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  1. mauro Trinchero

    mauro Trinchero Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Saluto cordialmente tutti i frequentatori del forum; e chiedo scusa se pongo domande banali derivanti dalla mia poca esperienza in cose notarili!
    Premetto che i miei genitori, ora in tarda età, possiedono 2 immobili: un appartamento e una casa.
    Premetto anche che ho un fratello da cui mi aspetto, in futuro, qualsiasi cosa.

    Pochi anni fà ho fatto dei lavori di ristrutturazione importanti su una parte della casa, pensando di andarci a vivere. I casi della vita mi hanno poi portato ad abitare in tutt'altra zona (e vabbè...).
    A lavori ultimati, ho effettuato un nuovo accatastamento dell'immobile; e ne ho approfittato per dividere l'immobile in due parti: in modo tale che la parte su cui ho eseguito i lavori risultasse divisa dalla rimanenza.
    Per mettere a posto le cose, i miei genitori sono ricorsi a una donazione (purtroppo non alla vendita, per motivi di maggior costo) nei miei confronti, che doveva garantirmi il possesso futuro della parte di casa su cui ho speso un bel pò di soldini. Per stare tranquilli, si sono riservati l'usufrutto dell'immobile rimanendone di fatto proprietari.
    Purtroppo (e qui arrivo al punto) mi sono accorto che abbiamo fatto una str...zata. Nel senso che nn ho garanzie reali che mi tutelino in sede testamentaria dal famigerato fratello.
    Pongo la domanda (finalmente):
    1) Dopo questa donazione disposta dai miei genitori, come posso diventare proprietario a tutti gli effetti almeno della parte di immobile su cui ho investito?
    2) Considerato che i miei genitori ora vogliono disporre da testamento la spartizione degli immobili come segue:
    - A mio fratello l'appartamento
    - A me la casa, comprendente anche la parte da me ristrutturata

    ... Come si potrebbe convenientemente risolvere la situazione? In teoria una tale spartizione potrebbe appianare la situazione tra me e mio fratello e scongiurare future contestazioni. Ma la pratica è cosa ben diversa, temo...
    Anche perchè il valore della casa, nella sua interezza, è superiore a quello dell'appartamento; e una spartizione dei 2 immobili potrebbe creare disparità tra me e mio fratello.
    Vi prego di consigliarmi!!!
     
  2. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Vendita o donazione che sia, è sempre impugnabile dal coerede che ne ha interesse. La legittima deve essere sempre rispettata, per cui se tuo fratello avanzerà pretese su quanto da te ricevuto perchè di maggior valore, allora avrà diritto a vedersi pagata la differenza. Un giudice, in caso di controversia, potrebbe decidere di procedere alla vendita del bene e alla divisione corretta del ricavato. Saluti.
     
  3. mauro Trinchero

    mauro Trinchero Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In altre parole... nemmeno un testamento dei miei genitori che disponga la divisione degli immobili "a corpo" avrebbe un valore assoluto.
    Mi domando a cosa serve un testamento, allora. Forse conviene lasciare che la legge decida come fare la spartizione, e tanti saluti..
    Mi viene in mente che forse dovrei cercare un accordo con mio fratello e liquidarlo con la minor cifra possibile della parte restante della casa.
    Lei che ne dice?
    tanta grazie per la gentile risposta..
     
  4. liza71

    liza71 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    io penso che in assenza di testamento l beni dell'asse ereditario debbano essere ripartiti in uguale misura tra gli eredi; ma in presenza di un testamento il de cuius può disporre dei beni come vuole purchè non venga intaccata la legittima. dunque il testatore può disporre che un figlio riceva un bene di minore valore rispetto all'altro figlio, purchè il minor valore sia comunque almeno pari a quello della legittima.
     
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  5. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Confermo quanto detto da liza.
    Soluzione preferibile x placare i disguidi è appunto il testamento, purché senza lesione di legittima. Ma questo si controllerà all apertura della successione perché fino a quel momento il patrimonio del testatore può sempre variare. In assenza di testamento inoltre si apre una comunione ereditaria tra gli eredi che termina con l atto notarile di Divisione.. Ognuno ha una quota indistinta sull intero asse ereditario. Cosa che non avviene nel caso di testamento in cui ognuno acquista la proprietà del bene assegnato.
    Comunque alla fine puoi fare un testamento in cui tale donazione viene imputata in conto legittima. Sarà stato precisato in atto comunque se vi è o meno dispensa dalla collazione.
    Per il resto comunque devi tenere conto di un conguaglio in favore di tuo fratello x riequilibrare il tutto.altrimenti si può nominare erede tuo fratello nella sola quota di legittima e attribuendo a te la disponibile. Insomma, le strade ci sono. Vai sereno da un buon notaio x un testamento da parte dei tuoi genitori.
     
