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Marchise85

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Privato Cittadino
Buongiorno, sono parte locataria di un contratto ad uso alberghiero (9+9), fra poco più di due anni il contratto andrà a scadere. A quanto pare non riuscirò a trovare un accordo con il proprietario.
Volevo sapere se ho diritto all'indennita di avviamento, visto che sono inquilino da circa 20 anni e inoltre sono subentrato ai vecchi inquilini (mio papà aveva stipulato un nuovo contratto con la proprietà ed acquistato i vari mobili dai vecchi inquilini).
Non sono certo della risposta visto che questa è la seconda scadenza (quella alla quale si può dare disdetta anche senza una motivazione).

Grazie
 

matusalemme

Membro Attivo
Privato Cittadino
se si tratta di locazione, certo che hai diritto: vedi l'art. 34 legge 392/78

son 21 mensilità da ricevere al momento del rilascio dei locali

ed altre 21 mensilità se entro un anno dal rilascio il locatore riattiva - direttamente oppure tramite terzi - l'attività alberghiera od attività analoghe (ovvero incluse nella medesima tabella: che dovrebbe essere abolita)

non era un affitto di albergo, vero?
 

Marchise85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
se si tratta di locazione, certo che hai diritto: vedi l'art. 34 legge 392/78

son 21 mensilità da ricevere al momento del rilascio dei locali

ed altre 21 mensilità se entro un anno dal rilascio il locatore riattiva - direttamente oppure tramite terzi - l'attività alberghiera od attività analoghe (ovvero incluse nella medesima tabella: che dovrebbe essere abolita)

non era un affitto di albergo, vero?
Grazie per la celerissima risposta.
Non si tratta di affitto di albergo ma semplicemente dei locali.
Visto che a me conviene rimanere li (il canone è basso e i guadagni in alta stagione interessanti), sarebbe possibile (stante la disponibilità del proprietario), allungare il contratto delle 21 mensilità invece di ricevere l'indennità?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Grazie per la celerissima risposta.
Non si tratta di affitto di albergo ma semplicemente dei locali.
Visto che a me conviene rimanere li (il canone è basso e i guadagni in alta stagione interessanti), sarebbe possibile (stante la disponibilità del proprietario), allungare il contratto delle 21 mensilità invece di ricevere l'indennità?
No, ma sapere che ti deve le 21 mensilità potrebbe essere una buona “arma” per trovare un accordo per un rinnovo del contratto ( magari a condizioni un po’ migliori per lui).
 

Marchise85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
No, ma sapere che ti deve le 21 mensilità potrebbe essere una buona “arma” per trovare un accordo per un rinnovo del contratto ( magari a condizioni un po’ migliori per lui).
Purtroppo non sono ottimista, ha intenzione di cambiare la destinazione d'uso dei locali (farne appartamenti) che a suo dire gli renderanno di più.
In più credo che anni fa si sia commesso l'errore di tirare troppo la corda, l'affitto è basso rispetto ai parametri e in più il mio avvocato nel contratto era riuscito a fargli pagare pure il 50% delle spese condominiali ordinarie
Purtroppo il contratto scade esattamente all'inizio dell'alta stagione, per quello sto cercando un escamotage per prolungare anche solo di qualche mese!
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
No, ma sapere che ti deve le 21 mensilità potrebbe essere una buona “arma” per trovare un accordo per un rinnovo del contratto ( magari a condizioni un po’ migliori per lui).
Più probabile che siano 42 le mensilità visto che se ora c'è un albergo presumo che la proprietà stia cercando o abbia altri interessati a tenere la stessa attività

Difficilmente una struttura alberghiera la si può adibire ad attività differenti senza grosse spese di ristrutturazione e modifica interna
 

matusalemme

Membro Attivo
Privato Cittadino
come è stato detto sopra, è più probabile che siano 21 + 21 le mensilità da corrisponderti

diciamo che ,realisticamente, 21 sono sicure, mentre per le altre 21 potrebbe esserci da discutere (salvo poi trovare una soluzione transattiva)

ciò in quanto, a seconda dei rispettivi punti di vista, potresti trovare una controparte che cercherà di dimostrare che l'attività di affittacamere è completamente diversa da quella di albergatore

secondo me, no, è quanto meno affine, ma sappiamo che gli avvocati son capaci di sostenere pure che il sole gira intorno alla terra...

