Restituzione caparra per impossibilità di acquistare immobile con ipoteche

[Elebertuz]

Ciao a tutti, e grazie a chi mi vorrà aiutare.
Io e mio marito ci troviamo in una situazione bizzarra. A maggio del 2017 abbiamo visto una casa con un'agenzia immobiliare, che conoscevamo e che ci aveva fatto già vedere altre case in zona, che ci dice che questa fa al caso nostro poichè il venditore è disposto a scendere parecchio ocn il prezzo dovendo trasferirsi a breve in un'altra città. La casa ci piace, facciamo una proposta che viene accettata, versiamo la caparra all'agenzia. In luglio ci approvano il mutuo e a quel punto fissiamo il rogito per il 15 settembre e la caparra viene girata al venditore.
A fine agosto ci contatta il notaio che avevamo scelto comunicandoci che uno dei figli della proprietaria, titolare dei 2/9 della casa per eredità, ha su quella quota un'ipoteca di equitalia per 500mila euro di debito totali. A quel punto inizia un carnevale di telefonate, problemi, avvocati ecc. Attualmente stiamo aspettando che il tribunale stabilisca quanto spetterebbe ad equitalia nel caso decidessero di approvare la richiesta del venditore di liberare la casa dall'ipoteca a seguito della vendita.
La situazione è appunto bizzarra perchè a me sembra incredibile trovarmi qui avendo fatto tutto tramite agenzia.
La mia domanda è questa: io adesso se equitalia dice di si la casa non la voglio più comprare al prezzo stabilito a maggio 2017, perchè mi sento 1 presa per i fondelli e 2 perchè ci ho rimesso mesi di affitto nel frattempo, oltre alle spese legali.
Come mi devo muovere? Devo richiedere un nuovo preliminare? Devo mandare una lettera con l'avvocato all'agenzia? Come funziona?
NB: se la casa non la compriamo più, sia perchè ci ritiriamo noi sia perchè equitalia dice di no, è altamente probabile che i venditori siano nullatenenti e che quindi oltre al doppio non abbiano proprio neanche la caparra da restituirci.

 

[Zagonara Emanuele]

La situazione è semplice e nel contempo complessa.

In una simile circostanza poichè il venditore è impossibilitato a rispettare i termini contrattuali (ovvero quanto previsto nel preliminare) deve restituirti la somma che tu hai versato come caparra, raddoppiata.

Tuttavia, se come dici, il venditore non ha altri beni oltre a quello promesso in vendita, sul quale grava il debito che tu hai descritto e questa situazione non dovesse risolversi non credo tu abbia grandi speranze di ottenere quanto ti spetta.
Comunque: sei sicura che la parte venditrice proprietaria di 7/9 non abbia davvero altre risorse? (e mi riferisco non alle sole proprietà immobiliari ma anche alle fonti di reddito).

In ogni caso eviterei di dire che non intendi più acquistare l'immobile per evitare che il venditore si "appigli" a questa tua affermazione (anche se direi che agire così sarebbe pretestuoso ed inutile).
Se la situazione dovesse sbloccarsi facendo leva sull'inadempienza del venditore, puoi chiedere una revisione del prezzo pattuito scontando le spese da te sostenute a causa del venditore medesimo (spese legali e affitti pagati).

Domanda:
Ma al momento del preliminare e/o nel momento in cui è stata versata la caparra per effetto dell'avvenuta accettazione (e quindi in assenza di un formale preliminare di compravendita) l'iscrizione ipotecaria c'era?
L'agenzia non ha effettuato visure?

Se l'iscrizione ipotecaria è successiva al prelimianre e/o al versamento della caparra, direi che l'agenzia non può essere ritenuta responsabile, ma se era già presente una responsabilità ce l'ha.
L'agente immobiliare ha l'obbligo di riferire le circostanze note o conoscibili, perciò avrebbe dovuto fare dei controlli e informarti.

 

[Elebertuz]

Sì, l'ipoteca era presente già da qualche anno, è stata accesa nel momento in cui i figli hanno ereditato le quote della casa alla morte del padre. Poi loro dicono di non aver mai saputo che ci fosse tale ipoteca (sia i venditori che l'agenzia) e fanno tutti i poveri caduti dalle nuvole che non dormono la notte per la vergogna ecc...
Aggiungo che oltre all'ipoteca di equitalia, ci sono altre 2 ipoteche ma di poco valore e bancarie, che quindi si salderebbero alla vendita. Questo però mi fa pensare che si, hanno redditi da lavoro, ma sarebbe una bella gatta da pelare ecco.
L'agenzia immobiliare è scandalosa, loro si parano dicendo che si sono fidati perchè la proprietaria era loro cliente storica e che comunque hanno la carta firmata dai venditori dell'assenza di ipoteche e quindi loro sono nella nostra stessa barca...ma io mi chiedo: considerato che i co-proprietari sono 4, di cui 3 figli che vivono tutti in città diverse e uno addirittura all'estero, ma come si fa a non aver fatto verifiche? Io a dire il vero ho anche pensato che alla fine fossero d'accordo, però per 5mila euro di caparra sp...arsi così non credo abbia senso per un'agenzia.

