Recesso Proposta Irrevocabile di Acquisto per gravi problemi

[darhio]

Buonasera a tutti,
vi scrivo perché avrei bisogno di un vostro suggerimento.
A Dicembre 2019 ho firmato la proposta irrevocabile di acquisto per un appartamento nel centro storico della mia città.
Alla firma della proposta e prima di andare al rogito, ho chiesto le chiavi dell'appartamento per fare un sopralluogo con l'architetto. Il giorno della visita con l'architetto, ci siamo accorti che sotto al pavimento di una stanza non c'era terreno. L'immobile è abbandonato da decenni e le acque piovane, che finivano in un pozzo luce con gli scarichi otturati, nel corso degli anni, hanno scavato una via proprio sotto il "mio" appartamento fino a far cedere tutto il terreno e lasciare solo il pavimento di mattonelle.
Ci siamo accorti del problema perché abbiamo notato che passava luce dalle fughe delle mattonelle. L'agenzia immobiliare, insieme alla proprietaria dell'immobile, ha contattato un geometra e ha organizzato il ripristino del terreno ma in tutti questi anni (3 anni) non hanno mai fatto niente e adesso l'intermediario non da più riscontro ai messaggi. Specifico che il mio unico interlocutore di questi anni è stato l'intermediario che mi ha sempre promesso che i lavori stavano per iniziare.
Secondo voi, considerato che sono passati 3 anni, è possibile poter aver indietro la caparra?

Grazie e buona serata a tutti,
Dario

 

[francesca63]

Secondo voi, considerato che sono passati 3 anni, è possibile poter aver indietro la caparra?

Premesso che attendere tre anni perché il venditore risolva un problema mi sembra una follia, mancano alcune info.
Da contratto, quando era previsto il rogito ?
Se l’immobile era abbandonato da decenni, immagino che nel prezzo sia stato considerato lo stato di degrado: sbaglio ?
Quanto costa l’intervento di ripristino del terreno ?
Quanto hai dato di caparra ?
Non hai i contatti del venditore ?

 

[Zagonara Emanuele]

Concordo sul fatto che una proposta "ferma" da oltre 3 anni sia una follia per tutte le parti coinvolte nel contratto (venditore e acquirente) !

La risposta alla tua domanda dipende da:

1) il termine del rogito era/è previsto per quale data?
2) la proposta è stata accettata e l'assegno incassato; giusto?
3) dando per scontato che non sia stato fatto un compromesso successivamente alla proposta, cosa dice la proposta in merito allo stato dell'immobile?

 

[specialist]

Secondo voi, considerato che sono passati 3 anni, è possibile poter aver indietro la caparra?

Sei così sicuro che nel frattempo l'appartamento non sia stato venduto a qualcun altro?

 

[darhio]

Buongiorno a tutti e grazie del riscontro.
Sono consapevole e d'accordo con voi che 3 anni siano una follia, ma tra COVID, impegni vari e voglia di fidarsi dell'agenzia, il tempo è passato. Mi rendo conto dell'errore
In merito alle vostre domande:

• Da contratto, quando era previsto il rogito ?
  R: Nella Proposta di Acquisto non si fa riferimento ad una data o una scadenza temporale per andare a rogito. Nel modello prestampato dall'agenzia, che ho firmato insieme al venditore, c'è la riga "La stipula dell'atto di compra-vendita dovrà avvenire contestualmente al saldo del prezzo, entro e non oltre il ............" che è stata lasciata vuota da me e dal venditore.
• Se l’immobile era abbandonato da decenni, immagino che nel prezzo sia stato considerato lo stato di degrado: sbaglio ?
  R: Si, corretto. E' un immobile valutato € 85k per il quale ho versato caparra di € 5k
• Quanto costa l’intervento di ripristino del terreno ?
  R: Dicono qualche € 3-4k ma il problema è che essendo centro storico ci vuole il parere del genio civile e dei pompieri, almeno così mi è stato riferito
• Quanto hai dato di caparra ?
  € 5k
• Non hai i contatti del venditore ?
  Si, li ho ma ho sempre parlato con l'intermediario
• la proposta è stata accettata e l'assegno incassato; giusto?
  R: Si
• dando per scontato che non sia stato fatto un compromesso successivamente alla proposta, cosa dice la proposta in merito allo stato dell'immobile?
  R: Non dice niente, però la Proposta cita così "L'impegno dell'acquisto si intende alle seguenti condizioni: L'immobile dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche e fiscali e sarà acquistato unitamente a tutti gli annessi, accessori, pertinenze e parti comuni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, così come è visto e piaciuto ai sensi dell'art. 1491 C.C.
• Sei così sicuro che nel frattempo l'appartamento non sia stato venduto a qualcun altro?
  R: Si

Che ne pensate? Grazie sempre dei consigli,
Dario

 

[elisabettam]

Buongiorno a tutti e grazie del riscontro.
Sono consapevole e d'accordo con voi che 3 anni siano una follia, ma tra COVID, impegni vari e voglia di fidarsi dell'agenzia, il tempo è passato. Mi rendo conto dell'errore
In merito alle vostre domande:

