RabbitHole

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Ciao, vi seguo da parecchio, e ne approfitto ora per porvi un quesito:

Vedo una casa, mi interessa, terra-cielo, buona metratura, posizione ottima, ne ho viste poche in 6 mesi con queste caratteristiche, fisso un secondo appuntamento 3 giorni dopo per rivederla, chiedere alcuni chiarimenti all'agente e decidere se fare un'offerta. In tutto ciò nessun foglio visita mi è stato fatto firmare.

Ci incontriamo l'agente mi chiarisce i dubbi e decido di fare un'offerta. A questo punto mi da appuntamento al giorno dopo, pomeriggio, per formalizzare offerta. Prezzo richiesto 330mila, ma mi dice subito che con un buon anticipo a 320 si chiude, gli comunico allora che sono disposto anche subito a staccare assegno da 50k di caparra, senza sospensiva mutuo.

La casa è libera subito, e per me si può andare a rogito a settembre senza problemi. Premetto che ho un po' di fretta perché ho venduto la mia e sono in affitto, ma devo liberare prima di fine novembre anche la casa dove sono in affitto, quindi sono molto interessato all'affare e la casa mi piace molto.

Il giorno dopo mi presento in agenzia per formalizzare un'offerta e l'agente si scusa e mi dice che ha fatto una proposta un'ora prima con altro acquirente interessato che aveva visto la casa la stessa mattina, mi dice che ne ha altre e mi propone di vedere altre case. Lo fermo subito, abbastanza seccato, e gli dico che avevamo appuntamento oggi, ma ieri stesso ero disposto a formalizzare l'offerta e lui ribatte che l'altro cliente ha offerto 2k in più (io non ho mai chiesto di trattare sul prezzo esposto, è stato lui a dirmi che a 320 si chiudeva senza che io abbia mai chiesto nulla), tuttavia gli chiedo di portare comunque la mia proposta al venditore e mi dice che non lo avrebbe fatto, mi offro anche di arrivare a 330k, o una maggiore provvigione, ma è irremovibile.

Visto che la proposta era stata appena raccolta (venerdì pomeriggio) e che siamo in libero mercato, sperando che il venditore non avesse ancora firmato decido di tentare uno scavalco, il venditore lo conoscevo di vista, contatto l'agente che mi ha venduto la mia casa (e mi ha seguito altre compravendite, quindi con un rapporto di fiducia instaurato già da diverso tempo) e lo incarico quindi di presentare offerta, mi rendo disponibile a pagare 330k invece dei 320 di cui si era parlato con l'altro agente, con un margine di trattativa a rialzo di altri 5k. Il mio agente sabato mattina entra in contatto con il venditore, con una proposta di acquisto già firmata da me, e un assegno di caparra da 50k, lo incontra e conclude portando a casa una proposta di acquisto firmata, in quel contesto scopre che:
1) il venditore non aveva dato incarico esclusivo a nessuno
2) l'acquirente dell'altra agenzia è un cliente della stessa che stava vendendo la casa con loro e la proposta che gli era stata comunicata era subordinata al buon esito della vendita della sua casa e ottenimento del mutuo, quindi l'altro AI, ha probabilmente voluto privilegiare il proprio cliente, e non escludo che non abbia raccolto la mia offerta il giorno stesso perché in attesa di risposta dal suo cliente.
3) il venditore è preoccupato del discorso provvigioni, ma con il mio AI troviamo un accordo.

Ora la situazione è questa, la prima agenzia mi contatta, l'agente è alterato e pretende che paghi la provvigione a lui, dice che l'ho danneggiato scavalcandolo e di ritenermi fortunato se non mi chiede anche i danni. Io gli ho detto che se lui avesse raccolto la mia offerta non staremmo qui a discutere ora, che l'affare non si è concluso grazie a lui, ma anzi lo ha ostacolato, e che io la provvigione la pago all'agenzia che mi ha portato a casa un contratto firmato. Lui sostiene che anche solo per avermela fatta vedere ha maturato provvigione piena.

