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  1. nalon

    nalon Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ci troviamo di fronte al seguente caso:

    all'età del pensionamento un genitore siciliano, ormai radicato in toscana con famiglia, cede i propri beni immobili siti in sicilia, ai suoi due figli radicati in toscana.

    Cosi, ripartendoli:
    1) vendita di abitazione e garage di pertinenza al figlio,
    2) donazione di negozio allo stesso figlio,

    3) donazione di appartamento locato uso ufficio, alla figlia,
    4) donazione di mansarda non abitabile in quanto "grezza" (con verbale della polizia municipale e dichiarazione ufficio tecnico comunale) ma accatastata A/3 da oltre 20 anni, alla stessa figlia.

    I figli residenti in Versilia, vorrebbero acquistare casa visto il mercato accessibile oggi, entrambi nella stessa zona, ma si trovano di fronte ai seguenti ostacoli:

    1) il figlio non può accedere a nuovi mutui, visto il mutuo contratto per la compravendita dal padre, anche se i suoi redditi permetterebbero ampiamente una seconda rata di mutuo, e il negozio che ha ricevuto in donazione non è ipotecabile, quindi si ritrova in stallo.

    2) la figlia, con redditi al limite della mutuabilità per la prima casa, necessiterebbe di secondo immobile da ipotecare, ma l'appartamento locato ricevuto in donazione (anche se a reddito) non è ipotecabile, mentre la mansarda lo sarebbe sulla carta (in catasto A/3 con rendita), ma difficilmente un perito incaricato dalla Banca lo valuterebbe a mercato. Quindi anche lei in stallo.

    A questo punto la saggezza genitoriale, proporrebbe una riorganizzazione dei beni, da sottoporre alla compatibilità della valutazioni peritali al fine dell'ipotecabilità bancaria.

    1) rimettere le donazioni a suo favore (ipotesi prevista dal fisco italiano con pagamento di quota fissa), poi vendere ad uno solo o a entrambi i suoi figli, ai minimi valori di mercato compatibili al Fisco, le due abitazioni sicuramente, ed eventualmente anche il negozio(salvo l'ipotecabilità di un negozio per la Banca).

    2) vendere ad ognuno dei figli una abitazione a testa, da ipotecare, e vendere ad entrambi il negozio.

    3) Far richiedere ai figli, un mutuo congiunto, su conto corrente cointestato, a tre, padre(pensione) figli(stipendio e redditi da locazione), ipoteca sugli immobili da acquistare, e seconda ipoteca sugli immobili che gli cederebbe il padre(in vendita al minimo prezzo permesso dal Fisco).

    4) ipotesi suggerita dal Forum, magari più semplice ed economica.

    La famigliola gode al momento di un ottima collaborazione e fiducia reciproca, e la forza dei redditi da lavoro e da locazione e da pensione, unitamente alla proprietà immobiliare ipotecabile(in seconda ipoteca), è consistente e solida, anche se ceduta al mercato immobiliare locale costituirebbe poco acconto per il mercato toscano.

    Suggerimenti?

    Grazie
     

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