Rogito notarile in ritardo

[lulyv]

Buongiorno, sono Lucrezia e sono nuova nel forum. Avrei bisogno di una consulenza urgente.
Sto acquistando un immobile da privato (Tizio) tramite agenzia immobiliare. Da premettere che questo immobile è gravato da due ipoteche e un pignoramento (che andranno tolti prima del rogito). Tizio è proprietario dell'immobile ma Caio e Sempronio sono garanti del mutuo, è Caio che sta pagando le rate concordate con il recupero crediti che nel frattempo ha rilevato la casa alla banca con cui avevano acceso il mutuo.
Il compromesso è stato firmato da me (acquirente) e da Tizio (venditore e proprietario dell'immobile) in data 13/10/2021, con scadenza del rogito entro e non oltre il 31/01/2022. Nel frattempo Caio (garante) si è affidato ad un avvocato per mediare con il recupero crediti in modo da arrivare ad un accordo tramite saldo a stralcio per il debito che aveva. La data del rogito viene fissata per il 27/01/2022, data che non viene rispettata in quanto l'avvocato, che aveva tempo dal 13/10/2021 al 27/01/2022 non aveva ancora trovato un accordo con il creditore (recupero crediti). Viene fissata un' ulteriore data per il 21/02/2021, da specificare che nel frattempo io acquirente sto perdendo soldi in quanto gli interessi per il mutuo da gennaio a febbraio sono aumentati. Ieri 15/02/2022 ricevo telefonata da Caio (garante) che mi comunica essere positivo al covid e che il suo avvocato ha chiesto assolutamente la sua presenza al rogito del 21/02 in quanto uno degli assegni dovrà essere intestato a lui. Le mie domande sono le seguenti: Caio non può delegare l'avvocato ad essere rappresentato? Oppure non può partecipare Sempronio (fratello di Caio e anche lui garante del mutuo) al rogito per incassare l'assegno? Da evidenziare che secondo me l'unico che deve presenziare al rogito è il venditore, nonchè unico proprietario dell'immobile, cioè Tizio. Inoltre, siccome il compromesso è scaduto il 31/01/2022, se il rogito non viene effettuato entro il 21/02/2022 (ultima data da me concessa), posso rinunciare all'acquisto? Per tutelarmi avrei intenzione di mandare una pec all'avvocato (che rappresenta Caio e Sempronio) e all'agenzia immobiliare, chiarendo che l'ultima data disponibile per rogitare è il 21/02/2022. Posso farlo?
Mi scuso per la descrizione contorta, spero che sia abbastanza comprensibile.
Ringrazio chiunque possa rispondermi e chiarirmi le idee.

 

[Zagonara Emanuele]

Credo tu possa fare tutto e il contrario di tutto, devi però valutare cosa è più conveniente per te e quale linea di azione ti farà perdere meno tempo e realizzare il massimo.

Liberarsi dall'impegno è possibile ma non automatico e riottenere in restituzione la somma versata a titolo di caparra potrebbe richiedere più tempo di quanto pensi.

Inoltre, dovrai comunque pagare l'agenzia, e sostenere costi legati alla delibera di mutuo (istruttoria, perizia, ecc...)

Infine dovrai rimetterti alla ricerca di un immobile che soddisfi le tue esigenze e anche questo richiederà tempo e risultati incerti.

Perciò forse vale la pena "fare buon viso a cattivo gioco" accettando anche un'ulteriore slittamento di qualche giorno per la stipula.

In ogni caso, per rispondere alla tua seconda domanda, le parti assenti, possono delegare altri a presenziare in loro vece.
In particolare, la presenza del venditore è indispensabile, ma questi (se dovesse essere impossibilitato a presenziare) può delegare un terzo ad intervenire al rogito in sua vece; serve però una "procura notarile" (realizzabile in pochi giorni e ad un costo).

Nel caso di "Caio" può farsi rappresentare dal proprio avvocato senza difficoltà.

Perciò potresti "intimare" a "Tizio" (il proprietario dell'immobile) di rispettare il termine fissato per il rogito e "comunicare" all'avvocato di "Caio" che se il suo assistito non potrà essere presente può comunque essere tutelato e rappresentato da un terzo (l'avvocato appunto).

Magari, non funziona, perchè "ottusamente" rimangono nelle loro posizioni (oppure perchè quella dichiarata è solamente una scusa ma non il reale motivo), tuttavia può servire a farti vedere deciso e determinato e a renderli "inadempienti"; dovranno anche loro fare le loro considerazioni, calcolando tempi, rischi e costi, e a prendere la decisione più saggia.

