Sala hobby sbancata

[alkemi43]

Salve a tutti. Ho in mente di vendere la mia casa (porzione di quadrifamiliare) e, per farmi un'idea di un prezzo "ragionevole", ho cominciato ad esaminare i prezzi di vendita di villette analoghe. L'impresa si è rivelata molto più difficile del previsto perchè magari hanno la stessa metratura, ma sono su 3 livelli piuttosto che su 4, o hanno il giardino più grande, ecc.. Sto provando a renderle paragonabili con i coefficienti proposti dalla ISO 10750, ma non mi è chiaro se il coefficiente di omogeneizzazione di una sala hobby (è quello della cantina, giusto?) varia (magari solo a livello di consuetudine) a seconda che la la sala hobby sia sbancata su 1, 2, 3 o 4 lati.
Qualche suggerimento?
Grazie per la disponibilità

 

[alessandro66]

L'unico consiglio che ritengo valido è quello di farti valutare l'immobile dalle agenzie immobiliari. Le ville sono la tipologia di immobile più complicata da valutare perché le variabili che influiscono sono numerose ed è più difficile effettuare una valutazione comparativa.

Ti sconsiglio vivamente il fai da te, a maggior ragione se hai intenzione di applicare coefficienti vari che sono validi solamente ai fini analitici ma poi, relativamente al reale valore di mercato, lasciano il tempo che trovano.

Gli unici che possono darti un'idea realistica e vicina all'attuale situazione sono unicamente quei professionisti che monitorano quotidianamente il polso del mercato, che abbiano gestito immobili simili al tuo nella stessa zona, che si confrontino costantemente con le richieste d'acquisto dei loro clienti ed abbiano, quindi, maturato un'esperienza adeguata per poter interpretare tutti questi dati e rispondere adeguatamente alla tua domanda.

 

[alkemi43]

Grazie per la risposta, alessandro66. La consultazione di almeno 2 agenzie per la valutazione dell'immobile è qualcosa che avevo comunque intenzione di fare. Voglio comunque farmi un'idea indipendente in quanto (esperienza di miei conoscenti) qualche volta l'AI, essendo potenziale parte in causa, tende ad esagerare la valutazione per prendere l'incarico, salvo poi tentare di convincere il venditore della necessità di una drastica riduzione del prezzo. Inoltre, io non userò il valore ottenuto come valore assoluto, ma solo come valore relativo. Per intenderci, se l'immobile A vale 100/mq e la metodologia me lo valuta 110/mq, la stessa metodologia mi valuterà l'immobile B (che vale 200/mq) a 220/mq, ma il rapporto tra il valore di A e quello di B sarà sempre di 1:2, e questo è quello che mi interessa, almeno per ora.
Peraltro, se queste metodologie vengono usate nelle CTU, forse un qualche fondamento ce l'avranno, o no?
Infine, gli AI "con adeguata esperienza" non sono contraddistinti, mi pare, da una stella bianca (vale anche per medici, avvocati, ingegneri, e chi più ne ha, più ne metta).
Di nuovo grazie e buona giornata.

 

[alessandro66]

Fidati...i CTU spesso e volentieri passano dalle agenzie immobiliari di zona per avere parametri più veritieri da applicare alle valutazioni a loro richieste.

Comunque, prendere incarichi a prezzi fuori mercato non conviene a nessuno, soprattutto se è un professionista indipendente ma neanche alle agenzie che fanno parte dei Franchising e che hanno altissimi costi fissi.

Se si vende si incassa, altrimenti tutti i soldi che si investono su un immobile prima di venderlo, sono soldi buttati!

E' vero, purtroppo, che c'è ancora chi preferisce prendere tutto e poi sperare di convincere il proprietario ad abbassare il prezzo ma, a mio modesto parere, è una perdita di tempo e di denaro e non si rende il giusto servizio al cliente che, in questo modo, perde soldi anch'esso a causa della svalutazione nella quale può incorrere l'immobile.

Comunque, se vuoi consultare dei parametri realistici, guarda l'OMI dell'Agenzia delle Entrate che riporta i valori al mq delle vendite effettuate nei semestri dell'anno.

Per ora è aggiornato (per la versione in chiaro e gratuita) a fine 2010 ma a breve (Agosto/Settembre) sarà visibile il I semestre 2011.

Quando devo valutare in zone che conosco meno uso questo, metto a paragone con le zone che conosco per fare le dovute proporzioni ed interpreto i valori minimi e massimi in base alla tipologia e alla relativa metratura.

Per ora mi ci trovo bene e le valutazioni sono state sempre realistiche...

 

[ssimone75]

Puoi farti fare una perizia da un libero professionista non Agenti Immobiliari (Geometra, Architetto) che ti costa sicuramente una cifra ininfluente nel contesto di una compravendita: pensa se invece tu applichi tutti i tuoi bei coefficienti e ti sbagli di un bel po' perchè c'è una caratteristica che non hai saputo valutare (tipo un vincolo urbanistico)...
Stai tentando di farti una "diagnosi" da solo ed è pericoloso: lo faresti anche in ambito sanitario?

