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  1. gianlucac

    gianlucac Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    buonasera.
    in data 11 maggio 2012 ho firmato una proposta di acquisto (non un preliminare) per vendere un appartamento a venezia. l'acquirente ha versato all'agenzia un assegno come deposito cauzionale.un altro acconto avrebbe dovuto essere versato al momento del preliminare che avrebbe dovuto essere stipulato entro e non oltre il 31 maggio 2012.
    dato che sulla planimetria in mio possesso del 1968 appare un muro che cade a metà di una finestra(mezza finestra nel mio appartamento, mezza sul pianerottolo scale(parte comune ).l'agente immobiliare,al momento delle firme ha proposto di stipulare un allegato.cito testualmente:
    l'immobile, seppure conforme alla planimetria del1968, presenta un a finestra in comproprietà con la zona comune, la cui cosa appare come una difformità non autorizzata dalle vigenti norme urbanistiche. la presente proposta, nel caso in cui si trattasse nella succitata questione di un abuso non sanabile,perderebbe ogni efficacia senza richiesta RECIPROCA di indennizzo.
    il suddetto allegato è stato firmato da me venditore e dall'acquirente.
    ho dato mandato scritto all'agenzia di occupari delle ricerche di eventuali documenti al catasto o altro ufficio.
    il 31 maggio l'agenzia mi dice che i documenti trovati sono stati consegnati al notaio indicato dall'acquirente per capire se bastavano a risolvere il problema.
    a tutt'oggi non ho ancora ricevuto conferme .
    nel frattempo sono stato contattato da un altra agenzia che mi propone un cliente pronto a versarmi una cifra parecchio superiore per l'acquisto dell'immobile.
    -posso ritirarmi dalla proposta di acquisto firmata dato che la data del 31 maggio è passata?
    -se si, devo corrispondere qualcosa all'acquirente ,anche se non ho intascato l'assegno ma lo ha
    trattenuto l'agenzia?
    -se si devo corrispondere qualcosa all'agenzia (oltre alle spese sostenute per le ricerche dei documenti) per mancato guadagno anche se la vendita non è stata effettuata?

    la questione in oggetto si sta svolgendo in questi giorni quindi una risposta sollecita mi aiuterebbe parecchio . grazie a tutti
     
  2. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno ( qui sono le 7 30 del mattino). Posto che il secondo cliente abbia gia visto la casa, abbia gi afirmato una proposta di acquisto e lei indirizzata alla cifra per lei piu conveniente , le sia gia stato consenato l assegno in deposito in questo caso si puo parlare di FATTI. Diversamente se fossero solo parole del tipo "guardi che abbiamo un cliente che vorrebbe vedere casa sua disposto a spendere di piu.." la mia risposta al suo cortese quesito sarebbe diversa.

    Parlando di fatti: la parola sta ora al notaio. L agente mi pare sia stato molto corretto ad inserire una clausola ne lmerito della quale non entro non avendo visionato ne l immoble ne le planimetrie ma che sicuramente produce effetti sospensivi "pro tempore" del negozio giuridico. In parole schiette se il notaio giudichera rogitabile l appartamento non vi sara' piu ostativa alcuna e quindi si procedera come dovuto secondo le obbligazioni contratte sia da lei sia dall acquirente. Salvo sua inadempienza contrattuale.

    Nel caso direi che l agente ha correttamente lavorato e quindi pienamente avrebbe maturato il diritto alla provvigione pattuita. Versera eventualmente questa ultima senfa aggravio di ulteriori spese. Il collega non le ha consegnato l assegno proprio a causa della clausola sospensiva da lui stessa inserita a tutlea anche dell acquirente: mi pare scorretto tentare eventualmente di attaccarsi a questo per invalidare cio che e stato un buon operato

    Pur da lungi mille miglia non volendo certo sedere a scranna mi pare che l agente sia stata impeccabile: in totale umilta' le suggerisco nuovamente di verificare bene la nuova situazione venutasi a creare. Eventualmente col il maggior introito ricevuto non lepesera piu di tanto versare quanto dovuto.

    Rimango a sua disposizione in attesa di suo gradie nuove. Vedra' che il suo appello ala celerita nn cadra nel vuoto e Agenti Immobiliari qualificatissimi attivi su questo foro la sapranno illuminare ancor meglio del sottoscritto.

    Saluti da Bangkok
     
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  3. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Primo: se hai firmato una proposta hai (quasi sicuramente) firmato un impegno.

    Secondo: ancora non sei sicuro che sia a norma urbanisticamente e vorresti comunque procedere alla vendita ad altri :triste:

    Terzo: semmai decidessi di recedere da una proposta (con tutte le conseguenze del caso) lo farei solamente per un'altra proposta scritta con assegno corposo e senza dubbi di natura urbanistica che pendono sul mio capo.. non perchè un AI mi prospetta un cliente disposto a pagare il doppio:occhi_al_cielo:

    Quarto: non è il notaio che decide se è urbanisticamente a norma .. ma è un tecnico abilitato.
     
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  4. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ..a parte l'aspetto etico della questione ,sicuramente non condiviso , secondo le più' recenti sentenze della Cassazione ( molto discusse in questo forum ) la proposta da te sottoscritta potrebbe risultare nulla perché rimanda a un preliminare . Una proposta irrevocabile e' di perse' preliminare e se rimanda ad un'altro preliminare e' nulla per la S.C di Cassazione. Attenzione pero' perché' il documento che tu hai firmato e' pur sempre un impegno preso e sia l'agenzia che l'acquirente potrebbero chiederti danni e spese che se documentate potrebbero essere rilevanti....a mio avviso ti consiglio di adempiere alla prima proposta una causa giudiziaria oltre ad essere costosa presenta sempre margini di rischio elevati in questo settore.
    E come dicono dalle nostre parti ti troveresti " beco e bastona' "......
     
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  5. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non entro nei "tecnicismi" della questione, perchè non sono un professionista del settore. Se mi è consentito, faccio però una riflessione sulla vicenda espressa dall'amico Gianluca che, giustamente, cerca consigli/risposte sul suo caso specifico.

    Tante volte ho letto "pesta e corna" su questo forum a riguardo degli AI ed anche io (siccome penso di essere onesto intellettualmente) talvolta ho dato il mio "contributo" di critiche. Vedo però che anche lato "venditori" non si scherza.

    Io credo che così come nella vita in generale, ci siano le norme,le postille, i codici e poi l'uso dell'equilibrio/buon senso. Penso che l'amico Gianluca chieda consigli per rescindere la proposta, SOLAMENTE perchè pare ci sia un'offerta economica decisamente migliore alla precedente. Faccio notare che il 31 maggio è passato da una settimana (con 2 gg di weekend in mezzo), non da 2 mesi. Inoltre evinco che l'agenzia a cui ha dato commissionato le ricerche, qualche documento l'abbia prodotto, quindi ci sia immagino tutta l'intenzione di procedere con la pratica.

    Siccome recentemente io sono stato "vittima" come proponente acquirente in una situazione molto simile,tutto mi ha fatto esperienza e dalla prossima proposta d'acquisto, una delle prime clausole che inserirò sarà la seguente: "in caso di accettazione della proposta, con la firma della presente proposta, parte venditrice si impegna a corrispondere FIN DA SUBITO a parte acquirente la somma di euro "X" anche se non ancora ricevuta/incassata a titolo di caparra, come risarcimento danni nel caso in cui si rendesse responsabile per sua scelta o imperizia della rescissione della presente proposta".
    saluti
     
  6. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Caio Silvio, sono evidentemente un merluzzo: non la vedevo come nulla ma annullabile in quanto soggetta ad una clausola sospensiva piu elegantemente definibile come "condicio sine qua non".
    NOn rimnda ad altro perliminare a mio avviso poiche nelmomento che le condizioni necessarie si verificassero l agente consegnerebbe subuto il deposito cauzionale che diverrebbe ad ogni effetto caparra confirmatoria
    Io la vedrei cosi, Silvio tuttavia non avendo un ermellino sulle spalle, sono un merluzzo. Il tutto ruota pero nello stabilire se allo stato attuale vi e un negozio giuridico perfezionato: a mio avviso no.
     
  7. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    non diamo info sbagliate, il notaio non garantisce proprio nulla , rogita in base ai documenti forniti...non vede la casa..quindi non prendere assolutamente per buone le info dell'uomo di bangkok.
     
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  8. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Leggo di riflesso che i professionisti continuano a dimostrarsi competenti... datemi retta ... ascoltate i pensionati rottamati...
     