 

[brina82]

Buongiorno, sono Lucrezia e sono nuova nel forum. Avrei bisogno di una consulenza urgente.
Sto acquistando un immobile da privato (Tizio) tramite agenzia immobiliare. Da premettere che questo immobile è gravato da due ipoteche e un pignoramento (che andranno tolti prima del rogito). Tizio è proprietario dell'immobile ma Caio e Sempronio sono garanti del mutuo, è Caio che sta pagando le rate concordate con il recupero crediti che nel frattempo ha rilevato la casa alla banca con cui avevano acceso il mutuo.
Il compromesso è stato firmato da me (acquirente) e da Tizio (venditore e proprietario dell'immobile) in data 13/10/2021, con scadenza del rogito entro e non oltre il 31/01/2022. Nel frattempo Caio (garante) si è affidato ad un avvocato per mediare con il recupero crediti in modo da arrivare ad un accordo tramite saldo a stralcio per il debito che aveva. La data del rogito viene fissata per il 27/01/2022, data che non viene rispettata in quanto l'avvocato, che aveva tempo dal 13/10/2021 al 27/01/2022 non aveva ancora trovato un accordo con il creditore (recupero crediti). Viene fissata un' ulteriore data per il 21/02/2021, da specificare che nel frattempo io acquirente sto perdendo soldi in quanto gli interessi per il mutuo da gennaio a febbraio sono aumentati. Ieri 15/02/2022 ricevo telefonata da Caio (garante) che mi comunica essere positivo al covid e che il suo avvocato ha chiesto assolutamente la sua presenza al rogito del 21/02 in quanto uno degli assegni dovrà essere intestato a lui. Le mie domande sono le seguenti: Caio non può delegare l'avvocato ad essere rappresentato? Oppure non può partecipare Sempronio (fratello di Caio e anche lui garante del mutuo) al rogito per incassare l'assegno? Da evidenziare che secondo me l'unico che deve presenziare al rogito è il venditore, nonchè unico proprietario dell'immobile, cioè Tizio. Inoltre, siccome il compromesso è scaduto il 31/01/2022, se il rogito non viene effettuato entro il 21/02/2022 (ultima data da me concessa), posso rinunciare all'acquisto? Per tutelarmi avrei intenzione di mandare una pec all'avvocato (che rappresenta Caio e Sempronio) e all'agenzia immobiliare, chiarendo che l'ultima data disponibile per rogitare è il 21/02/2022. Posso farlo?
Mi scuso per la descrizione contorta, spero che sia abbastanza comprensibile.
Ringrazio chiunque possa rispondermi e chiarirmi le idee.

Quindi acquisti con mutuo, e la tua banca ha accettato senza particolari vincoli la particolare situazione (doppi atti, deposito somme dal Notaio ecc.).

Che ci voglia più tempo ci può anche stare, data la situazione, ma spero 1) che non hai dato tanti soldi di caparra (che in questi casi è consigliabile non dare) e 2) che stai comprando a sconto, quindi che tu ci "rimetta" qualcosa ci può comunque stare.

 

[francesca63]

Inoltre, siccome il compromesso è scaduto il 31/01/2022, se il rogito non viene effettuato entro il 21/02/2022 (ultima data da me concessa), posso rinunciare all'acquisto?

No, se prima non mandi diffida ad adempiere , dando 15 giorni di tempo.
Solo se i 15 giorni passassero invano, il venditore sarebbe considerato inadempiente.
Quindi temo che tu debba sopportare questo ulteriore ritardo, sempre che non sia una scusa; ma il tuo notaio dovrebbe sapere se è tutto predisposto .
Domanda; eri consapevole della situazione debitoria prima di fare la proposta?

 

[lulyv]

Credo tu possa fare tutto e il contrario di tutto, devi però valutare cosa è più conveniente per te e quale linea di azione ti farà perdere meno tempo e realizzare il massimo.

Liberarsi dall'impegno è possibile ma non automatico e riottenere in restituzione la somma versata a titolo di caparra potrebbe richiedere più tempo di quanto pensi.

Inoltre, dovrai comunque pagare l'agenzia, e sostenere costi legati alla delibera di mutuo (istruttoria, perizia, ecc...)

Infine dovrai rimetterti alla ricerca di un immobile che soddisfi le tue esigenze e anche questo richiederà tempo e risultati incerti.

Perciò forse vale la pena "fare buon viso a cattivo gioco" accettando anche un'ulteriore slittamento di qualche giorno per la stipula.

In ogni caso, per rispondere alla tua seconda domanda, le parti assenti, possono delegare altri a presenziare in loro vece.
In particolare, la presenza del venditore è indispensabile, ma questi (se dovesse essere impossibilitato a presenziare) può delegare un terzo ad intervenire al rogito in sua vece; serve però una "procura notarile" (realizzabile in pochi giorni e ad un costo).

Nel caso di "Caio" può farsi rappresentare dal proprio avvocato senza difficoltà.

