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  1. dmaster

    dmaster Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    espongo a tutti la situazione in cui mi trovo.
    Vorrei acquistare un appartamento (come prima casa) terminato da un paio d'anni dove mancano solo le rifiniture interne (pavimento, porte, ecc.).
    Il costruttore è in difficoltà finanziarie, questo gli ha fatto scendere il prezzo da 250 (di un paio di anni fa) a 180. Il mediatore vorrebbe fare un compromesso dove io non anticipo nulla, al quale seguira il rogito salvo approvazione del mutuo. Quest'ultimo mi ha detto che una volta rogitato il notaio togle l'ipoteca gravante dalla banca del costruttore e inserisce la nuova ipoteca a favore della mia banca con cui stipulo il mutuo.
    Cercando informazioni sul costruttore ho scoperto che deve dei soldi ad alcune ditte fornitrici di materiali edilizi. Il mio dubbio è semplice. Dopo il rogito la mia casa può essere revocata?
     
  2. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    NO...sei prima casa e quindi non attaccabile dai creditori.
    Mutuo e cancellazione del vecchio fallo in contestuale enon avrai problemi.
     
    A Silvio Luise piace questo elemento.
  3. dmaster

    dmaster Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si, il mediatore ha detto che durante il rogito c'è il rappresentante della sua banca che cancella la sua ipoteca.

    Nella guida per il cittadino "Garanzia preliminare nella compravendita immobiliare" è riportato questo:

    "Se il contratto o il preliminare di vendita di una casa di abitazione è trascritto (per la trascrizione nei Pubblici Registri è necessario l'atto notarile) ed è concluso a giusto prezzo, il contratto stesso non può essere revocato se l'immobile è destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

    Anche per questi motivi è preferibile, a tutela dell'acquirente, la trascrizione del preliminare.

    Negli altri casi il preliminare può essere revocato se il fallimento avviene entro un anno dalla firma e se il valore della casa sorpassa di oltre un quarto il prezzo. La parte può evitare la revocatoria se prova di non aver conosciuto lo stato di insolvenza del venditore.

    Se il fallimento avviene entro sei mesi dalla firma, la revoca può comunque avvenire a prescindere dal valore e dal prezzo pagato, purché il curatore del fallimento provi che la parte conosceva lo stato di insolvenza del fallito. In caso di revocatoria il promissario acquirente dovrà quindi chiedere, secondo la procedura fallimentare, la restituzione delle somme versate al promittente venditore"

    Come faccio a sapere prima di rogitare qualè il giusto prezzo?

    Durante il rogito il notaio cancella l'ipoteca della banca sulla casa, ma gli altri creditori (fornitori materiali, ecc...) non presenti all'atto non hanno nessun diritto di rivalsa?
     
  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non è esattamente così
    se è prima casa dove il proprietario ha trasferito la residenza e non appartiene ad abitazioni di lusso , l'impignorabilità si riferisce solo a debiti nei confronti della pubblica amministrazione , non è stato affatto escluso che la prima casa possa essere pignorata da altri soggetti creditori, soprattutto le banche ma anche i privati.

    fino a qui non rischi nulla visto che nulla hai anticipato.


    Ovviamente l'estinzione del vecchio mutuo verrà fatta contestualmente al rogito con il ricavato del nuovo mutuo da te richiesto (anche perchè se non viene fatto in questo modo la tua banca non ti eroghera mai e poi mai il nuovo finanziamento)
    prima del rogito il Notaio è tenuto a redigere per la tua banca mutuante la relazione Notarile preliminare dove a fronte delle visure fatte , certifica la situazione inerente ad eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli iscritte sull'immobile. (sicuramente troverà l'ipoteca a garanzia del mutuo in essere che verra controestinto al rogito , ma avrà modo di verificare l'esistenza o meno di altre iscrizioni pregiudizievoli )

    quindi al momento del rogito dove tu diverrai proprietario il Notaio sicuramente aggiornerà le visure e se tutto ok come in precedenza si stipula , il notaio deve essere celere a trascrivere l'atto di vendirta in conservatoria per evitare nuove sorprese (brutte)

    Fai fare nel frattempo per scrupolo una visura sulla società per vedere se ha procedure fallimentari in corso ;)
    Ps deminticavo una cosa importante
    (tu parli di costruttore quindi mi viene da pensare ad una società)
    Visto che per le nuove costruzioni dove il venditore è una società, la base imponibile al fine del pagamento delle imposte (IVA) è il prezzo dichiarato in atto , molti per la voglia di risparmiare tendono ad indicare in atto un prezzo inferiore a quello effettivamente corrisposto.
    Non cadere in tentazione :D
    Oltre ad essere una cosa contro legge (evasione pesantemente sanzionabile) nel tuo caso è ancor più rischiosa vista la situazione patrimoniale della società venditrice.
    La congruità del prezzo rispetto al valore di mercato dell'immobile la trovi anche nell'osservatorio immobiliare dell'OMI (agenzia del territorio ora agenzia delle entrate)
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  5. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    MASSIMO...hai mai visto case da 180k che siano di lusso e non aventi le caratteristiche prima casa? Se la banca viene sanata in contestuale non vedo problema... tu pensi si possa trovare un giudice che applichi una revocatoria su prima casa per creditori non primari ? personalmente mai visto...di recente ho seguito mio malgrado un fallimento di impresa con banche e fornitori ( dopo il decreto del fare ndr ) , tutti coloro che avevano casa intestata e pagata ai valori di mercato non hanno avuto alcun problema ,ma non sono un giudice;),.....comunque se puo' interessare leggi qui
     
  6. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sarebbe il prezzo di mercato; Se proprio vuoi tutelarti oltremisura fai fare una perizia giurata.
     
