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  1. cuba49

    cuba49 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve! Ho appena ricevuto la convovazione di assemblea e, a parte l'approvazione del consuntivo per le spese 2011, c'é all'o.d.g. "la delibera per la sostituzione autoclave e le modalità di ripartizione della spesa". E' la mia prima assemblea condominiale (ho comprato l'appartamento nel maggio 2011) e se, come credo, non c'é un regolamento condominiale che stabilisce come ripartire le spese, come devo comportarmi? Nel consuntivo le spese di manutenzione autoclave sono nella tabella B che divide tutto equamente tra i condomini. Vale anche per le spese straordinarie? Grazie a chi vorrà aiutarmi , magari con riferimenti legislativi.
    margherita
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ciao margherita
    Occorre verificare dell'esistenza di un regolamento condominiale, di solito in assenza di questo che regolamenta la modalitàdi ripartizione, le spese per l'autoclave in questo caso andranno suddivisi per le quote millesimali.
    Ciao salves
     
  3. In mancanza di Regolamento Condominiale le spese, sia ordinarie che straordinarie, vanno ripartite per millesimi
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Una piccola osservazione a latere:
    Sarebbe meglio procurarsi e leggere anche il regolamento prima di acquistare.
    Lo stesso dicasi per quei manualetti che riportano i pochi articoli essenziali del c.c. in tema di comunione, condominio, distanze, servitù, compresi quelli inderogabili da qualunque RdC.
     
    A STUDIO MAROCCO piace questo elemento.
  5. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Di solito...la Tabella B è quella in cui si ripartiscono le spese delle scale (o anche scale e ascensore, nei palazzi più datati).

    E' un riparto che ha una sua logica, assolutamente condivisibile, perchè l'autoclave serve tanto più quanto più l'unità servita sia in alto rispetto alla condotta dell'acquedotto.

    Direi che non c'è nulla di strano.:ok:
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Risposta che ha la SUA logica, ... ma solo in parte condivisibile.

    Premesso che non so se convenzionalmente dire Tabella B significhi per tutti una specifica tabella; presumo voglia intendere quella tabella che attribuisce metà dei millesimi in ragione del valore della proprietà, e per metà in ragione del piano.

    Questa è sicuramente la tabella usata per le spese di esercizio e manutenzione ordinaria egli ascensori.

    Ma nei casi che conosco, esiste anche una terza tabella, usata per le spese straordinarie riguardanti l'ascensore: questa ritorna ad applicare solo i millesimi di proprietà, magari riparametrati per l'esclusione degli alloggi a piano terra.

    Se il principio condivisibile è quello di assimilare la funzione e funzionamento dell'autoclave a quella dell'ascensore, si potrebbe concludere che in caso di sostituzione dell'autoclave con una nuova si ricadrebbe nel principio che l'investimento per l'acquisto del bene condominiale si ripartisce sempre per millesimi di proprietà (se ricordo, succede pure per le caldaie ecc)

    La mia quindi, più che una risposta, è una nuova domanda: quanto sopra ho ricordato è una anomalia, o è altrettanto frequente?
     
  7. cuba49

    cuba49 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ringrazio tutti per i pareri. Quanto al "rigor di logica" credo che le spese ordinarie e straordinarie relative all'autoclave non siano paragonabili a quelle dell'ascensore. Infatti da qualunque piano si attinga all'acqua, l'autoclave entra in funzione con il medesimo dispendio di uso e energia, mentre per l'ascensore è sicuramente maggiore per i piani alti. Casomai bisognerebbe riferirsi al consumo d'acqua, ma la questione diventerebbe cavillosa.
    Il problema è decidere se si applica l'art.1117 o il 1123 del Codice Civile. Ho trovato una citazione di una sentenza della Corte di Cassazione che afferma che, l'istallazione di un autoclave non deve essere considerata un'innovazione, ma una parte integrante dell'impianto idrico condominiale.
    Proprio per questo, alle spese di installazioni dell'impianto, devono partecipare tutti i condomini persino quelli che abitano ai piani inferiori, anche se non risentono di carenze idriche.
    Sez. III, N° 1389 del 11/02/1998
    Le relative spese (quelle di installazione) e quelle di manutenzione restano soggette agli stessi criteri fissati per l’impianto idrico (Pret. Taranto 26/3/85).
    Quindi ripartizione per le tabelle millesimali di proprietà come prevede l'art.1117.
     
  8. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    X Bastimento : premetto che non posso assolutamente escludere che vi siano consuetudini zonali nella redazione dei Regolamenti.