in prossimità della scadenza contrattuale, ricorda che hai dalla tua parte anche un'altra arma da mettere in pista se il proprietario locherà i locali ad un terzo: si tratta della prelazione sul nuovo contratto di locazione

non sarà granchè e tale obbligo potrebbe esser facilmente aggirato, ma meglio per te saperlo

secondo me, dimostrando un tiepido interesse alla prosecuzione per i 2/3 mesi dell'alta stagione di tuo interesse e mettendo mano alle mensilità dell'indennità, una soluzione amichevole per proseguire temporaneamente la trovi

si tratta di mettersi intorno ad un tavolo e trovare la quadra facendosi reciproche concessioni e mettendo per iscritto diritti, doveri, obblighi e penali

il padrone saprà che se un conduttore vuol star dentro ancora qualche mese (nel tuo caso per portare a termine la stagione) è estremamente difficile riuscire a cacciarlo fuori prima
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Più probabile che siano 42 le mensilità visto che se ora c'è un albergo presumo che la proprietà stia cercando o abbia altri interessati a tenere la stessa attività
Veramente la postante ha scritto questo:
ha intenzione di cambiare la destinazione d'uso dei locali (farne appartamenti) che a suo dire gli renderanno di più.
cercherà di dimostrare che l'attività di affittacamere è completamente diversa da quella di albergatore
Per ora l'informazione è che ne vuole fare appartamenti; che è cosa diversa dal fare "l'affittacamere", e da fare l'albergatore.
si tratta di mettersi intorno ad un tavolo e trovare la quadra facendosi reciproche concessioni e mettendo per iscritto diritti, doveri, obblighi e penali
Questo sarebbe veramente la soluzione più auspicabile.
il padrone saprà che se un conduttore vuol star dentro ancora qualche mese (nel tuo caso per portare a termine la stagione) è estremamente difficile riuscire a cacciarlo fuori prima
Se non va via regolarmente alla fine del contratto, perde il diritto all'indennità di avviamento.
 

matusalemme

Membro Attivo
Privato Cittadino
Alcune precisazioni:

1. se il proprietario trasformerà l'immobile (oggi adibito ad attività alberghiera) in appartamenti da vendere a terzi, non sussisterà alcun diritto alle indennità supplementari (le seconde 21);

2. se, invece, dopo aver effettuato i necessari lavori di ristrutturazione (ed in alternativa all'affittanza privata), vi attiverà un'attività imprenditoriale - diretta o tramite terzi - di residence, cav, locazione turistica, etc.. dovrà corrispondere le ulteriori 21 mensilità, trattandosi di attività analoga o, quanto meno, affine a quella alberghiera;

3. assolutamente nessun problema circa il rischio di perdere le prime (e,nel caso di cui al precedente punto 2, le seconde) 21 mensilità se Marchise85 tarderà a restituire l'immobile DOPO la scadenza contrattuale.
Ciò in quanto l'art. 34 legge 392/78 fa conseguire la perdita dell'indennità solo se la cessazione del contratto sia dovuta a RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO o disdetta o recesso del conduttore oppure per una delle procedure concorsuali.
Se Marchise adempirà regolarmente ad obblighi ed obbligazioni fino alla SCADENZA, il contratto - scaduto - non potrà risolversi per inadempimento all'obbligo di restituzione dell'immobile per il semplice motivo che un contratto può risolversi solo - prima- della sua scadenza contrattuale, e non dopo.
Per l'ipotesi di mancata esatta restituzione, si tratterà - soltanto - di un problema di mora nella restituzione (obbligo post-contrattuale), con le - limitate e tassative - conseguenze di cui all'art. 1591 cod. civ.

Se Marchise dovesse avere qualche dubbio in proposito, potrà rivolgersi per un illuminante parere anche al suo avvocato che ha già dimostrato di essere munito dei necessari attributi.
 

mapeit

Membro Attivo
Privato Cittadino
Non so a quanto ammontino le 21 mensilità, ma incassare una tale indennità e rimanere ancora per una stagione nei locali contro la volontà del proprietario ritardando volutamente la consegna mi sembrerebbe un'azione veramente "scorretta" ... per usare un eufemismo.
Prolungare il contratto di qualche mese è escluso, secondo le normative vigenti.
Si può invece stipulare un contratto ad uso transitorio anche per le locazioni commerciali qualora la natura dell'attività da esercitare nell'immobile abbia una durata limitata nel tempo e non dipendente dalla volontà delle parti.
Per fare la stagione (e con un accordo), potreste valutare tale possibilità. Guarda qui:
Contratto di locazione commerciale transitorio
 

matusalemme

Membro Attivo
Privato Cittadino
nulla di scorretto: basta mettersi d'accordo, prima

Marchise ha dichiarato di essere disponibile a trattare/ transigere (in tutto od in parte) sulle indennità

una scritturina privata (registrabile) e - d'intesa - si proroga il contratto di un mese, oppure due, o tre ...quanti servono per consentire di terminare l'alta stagione al conduttore a fronte del pagamento di X o della compensazione parziale di alcune mensilità/indennità

son cose che nella pratica si concedono normalmente per consentire l'ultimazione dei lavori di sgombero, etc.

se il padrone dell'immobile, invece, vuol mettersi di traverso...ci sono altre modalità per gestire la situazione...da ambo le parti

conviene?
 

Marchise85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno, vorrei in primo luogo ringraziare tutti per i preziosi interventi.