Sicuramente vado in fondo con la compravendita, però vorrei un parere riguardo alla situazione provvigioni, mi secca dare soldi al primo agente, che mi ha ostacolato, gli ho offerto 2k (IVATI) per il disturbo, ma sostiene che la vuole piena. Il mio agente l'ho già pagato (4% non che pensiate che ho scelto il mio AI per risparmiare), e lo ha pagato anche il venditore, e il primo agente al venditore non ha chiesto nulla, vuole da me 10k circa più IVA, (3%). Non ho problemi per 10k, ma è una questione di principio, moralmente ritengo di essermi comportato bene, lo scavalco era volto a concludere un affare, e non a non pagare le provvigioni, vi avrei scritto prima di agire, ma i tempi sono stati stretti, e mi sono fatto consigliare dal mio agente immobiliare (che sostiene non sia dovuta all'altra agenzia alcuna provvigione, pur essendo comunque in caso si vada a giudizio incerto l'esito), avendo un rapporto di fiducia abbastanza consolidato.
 

francesca63

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Situazione spinosa, con gestione secondo me pessima da parte di tutti.

Il primo agente è stato un vero pollo, soprattutto perché l’altra proposta, condizionata alla vendita della casa del proponente e al mutuo, è una vera porcheria: nessun venditore sano di mente la potrebbe accettare.

Tu sapevi che stavi mettendo in atto un scavalco bello e buono: quindi sai di essere sul filo del rasoio della correttezza.

Il tuo agente di fiducia avrebbe dovuto dirti che il rischio era (ed è ), che la prima agenzia ti chieda le provvigioni, e trovi anche un giudice che le dia ragione: averti chiesto il 4% mi pare davvero una furbata, visto che il contatto con il venditore glielo hai passato tu…evviva il rapporto di fiducia…
Se ti avesse chiesto la metà, ad esempio, consentendoti di liquidare la prima agenzia con una somma ragionevole, forse avresti già chiuso definitivamente la questione.

Inoltre, per mettere in piedi uno scavalco, avresti anche potuto fare da solo, senza rivolgerti ad un agente…

Che dire, in definitiva ?
Se con la prima agenzia non trovi un accordo, rischi che ti faccia causa, e che ti diano torto: dipende dal giudice, e nessuno può prevedere con certezza cosa potrà succedere.
 

RabbitHole

Nuovo Iscritto
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Tu sapevi che stavi mettendo in atto un scavalco bello e buono: quindi sai di essere sul filo del rasoio della correttezza.
Lo so, ma non vedevo alternativa, sono stato "scavalcato" anche dall'agente, ho agito d'impulso anche per la seccatura di essermi visto scavalcare buttando alle ortiche un'occasione. Che legalmente possa essere sul filo del rasoio non lo escludo.
averti chiesto il 4% mi pare davvero una furbata
non ho mai trattato sulla provvigione, sapevo che era quella visto che abbiamo fatto diverse compravendite negli ultimi anni, di cui l'ultima qualche mese fa, e dal momento che gli stavo chiedendo di fare uno scavalco non ho voluto mettermi a parlare di soldi, anche perché non sono mai stati un problema, mi ha sempre assistito, e mi ha fatto concludere diversi affari
Inoltre, per mettere in piedi uno scavalco, avresti anche potuto fare da solo, senza rivolgerti ad un agente…
si trattava di convincere un venditore ad accettare in tempi rapidi, farmi rappresentare da un agente immobiliare in questo caso mi dava secondo me un'opportunità in più, da solo se non lo avessi convinto o anche solo avesse preso tempo per consultarsi con la prima agenzia rischiavo diventasse un'asta a rialzo, o che il primo agente mi screditasse come acquirente, ho preferito farmi rappresentare proprio per lasciare a un esperto il compito di mediare e portare a casa una firma, cosa che è riuscito a fare in fin dei conti
Se con la prima agenzia non trovi un accordo, rischi che ti faccia causa, e che ti diano torto: dipende dal giudice, e nessuno può prevedere con certezza cosa potrà succedere.
ok, vedrò di capire con l'avvocato quali sono le possibilità, non è una questione economica, ma di principio, non essendo stato utile lui a concludere l'affare, anzi avendolo ostacolato
 