    Ora : i Regolamenti che io mi trovo ad applicare recano solo in rarissimi casi il principio che tu ricordi. Ma questo vuol dire poco o niente.

    Io parto da questo principio : nel riparto delle spese si applicano i principi del CC , salvo deroga da accordo contrattuale (leggasi Regolamento o convenzione unanime che opta per una qualunque deroga).

    Per cui : se il Regolamento detta un criterio particolare di riparto o addiritttura prevede una apposita Tabella per differenziare la manutenzione straordinaria dall'ordinaria, non c'è dubbio che vada utilizzata questa tabella.
    Ma se non prevede nulla di particolare, altrettanto non v'è dubbio che l'autoclave sia oggetto di un condominio parziale che deve seguire la proporzione di riparto per proprietà e per altezza.
    La famosa tabella B segue questo principio.
    Poi si tratta di vedere nel singolo caso se essa (che non nasce per l'autoclave, bensì per le scale o per scale/ascensore) veda incluse le stesse proprietà individuali che beneficiano dell'autoclave. E questo dipende davvero dal singolo caso.
    Però...dell'autoclave son chiare due cose :
    1) che non è detto che serva tutte le unità dello stabile, o che non serva - all'opposto - anche unità non comprese nella B; e ovviamente la spesa va divisa tra coloro che possono beneficiarne;
    2) che la sua utilità è direttamente proporzionale rispetto all'altezza dell'unità dal piano stradale.
     
  9. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Ho letto solo ora l'ultimo post di Cuba, ma ...ricordiamoci che ogni sentenza è riferita ad una fattispecie concreta che ...non è affatto detto che sia identica nella generalità dei casi.
    Ti faccio subito un esempio concreto : le utenze idriche non residenziali (ossia quelle di uffici e negozi) dovrebbero avere una propria utenza al fine di pagare l'idonea tariffa (diversa dalla residenziale) all'ente gestore dell'acquedotto.
    Ora : a parte che questo riguarda la maggior parte dei locali negozio, ma può riguardare anche unità su piani superiori.
    Avere un proprio allaccio, ovviamente, significa non poter beneficiare in alcun modo dell'autoclave condominiale.
    Morale : se a me, che ho un negozio o un ambulatorio al primo piano e che ho la MIA utenza, volessero farmi pagare l'atucolave che non posso usare secondo il 1117....posso garantire che ci arriverei in Cassazione!!!
     
  10. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ....dopo aver letto le varie "encicliche" di studiominucci non posso che concordare con lei.......................:risata::risata::risata:
     
  11. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Wow!!!! Mo' mi emoziono e comincio a sragionare! :p
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ecco appunto ..... :^^:

    ed hai pure detto che arriveresti in cassazione.... (CUSTODE: dov'è il pollice verso?): ma che tignosa diventi quando ti toccano negli interessi ... :p

    Va bè che più si va a sud più l'acqua diventa un bene prezioso, ma solo gli interventi provenienti da Roma in giù pongono il problema in modo così cavilloso siull'acqua, andando a ragionare sulle diverse tariffe delle utenze.
    Qui ad esempio in presenza di utenze miste viene adottato dal gestore un criterio misto che media tra le varie utenze per stabilire la tariffa da applicare, e finora nessuno si è sognato di andare a pretendere un riparto più raffinato.
    Non dico quindi che tu non abbia ragione: ma per fortuna dei tuoi colleghi, questi, qua, hanno la vita più semplice.

    Poi è certo che se un utente non è allacciato all'impianto condominale, ma ha un suo allacciamento separato, probabilmente nessuno si sogna di far pagare l'autoclave anche a lui (uso il probabil. perchè come condomino se all'acquisto del negozio questa c'era e lui si è staccato successivamente, potrebbe trovarsi nella situazione di dover contribuire al mantenimento dei beni comuni)

    Comunque l'intervento precedente che faceva riferimento alla sentenza, oltre che condividerlo, mi ha fatto ricordare proprio che tutti i manuali condominiali che mi è capitato di consultare considerano proprio l'autoclave come bene d'impianto, non soggetta alla mera necessità dei piani alti: essendo diritto di tutti ricevere l'acqua non vale nemmeno la regola della maggioranza per la sua installazione. Se l'ultimo piano non riceve regolarmente l'acqua tutti affermano che è suo diritto pretendere che sia installata, anche se in minoranza.