 

[Bagudi]

Io ritengo che se una persona vuole stimare da sè un immobile, almeno lo faccia senza tirare in ballo metodologie, senza sapere come possono essere applicate...

Mi sembra una dimostrazione di grande presunzione e, soprattutto, uno svilimento della professionalità di chi queste cose le studia impiegando il proprio tempo in corsi spesso lunghi, si paga i corsi per impararle e ammette di non saperne mai abbstanza...

Silvana

 

[gvv1965]

Perito e AI

Ho avuto la tua stessa esperienza, ma a parti invertite (ho comprato una villetta all'Infernetto e venduto un appartamento al Torrino).
Per l'acquisto, ho chiesto l'ausilio ad un ingegnere esperto di valutazioni per il tribunale.
Il grosso delle sua stima si è centrato sul riportare a metratura commerciale le varie tipologie di accatastato presenti nella casa, considerando che la villa che ho comprato, a differenza di molte nella zona, ha due piani su tre accatastati come abitativo e l'interrato accatastato parzialmente come abitativo e per il resto, come cantine, locali tecnici, garage, etc.
Per fartela breve, ho offerto 5mila euro meno della sua valutazione e ho comprato la casa ad un prezzo del 20% inferiore alla richiesta del proprietario e dell'Agenzia (la quale, nella fattispecie, aveva accettato un po' supinamente i sogni e i paperon dollars richiesti dal proprietario).
Per quanto riguarda invece la vendita di casa mia (un appartamento meno complicato dal punto di vista catastale della villa), insieme all'agente immobiliare abbiamo impostato la valutazione sulla base dei valori effettivi rogitati nella zona negli ultimi anni. Si tratta di statistiche e dati reperibili dagli AI, credo che alcuni di essi siano elaborati dalle associazioni di settore.
Risultato: casa venduta in 3 settimane (zona Torrino) ad un prezzo che ha fatto "scandalizzare" gli altri proprietari del mio comprensorio (che chiedono 580mila per 90mq senza vergogna ma anche senza acquirenti).
In sintesi, il valore di mercato lo baserei sull'effettiva metratura commerciale, definita con l'ausilio di AI/tecnici esperti e sui valori per mq dei rogiti nella zona per la tipologia di casa che vendi.

 

[Limpida]

Alkemi fatti fare una valutazione dell'immobile da agenti immobiliari specializzati nelle valutazioni, che troverai sugli elenchi della Camera di Commercio e poi pagala, senza promesse alcune di affidargli l'incarico.

 

[alkemi43]

Grazie del suggerimento. In effetti, come avevo già scritto, era mia intenzione di consultare,
dopo che mi ero fatto un'idea, anche due AI per avere una stima definitiva. Mi sembra una
buona idea interpellare professionisti che non potranno mai essere parte in causa, per avere
una stima realistica. La mia idea è quella di rivolgermi a un Geometra/Architetto che sia anche
Perito del Tribnale, solo che per ora non ho idea del come/dove cercarli: suggerimenti?.
Tutto ciò, mi permetto di insistere, dopo che mi sono fatto un'idea indipendente. Perchè, se porta
la macchina dal meccanico perchè mi si è accesa la spia dei freni, e questo mi dice che bisogna
cambiare i dischi, se so che ci sono anche le pastiglie posso chiedergli di mostrarmi le rigature
sui dischi, se invece non lo so, mi rimane solo da sperare egli sia un fulgido
esempio di rettitudine morale - e non è detto che capiti sempre.
In quanto all'autodiagnosi: sei proprio sicuro che non ti sia mai capitato di prendere un'aspirina
per quelli che tu avevi diagnosticato essere sintomi dell'influenza, e non una delle altre 17543
malattie - alcune anche gravi - che hanno, a prima vista, gli stessi sintomi? Io sì, varie volte (e non
credo di essere un'eccezione), e addirittura mi misuro la temperatura e la pressione, e se la trovo
a 200 e il medico mi dice che è normale, qualche domandina gliela faccio.
Grazie comunque del suggerimento, ti saluto cordialmente.

 

[alkemi43]

Apprezzo l'interesse. Le metodologie, che io sappia, non si "tirano in ballo", ma si usano. Può darsi che la metodologia non sia quella giusta, può darsi che sia male applicata, può darsi che i parametri non siano ben tarati, può darsi che chi le applica sia un incapace. Può darsi. Ma io, alla luce del "better worry than sorry", quando devo prenotare una vacanza, prima faccio come se volessi farlo da me, poi vado dall'agenzia, parlo con l'agente (che oviamente ha studiato, ecc.), sento cosa ha da dirmi in proposito, lo confronto con l'idea che mi sono fatto, e vedo quanto è convincente - e ti posso assicurare che non sempre lo è, anzi. Non sono state poche le volte in cui, in seguito a proposte non convincenti, ho fatto da me e, guarda caso, mi sono trovato benissimo. "Grandemente presuntuoso"? Forse. Certo non molto più di chi, magari dopo studi più o meno lunghi, offre un prodotto di qualità più bassa
di chi quegli studi non gli ha fatti.
Grazie della simpatica mail, ti auguro il meglio.