• Da contratto, quando era previsto il rogito ?
  R: Nella Proposta di Acquisto non si fa riferimento ad una data o una scadenza temporale per andare a rogito. Nel modello prestampato dall'agenzia, che ho firmato insieme al venditore, c'è la riga "La stipula dell'atto di compra-vendita dovrà avvenire contestualmente al saldo del prezzo, entro e non oltre il ............" che è stata lasciata vuota da me e dal venditore.
• Se l’immobile era abbandonato da decenni, immagino che nel prezzo sia stato considerato lo stato di degrado: sbaglio ?
  R: Si, corretto. E' un immobile valutato € 85k per il quale ho versato caparra di € 5k
• Quanto costa l’intervento di ripristino del terreno ?
  R: Dicono qualche € 3-4k ma il problema è che essendo centro storico ci vuole il parere del genio civile e dei pompieri, almeno così mi è stato riferito
• Quanto hai dato di caparra ?
  € 5k
• Non hai i contatti del venditore ?
  Si, li ho ma ho sempre parlato con l'intermediario
• la proposta è stata accettata e l'assegno incassato; giusto?
  R: Si
• dando per scontato che non sia stato fatto un compromesso successivamente alla proposta, cosa dice la proposta in merito allo stato dell'immobile?
  R: Non dice niente, però la Proposta cita così "L'impegno dell'acquisto si intende alle seguenti condizioni: L'immobile dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche e fiscali e sarà acquistato unitamente a tutti gli annessi, accessori, pertinenze e parti comuni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, così come è visto e piaciuto ai sensi dell'art. 1491 C.C.
• Sei così sicuro che nel frattempo l'appartamento non sia stato venduto a qualcun altro?
  R: Si

Che ne pensate? Grazie sempre dei consigli,
Dario

senza data di scadenza dei temini è un'anomalia

 

[francesca63]

Nella Proposta di Acquisto non si fa riferimento ad una data o una scadenza temporale per andare a rogito. Nel modello prestampato dall'agenzia, che ho firmato insieme al venditore, c'è la riga "La stipula dell'atto di compra-vendita dovrà avvenire contestualmente al saldo del prezzo, entro e non oltre il ............" che è stata lasciata vuota da me e dal venditore.

Se non è prevista un termine, la prestazione (compravendita) è esigibile subito: quindi in teoria potresti convocare a rogito il venditore, per concludere l’acquisto.
Resta il problema del ripristino terreno: bisognerebbe capire se è configurabile come vizio occulto, o come “normale” stato di una casa in abbandono.
Forse la cosa più saggia sarebbe accordarsi con il venditore per pagare a metà le spese necessarie: potresti proporre di comprare subito, pagando 2/3 mila euro in meno (sempre se il preventivo dei costi e pratiche necessarie è affidabile ).
Ma in ogni caso devi incontrare il venditore per chiarire le intenzioni di entrambi, e per concludere l’affare, con la vendita o con la risoluzione del contratto preliminare, e restituzione caparra.

Spiace che l’agenzia non vi abbia seguito, e forse vi ha mal consigliato.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buonasera a tutti,
vi scrivo perché avrei bisogno di un vostro suggerimento.
A Dicembre 2019 ho firmato la proposta irrevocabile di acquisto per un appartamento nel centro storico della mia città.
Alla firma della proposta e prima di andare al rogito, ho chiesto le chiavi dell'appartamento per fare un sopralluogo con l'architetto. Il giorno della visita con l'architetto, ci siamo accorti che sotto al pavimento di una stanza non c'era terreno. L'immobile è abbandonato da decenni e le acque piovane, che finivano in un pozzo luce con gli scarichi otturati, nel corso degli anni, hanno scavato una via proprio sotto il "mio" appartamento fino a far cedere tutto il terreno e lasciare solo il pavimento di mattonelle.
Ci siamo accorti del problema perché abbiamo notato che passava luce dalle fughe delle mattonelle. L'agenzia immobiliare, insieme alla proprietaria dell'immobile, ha contattato un geometra e ha organizzato il ripristino del terreno ma in tutti questi anni (3 anni) non hanno mai fatto niente e adesso l'intermediario non da più riscontro ai messaggi. Specifico che il mio unico interlocutore di questi anni è stato l'intermediario che mi ha sempre promesso che i lavori stavano per iniziare.
Secondo voi, considerato che sono passati 3 anni, è possibile poter aver indietro la caparra?

Grazie e buona serata a tutti,
Dario

Se è confirmatoria devi avere indietro il doppio, oppure i danni.

 

[darhio]

Se non è prevista un termine, la prestazione (compravendita) è esigibile subito: quindi in teoria potresti convocare a rogito il venditore, per concludere l’acquisto.
Resta il problema del ripristino terreno: bisognerebbe capire se è configurabile come vizio occulto, o come “normale” stato di una casa in abbandono.
Forse la cosa più saggia sarebbe accordarsi con il venditore per pagare a metà le spese necessarie: potresti proporre di comprare subito, pagando 2/3 mila euro in meno (sempre se il preventivo dei costi e pratiche necessarie è affidabile ).
Ma in ogni caso devi incontrare il venditore per chiarire le intenzioni di entrambi, e per concludere l’affare, con la vendita o con la risoluzione del contratto preliminare, e restituzione caparra.

Spiace che l’agenzia non vi abbia seguito, e forse vi ha mal consigliato.

Buongiorno Francesca, a dirti la verità, io vorrei uscire quanto prima da questa storia. Secondo la tua esperienza, c'è la possibilità di avere indietro la caparra e chiudere il rapporto? Quali sarebbe i passi da seguire?
Grazie e buona giornata,
Dario

 

[philippo]

Buongiorno Francesca, a dirti la verità, io vorrei uscire quanto prima da questa storia. Secondo la tua esperienza, c'è la possibilità di avere indietro la caparra e chiudere il rapporto? Quali sarebbe i passi da seguire?
Grazie e buona giornata,
Dario

Consultare di corsa un legale che di tempo ne hai buttato anche tanto