    Vale poi anche che una volta esistente, questa manterrà la pressione costante sull'impianto, indipendentemente dal fatto che ad aprire l'acqua sia il primo o l'ultimo piano: l'autoclave non è una pompa che fa circolare l'acqua, come per i termosifoni: essa non è che un polmone riempito parzialmente di aria ed acqua: la pompa comprime l'aria in questo serbatoio in modo tale che l'acqua risulti soggetta sempre ad un determinato range di pressione tale da assicurare che essa possa arrivare bene anche agli ultimi piani. Quindi anche sotto il profilo tecnico, lavora sempre per tutti, indipendentemente dal piano.
     
  13. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Ma no, ma cosa dici? :innocente: Non è una di quelle questioni che ...i Condòmini pongono...come "questione di principio" ? :risata:

    ----
    Scherzi a parte: i cavilli che si fanno sul riparto delle spese acqua + annesse e connesse....sarà un problema di zona ma, caro Bastimento, non puoi credere!!!
    Più che ai costi dell'acqua, io penso che molto sia legato all'efficienza delle reti idriche comunali.
    La rete idrica pescarese, ad esempio, era un autentico colabrodo fino a quando , a partire da sei-sette anni fa, han cominciato a metterci mano e sostituire le condotte che erano tutte una perdita.
    Sicchè : non c'è palazzina che (vecchia o nuova che sia) oggi non sia dotata di autoclave. Che era assolutamente indispensabile, prima della bonifica, in quanto la pressione dell'acqua era così miserevole che l'acqua diretta non sarebbe arrivata al primo piano.
    Oggi che la pressione è ottimizzata...l'acqua diretta arriva tranquillamente fino ai piani più alti.
    Ma, per l'appunto : in precedenza si vedeva proprio bene-benissimo quanto l'impianto fosse essenziale in rapporto al piano: i piani più bassi , ad autoclave fuori uso, l'avevano con poca pressione, ma...quelli alti non l'avevano affatto!!!
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Va bene, ma non posso immaginare che l'acqua sia uno dei capitoli più onerosi del consuntivo: se quindi vale la regola di pareto, direi che bisognerebbe preoccuparsi dei capitoli più dispendiosi (es. il riscaldamento) e non perdere tempo sull'entità delle spese postali esposte dall'amministratore..., ma da opposti punti di vista... credo abbiamo una annosa esperienza di assemblee condominiali ...:^^:
     
  15. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    OT rapidissimo, per sorridere insieme.
    Per me hai tutte le ragioni del mondo, e ok.
    Ma....quando nel 3d di Garbuio fantasticavo di un ipotetico "angolo dello psicologo"...scherzavo ma mica poi tanto!!!
    Uno dei Misteri Gaudiosi (che solo la Psicologia , forse, può spiegare) è questo che ti espongo , confessando che io , dopo anni e anni, non l'ho mai capito.
    Allora : io per il calcolo dell'acqua ho elaborato un apposito foglio excel che
    1) ricalca esattamente le voci contabilizzate dal gestore dell'acquedottto (ACA SPA); riportando ESPOSTI : i costi fatturati per le singole voci in fattura; il loro divisore; quindi il prezzo unitario di ogni servizio fatturato; quindi il consumo individuale di ciascuno come rilevato di lettura in lettura; ergo : sono esposti TUTTI i fattori di calcolo; dai quali ottengo un totale (sia individuale che collettivo) "virtuale" (ovvio che io e il gestore non abbiamo alcuna possibilità di fare il rilievo dei contatori in simultanea); e quindi ESPONGO il calcolo finale di riproporzionamento , in modo tale che , nel rispetto più assoluto dei veri consumi individuali, abbiamo ANCHE un riparto con cui si riscuote la cifra ESATTA AL CENTESIMO recata dalla fattura (senza quei "residui" che derivavano in passato da calcoli alla disperata).
    2) ai riparti e realtivi conteggi allego SEMPRE la fotocopia della fattura ACA.

    Superfluo precisarti che ...tutti i Condòmini hanno il loro contatore individuale...nell'apposito localino al pian terreno, che possono verificare in ogni momento dell'anno.

    Bene! :disappunto:
    Quando invio i bilanci..................:disappunto::disappunto::disappunto:.............sai qual è la ragione più frequente di telefonata di Condòmino allarmatissima e sincopata?
    E' questa : "dottorè...ma qua ci deve essere qualche errore! Come è possibile che io devo pagare questa cifra di acqua?" ................:disappunto:
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ma sai che è veramente curioso? Ti confermo che tutta questa sofisticheria nella fatturazione dell'acqua viene citata solo da Roma (in special modo) in giù.