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  9. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Scusate ma prima di proporre un immobile non dovremmo fare le opportune verifiche? Una finestra divisa in due è qualcosa di occulto?
     
  10. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Roberto da Bangkok ha scritto "Pur da lungi mille miglia non volendo certo sedere a scranna mi pare che l agente sia stata impeccabile:"
    "Impeccabile", Roberto mi meraviglio di te.
     
  11. gianlucac

    gianlucac Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    tralasciando il fatto che c'è un nuovo acquirente ( io potrei voler recedere per qualsivoglia motivo), che senso ha mettere una data di scadenza se oltrepassata la quale io sono sempre legato alla proposta di acquisto
     
  12. alessandrotour

    alessandrotour Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Dando per scontato che tu i documenti dell'immobile li hai consegnati, all'agente immobiliare, alla firma dell'incarico, lui se n'è accorto solo al momento della sottoscrizione del compromesso?
    Se così fosse...poveri noi!

    Invece mi domando: ma dal 1968 al 2012, a te non è mai venuto in mente di incaricare qualcuno per risolvere la cosa?
     
  13. alessandrotour

    alessandrotour Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Quantomeno accorgersi che in planimetria catastale c'è un palese ed evidente errore:shock:
     
  14. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Come ti ripeto l uomo di Bangkok sara qualche tuo familiare stretto con il quae hai confidenza. IO mi chiamo Roberto.

    Ora, il tecnico fare le verifiche, poi lo riferira al notaio che lo riferora alle parti, dovevi proprio specificare ?
     
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  15. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    SI...ripeto il Notaio non garantisce nulla oltre a quel che vede ( documenti presentati e visure ) , infatti esistono gli Atti nulli;)...ribadisco il concetto, se si pensa che andare da un Notaio equivalga a certezza nell'acquisto ,siamo completamente fuori strada.
    Se gli addetti ai lavori rammentano..in sede d'atto, il notaio vi sottopone copia delle schede in suo possesso, chiede alle parti se corrispondono allo stato di fatto, se le stesse sono supportate da docu tecniche lui procede. Dopo di che, se nell'immobile esiste il contrario di quanto affermato e' un problema esclusivamente delle parti e non sicuramente suo.
     
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  16. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non vorrei polemizzare anche perche voglio dire...Tuttavia ti ho appena scritto che il notaio contattera le parti dpo aver sentito un geometra Puo sto notaio fare una telefonata per dire "Il geometra puo mettere tutto a posto oppure il geometra dice che si tratta di un abuso insanabile" oppure nemmeno quello ?
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    E' qui l'errore. Essendoci una clausola sospensiva dovuta alla ricerca di un possibile abuso del tuo immobile, anche se il termine è scaduto, bisognerà attendere la verifica della condizione.

    Se tu non avessi comunque voluto attenderla (fermo restando che il possibile abuso esiste e che anche la vendita ad un altro acquirente avrebbe le stesse problematiche) avresti dovuto mandare una raccomandata il 1 giugno a chi di dovere, sollecitando la verifica per definire la compravendita.

    Non è che si recede da un accordo ( che tu hai firmato) dicendo: "Ok, abbiamo scherzato, non te lo voglio più vendere e amen"....
    Ci sono una serie di passi dovuti e formali da fare.
     
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  18. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per non pagare nulla come mi pare desideri fare, vuoi una risposta tecnica od animata da senso civico ? Dimmi e saro lieto di risponderti. Se sei cosi ansioso di accettare un altra proposta ignifica che HA VERIFICATO GIA che non si tratta di abusi insanabili..altrimenti si troverebbe nella stessa situazione.
    Sbaglio ? Poi magari il nuovo acqirente anche di fronte ad un abuso insanabile se la se la tiene cosi com e e al notaio dite tutti e due che e tutto a posto..(come qualche collega in vero poco attento aveva subito pensato avvertendo con toni perentori che il notaio mica va a controllare..ma nel caso in oggetto siete stai voi stessi ad informarlo..era il dettaglo sfuggito ai perentori colleghi.. ) ma scusami . posso dubitarne ?
     
  19. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
     
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  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Silvio, sai bene che non è nullo in automatico... Bisogna far valere la nullità in base alla famosa sentenza, e non è detto che alla fine abbia ragione...
    Tanto è vero che in 9 casi su 10 si continuano a fare compromessi, coi beneplaciti dei notai...
     
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