 

[Zagonara Emanuele]

Sì, l'ipoteca era presente già da qualche anno, è stata accesa nel momento in cui i figli hanno ereditato le quote della casa alla morte del padre. Poi loro dicono di non aver mai saputo che ci fosse tale ipoteca (sia i venditori che l'agenzia) e fanno tutti i poveri caduti dalle nuvole che non dormono la notte per la vergogna ecc...
Aggiungo che oltre all'ipoteca di equitalia, ci sono altre 2 ipoteche ma di poco valore e bancarie, che quindi si salderebbero alla vendita. Questo però mi fa pensare che si, hanno redditi da lavoro, ma sarebbe una bella gatta da pelare ecco.
L'agenzia immobiliare è scandalosa, loro si parano dicendo che si sono fidati perchè la proprietaria era loro cliente storica e che comunque hanno la carta firmata dai venditori dell'assenza di ipoteche e quindi loro sono nella nostra stessa barca...ma io mi chiedo: considerato che i co-proprietari sono 4, di cui 3 figli che vivono tutti in città diverse e uno addirittura all'estero, ma come si fa a non aver fatto verifiche? Io a dire il vero ho anche pensato che alla fine fossero d'accordo, però per 5mila euro di caparra sp...arsi così non credo abbia senso per un'agenzia.

Fortunatamente la caparra non è alta e il danno è limitato anche se presente.
L'agenzia NON E' nella tua stessa barca, ma quanto meno è stata negligente e quindi deve risponderne.

Se hai già pagato la provvigione ti deve essere restituita ed inoltre puoi citare l'agente per danni, ma per questo devi dare incarico al tuo avvocato affinchè vi provveda.

 

[Elebertuz]

No, per fortuna non avevo ancora pagato la provvigione, ne ho intenzione di pagarla, neanche se poi la compravendita andasse a buon fine poichè credo che se così fosse in ogni caso l'agenzia ha fatto un mega favore al venditore (che senza noi poveri allocchi ormai imbrigliati nella situazione quella casa non l'avrebbero venduta MAI) e quindi in caso se la pagano tutta loro l'agenzia.
Per i danni devo appunto sentire l'avvocato e quantificarli ma stiamo aspettando prima di vedere come procede la vicenda, attualmente il tribunale ha nominato un perito che faccia una perizia giurata per stabilire la quota da dare ad equitalia.

 

[francesca63]

poichè il venditore è disposto a scendere parecchio ocn il prezzo dovendo trasferirsi a breve in un'altra città. La casa ci piace, facciamo una proposta che viene accettata, versiamo la caparra all'agenzia.

Parli di "venditore"; ma i venditori sono 4 (madre + 3 figli), come poi hai specificato.
La tua proposta era indirizzata a tutti e quattro ?
Hanno firmato tutti e quattro per accettazione ?
Come è possibile che la banca abbia dato l'ok per il tuo mutuo, se nella Relazione Notarile Preliminare c'era gia evidenza di questa ipoteca per il grosso debito con equitalia ?
La tua proposta era condizionata al mutuo ?
Chi ti ha comunicato l'ok al mutuo ?

Ti pongo queste domande per capire come l'agenzia ha gestito la vendita, al fine di
valutare il grado di responsabilità dell'agenzia ( che dovrebbe essere coperta da assicurazione a copertura dei rischi "professionali ").

 

[Elebertuz]

Sì, la mia proposta era indirizzata a tutti e 4, e hanno tutti firmato il preliminare. La banca ha dato l'ok per il mutuo e solo dopo è iniziata la procedura con il notaio da cui è emersa poi l'ipoteca. Credo sia perchè appunto la mia proposta era vincolata ad accettazione del mutuo e quindi non si mette in mezzo un notaio finchè non si è sicuri che la compravendita andrà a buon fine.
L'agenzia ha banalmente una carta che dice che il venditore dichiara che l'immobile viene venduto libero da beni e da ipoteche.

 

[francesca63]

Quindi ,avendo un regolare contratto preliminare,se non potrai acquistare per inadempimento del venditore, ti servirà un avvocato per cercare di riavere la caparra (quantomeno) e/o chiedere i danni all'agenzia ,se potrai dimostrare la sua responsabilità .
La speranza è che solo il venditore debitore di equitalia sia nullatenente (quota di casa a parte ), mentre gli altri potrebbero avere dei beni aggredibili.
Ma se fossi in te, se ti dovessero restituire la caparra versata, non mi muoverei oltre.
A parte le questioni di principio, andar per avvocati e tribunali non è una passeggiata di salute.

 

[ab.qualcosa]

L'agente immobiliare ha l'obbligo di riferire le circostanze note o conoscibili, perciò avrebbe dovuto fare dei controlli e informarti.

Sull'agente immobiliare non grava l'obbligo di fare le visure (Cassazione n. 8849 del 5 aprile 2017).
Personalmente data la facilità nel farle non mi trovo d'accordo, ma in genere non so perché la gente tende a dare più retta alla Corte di Cassazione che a me.

 

[Zagonara Emanuele]

Sull'agente immobiliare non grava l'obbligo di fare le visure (Cassazione n. 8849 del 5 aprile 2017).
Personalmente data la facilità nel farle non mi trovo d'accordo, ma in genere non so perché la gente tende a dare più retta alla Corte di Cassazione che a me.

Infatti, non ho parlato di obbligo di fare le visure, ma di obbligo di riferire tutte le circostanze conosciute o "conoscibili" in relazione ad un affare.
Le ipoteche rientrano certamente tra le circostanze conoscibili e si da il caso che per conoscerle sia necessario effettuare una visura.

A parte ciò, direi che rientra tra le azioni basilari ed elementari, quella di effettuare le visire ipotecarie.
Mi pare puro buon senso farle e pura follia (per non dire negligenza e colpa) non effettuarle.

Un'agenzia che si accontenta di una semplice dichiarazione del venditore in sostituzione delle visure aggiornate, senza verificare la dichiarazione resa, direi che quantomeno è stata "leggera" e "negligente", e ciò indipendentemente da quanto possa aver stabilito la Corte di cassazione (anche se per chiarezza bisognerebbe leggere le motivazioni date per questa sentenza e le circostanze del caso specifico).