francesca63

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non è una questione economica, ma di principio, non essendo stato utile lui a concludere l'affare, anzi avendolo ostacolato
Se avessi modo di dimostrare che eri pronto a fare una proposta (ottima per il venditore a differenza dell’altra), e lui non l’ha ricevuta, potresti stare più tranquillo.
Capisco la questione di principio, di fronte all’inettitudine.
Ma continuo anche a ritenere il 4% pagato al tuo agente una percentuale decisamente alta, vista la situazione e i relativi rischi.
Ti sarei grata se ci racconterai come andrà a finire.
 

Zagonara Emanuele

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Agente Immobiliare
Noto che anche tu come Tippyjoe, scrivi da Ferrara e che anche nel tuo caso si parli di "scavalco" e ci sia come comune denominatore un agente immobiliare incapace e privo di professionalità, il che fa pensare si tratti dello stesso agente -spero per i ferraresi che di agenti immobiliari così non ce ne sia più di uno in circolazione- (da interdire alla professione al più presto).

Ciò premesso, stando al tuo racconto (ammesso che sia del tutto vero) direi che il primo agente immobiliare ha tenuto un comportamento che sfugge ad ogni logica e comprensione, per non parlare dell'etica, della correttezza e della professionalità.
Probabilmente, non te l'ha raccontata giusta nel senso che i veri motivi che l'hanno spinto a comportarsi come da te descritto, non siano quelli reali; ma vai a sapere cosa bolle in pentola.

Il secondo agente ha approfittato della situazione, per ricavarne un "facile" guadagno e nel contempo ha risolto un "tuo problema".
Meglio avrebbe fatto, dopo aver concluso la trattativa con la parte venditrice, a contattare il collega (il primo agente) per trovare con lui un accordo sulla "spartizione della provvigione".

Ora la patata bollente è nelle tue mani.

Perciò:

1) Direi che non c'è stato dolo nè intenzione da parte tua di pregiudicare i diritti del primo agente (Ribadisco: stando al tuo racconto ovviamente).

2) Nel contempo direi che il primo agente ha diritto a percepire la provvigione (anche se non piena).

Ciò detto, cercherei un accordo bonario col primo agente e se questi fosse determinato nella sua richiesta iniziale attenderei sviluppi, ovvero di vedere se davvero inizia una causa legale o meno.
Nel caso in cui ti fosse notificato un atto, cercherei nuovamente di trovare un accordo bonario tramite il tuo avvocato.
Se anche questo non fosse possibile, andrei in causa.

Tieni presente che in caso tu perdessi la causa legale (e parliamo di anni) il giudice quasi certamente ti condannerà a pagare la percentuale calcolata sul prezzo d'acquisto, che risulta dagli "usi e consuetudini locali" conoscibili presso la CCIAA del luogo (Ferrara), che dovrebbe prevedere il 2 %, oltre al rimborso delle spese legali pagate dal proponente la causa (l'agente).

Perciò il rischio, sarà quello di pagare circa € 6.600,00 più IVA più spese legali, ovvero più o meno quanto richiesto ora dall'agente.
Il tutto, però fra qualche anno e se perderai la causa (cosa probabile ma non certa, nel tuo caso).

Ecco perchè sia a te che all'agente converrebbe chiudere in via bonaria ora; esborso minore ma incasso immediato e certo.
 

