Ristrutturazione immobile ante '67: perdo l'abitabilità?

[bibs]

Buonasera! Ho acquistato da poco un immobile ante 1967. Peccato che solo poi mi sia accorto del fatto che non ha le altezze minime delle stanze previste dalla legge per l'abitabilità. Certo, la cosa non è un problema vista la costruzione ante '67, ma la questione ho paura possa sorgere dal momento in cui voglio ristrutturare: dato che per ovvie ragioni vogliamo rifare gli impianti, allargare un accesso e cambiare la destinazione d'uso dei locali (per esempio sorgerebbe una cucina laddove ora v'era una camera da letto), il comune in teoria dovrebbe rifarmi la procedura di abitabilità. Ma se ho le altezze in quel modo, come si fa?

In parole povere: per come ho capito la deroga alle altezze continua ad essere valida se l'immobile non viene toccato, mentre la questione si pone nel caso in cui dovesse venire ristrutturato. E' come se la ristrutturazione, ergo manutenzione straordinaria, lo rendesse tutto d'un tratto un immobile "moderno", assoggettato ai requisiti "moderni" di abitabilità. Qualcuno esperto sa dirmi qualcosa... se ho interpretato bene quanto ho letto qua e là? E' normale che se lascio un immobile vecchio in quello stato, con impianti dell'ante guerra, il comune non mi dice niente, e se lo sistemo in modo piuttosto serio mi si nega l'abitabilità?

Porrò questa questione al geometra a cui affiderei i lavori, ma dato il periodo di ferie non potrò farlo prima di una certa data. Nel frattempo sarei quindi grato se qualcuno iniziasse a darmi qualche chiarimento sin da ora.. che ansia ragazzi!

 

[Jan80]

Certo, la cosa non è un problema vista la costruzione ante '67

Il fatto che sia un immobile "Ante '67" non legittima direttamente nulla dal punto di vista edilizio o abitativo, autorizza semplicemente il notaio a evitare di citare il titolo edilizio abilitativo col quale è stata legittimata la cotruzione del fabbricato, sempre che ve ne sia stato bisogno.
Semmai le altezze inferiori all'attuale minimo normativo dettato dal DM del 1975 e s.m.i con relative deroghe potrebbero derivare:
- dal fatto che l'immobile si trovasse in area rurale al tempo della sua costruzione per la quale le Istruzioni Ministeriali del 20/06/1896 prevedevano un'altezza minima di 2,50 ml;
- dal fatto che l'immobile sia stato ondonato secondo la Legge 47/1985;
- siano effettivamente difformi dallo stato legittimo presente in Comune.

Se l'immobile possiede un'abitabilità sarebbe quindi opportuno evitare di richiedere un titolo edilizio che ne preveda una suo rinnovo al termine dei lavori (da verificare sulle leggi regionali) a meno che non si voglia modificarne le altezze o non si rientri in un caso di deroga.

Giusto per capire un po' di più, di quali altezze parliamo? L'edificio si trovava in territorio rurale al tempo della sua costruzione? Si tratta di un sottotetto? Sono previste opere di coibentazione interna o di impianto radiante a pavimento?

 

[bibs]

le altezze sono 2.50 e in una stanza in particolare 2.45 (comunque risultanti sulla planimetria). Sulla localizzazione dell'immobile, non so esattamente come sia inquadrato su carta, se rurale o meno, ma è comunque in disparte rispetto al centro urbano e di fatto in zona più di campagna, quindi SUPPONGO di sì. Il sottotetto c'è. Le opere previste riguardano rifacimento totale di impianto idraulico ed elettrico, cambio di destinazione d'uso di alcune sostanze, e allargamento di un paio di porte.

 

[bibs]

Aggiungo: la questione non è tanto l'abitabilità corrente, che ha, proprio in virtù delle deroghe e dei condoni che ci sono stati sulle costruzioni più datate (sul rogito, di cui avrò copia a giorni, se non ricordo male si parlava proprio del condono dell'85). La questione che mi preme è: è vero che se vado a vivere in quello stato, con impianti vecchi di decenni ed immobile in quello stato nessuno mi dice A, e se poco poco rifaccio l'impiantistica e più in generale sistemo la casa a MIE spese, posso ritrovarmi fuori di casa? In fondo i miei interventi vanno in una direzione di una maggior sicurezza igienico-sanitaria, quindi mi pare una contraddizione enorme questa!

 

[Jan80]

Se per la somma degli interventi che vai a fare è previsto, a livello regionale, un titolo edilizio per il quale a fine opere sia obbligatoria la segnalazione certificata di agibilità dovrai avere un immobile conforme alla normativa attuale; altrimenti, se non è obbligatoria la presentazione della segnalzione, presenterai giusto la certificazione degli impianti.
Questo te lo può dire solo il geometra che hai incaricato, magari dopo un approfondito consulto col tecnico comunale (giusto per non avere sorprese! ) Considerandfo meramente la normativa nazionale, a mio parere, saresti obbligtato a richiederla, conformando le altezze utili interne a quelle minime previste.

Ti aggiungo solo che le attuali norme preevdono un'altezza minima interna di 2,70 ml per tutti gli ambienti principali dell'abitazione, collegate direttamente a essa. Le deroghe invece prevedono:
a) 2,40 ml per gli ambienti abitativi "secondari" (es. disimpegni, corridoi, bagni, W.C., depositi, cantine, ....);
b) 2,55 ml per ambienti principali nel caso che l'immobile sia sito in zona montana (comuni montani);
c) fino a 10 cm in meno per gli ambienti principali se si realizzano coibentazioni interne e/o impianti radianti a pavimento (il tutto asseverato da tecnico ai sensi del 481 C.P.);
d) deroghe a livello regionale per le altezze minime dei locali nei sottotetti recuperati ai fini abitativi (mi pare si arrivi addirittura sino a 2,00 ml nella Regione Sicilia).

Non mi pare ci sia altro al momento; comunque da questo già ti rendi conto che con i tuoi 2,45-2,50 ml saresti conforme per i locali secondari, mentre per quelli a uso principale (soggiorno, camere, cucina abitabile) dovresti recuperare circa 20 cm, che potrebbero ridursi a 10 cm se presenti o in progetto impianti o coibentazioni al posto degli elementi esistenti.

 

[bibs]

Lascio perdere l'assurdità della cosa perché mi pare palese e condivisa da tutti, e mi concentro sul resto: come diavolo faccio a recuperare 20/30 cm per piano? Di sopra devo alzare il tetto e di sotto scavare le fondamenta? Ma è una cosa normale, questa?

 

[Jan80]

Decisamente non è normale... sono anni che se ne chiede il superamento che è avvenuto per i soli comuni montani o per edifici vincolati.
In realtà nel 1978 ci fu un'apertura che venne subito richiusa dalla magistratura con sentenze che andavano proprio in questa triste direzione!

Basterebbe una legge che rivada a modificare il DM del 1975 e tollerasse perlomeno gli edifici:
- che risultavano a norma al tempo della loro costruzione;
- che siano stati condonati.

Al momento non posso fare altro che auspicare questa linea di pensiero.

 

[Sutac]

Alla fine come hai risolto? Hai dovuto chiedere l agibilità dopo la ristrutturazione?

 

[Jan80]

Se interessa nel DL 76/2020 vi è stata una precisazione in merito all'applicabilità dei parametri del DM 05/07/1985 da farsi ai soli immobili edificati posteriormente alla data di entrata in vigore del decreto in zone AeB o equipollenti. In questi casi si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti.