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  1. purbane

    purbane Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, vorrei esporre la mia situazione, che poi e’ la stessa di moltissime altre persone che, come me, hanno sottoscritto un compromesso nel 2005.
    Nel luglio del 2005, appunto, ho sottoscritto un compromesso per l’acquisto di un appartamento in un piano di zona nel comune di Roma in una zona “167” in edilizia economica popolare.
    Il prezzo fissato nel compromesso era allora di 167.900 euro (art. 4 del compromesso) piu’ migliorie per 21.400 euro (parte relativa alle migliorie) per un totale di 189.300.
    Una clausola del contratto delle migliorie recitava: nel caso in cui il corrispettivo stabilito nell’articolo 4 del contratto principale dovesse aumentare di oltre 1.000 euro per incremento del prezzo massimo di cessione alla fine dei lavori, rispetto a quanto stabilito dallo stesso articolo 4, sara’ applicato un analogo sconto sul corrispettivo di cui al presente articolo.
    Tralasciando le vicissitudini intercorse sino ad oggi dove ancora non sono iniziati i lavori, vorrei avere un vostro parere sulle nostre possibilita’ di affrontare un aumento del prezzo convenuto dal compromesso.
    Gia’ nel 2008 ci e’ stato proposto e, da parte nostra accettato da tutti, un aumento del prezzo di 30.700 euro nel mio caso. Tale aumento e’ stato giustificato dall’eccessiva onerosita’ sopravvenuta in merito agli accadimenti successivi alla data stipula del compromesso (riclassificazione sismica in base alla nuova normativa, incremento costi sondaggi archeologici e sicurezza sul cantiere, predisposizione strutture per portatori di handicap e adeguamento alla normativa sul risparmio energetico facendo lievitare il prezzo a 220.000 euro.
    Nel 2009 il costruttore originario ha ceduto tutto ad un nuovo costruttore.
    Questo nuovo costruttore, ricevendo in questi giorni uno dei promissari acquirenti che nel 2005 hanno sottoscritto il compromesso per un appartamento di taglia piccola e che chiedeva disponibilita’ circa la possibilita’ di cambiare per un appartamento piu’ grande viste le modificate esigenze familiari intercorse in questi 5 anni di stasi, gli ha comunicato che il prezzo del suo attuale appartamento era diventato di 190.000 euro contro i 140.000 dopo l’accettazione dell’aumento del 2008.
    Questo significa che gli ha comunicato un prezzo aumentato di 50.000 euro secchi, giustificandogli che erano aumentati i coefficienti per la determinazione del prezzo massimo di cessione.
    All’epoca della riunione dove ci venne comunicato il passaggio di consegne da un costruttore all’altro ci venne detto anche che chi aveva gia’ firmato il compromesso aveva il prezzo fissato e che non ci sarebbero stati aumenti mentre chi subentrava si sarebbe preso il prezzo derivante dal quadro tecnico economico (qte) aggiornato ad oggi.
    Chiedo pertanto a questo forum, possono fare una cosa del genere?
    E’ possibile che il nostro compromesso sia carta straccia?
    E’ possibile che noi vecchi promissari acquirenti dobbiamo pagare pari pari quanto un nuovo acquirente che subentra ora?
    Il prezzo di cessione, qualora superiore a 1.000 euro rispetto a quanto pattuito dal contratto iniziale, non deve essere scomputato dal valore delle migliorie, nel senso che sempre in base al compromesso, la quota di aumento a nostro carico non dovrebbe essere solo di 1.000 euro?
    Se all’acquirente dell’appartamento di piccola taglia ha proposto un aumento secco di 50.000 euro, a chi ha sottoscritto un appartamento piu’ grande quale aumento proporra’?
    Infine, e’ legale far sottoscrivere un compromesso senza comunicare il prezzo?
    Perche’ in effetti di questo si tratta visto che l’importo sottoscritto inizialmente pare non avere alcun valore e che questo sia dato solo dal prezzo massimo di cessione risultante dalla stipula della convenzione con il comune.
    Ho acquistato un bene pensando di pagarlo 189.300 e, se sono fortunato, mi verra’ prospettato un prezzo di almeno 100.000 euro piu’ alto, e questa e’ l’edilizia economica e agevolata!
    Non voglio assolutamente rescindere perche’ ho aspettato 5 anni ed avrei potuto essermi comprato un'altra casa da subito ed ora che ho atteso tutto questo tempo non voglio assolutamente togliermi da questo piano di zona per, magari, cercare una casa ai prezzi di oggi che sono diversi da quelli di 5 anni fa.
    Inoltre non riavrei neanche tutti i soldi perche’ perderei l’IVA pagata al compenso dell’agenzia immobiliare che mi ridarebbe solamente l’imponibile!
    Un saluto, Piergiorgio.
     