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Andrea non strillare :confuso:
    hai urlato il mio nome e mi hai fatto saltare,
    mi ero appena addormentato sulla tastiera del PC :D

    non avevo criticato il tuo post, anzi sei stato sintetico e coinciso
    avevo solo precisato in via generale che l'impignorabilità della prima casa è riferita solamente a debiti nei confronti della pupplica amministrazione

    solamente una precisazione
    non sarà che con la vecchiaia mi stai diventando permaloso :^^:
    Buona Pasqua
     
  8. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    @ingelman che tra parentesi e' la solita anomalia italica ( segnalata dalle associazioni tutte ) di un legislatore superficiale dove stranamente e per la prima volta lo stato viene messo da parte e dopo i privati[DOUBLEPOST=1397938419,1397938306][/DOUBLEPOST]
    waz...:triste:...quasi quasi ti tolgo il like:p
     
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  9. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    E' corretto che non ci sia revocatoria se il prezzo e' giusto. E' un'eccezione prevista dall'articolo 67 della legge fallimentare;

    "Non sono soggetti all'azione revocatoria:

    c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio"
     
    A Silvio Luise, Rosa1968 e andrea boschini piace questo elemento.
  10. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Behhh questa la trovo una cosa giusta
    sai che casino avrebbe comportato l'impignorabilità della prima casa ad ampio raggio "a360 gradi"

    io condomino non pago più il condominio , ne chi mi ha fatto i lavori, ne la banca che mi ha prestato i soldi , etc etc (ho starnutito salute :D)
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    consiglio.
    colloquio con notaio con documenti riferiti all'immobile atto di provenienza del terreno licenze edilizie fine lavori pratica catastale ecc. il notaio prima del preliminare dovrà fare la visura verificare il frazionamento del mutuo e verificare la proprietà con visura camerale. capire se questo signore in questi due anni ha pagato il mutuo e sapere i conteggi di estensione all'euro. se procedi correttamente non avrai sorprese diversamente qualche rischio lo correresti. domanda a quanto ammontano i lavori di ultimazione? li termina il costruttore?
     
    A francesca7 e andrea boschini piace questo messaggio.
  12. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    quindi se io non pago per svariati motivi le spese di condominio e sto sulle pal.le. al condominio chesso' per 3000 euro ...all'attacco ipotecate la casa.
    La banca..se mi da un mutuo gia' c'e'... un fido sulla fiducia:risata::risata:... un finanziamento? cambiale a garanzia ( titolo esecutivo immediato ), se poi mi dici che per importi consistenti serva la possibilita' sono concorde, ma nn sono il legislatore...purtroppo:maligno:
     
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusa ma non ti seguo o forse non hai capito il senso di quello che ho postato
    o forse sarà che mi sono appena svegliato dopoche che hai urlato il mio nome :D
     
  14. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    fa niente...e' tardi.. ho guardato parte della veglia di Papa Francesco..domani e' Pasqua...un abbraccio a tutti e Auguri !!
     
    A ingelman piace questo elemento.
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    tutto vero e sacrosanto
    ma leggendo il Thread il nostro amico che lo ha iniziato ha detto

    Se pur ancor mezzo addormentato mi chiedo
    che rischia un individuo che fà un preliminare senza anticipare somme di denaro ???

    volendo essere pignolo (piano piano mi sto risvegliando) che cavolo di preliminare è senza somme in acconto o caparra? (magari anticipa somme che restano a deposito? ) chissà
    questo dovrebbe spiegarlo meglio.

    O forse sottoscrive una Lettera d'intenti ?
    Sarà un preliminare con una clausola sospensiva?

    Poco importa
    il dato certo è che deve arrivare al rogito prima di eventuali esborsi pecuniari , quindi resta valido quanto in precedenza postato
     
    A Silvio Luise e andrea boschini piace questo messaggio.
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    c'e una sospensiva per il mutuo.
    c'e un motivo se non gli fa sborsare soldi pensiamo al fatto che se ha fatto la fine lavori non lascerebbe polizza. forse questo agente non sbaglia.
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    massimo ma tu hai già dormito?
     
  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si
    mi sono addormentato alle 16 come una pera cotta mentre guardavo la partita della Lazio "la mia squadra del cuore" gioca così male che mette sonno è più efficace di 30 gocce di valium :D
    Mi ha svegliato un cliente che mi ha chiamato al cellulare (oltre le grida di Andrea)
     
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  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ah però giornata intensa quindi.
     
  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sono stanco e tu sai anche perchè
    però è stata una giornata fruttifera , decisamente positiva

    Forzaaaaaaaaaaaaaa il vento sta cambiando
    Ho fatto più risultati dormendo più di quanto mi affannavo correndo per ottenerli :D
    vedo e avverto forti segnali positivi
    sarà la Pasqua chissà
    o la vista delle uova di cioccolato con la sorpresa :amore:
     
    A Silvio Luise, Rosa1968 e ludovica83 piace questo elemento.

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