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  1. danielino

    danielino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    "la presente proposta è vincolata sospensivamente a che la documentazione sia idonea per il rogito"
    C'è stato chi mi ha detto che se i documenti non sono a posto, vedi abuso di 1mq su 100 di appartamento, l'acquirente ha sia il diritto di non fare l'atto sia quello del doppio della caparra. Questo perchè la situazione sospenderebbe la proposta fino alla data indicata per il rogito ma non le penali, esse resterebbero, in questo caso caparra confirmatoria. Che ne pensate visto che questo metro quadro abusivo tra l'altro non è stato fatto dagli attuali proprietari (dal 1984) ma da quelli prima ancora? Sono passati tre condoni e non l'hanno condonato, questo dimostrerebbe che loro non ne sapevano nulla, ma un mio amico mi ha detto che la legge non ammette ignoranza. L'acquirente così non acquista, e vorrebbe il doppio della caparra....quella dicitura potrebbe tutelare i venditori evitandogli di restituire il doppio della caparra? Grazie
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Credo che 1 mq di abuso su 100 mq possa rientrare nelle normali tolleranze e quindi si possa tranquillamente dichiare l'immobile conforme.
    come diceva il mio professore di Costruzioni quando facevo i calcoli troppo precisi: Roberto farai il geometra non il farmacista se il pilastro ti viene 24.5 cm di lato fallo 25.
     
  3. danielino

    danielino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok,
    siccome itermini per il rogito sono scaduti il 1 marzo 2010 e il rogito non si è fatto perchè un giorno prima è venuto fuori questo mq abusivo, l'acquirente ha bloccato tutto, ora pretende qualcosa: se è sanabile si sani, o il rifiuto di acquisto e il doppio della caparra. I venditori, che hanno scoperto questa situazione dopo 26 anni e tre condoni passati, sono diventati inadempienti? E' questa la domanda a cui dovrebbe rispondere un giudice.
    Voi che ne pensate? ricordate però la clausola sospensiva scritta nella proposta....
     
  4. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao danielino,
    per "metro quadrato abusivo" intendi che tra lo stato di progetto (misure prese col righellino) e lo stato di fatto (misure prese sul posto col metro) risulta un metro di differenza??
     
  5. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    La sospensiva potrebbe essere interpretata da un giudice a "suo" piacimento potrebbe renderla appliccabile anche al metro quadro che non torna, ma come dice Roberto un metro quadro entra nella tolleranza, a meno che nella proposta non ci sia scritto che compra esattamente 100 mq invece che "a corpo e non a misura"!.

    Di solito si usa citare a corpo e non a misura proprio per questi casi, ovvio che il metro quadro deve essere la risultanza di scarto su tutta la supeficie.
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Roby si parla di abuso... Bisogna capire cosa vuol dire abuso? che l'appartamento è 101 anzichè 100 o che è stato aggiunto un mq abusivamente??
     
  7. danielino

    danielino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    è stato aggiunto 1mq sul terrazzino per ampliare il bagno...abusivamente, credo negli anni 70.
     
  8. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Allora la cosa è diversa e non rientra nella tolleranza, ma è un abuso vero e proprio.
    Il tempo passato e la buona fede non sanano il problema che è risolvibile solamente andando all'ufficio tecnico del comune e chiedendo una santoria (se ammissibile)
     
  9. danielino

    danielino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si lo so...ma state andando oltre alla risposta che cerco......il doppio della caparra?
     
  10. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    A questo punto, direi che la clausola sospensiva inserita in proposta tutela il venditore. Non si può andare a rogito perchè chi vende non riesce a fornire tutta la documentazione idonea. Per caso, sono già state corrisposte delle somme al venditore?
     
  11. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A mio avviso la proposta sospensiva si ritorce contro l'acquirente:
    - la documentazione non è a posto
    - la proposta non è valida
    - si restituiscono i soldi presi e stop! :fico:

    ;)
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo. E' una sospensiva un po' strana... Come mai è stata messa???
    Comunque no doppio della caparra per me.
     
  13. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ... da adito a interpretazioni... ed il giudice chiamato a giudicare nel merito potrebbe penasrla diversamente da quanto espresso. Comunque chiedo con probabilità che le interpretazioni possano essere due ossia:
    1) per documentazione si intende anche il certificato di abitabilità (che ovviamente non è a posto visto l'abuso, e quindi l'atto non si perfeziona per condizione sospensiva= Atto non efficace e niente doppio della caparra;
    2) l'immobile non è idoneo a rogito, ma documentazione ok= atto nullo per abuso edilizio (si di un solo mq ma è un abuso!) quindi doppio caparra ed eventuale azione risarcitoria dell'acquirente nei confronti del venditore e, perché no, anche dell'ai...

    Ciao!
     
  14. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La clausola sospensiva, come dice il termine stesso, sospende la validità del contratto fino all'esame della documentazione che se non idonea alla stipula del rogito rende come non sottoscritta la proposta (un contratto sottoposto a questa condizine è inefficace fino al verificarsi o meno della condizione stessa).

    Per me no al doppio della caparra, per ottenerlo avresti dovuto mettere una clausola risolutiva.
     
  15. danielino

    danielino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Tutta la documentazione è apposto, anche l'agibilità, che è stata ottenuta credo prima dell'abuso. Ricordo che gli attuali venditori l'abuso lo hanno scoperto solo ora a distanza di 26 anni, in quanto loro hanno comprato l'appartamento così come è, con tanto di planimetria esatta allo stato attuale (compreso l'abuso) fornita dai precedenti proprietari/venditori.....
     
  16. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Al di là delle condizioni di sospensività, compravendere un immobile con un abuso edilizio (anche se piccolo è sempre un abuso) fa si che l'atto sia annullabile: la nullità può essere richiesta dalle parti, dal giudice o da chiunque ne sia a conoscenza...
     
  17. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Comincio a fare un po' di confusione... leggendo quest'ultimo messaggio sembrerebbe che l'abuso sia stato sanato...
     
  18. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'agibilità è predente all'abuso quindi non valida.
    Le planimetrie fornite dai venditori del venditore nel suo momento di acquisto sono carta da formaggio e non hanno valenza. Conta solo progetto licenziato e/o concessione in sanatoria, altrimenti nisba!
     
  19. danielino

    danielino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok, allora l'atto non si fa perchè c'è l'abuso. abuso non fatto dagli attuali venditori, che stanno in buona fede visto che sono passati tre condoni e condonare 1mq sarebbe costato come andare a mangiare una pizza. L'acquirente ha diritto al doppio della caparra, considerando la sospensiva messa?
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

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