    A _Valentina_ piace questo elemento.
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare



    Credo che la risposta stia in questo paragrafo.

    Bisognerà vedere il prezzo stabilito dalla convenzione con il comune, che immagino sia stata stipulata adesso...






    Vi è stato detto verbalmente ? Il nuovo costruttore era presente ? Non è intervenuto ?

    In genere, quando si acquista un appartamento di edilizia convenzionata ancora da edificare, nel compromesso viene citato un prezzo di massima suscettibile di modifica in base all'aggiornamento ISTAT del prezzo di cessione iniziale, quindi un prezzo base ci deve essere...

    Secondo me, dovreste andare in Comune e farvi spiegare dall'ufficio tecnico come funziona, in modo da evitare che il nuovo costruttore possa speculare a insaputa del Comune stesso...

    Silvana
     
  3. purbane

    purbane Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Dunque, il passaggio di costruttore ci e' stato notificato con una riuniune dove ci hanno anche consegnato la lettera ufficiale del vecchio costruttore che ci comunicava il passaggio al nuovo costruttore. Alla riunione era presente anche il nuovo costruttore che ha anche preso la parola, insomma, il tutto si e' svolto nella forma ufficiale. In realta' il nuovo costruttore altri non e' che l'impresa edile che ci avrebbe comunque costruito gli edifici dato che il vecchio costrutore (un avvocato) gia' aveva scelto quella ditta per la costruzione. Il prezzo base stabilito nel compromesso (che comunque ho gia' scritto nel messaggio sopra) era di 189.300 diventato 215.000 per effetto dell'adeguamento alle nuove normative sismiche ed ecologiche. Abbiamo gia' parlato con il comune di Roma che ci ha spiegato come funziona il prezzo massimo di cessione. Esso si forma partendo dal prezzo stabilito dalla convenzione edilizia fissato a 1.460 euro al mq a cui vanno aggiunti i costi per le opere di urbanizzazione e, per chi ha acquistato in diritto di proprietà (come nel mio caso) il prezzo dei terreni.
    Ad oggi il prezzo di cessione così calcolato ammonta a 2.400/2.450 euro al mq che e' lo stesso identico che ci venne comunicato due anni fa alla notifica dell'aumento dei 25.000 euro, quindi e' stabile.
    Le variazioni a cui tale prezzo è soggetto sono solamente le variazioni degli indici istat che, comunque, sono addirittura stati al ribasso nell'ultimo anno (a quanto dettoci dal geometra del comune con coi abbiamo parlato) per effetto probabilmente della crisi che attanaglia il settore immobiliare e che è lo specchio della crisi economica che stiamo vivendo in questo periodo.
    Il nostro compromesso, comunque, consta di due parti, il contratto principale ed il contratto delle migliorie.
    Nel contratto delle migliorie c'e' un articolo che dice : nel caso in cui il corrispettivo stabilito dal contratto principale dovesse aumentare di oltre 1.000 euro per incremento del prezzo massimo di cessione alla fine dei lavori, rispetto a quanto stabilito nello stesso contratto principale, sarà applicato un analogo sconto sulle migliorie.
    A questo punto il prezzo di cessione non dovrebbe rappresentare un problema per noi che, da quanto stabilisce l'articolo, ce ne facciamo carico solamente per 1.000 euro.
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E quindi ?

    Scusami, ma ho perso il filo.

