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michele1975.ba

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti, avrei un quesito da porvi.
Mi sto accingendo a vendere casa e ho trovato anche un acquirente senza l'intermediazione di agenzie immobiliari. Dopo aver raggiunto l'accordo sul prezzo e sulle tempistiche del rogito (da effettuarsi 6 mesi dopo il preliminare), mi fa pervenire, redatto dal notaio, una bozza di compromesso, da visionare. Nel preliminare è stata inserita, senza averne parlato prima, la clausola di sospensione degli effetti del preliminare stesso e quindi restituzione della caparra, in caso di mancata concessione del mutuo. Ho fatto notare all'acquirente il mio disappunto, dato che non posso considerare venduta la casa finché non vi è la delibera della banca per la concessione del mutuo e tra l'altro, senza avere nulla in mano dato che in caso di non concessione, dovrei restituire i soldi anticipati. L'acquirente non l'ha presa proprio bene.
Allora, pensandoci, mi è venuta un'idea. E se facessimo, come si verifica nel caso di intermediazione immobiliare, una SCRITTURA PRIVATA/PRPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO vincolata all'erogazione del mutuo con scadenza a 30/40 giorni (il tempo necessario per la banca a fornire una risposta) prima della firma del compromesso in modo da eliminare quella fastidiosa clausola sospensiva?
E' possibile redigere la PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO tra privati senza l'intervento dell'agenzia immobiliare?
Grazie a chiunque possa darmi una risposta.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Tra fare un preliminare con condizione sospensiva (come proposto dall'acquirente), e fare la scrittura privata vincolata all'erogazione del mutuo (la tua idea), non c'è nessuna differenza.
In entrambi i casi aspetteresti per il tempo pattuito la risposta della banca sul mutuo, senza avere certezze di aver venduto e senza poter incassare la caparra.
Quindi non cambia la sostanza, cambiando la forma contrattuale.

Sei tu che devi decidere se ti va bene accettare la condizione sospensiva, inserendo una data non troppo lontana per l'avveramento , o ti conviene cercare altro acquirente.
E' probabile però che anche un altro acquirente voglia inserire la stessa condizione sospensiva.

P.S. sei sicuro che la tua casa sia in regola con Catasto e urbanistica ?
 
Ultima modifica:

Carlo Garbuio

Membro Senior
Agente Immobiliare
ho trovato anche un acquirente senza l'intermediazione di agenzie immobiliari
bravo

E se facessimo, come si verifica nel caso di intermediazione immobiliare
chiaro

E' possibile redigere la PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO tra privati senza l'intervento dell'agenzia immobiliare?
certo che si
...
ricapitolando:
eviti le agenzie immobiliari, vuoi fare come loro e chiedi consigli gratuiti in un forum
sì, si può fare, è tutta tua la responsabilità

con il tempo che ti è servito per arrivare fino a questo punto di stallo e pensando a quanto c'è ancora da fare prima dell'atto notarile, sei ancora convinto di aver risparmiato e/o di aver fatto la scelta giusta evitando l'agente immobiliare?
 

michele1975.ba

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
bravo


chiaro


certo che si
...
ricapitolando:
eviti le agenzie immobiliari, vuoi fare come loro e chiedi consigli gratuiti in un forum
sì, si può fare, è tutta tua la responsabilità

con il tempo che ti è servito per arrivare fino a questo punto di stallo e pensando a quanto c'è ancora da fare prima dell'atto notarile, sei ancora convinto di aver risparmiato e/o di aver fatto la scelta giusta evitando l'agente immobiliare?
Infatti, questa è l'ultima volta che faccio da solo.....
 

michele1975.ba

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Tra fare un preliminare con condizione sospensiva (come proposto dall'acquirente), e fare la scrittura privata vincolata all'erogazione del mutuo (la tua idea), non c'è nessuna differenza.
In entrambi i casi aspetteresti per il tempo pattuito la risposta della banca sul mutuo, senza avere certezze di aver venduto e senza poter incassare la caparra.
Quindi non cambia la sostanza, cambiando la forma contrattuale.

Sei tu che devi decidere se ti va bene accettare la condizione sospensiva, inserendo una data non troppo lontana per l'avveramento , o ti conviene cercare altro acquirente.
E' probabile però che anche un altro acquirente voglia inserire la stessa condizione sospensiva.

P.S. sei sicuro che la tua casa sia in regola con Catasto e urbanistica ?
Tra fare un preliminare con condizione sospensiva (come proposto dall'acquirente), e fare la scrittura privata vincolata all'erogazione del mutuo (la tua idea), non c'è nessuna differenza.
In entrambi i casi aspetteresti per il tempo pattuito la risposta della banca sul mutuo, senza avere certezze di aver venduto e senza poter incassare la caparra.
Quindi non cambia la sostanza, cambiando la forma contrattuale.

