Richiesta doppio della caparra con proposta non perfezionata

[Danckan]

Salve,
prima di tutto complimenti per le risposte sempre puntuali e per le tante informazioni utili trovate su questo forum. Vado ad esporre il mio caso cercando di essere sintetico ma esaustivo:


In veste di acquirente di una casa, 60 giorni fa il venditore accetta la mia proposta d'acquisto.
All'atto della proposta d'acquisto consegno all'intermediario (agente immobiliare) un assegno di 5.000€ a titolo di deposito cauzionale.

Nella proposta facciamo aggiungere una clausola sospensiva di 90 giorni, in quanto l'immobile (una villetta) presenta piccoli cambi di destinazione d'uso interni e del giardino, non conformi alla documentazione edile annessa.

In tali 90 giorni il venditore, tramite apposito articolo scritto nella proposta, si impegna a provvedere a produrre la documentazione edile assolutamente conforme e rispondente allo stato dei luoghi.

La proposta prevede il perfezionamento al decorrere dei suddetti 90 giorni, momento in cui l'assegno di 5.000€ diventa caparra cofirmatoria e incassato fisicamente dal venditore. In caso di problemi la proposta prevede che io acquirente possa svincolarmi in qualsiasi momento inviando PEC con incluse debite motivazioni sul mancato rispetto degli articoli da parte del venditore o in caso di mancata accettazione dell'istanza di mutuo.

Pochi giorni fa mi arriva comunicazione che, dopo aver ritirato al catasto il piano regolatore della zona (Roma-Acilia), si evince da quest'ultimo che le modifiche apportate all'immobile non erano previste e che, pertanto, non è possibile uniformare la documentazione edile allo stato dei luoghi, con conseguente rischio che l'eventuale istanza di mutuo, che avrei dovuto presentare, non possa essere accolta a seguito della relativa perizia.

Questa la situazione al momento in cui vi scrivo.

A questo punto vorrei avvalermi della clausola sospensiva per svincolarmi dalla proposta d'acquisto, cosa perfettamente prevista dalla proposta stessa. Con la restituzione dell'assegno non incassato.

**************************************************

Chiedo quindi la seguente indicazione:

Posso comunque chiedere il doppio della caparra, per il danno dei 60 giorni di attesa a vuoto, anche sulla proposta NON perfezionata?

E in caso negativo mi conviene lasciar decorrere i successivi 30 giorni e far arrivare la proposta a perfezionamento per poter reclamare il doppio della caparra o mi conviene lasciar perdere ed esercitare la clausola sospensiva?

Grazie mille per le risposte.

 

[Rudyaventador]

No assolutamente , hai presentato una proposta condizionata , la quale esplica i suoi effetti , al momento dell integrarsi positivamente delle condizioni /e entro 90 giorni. Orbene non è stata integrata positivamente la condizione , quindi la tua proposta è decaduta , procedi quindi alla comunicazione che potrai anche fare via raccomandata ordinaria . Non ha diritto ad alcun danno , atteso che appunto hai fatto guarda caso una proposta condizionata , prudentemente e correttamente e quindi accettandone il rischio del non buon fine .

Ora detto tra le righe lo sanno anche come si dice i "sorci" che in quel municipio , e non solo quello a dire il vero ,, trovare una villetta senza abusi più o meno gravi è impresa ardua , minimo hai un sotto o una soffitta destinata residenziale senza titolo, poi non escludere condoni dove nel fascicolo c 'è sanata una camera , e loro provano a coprirci mezza casa allargata ... quindi guardare anche che c è dentro al fascicolo di condono ,...e mena sulle offerte che stanno inchiodati da piu di due anni

 

[Danckan]

Grazie mille per la risposta celere e puntuale!!

Ci hai preso in pieno, nel dettaglio gli abusi in questione riguardano 2 punti:

1) piano seminterrato sbancato accatastato mezzo cantina e mezzo garage in una particella catastale diversa dal resto della casa, che nella realtà dei fatti è un piano intero residenziale con tanto di cucina e bagno.

2) mezzo giardino accatastato come rampa del suddetto garage, ed invece è tutta una cosa con il resto del giardino con aiuole, alberi ecc. e una scaletta.

Visto che ti vedo molto competente ed esperto proprio della zona Acilia, mi permetto una domanda più specifica:

E' vero che il piano regolatore della zona non prevede di sanare questo tipo di abusi che tu sappia?

Credi che con eventualmente qualcosa di non sanato ci sono speranze che la perizia della banca per il mutuo mi dia comunque esito positivo o non ci provo neanche?

ANCORA GRAZIE!

 

[Rudyaventador]

No assolutamente , hai presentato una proposta condizionata , la quale esplica i suoi effetti , al momento dell integrarsi positivamente delle condizioni /e entro 90 giorni. Orbene non è stata integrata positivamente la condizione , quindi la tua proposta è decaduta , procedi quindi alla comunicazione che potrai anche fare via raccomandata ordinaria . Non ha diritto ad alcun danno , atteso che appunto hai fatto guarda caso una proposta condizionata , prudentemente e correttamente.