Chiaramente non è mia intenzione ritardare il rilascio dei locali in mancanza di un accordo con il proprietario.
La mia idea, che a quanto pare (ammessa la disponibilità del proprietario, come già detto) è quella di rimanere alcuni mesi (meno di sei) e sottrarre le mensilità dalle 21 che percepirò per l'indennità di avviamento.
Comunque è pazzesco (in senso buono per me) che se io non accetto le nuove condizioni economiche (per i prossimi 18 anni) possa ricevere un tale risarcimento!
 

mapeit

Membro Attivo
Privato Cittadino
Comunque è pazzesco (in senso buono per me) che se io non accetto le nuove condizioni economiche (per i prossimi 18 anni) possa ricevere un tale risarcimento!
Non è pazzesco, è una Legge dello Stato (la 392/78) che è stata redatta con presupposti ideologici ben precisi e di chiara impronta. Punire la proprietà e favorire, tutelandoli all'eccesso, gli inquilini.
Io non metto in dubbio che la prassi di prolungare la permanenza con una scrittura privata, come dice @matusalemme , sia frequente.
Però non sarebbe ammissibile dalla legge. Ovvio che è un escamotage che consente di ottenere il risultato voluto, finché regna l'accordo. In caso contrario il comportamento concludente del locatore, che permette al conduttore di permanere nell'immobile e che non ne chiede l'immediato rilascio alla scadenza del contratto, potrebbe configurarsi dinanzi a un giudice come la volontà implicita di proseguire la locazione alle stesse condizioni di prima. Quindi il locatore rischia e non poco.
 

Marchise85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non è pazzesco, è una Legge dello Stato (la 392/78) che è stata redatta con presupposti ideologici ben precisi e di chiara impronta. Punire la proprietà e favorire, tutelandoli all'eccesso, gli inquilini.
Io non metto in dubbio che la prassi di prolungare la permanenza con una scrittura privata, come dice @matusalemme , sia frequente.
Però non sarebbe ammissibile dalla legge. Ovvio che è un escamotage che consente di ottenere il risultato voluto, finché regna l'accordo. In caso contrario il comportamento concludente del locatore, che permette al conduttore di permanere nell'immobile e che non ne chiede l'immediato rilascio alla scadenza del contratto, potrebbe configurarsi dinanzi a un giudice come la volontà implicita di proseguire la locazione alle stesse condizioni di prima. Quindi il locatore rischia e non poco.
Condivido il tuo intervento.
Sicuramente in questo caso come inquilino sono molto tutelato.
Già la durata del contratto (9+9) è lunga, sicuramente questo ci ha dato modo di rientrare degli investimenti fatti nell'immobile, in più come scrissi ieri sono riuscito a strappare condizioni particolarmente favorevoli. In questo caso il locatario se non vuole sganciare una bella cifra, sarà costretto a prolungare l'affitto, paradossalmente alle mie condizioni.
In ogni caso non sono intenzionato ad arrivare allo scontro duro e puro, sono speranzoso di trovare un accordo soddisfacente per entrambi.
Sempre che nel mentre non cambi la legge, che però è così dal 78 quindi mi ritengo abbastanza tranquillo!
 

mapeit

Membro Attivo
Privato Cittadino
La legge non cambia finché la nostra classe politica non si darà una svegliata. il problema è che non tutti i conduttori di immobili commerciali hanno una coscienza e un'onestà intellettuale come te. Molti approfittano di questa tutela impari e si comportano perseguendo solo il loro interesse.
 

Andrea Russo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Marchise85, mi dispiace deluderti, ma non ti spetta assolutamente nulla... Sei a fine locazione: l'indennità ti spetterebbe solo nel caso in cui il locatore volesse interrompere la locazione prima della scadenza della durata contrattuale. Se ci tieni a continuare a gestire l'albergo devi rinegoziare un nuovo contratto di affitto o un nuovo contratto Rent to Buy nel caso il proprietario abbia l'esigenza di vendere.
 

Andrea Russo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Penso proprio di no: parla di cessazione, non di scadenza del contratto. Se posse come dici tu, chi mai affitterebbe?
 

matusalemme

Membro Attivo
Privato Cittadino
SCADENZA contratto uso alberghiero: recita il titolo della discussione

il contratto andrà a SCADERE: sta scritto nel primo post iniziale.
 

matusalemme

Membro Attivo
Privato Cittadino
Scusate, forse non mi sono spiegato bene nel mio precedente intervento.

Se il proprietario invierà nei termini la disdetta, il contratto di locazione scadrà o cesserà: qui i termini son usati nel medesimo significato.

Detto altrimenti," l'ipotesi di "cessazione del rapporto di locazione" cui il legislatore fa riferimento nella disposizione dell'art. 34 ,1 comma, è quella fisiologica, che avviene per mancata rinnovazione a seguito di tempestiva disdetta da parte del locatore": così G. Gabrielli- F. Padovini, La locazione di immobili urbani, Cedam. 2001, pag.843.

Quindi, Marchise NON avrà diritto alle sue prime 21 mensilità se il rapporto di locazione cesserà a causa di risoluzione per suo inadempimento, etc., ma nel caso prospettato gli spetteranno , eccome!
 

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