Perciò potresti "intimare" a "Tizio" (il proprietario dell'immobile) di rispettare il termine fissato per il rogito e "comunicare" all'avvocato di "Caio" che se il suo assistito non potrà essere presente può comunque essere tutelato e rappresentato da un terzo (l'avvocato appunto).

Magari, non funziona, perchè "ottusamente" rimangono nelle loro posizioni (oppure perchè quella dichiarata è solamente una scusa ma non il reale motivo), tuttavia può servire a farti vedere deciso e determinato e a renderli "inadempienti"; dovranno anche loro fare le loro considerazioni, calcolando tempi, rischi e costi, e a prendere la decisione più saggia.

Il problema è che Caio si dice positivo al covid, fino a venerdì quando confermerà o meno la sua positività, non sapremmo se potrà presenziare al rogito di lunedì 21/02. E' necessaria una procura speciale notarile anche nel suo caso che non è proprietario dell'immobile, ma solo garante, oppure basta una semplice delega al suo avvocato? Grazie

Quindi acquisti con mutuo, e la tua banca ha accettato senza particolari vincoli la particolare situazione (doppi atti, deposito somme dal Notaio ecc.).

Che ci voglia più tempo ci può anche stare, data la situazione, ma spero 1) che non hai dato tanti soldi di caparra (che in questi casi è consigliabile non dare) e 2) che stai comprando a sconto, quindi che tu ci "rimetta" qualcosa ci può comunque stare.

Io ho depositato solo una caparra confirmatoria in agenzia, che dovrebbe essere prelevata solo nel caso in cui io dovessi risultare inadempiente.

No, se prima non mandi diffida ad adempiere , dando 15 giorni di tempo.
Solo se i 15 giorni passassero invano, il venditore sarebbe considerato inadempiente.
Quindi temo che tu debba sopportare questo ulteriore ritardo, sempre che non sia una scusa; ma il tuo notaio dovrebbe sapere se è tutto predisposto .
Domanda; eri consapevole della situazione debitoria prima di fare la proposta?

Il problema è che è tutto predisposto, ma se alla conferma della positività, il garante che dovrebbe incassare uno degli assegni, non potrà presenziare, sicuramente il suo legale farà di tutto per slittare ad ulteriore data.
Per quanto riguarda gli aggravi, io ne ero a conoscenza, seppur ho dovuto insistere con l'agente immobiliare per farmi visionare il tavolare. Appena firmato il compromesso l'agenzia mi ha garantito che fosse tutto a posto e che l'avvocato avesse sistemato tutto, in realtà non era così visto che al 27/01/2022 non avevano ancora raggiunto un accordo con i creditori. In tutto ciò l'agenzia se ne lava le mani perchè dice di aver solo riferito ciò che aveva detto l'avvocato.

 

[francesca63]

E' necessaria una procura speciale notarile anche nel suo caso che non è proprietario dell'immobile, ma solo garante, oppure basta una semplice delega al suo avvocato?

Se deve “solo” incassare un tuo assegno basta una delega: se invece sarà presente anche la banca che ha concesso il mutuo, e servono firme di Caio, la procura notarile sarebbe necessaria .

Nel caso, se è tutto predisposto, e quindi la positività non è una scusa, rimandare di qualche giorno è un disagio, ma non superabile.
No Comment sulla superficialità dell’agenzia, che forse non doveva trattare un immobile con problematiche più complesse rispetto alla norma.

 

[Bagudi]

No Comment sulla superficialità dell’agenzia, che forse non doveva trattare un immobile con problematiche più complesse rispetto alla norma.

Oppure doveva rendersi parte più attiva in tutta l'operazione...

 

[lulyv]

Oppure doveva rendersi parte più attiva in tutta l'operazione...

In tutta l'operazione ho cercato di avere una parte più attiva possibile, ma l'agente immobiliare mi ha negato di parlare sia con il venditore che con l'avvocato del garante, dicendo che l'intermediario era lui e che dovevamo comunicare tramite la sua persona.

 

[lulyv]

Se deve “solo” incassare un tuo assegno basta una delega: se invece sarà presente anche la banca che ha concesso il mutuo, e servono firme di Caio, la procura notarile sarebbe necessaria .

Nel caso, se è tutto predisposto, e quindi la positività non è una scusa, rimandare di qualche giorno è un disagio, ma non superabile.
No Comment sulla superficialità dell’agenzia, che forse non doveva trattare un immobile con problematiche più complesse rispetto alla norma.

Va bene, la ringrazio per la disponibilità

 

[Bagudi]

Ormai sei in fondo, e ti assicuro che ti sei messo in una situazione particolare e difficile..
Direi che aspettare qualche giorno non è grave, a questo punto.