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  6. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Noooooooooooooooo.
    Hanno detto bene Liza e Luna.
    Quale lasciare alla legge : il testamento ti salva comunque, tuttalpiù tuo fratello pianterà qualche rogna e ci saranno da fare delle valutazioni sulla legittima e la sua eventuale lesione. Liquiderai al massimo questa piccola differenza. ma tieni conto che la quota disponibile è alta. I testamenti devono essere due uno per genitore ed il notaio ti spiegherà il perchè ( a questo ci arrivano anche i notai brocchi ).
    Quindi tutto avverrà diluito in due fasi, cioè la morte di ogni genitore ed in relazione alla loro posizione (comunione dei beni o separazione dei beni ). C'è la confusione posta dalla donazione di una parte di nuda proprietà ed un usufrutto di entrambi i genitori, che non moriranno nello stesso istante e quindi uno erediterà dall'altro la quota di legittima.
    Se ti fa piacere specifica x noi meglio i dati oppure vai da un notaio.
    Importante che i testamenti non abbiano errori che ne determino la nullità e/o la annullabilità.
    Sappi comunque in mancanza di testamenti, in sede di divisione giudiziale è quasi sicuro che il giudice attribuisca a te la casa in quanto in parte già tua, pur soggetta a collazione ma solo per il valore e non per l'attribuzione.Nella collazione andrebbe dedotta la tua soesa per la ristrutturazione se dimostrabile.
    Per caso tuo fratello abita l'appartamento e se si da quando ?
     
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  7. mauro Trinchero

    mauro Trinchero Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Tutti gentilissimi e ultra-preparati, vedo!
    La situazione dei miei genitori è semplice: sono in regime di comunione dei beni. Il proprietario dell'immobile che ho aggiustato è mio papà (tant'è vero che ho fatto i lavori su sua delega).
    Se venisse a mancare prima uno dei miei genitori, logicamente l'altro erediterebbe la legittima. Ma d'altra parte a me non interessa toccare nulla finchè uno dei due è in vita (ci mancherebbe!).
    Delle spese che ho sostenuto posseggo, ovviamente, le fatture. Ho anche fatto il recupero del 36% sull'IRPEF.
    E siccome mi occupo (annualmente, poco per volta) della manutenzione dell'immobile, fatturo regolarmente anche queste spese. E le fatturerò anche negli anni a venire. In definitiva, queste mie spese posso farle valere, giusto??

    Mio fratello non ha mai abitato nell'appartamento. E non si interessa minimamente della casa che ho messo a posto (per ora :)).Nell'appartamento Ci vivono i miei in inverno, ma lui sta da un'altra parte (tanto per rendere le cose più complicate!)

    Cosa significa che la quota di legittima disponibile è alta? detto così mi fa pensare che ci sia una tolleranza di disparità nella divisione tra me e mio fratello. Ma missà che ho inteso male.
    Scusate l'ignoranza!
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    E' curioso che finora nessuno ti abbia indicato le quote di riserva dei legittimari.
    Indico i due casi che avverranno, in sequenza

    Legittimari sono: il coniuge, i figli, gli ascendenti legittimi se ancora in vita.

    542: Concorso di coniuge e più figli: ai figli va metà del patrimonio da dividere in parti uguali, al coniuge 1/4. Il restante 1/4 è disponibile: cioè può essere lasciato a chi il testatore vuole.

    537: Riserva a favore dei figli: Ai figli è riservata quota di 2/3 (da dividersi...); il restante 1/3 è disponibile
     
  9. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao, non è una quota di legittima disponibile, bensì quota di legittima e quota, chiamiamola così, disponibile. La prima, con le indicazioni di Bastimento spetta ai legittimari per legge e a loro non può essere tolta. La seconda è il quantum di cui può disporre liberamente il testatore.a seconda di chi all apertura della successione sarà in vita si determinerà l applicazione dell articolo che rappresenta la situazione.
     
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  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Trovavo curioso che che qualcuno non copiasse dati che sappiamo già tutti, ma al momento superflui alla discussione, anche perchè questi testamenti devono essere fatti necessariamente con l'assistenza di un notaio essendo interlegati. E non si conoscono le titolerità di ciascuno immobile.

    Infatti il problema importante è che i due testamenti devono essere previdenti della premorte del coniuge. Altrimenti si innesta una questione di quote e quotine.

    Tornando a Liza, rispondo che è si molto importante che tu conservi tutte le spese fatte per l'immobile perchè nella collazione se ne può tenere conto.

    I tuoi genitore a mezzo dei testamenti possono incrementare la tua quota senza però ledere la legittima di altri ( incluso il coniuge suprstite ).

    Che proporzione di valore vi è fra i due immobili : fatto 100 l'appartamento, quanto vale la casa ? 120.......150........200.
     
  11. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non solo "mi piace" ma mi ha fatto riflettere su altre eventualità da inserire nei testamenti. Grazie.
     
    A Bagudi e Luna_ piace questo messaggio.
  12. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Anche tu mi dai molti spunti di riflessione!:)
     
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