Sarah17591

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Gentilissimi,

Vi espongo una questione che pare essere alquanto spinosa.

Nel 2021 ho sottoscritto un preliminare di compravendita per un appartamento in una nuova costruzione + box pertinenziale. Prezzo 344.000 euro. Consegna prevista nel giugno 2022.

Successivamente il cantiere si blocca a causa di una disputa con il comune di Milano. Mi rivolgo ad un avvocato esperto in diritto immobiliare e, dopo un'estenuante contrattazione durata 8 mesi, arriviamo ad un accordo di negoziazione assistita che prevede:
- una riduzione di prezzo alla consegna di 16.800 euro per il ritardo fino a dicembre 2023;
- una riduzione di 100 euro al giorno per ogni giorno di ritardo fino alla consegna a partire dal 1 gennaio 2024.

Il 2024 trascorre senza che l'immobile venga consegnato, ma finalmente la costruzione sta per essere ultimata. La consegna è prevista per la fine del mese di marzo.

Mi presento in banca qualche giorno fa per iniziare a istruire la pratica di mutuo, ma i colleghi (lavoro nel settore bancario anche io ma mi occupo di altro) mi dicono che la pratica non può essere istruita perché il prezzo non è certo, dal momento che le penali continuano a modificarlo.

Qualcuno di voi ha avuto una casistica simile? Come vi siete mossi?

Punti di attenzione:
- le penali decorrono fino a quando non viene fissata la data per il rogito e soltanto nel contratto definitivo ci sarà l'importo corretto.
- sarebbe meglio evitare di coinvolgere il costruttore in questa fase in quanto lui, in posizione di forza, potrebbe fiutare delle difficoltà nel procedere con la pratica di mutuo e quindi ricontattare penali che sono all'interno di un accordo blindatissimo e che costituisce titolo esecutivo inopponibile.

Ci siete passati? In filiale sono sconcertati. Ma è prassi comune avere questo tipo di penali quando si acquista una nuova costruzione. Come avete proceduto o come consigliate di procedere? È chiaro che non posso lasciarmi scappare questa opportunità, sopratutto in considerazione del fatto che sono ormai quasi 4 anni che sto dietro a questo immobile!
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Mi sembra difficile risolvere il problema senza interpellare il costruttore, quantomeno per concordare con il necessario anticipo la data della consegna e del rogito; nell’accordo , avrebbe dovuto essere previsto un congruo preavviso, in modo da permetterti di chiedere il mutuo nei tempi corretti.
Mi però però anche che la banca la metta giù più dura del necessario, visto che il valore dell’immobile ( e quindi la perizia), dovrebbero prescindere dall’accordo sull’entità delle penali; e inoltre, magari non in modo perfetto, la cifra da saldare al rogito si può prevedere con un margine di imprecisione modesto , rispetto anche al tempo già trascorso.

Se nel contratto non si fa riferimento al mutuo, e al tempo necessario per la pratica, paradossalmente il costruttore potrebbe convocarti al rogito con 15/20 giorni di anticipo, e rischieresti di non essere pronta tu con il mutuo.
Quindi secondo me urge parlargli, magari “cristallizzando” l’entità della penale al momento dell’accordo sul rogito, e non alla data dello stesso.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Gentilissimi,

Vi espongo una questione che pare essere alquanto spinosa.

Nel 2021 ho sottoscritto un preliminare di compravendita per un appartamento in una nuova costruzione + box pertinenziale. Prezzo 344.000 euro. Consegna prevista nel giugno 2022.

Successivamente il cantiere si blocca a causa di una disputa con il comune di Milano. Mi rivolgo ad un avvocato esperto in diritto immobiliare e, dopo un'estenuante contrattazione durata 8 mesi, arriviamo ad un accordo di negoziazione assistita che prevede:
- una riduzione di prezzo alla consegna di 16.800 euro per il ritardo fino a dicembre 2023;
- una riduzione di 100 euro al giorno per ogni giorno di ritardo fino alla consegna a partire dal 1 gennaio 2024.

