Se il locatore esercita illegittimamente la facoltà di disdetta sorge in capo al conduttore il diritto di vedersi risarciti tutti i danni subiti in conseguenza del rilascio dell’immobile. Ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio, a seguito del diniego di rinnovazione, e non lo abbia adibito, nel termine di dodici mesi, all’uso dichiarato, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni economiche e normative di cui al contratto disdettato (anche coattivamente) o, in alternativa, al risarcimento: il danno è predeterminato dalla legge ed è quantificato in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone versato (art. 3, comma 3, legge n°431/1998). Si tratta di una sanzione parecchio persuasiva che libera, tra l’altro, il conduttore da ogni onere di prova circa il danno subito.
E’ bene, tuttavia, precisare alcune cose:
a) ove il locatore intenda vendere l’immobile, che deve essere, però, l’unico di sua proprietà, oltre a quello in cui egli abita, il legislatore ha previsto il suo obbligo di offrire in prelazione al conduttore l’immobile locato;
b) ai fini della responsabilità di cui al citato art. 3, non è sufficiente che il locatore abbia ottenuto la disponibilità giuridica dell’immobile, ma è necessario che ne abbia ottenuto la disponibilità materiale per effetto della riconsegna, e che da questa sia decorso il termine di dodici mesi entro il quale avrebbe dovuto porre in atto il motivo invocato nella disdetta: la circostanza, dunque, che il conduttore sia rimasto nel possesso dell’immobile, impedisce di configurare tale responsabilità (Cass. n°9043/2010);
c) al fine di avvalersi di tale motivo, il locatore deve provare la sua volontà seria di vendere l’immobile, senza dover provare la realtà di una proposta d’acquisto, e soprattutto senza dover provare l’esistenza di un acquirente (Trib. Bari, n°2227/2007). L’accertamento della riconducibilità al comportamento doloso del conduttore, in caso di abuso da lui perpetrato, in ogni caso, costituisce giudizio di fatto che, in sede di contenzioso, spetta unicamente al giudice di merito.
