzo di un assegno nullo, non vi riguarda.

Considerato, che se ci fosse anche solo un pelo fuori posto, non firmerete nulla per trasferire l'alloggio.

Il punto e' proprio questo.

Se l'acquirente vuole comperare dovra' fare come dite voi.
Diversamente venderete ad un altro.

Mollate questo acquirente e pure quei mediatori.
 

pfran

Nuovo Iscritto
Professionista
Grazie PyerSilvio, ma forse hai scritto di fretta e non capisco molto bene, ma la frase finale è chiarissima!! Il punto è come riuscire a mollare acquirente??

Quanto alle raccomandate citate da Francesca 63 preciso che sono da entrambe le parti: acquirente e venditore, ma non mi sembra il nocciolo della questione...ti ringrazio ma credo sempre tu legga sempre di fretta....altrimenti come privato cittadino spero ti occupi di altro e che non sei nel settore immobiliare o legale!!!
 

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