    Quanto alla frase più frequente .., di solito è anche più generica:
    Come è possibile che io devo pagare tutta questa cifra? Punto. ;)

    E' 30 anni che leggono i consuntivi, si ripete sistematicamente lo stesso fabbisogno, cambiano ovviamente le tariffe, ma di questo non si accorgono. E a nessuno viene in mente di porsi la domanda più utile: cosa possiamo fare per cambiare la situazione? E quelli che si lamentano per gli importie magari sono in arretrato sulle rate, sono anche i primi a lamentarsi che fa freddo, (nonostante ci siano più di 21 gradi in casa) e non si sognano nemmeno lontanamente di mettersi un golf.

    Quanto ai tuoi ipotetici angoli ... era fin troppo chiaro che non scherzavi.
    Attenta però che in quegli spazi non c'è molta disponibilità per l'ironia e lo scherzo, ed occorre tener conto della diversa :confuso: sensibilità...
     
  17. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Può sembrare OT, ma ..mica poi tanto! ;)
    Io sono nata precisina-perfettina-polemichina-razional-teutonica.
    Proprio il mio lavoro mi ha dimostrato l'importanza del'ironia e dello scherzo che si traducono in Elasticità.
    Ti immagini , Bastimento, farsi una malattia per ciascuna delle trecento "questions" al mese , del tipo di quella descritta nella telefonata-tipo sul riparto dell'acqua???? :shock::shock::shock:
    Sarebbe da ischemia esiziale in capo a un anno di attività!!!!
    Ma ancor più è formativo ...ricevere la telefonata di chi ti chiama con apprensione, perchè (azz!) è fulminata la notturna del pianerottolo...magari mentre sei al funerale di tuo Padre, oppure continua a parlarti del cielino infiltrato del suo balcone mentre sa che sai in pronto soccorso , ha sentito il "din-don" con cui chiamano il tuo numero , e te la fa lunga altri cinque minuti perchè deve spiegarti bene come si presenta l'infiltrazione....

    Ecco, carissimo Bastimento : sono minuzie infinitesimali, ma sono tante, troppe, e diventano quelle grazie alle quali...o cresci sorridendo... o finisci per crepare piangendo.
    E io auguro a me stessa e a Tutti di imboccare sempre la prima delle due vie (molto , molto, molto diverse tra loro). :amore:



    P.S. : sensibilità e permalosità ....per me non sono affatto sinonimi. Sei d'accordo?
     
    A Procicchiani piace questo elemento.
  18. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Dal dizionario del condominio di De Simoni:
    Con specifico riferimento all’erogazione di acqua potabile da parte dell’acquedotto comunale, va altresì precisato che, ove l’erogazione stessa sia insufficiente a rifornire tutti i piani dell’edificio, è possibile, da parte dei condòmini interessati, installare impianti di autoclave (fig. 3) autonomi o richiedere in assemblea l’installazione di un impianto di sollevamento centralizzato che, in questo caso, andando a costituire parte integrante dell’impianto per l’acqua, deve considerarsi di proprietà comune.
    È inoltre facoltà dei condòmini che lamentino la scarsa erogazione fare ricorso alla procedura cautelare d’urgenza (art.700 c.p.c.), anche quando l’assemblea abbia già deliberato, alla data di presentazione del ricorso, di voler effettuare gli interventi.
    Va sottolineato, per inciso, che, dato il carattere di essenzialità rivestito dal sevizio di erogazione dell’acqua potabile, l’assemblea dei condòmini non può negare l’installazione dell’impianto di autoclave in quanto una deliberazione in tal senso violerebbe il diritto di ciascun condòmino di godere del normale flusso dell’acqua.
    --------------------------
    l'impianto dell'autoclave è di proprietà di tutti coloro che fin dall'inizio sono proprietari dell'impianto idrico
    se ci sono diversi impianti idrici, ci saranno diversi autoclavi

    se un palazzo nasce senza autoclave e per qualche ragione gli ultimi piani necessitano di autoclave per avere l'acqua, pagano tutti perchè se non esistessero i piani più bassi, i piani più alti non avrebbero la necessità dell'autoclave

    le spese di qualsiasi genere, salvo deroghe del regolamento contrattuale si dividono come da 1123
     
    A STUDIOMINUCCI piace questo elemento.
  19. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio

    vorrei avere questa tua capacità
     

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