Ora detto tra le righe lo sanno anche come si dice i "sorci" che in quel municipio , e non solo quello a dire il vero ,, trovare una villetta senza abusi più o meno gravi è impresa ardua , minimo hai un sotto o una soffitta destinata residenziale senza titolo, poi non escludere condoni dove nel fascicolo c 'è sanata una camera , e loro provano a coprirci mezza casa ... quindi guardare anche che c è dentro al fascicolo di condono ,...

Grazie mille per la risposta celere e puntuale!!

Ci hai preso in pieno, nel dettaglio gli abusi in questione riguardano 2 punti:

1) piano seminterrato sbancato accatastato mezzo cantina e mezzo garage in una particella catastale diversa dal resto della casa, che nella realtà dei fatti è un piano intero residenziale con tanto di cucina e bagno.

2) mezzo giardino accatastato come rampa del suddetto garage, ed invece è tutta una cosa con il resto del giardino con aiuole, alberi ecc. e una scaletta.

Visto che ti vedo molto competente ed esperto proprio della zona Acilia, mi permetto una domanda più specifica:

E' vero che il piano regolatore della zona non prevede di sanare questo tipo di abusi che tu sappia?

Credi che con eventualmente qualcosa di non sanato ci sono speranze che la perizia della banca per il mutuo mi dia comunque esito positivo o non ci provo neanche?

ANCORA GRAZIE!

Non sono un tecnico ma mastico tribunali

In sintesi una casa cosi non è mutuabile , pertanto chiuso il tutto con la proposta condizionata , puoi riaprire ex novo il discorso ad un offerta ancora e significativamente piu bassa , tanto non sanno a chi vendere fidate ...e chi ha i contanti per comprarlo tukur? ..capisci a me ....ormai le agenzie di questo municipio prendono tutto ai prezzi che i proprietari farneticano e una facile da individuarsi ci mette del suo .... di giovani "ingenui-" che si super mutualizzano per comprare la villetta a prezzi anni che furono la specie è in estinzione pochi esemplari girano... Mi permetto di dirti che se la casa è come nata nel 70 o 80 metti in debito conto che dovrai ristrutturare tutto ( e occhio al tetto ) e calcola a braccio 800 euro a mq compreso tetto senza il sotto dove ripristini e basta , mentre anni 90 diciamo che metti mano a caldaia e rinfili tutto l impianto elettrico diciamo un 50 euro a punto luce piu quadro ., piu i bagni in genere sono sempre stanchi ...

Per essere piu puntuale a quanto chiedi

Il regolamento edilizio del comune vale per tutta roma , Acilia non ha particolarità come qualsiasi altra zona . Detto cio esiste un progetto una licenza edilizia una eventuale sanatoria , se l immobile nasce abusivo , e rispetto quei progetti l immobile cosi deve risultare , pertanto a livello di categoria di destinazione una c ( cantina o garage ) non puo diventare A ( residenziale), al pari di un aumento di cubatura, ciò è sanabile solo quando esiste una legge di condono , e che Dio ce ne scampi in futuro ...

mentre le cose "sanabili" sono solo suddivisioni di locali nel ambito della medesima categoria .

un tecnico sa dirti di preciso le classificazioni delle irregolarita e le relative sanzioni , o guardati con pazienza il regolamento edilizio del comune ..


La rampa che è stata interrata diciamo è una cosa "lieve " , il perito puo chiederti di chiamare un escavatore che la ripristini ...cosi come puo chiedere invece del ripristino di convertire pero il garage in cantina visto che senza rampa non puo essere garage. attenzione alle conversioni in ripristino nel dichiarare che c era un abuso poichè paghi una sanzione comunque , i ripristini si fanno in modo intelligente ...prendi un buon tecnico .

Infine attenzione ad una particolare irregolarita a volte presente di proprietari di ville e villini che sognavano di fare i minatori da piccoli , l allargamento in sottosuolo (oltre l intercapedine /sagoma del sotto da progetto complessivo ) , la sanzione a vista di vigile sono 9k euro e poi parliamo del ripristino ....costi pratiche collaudo statico genio civile manodopera ..tombola

 

[Rudyaventador]

il punto uno "in altra particella" non comunica in sottosuolo con la villetta vero? altrimenti hai trovato er minatore ...

sempre il punto 1 la realizzazione in sottosuolo fuori l area del fabbricato è possibile con le dovute autorizzazioni e procedure del caso , ma solo per autorimessa , quindi se abusiva in toto non puo essere sbancata ma deve essere coperta o a prato o a pavimentazione a seconda dell autorizzazione .

 

[Danckan]

Grazie ancora del supporto IMPAREGGIABILE. Mi stai dando un sacco di informazioni preziosissime.