Il 2024 trascorre senza che l'immobile venga consegnato, ma finalmente la costruzione sta per essere ultimata. La consegna è prevista per la fine del mese di marzo.

Mi presento in banca qualche giorno fa per iniziare a istruire la pratica di mutuo, ma i colleghi (lavoro nel settore bancario anche io ma mi occupo di altro) mi dicono che la pratica non può essere istruita perché il prezzo non è certo, dal momento che le penali continuano a modificarlo.

Qualcuno di voi ha avuto una casistica simile? Come vi siete mossi?

Punti di attenzione:
- le penali decorrono fino a quando non viene fissata la data per il rogito e soltanto nel contratto definitivo ci sarà l'importo corretto.
- sarebbe meglio evitare di coinvolgere il costruttore in questa fase in quanto lui, in posizione di forza, potrebbe fiutare delle difficoltà nel procedere con la pratica di mutuo e quindi ricontattare penali che sono all'interno di un accordo blindatissimo e che costituisce titolo esecutivo inopponibile.

Ci siete passati? In filiale sono sconcertati. Ma è prassi comune avere questo tipo di penali quando si acquista una nuova costruzione. Come avete proceduto o come consigliate di procedere? È chiaro che non posso lasciarmi scappare questa opportunità, sopratutto in considerazione del fatto che sono ormai quasi 4 anni che sto dietro a questo immobile!
Non ho capito una cosa: su 344k, il mutuo quanto sarebbe?

Il tuo esperto Avvocato cosa consiglia?
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Gentilissimi,

Vi espongo una questione che pare essere alquanto spinosa.

Nel 2021 ho sottoscritto un preliminare di compravendita per un appartamento in una nuova costruzione + box pertinenziale. Prezzo 344.000 euro. Consegna prevista nel giugno 2022.

Successivamente il cantiere si blocca a causa di una disputa con il comune di Milano. Mi rivolgo ad un avvocato esperto in diritto immobiliare e, dopo un'estenuante contrattazione durata 8 mesi, arriviamo ad un accordo di negoziazione assistita che prevede:
- una riduzione di prezzo alla consegna di 16.800 euro per il ritardo fino a dicembre 2023;
- una riduzione di 100 euro al giorno per ogni giorno di ritardo fino alla consegna a partire dal 1 gennaio 2024.

Il 2024 trascorre senza che l'immobile venga consegnato, ma finalmente la costruzione sta per essere ultimata. La consegna è prevista per la fine del mese di marzo.

Mi presento in banca qualche giorno fa per iniziare a istruire la pratica di mutuo, ma i colleghi (lavoro nel settore bancario anche io ma mi occupo di altro) mi dicono che la pratica non può essere istruita perché il prezzo non è certo, dal momento che le penali continuano a modificarlo.

Qualcuno di voi ha avuto una casistica simile? Come vi siete mossi?

Punti di attenzione:
- le penali decorrono fino a quando non viene fissata la data per il rogito e soltanto nel contratto definitivo ci sarà l'importo corretto.
- sarebbe meglio evitare di coinvolgere il costruttore in questa fase in quanto lui, in posizione di forza, potrebbe fiutare delle difficoltà nel procedere con la pratica di mutuo e quindi ricontattare penali che sono all'interno di un accordo blindatissimo e che costituisce titolo esecutivo inopponibile.

Ci siete passati? In filiale sono sconcertati. Ma è prassi comune avere questo tipo di penali quando si acquista una nuova costruzione. Come avete proceduto o come consigliate di procedere? È chiaro che non posso lasciarmi scappare questa opportunità, sopratutto in considerazione del fatto che sono ormai quasi 4 anni che sto dietro a questo immobile!
Puoi risolvere cambiando l'accordo, invece di uno sconto sul prezzo parlate di penale che il costruttore verserà, così il prezzo è certo.
Ovviamente perdi un po' di garanzie perchè è intuitivo che è meglio in generale l'accordo che hai già
 

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