RabbitHole

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Perciò il rischio, sarà quello di pagare circa € 6.600,00 più IVA più spese legali, ovvero più o meno quanto richiesto ora dall'agente.
chiede 10k ora + IVA, se il giudice potrebbe condannarmi a pagare 6600 + IVA più spese legali finisco ancora a pagare la stessa cifra, come dici tu, a questo punto aspetto di vedere se procede legalmente, se la cifra da tirar fuori alla fine è la stessa provo quantomeno a vedere se un giudice mi da ragione.
Il tutto, però fra qualche anno e se perderai la causa (cosa probabile ma non certa, nel tuo caso).
Il mio avvocato sostiene che l'esito è incerto da entrambe le parti, mi dice di tenere da parte mail/conversazioni whataspp e ogni altro elemento utile, e di fare una precisa descrizione scritta degli eventi con tutti i dettagli ora a caldo, e tenere tutto da parte, così che poi non si debba ricostruire tutto se per caso si va in causa. Il tutto verte sul dimostrare gli errori/scorrettezze dell'agente in maniera convincente per un giudice. Suggerisce anche di tentare un rialzo a 3k, ma di aspettare qualche a proporlo giorno che magari l'agente è meno in****ato, perché in questo momento probabilmente sarebbe inutile. Per il resto dice di non preoccuparmi e aspettare l'evolversi.

Notare in tutto ciò che comunque non ha chiesto un euro al venditore, probabilmente nei suoi confronti si sente in difetto non avendo raccolto una proposta migliore sotto ogni aspetto.

Se avessi modo di dimostrare che eri pronto a fare una proposta (ottima per il venditore a differenza dell’altra), e lui non l’ha ricevuta, potresti stare più tranquillo.
Ho solo un whatsapp in cui chiedo se si poteva anticipare al mattino l'appuntamento per fare la proposta per impegni miei lavorativi
 

RabbitHole

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
averti chiesto il 4% mi pare davvero una furbata
Ma continuo anche a ritenere il 4% pagato al tuo agente una percentuale decisamente alta,
Il secondo agente ha approfittato della situazione, per ricavarne un "facile" guadagno e nel contempo ha risolto un "tuo problema".
Probabilmente sbaglio nel considerarla un'operazione fuori dall'ordinario (lo scavalco), ma sono dell'idea che se uno svolge bene il proprio lavoro e ha successo se li sia guadagnati quei soldi, probabilmente se gli avessi chiesto uno sconto me lo avrebbe pure fatto.

Sono io che conscio di aver chiesto una cosa inusuale, e "scomoda", mi sentivo in difetto nel trattare sulle provvigioni, però non saprei, non sono agente io, magari in realtà non gli ho chiesto nulla di che, e chiunque lo avrebbe fatto per meno. In tutto ciò il suo lavoro, come è sempre stato, non si è concluso con la firma, mi segue comunque nei controlli, tramite suo geometra e per qualsiasi altra evenienza fino al rogito.

Lui mi ha detto che dal suo punto di vista nulla era dovuto all'altra agenzia perché ha rifiutato di raccogliere la proposta migliore, mi ha detto anche che in caso si vada in giudizio l'esito sarebbe stato incerto, poiché sarebbe stato da dimostrare il rifiuto di raccogliere la proposta, ma che comunque il fatto di averla presentata tramite altra agenzia e non privatamente, e il fatto che fosse migliorativa rispetto all'altra sarebbero stati comunque elementi a favore mio.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Lui mi ha detto che dal suo punto di vista nulla era dovuto all'altra agenzia perché ha rifiutato di raccogliere la proposta migliore, mi ha detto anche che in caso si vada in giudizio l'esito sarebbe stato incerto, poiché sarebbe stato da dimostrare il rifiuto di raccogliere la proposta, ma che comunque il fatto di averla presentata tramite altra agenzia e non privatamente, e il fatto che fosse migliorativa rispetto all'altra sarebbero stati comunque elementi a favore mio.
Resta comunque l’incertezza sull’esito di una eventuale causa, proprio perché non puoi dimostrare che con la prima agenzia eri pronto a fare la tua ottima proposta.
Certo hai ottenuto il tuo risultato (acquistare la casa): che è quello che conta.
Evidentemente il tuo agente si merita tutta la tua fiducia, per capacità e professionalità
 

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