Dunque se ho capito bene questo piano di sotto può essere accatastato tutto integralmente come cantina visto che non c'è più la rampa ma NON come residenziale. Sarebbe proprio quello che vorremmo fare, in modo da giustificare l'assenza della rampa esterna diventata giardino.

In questo caso però non potrebbe esserci il bagno con i sanitari sotto, giusto?

Tutto il resto da quel che dici dovrebbe essere sanabile....

Nella particella catastale separata del piano seminterrato c'è comunque la scala che sale e scende dal piano di sopra, regolarmente dichiarata nell'atto di identificazione catastale e nella piantina. quindi è comunicante internamente.

Per il resto qualche info sulla casa:

La costruzione risale all'anno '96, il piano primo e quello mansardato sopra sono accatastati come categoria A/2, (e già qui mi pare strano che non sia A/7 standoci il giardino fuori) mentre il piano seminterrato diviso mezzo cantina e mezzo garage sono accatastati come C/6.

La casa in generale è in ottimo stato e con bagni nuovi e ristrutturati. La casa misura complessivamente 150 m^2 interni, divisi 50 piano seminterrato C/6, 50 primo piano A/2 e 50 mansarda superiore. Poi ci sono altri 150 m^2 di giardino esterno con posto auto coperto.

Il prezzo a cui ho chiuso è 230.000 € che sembra sensibilmente più basso di quello solitamente richiesto nella zona e spero sia veramente un affare e non una fregatura.

Infine sto cercando invano in rete il dettaglio del piano regolatore di Acilia (che da quello che dici dovrebbe essere analogo a quello generale di Roma senza eccezioni) ma non sono capace di trovarlo... se mi date un link dove reperirlo mi metto a leggermi il dettaglio per capire cosa è sanabile e cosa no...

 

[Rudyaventador]

Grazie ancora del supporto IMPAREGGIABILE. Mi stai dando un sacco di informazioni preziosissime.

Dunque se ho capito bene questo piano di sotto può essere accatastato tutto integralmente come cantina visto che non c'è più la rampa ma NON come residenziale. Sarebbe proprio quello che vorremmo fare, in modo da giustificare l'assenza della rampa esterna diventata giardino.

In questo caso però non potrebbe esserci il bagno con i sanitari sotto, giusto?

Tutto il resto da quel che dici dovrebbe essere sanabile....

Nella particella catastale separata del piano seminterrato c'è comunque la scala che sale e scende dal piano di sopra, regolarmente dichiarata nell'atto di identificazione catastale e nella piantina. quindi è comunicante internamente.

Per il resto qualche info sulla casa:

La costruzione risale all'anno '96, il piano primo e quello mansardato sopra sono accatastati come categoria A/2, (e già qui mi pare strano che non sia A/7 standoci il giardino fuori) mentre il piano seminterrato diviso mezzo cantina e mezzo garage sono accatastati come C/6.

La casa in generale è in ottimo stato e con bagni nuovi e ristrutturati. La casa misura complessivamente 150 m^2 interni, divisi 50 piano seminterrato C/6, 50 primo piano A/2 e 50 mansarda superiore. Poi ci sono altri 150 m^2 di giardino esterno con posto auto coperto.

Il prezzo a cui ho chiuso è 230.000 € che sembra sensibilmente più basso di quello solitamente richiesto nella zona e spero sia veramente un affare e non una fregatura.

Infine sto cercando invano in rete il dettaglio del piano regolatore di Acilia (che da quello che dici dovrebbe essere analogo a quello generale di Roma senza eccezioni) ma non sono capace di trovarlo... se mi date un link dove reperirlo mi metto a leggermi il dettaglio per capire cosa è sanabile e cosa no...

Non ho capito a cosa ti serva il PRG che su Roma è complesso , fai una cosa cerca nelle aste un immobile di acilia e leggi la perizia i dati di prg relativi alla zona te li riporta , (con app mobile trovi le aste su mappa ).
per il seminterrato puoi lasciare solo lavanderia ma niente wc etc
Hai il progetto sai cosa è difforme , ti serve un tecnico bravo e netti in fila i conti, cosa effettivamente devi dichiarare o cosa e meglio ti conviene fare .

Per la zona diciamo che essendo ristrutturato hai preso in modo decente , quanto chiedeva ? o meglio a quanto ce provava?

 

[Danckan]

Da locandina 270. Appena arrivati alla visita l'agente mi comunica che avrebbe potuto trattare a 250. Offerti 225 e accettata controproposta a 230 + cucina di pregio che mi piaceva.

Ti avrei mandato le foto se avessi i messaggi privati sbloccati. Spero che il prezzo sia buono o comunque equo in rapporto alla casa

Per quanto riguarda il prg mi han detto che serve proprio per vedere se la parte garage di sotto puo passare a cantina e la rampa in giardino cancellata.

Inoltre vorrei far passare tutto sotto la particella catastale della casa di sopra e passare quest'ultima da a2 ad a7