    Se il Comune vi ha chiarito tutto, qual'è il problema ?
    Se il nuovo costruttore vi chiede cifre extra rispetto al prezzo convenzionato - fermo restando che l'aumento ISTAT continua anche durante il periodo della Convenzione, quindi il prezzo finale potrebbe essere ancora diverso .... - voi lo denunciate al Comune...

    O ho capito male ?

    Silvana
     
  5. purbane

    purbane Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Beh, io spero che sia così semplice ma l'esperienza insegna che ci rimette sempre il più debole e stavo cercando di reperire quante più nozioni possibili su cosa può e non può fare il costruttore per non farmi prendere alla sprovvista. Abbiamo anche preso appuntamento da un avvocato se è per questo ma volevo sapere da uno strumento specializzato nell'immobiliare come credo sia questo, su cosa potrebbe ribattere il costruttore.
    Gia' due anni fa l'eccessiva onerosità (contro minaccia di rescissione unilaterale del contratto) ha fatto si che accettassimo un aumento che non e' stato sul prezzo di cessione ma su nuove normative entrate in vigore.
    Tutto qua'.
    Un saluto.
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quando si compra un immobile nuovo, ci si sottomette comunque alle nuove normative che entrano in vigore nel frattempo ( e ciò fino al giorno della stipula) e dal 2005 ad oggi ne sono state emanate in quantità industriale, non ultima quella dell'obbligo del risparmio energetico, con impianti particolari tipo fotovoltaico, pannelli solari, microgenerazione, ecc...

    Potrebbe anche essere - non volendo pensare male subito - che i progetti si siano dovuti adeguare...

    Non è possibile però darti risposte senza avere visione dei dati, della Convenzione con il Comune, ecc.

    E' chiaro che vi dovranno dare spiegazione degli aumenti e voi potrete sempre controllare con il comune che il prezzo convenzionato sia rispettato.
    In alternativa, è sicuramente possibile anche recedere, dal momento che si sono modificate le condizioni di vendita.

    Silvana
     
  7. purbane

    purbane Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Rescindere e' quello che vogliamo evitare perche' dopo 5 anni di attesa non vogliamo proprio abbandonare.
    Il prezzo massimo di cessione puo' si variare, ma la clausola che abbiamo sul contratto contera' qualcosa?
    Il prezzo non puo' essere legato al prezzo di cessione perche', nel caso che aumenti, verra' applicato un analogo sconto sulle migliorie (meno i 1000 euro) quindi dovremmo appellarci a questo.
     
  8. _Valentina_

    _Valentina_ Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao purbane, leggendo i tuoi post rivedo per filo e per segno il mio calvario : per caso anche tu ti sei imbattuto nella LAV e nella Edil Com a Torresina ?
    Vedo che sono passati due anni dall'ultima volta che hai scritto, ed oggi, a gennaio 2013 ci sono stati richiesti altri soldi per ulteriori adeguamenti ...oltre quei 30.700 euro altri 16.000 circa.
    Qualcuno può aiutarmi ed indicarmi con precisione dove andare e a chi rivolgermi per sapere, ad oggi, a quanto ammonta il prezzo massimo di cessione imposto dal comune di roma ?
    Qualcuno qui, potrebbe spiegarmi concretamente di cosa si tratta ?
    In base ai mq della mia futura casa ( se mai verrà costruita ... sono passati ormai 8 anni !) come posso verificare e calcolare che i rincari chiesti siano congrui e leciti e che non siano gonfiati dall'impresa ?
    Grazie a chiunque possa darmi delucidazioni .
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    All'Ufficio tecnico del Comune.
    Ogni Convenzione è diversa dall'altra, per cui per ogni convenzione viene fissato un prezzo di cessione, che è però soggetto all'aggiornamento ISTAT calcolato o sul costo della vita (l'inflazione) o sui costi di costruzione.


    Difficile che possa farlo tu, proprio perchè si tratta dei calcoli di aggiornamento ISTAT.
    Puoi farli controllare al Comune.
     
    A H&F e _Valentina_ piace questo messaggio.
  10. _Valentina_

    _Valentina_ Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie della risposta così celere !
    Andrò all'ufficio tecnico del comune e cercherò, per quanto posso, di gestire questa vicenda con la massima attenzione.
    Grazie ancora
     

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