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  1. besce

    besce Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A settembre 2012 scadono i secondi quattro anni di un contratto d'affitto 4+4 patti in deroga. Dopo 8 anni vorrei rinnovare il contratto a nuove condizioni.Nel senso che vorrei continuare ad affittare a questa signora ma con canone 600 euro mensili invece che 400.Inoltre vorrei aderire al regime di cedolare secca.Per favore potreste consigliarmi sul da farsi? In particolare nella raccomandata che dovrò a breve inviare per rientrare nei 6 mesi,cosa dovrò scrivere?Oltre alla mia intenzione di rinnovare a 600 euro mensili va anche specificato la mia intenzione di avvalermi della cedolare secca? Ringrazio anticipatamente coloro che mi possono aiutare .
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, fermo restando il tuo diritto di rinegoziare il canone di fitto ed applicare la cedolare secca, il consiglio che mi sento di darti , visti i tempi che corrono e la crisi che c'è e ci sarà, lascia le cose come stanno, specie se la persona ti ha sempre pagato con precisione, rifai il contratto a 400 euro ed applica la cedolare secca, dormirai sonni tranquilli , meglio poco ma sicuro e tralaltro avrai anche chi ti farà una preghiera di ringraziamento tutti i giorni. Fabrizio
     
  3. besce

    besce Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Come potrei fare ad applicare la cedolare secca senza aspettare che scada il contratto?Grazie per la risposta
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Molto semplice , fai una raccomandata all'inquilino nella quale gli comunichi che dalla data passi al regime di cedolare secca ( è una formalità ) e che a far data da allora non applicherai aumenti di canone nè ISTAT, contestualmente mediante il mod. 69 ( che troverai sul sito dell'A.d.E. ) fai comunicazione all'A.d.E. del passaggio. Tieni presente alcune cose importanti :
    1 - il contratto deve essere un 4+ 4 o un concordato registrato per ogni annualità;
    2 - per tutto il periodo dell'applicazione del regime di fiscalità " cedolare secca " non puoi aumentare il canone nè richiedere gli aggiornamenti ISTAT;
    3 - scegliendo questo regime , non ci saranno spese di registrazione
    4 - nel tuo caso allo scadere del contratto stipulando il contratto nuovo , varranno le stesse regole tranne che in sede di registrazione del contratto dovrai comunicare di aver aderito al regime fiscale " cedolare secca " .
    Spero di essere stato chiaro . Fabrizio
     
  5. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Condivido e apprezzo il consiglio di Fabrizio: tienti stretta l'inquilina che paga con disarmante puntualità. Se il locatore decide di non rinegoziare il contratto in essere, non è necessario stipularne uno nuovo, posto che il comma 5 dell'art. 2 della legge 431/1998 dispone - nell'ambito della disciplina dell'uso abitativo - che qualora il locatore non comunichi la propria volontà di riottenere la disponibilità del bene locato o di fare proseguire la locazione pattuendo un maggior corrispettivo annuo, il contratto si rinnova automaticamente alle medesime condizioni per un periodo di soli quattro anni, per i contratti liberi, e così di seguito fino a quando il contratto non verrà disdettato: quindi, rinnovazione tacita alle medesime condizioni economiche, in caso di mancata nuova pattuizione e assenza di disdetta semplice all'ottavo anno. In tale occasione (rinnovo tacito), nel termine per il versamento dell'imposta di registro, il locatore potrà optare per la cedolare secca, comunicando:

    a) al conduttore, prima di esercitare l'opzione, ossia prima della registrazione del rinnovo, la scelta di avvalersi del regime della cedolare, rinunciando all'esercizio della facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone (l'ISTAT maturata in passato, rimane, comunque, a te spettante).
    b) all'Agenzia delle Entrate l'opzione mediante il nuovo modello 69.

    Una volta esercitata, l'opzione varrà per tutta la durata residua del contratto, salvo revoca.

    Diversamente, a settembre 2012, decorsi otto anni dall'inizio della locazione, il locatore dovrà comunicare al conduttore se intende rinnovare il contratto a nuove condizioni economiche o se vi rinuncia, mediante lettera raccomandata da inviarsi almeno 6 mesi prima della scadenza. Entro 60 giorni dal ricevimento della suddetta comunicazione, il conduttore deve rispondere, a sua volta, a mezzo lettera raccomandata. Se non risponde il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione del contratto. In sostanza, la disdetta della locazione ha la funzione di impedire la rinnovazione, ma non di determinare la cessazione del rapporto prima della scadenza. Non è prevista, comunque, alcuna sanzione nel caso in cui le parti non rispettino i termini del procedimento finalizzato al rinnovo del contratto a nuove condizioni: si pensi, per esempio, al caso in cui la risposta del conduttore pervenga a destinazione dopo i 60 giorni canonici dal ricevimento della proposta di rinnovo ovvero quando le parti (caso assai frequente) comunque raggiungano un accordo per il rinnovo senza seguire la procedura standard prevista dalla legge e senza rispettare, dunque, i termini previsti. Nulla esclude, perciò, che le parti possano addivenire alla conclusione di un contratto ex novo anche successivamente all'"infruttuoso" esperimento della trattativa o alla mancata attivazione della stessa. Se la rinegoziazione del contratto avrà a buon fine, il locatore potrà stipulare un nuovo contratto, eventualmente con un canone più alto, con espressa rinuncia - in sede di registrazione - a richiedere qualsiasi aggiornamento del canone, se intende avvalersi di tale modalità (l'Agenzia delle Entrate considera evitabile la lettera raccomandata al conduttore nel caso di contratto che preveda la rinuncia all'aggiornamento del canone).
     
    A frarinaldo piace questo elemento.

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