Sei tu che devi decidere se ti va bene accettare la condizione sospensiva, inserendo una data non troppo lontana per l'avveramento , o ti conviene cercare altro acquirente.
E' probabile però che anche un altro acquirente voglia inserire la stessa condizione sospensiva.

P.S. sei sicuro che la tua casa sia in regola con Catasto e urbanistica ?
La casa l'ho comprata un anno e mezzo fa con agenzia immobiliare. Quindi nulla è cambiato ed è in regola con tutto.
Con la scrittura privata, attenderei 30/40 giorni e non 6 mesi prima di sapere se potrò trattenere o meno la caparra.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Dubito che, con la situazione attuale di maggiore stretta sul COVID, siano sufficienti 30/40 giorni per la delibera della Banca.
Già i tempi sono stati molto più lunghi fino ad oggi, figuriamoci dopo !

6 mesi sono forse troppi, ma 2/3 mesi mi sembra il tempo che ci vuole, per essere realisti.

D'altra parte, con questi chiari di luna, è molto probabile che cresca il numero degli acquirenti che chiedono la proposta subordinata e non è difficile capirli...
 

michele1975.ba

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Dubito che, con la situazione attuale di maggiore stretta sul COVID, siano sufficienti 30/40 giorni per la delibera della Banca.
Già i tempi sono stati molto più lunghi fino ad oggi, figuriamoci dopo !

6 mesi sono forse troppi, ma 2/3 mesi mi sembra il tempo che ci vuole, per essere realisti.

D'altra parte, con questi chiari di luna, è molto probabile che cresca il numero degli acquirenti che chiedono la proposta subordinata e non è difficile capirli...
Grazie
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
L'acquirente non l'ha presa proprio bene.
Beh, per forza. Gli hai detto la verità. Spiegagli che entrambi dovete avere un'àncora di salvezza. Lui otterrà la restituzione dei soldi SE la banca fra ennemila mesi e ennemila peripezie, certificati, pratiche, duplicati, atti di provenienza vari, NON gli concederà il mutuo. Tu, però, NEL FRATTEMPO, sarai libero di vendere e stipulare con chiunque altro, senza nulla dovergli se realizzi la vendita prima che lui sia riuscito ad ottenere un "sì" dalla sua banca, a parte naturalmente la restituzione dei soldi che ha versato, senza interessi e senza indennizzi di alcun genere. E questo va contrattualizzato per iscritto, magari con l'aiuto di un legale.
In questo caso vi trovate entrambi in una posizione comoda:
- Lui può tentare di comprare, e se non ci riesce riceve indietro i soldi e ha buttato solo i soldi per le perizie della banca (questi purtroppo li deve considerare per dispersi se la banca alla fine non gli dà il mutuo);
- Tu, se trovi un cinese che domattina s'innamora del tuo appartamento e lo vuole a tutti i costi per un milione di euro, puoi vendere senza vincoli dopodomani mattina.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Con la scrittura privata, attenderei 30/40 giorni e non 6 mesi prima di sapere se potrò trattenere o meno la caparra.
Perché ?
Lui ti ha proposto un preliminare in cui devi aspettare 6 mesi per sapere se è arrivato l'ok al mutuo ?
E tu gli proponi un preliminare in cui devi aspettare "solo " 2/3 mesi.
Ripeto, preliminare dal notaio, o proposta con accettazione, sono la stessa cosa.
Quello che cambia è il contenuto, che non è standard, ma va concordato tra le parti, esattamente come il prezzo e i tempi, secondo le reciproche necessità e preferenze.
 
Ultima modifica:

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Immagino che essendo redatto dal Notaio lo registrino di default, ma non si sa mai, gli venisse l'idea che essendoci una clausola sospensiva possono soprassedere...
Comunque è un piccolo impegno economico in più che quantomeno fa si che non prendano la cosa troppo sottogamba.
 

michele1975.ba

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Perché ?
Lui ti ha proposto un preliminare in cui devi aspettare 6 mesi per sapere se è arrivato l'ok al mutuo ?
E tu gli proponi un preliminare in cui devi aspettare "solo " 2/3 mesi.
Ripeto, preliminare dal notaio, o proposta con accettazione, sono la stessa cosa.
Quello che cambia è il contenuto, che non è standard, ma va concordato tra le parti, esattamente come il prezzo e i tempi, secondo le reciproche necessità e preferenze.
Questa mi sembra un'ottima idea. Prometto che dalla prossima volta in poi, se mi dovesse ricapitare, mi rivolgerò ad una agenzai immobiliare.
Quindi, secondo lei, potrei già nel compromesso far inserire la clausola sospensiva del mutuo vincolandola però ad una data antecedente a quella del rogito?
Mi spiego meglio: ora nel preliminare in bozza c'è scritto che l'atto si considera nullo se la controparte no riceve il finanziamento dalla banca. Posso far inserire che la delibera del mutuo deve avvenire entro e non oltre 2/3 mesi dalla sottoscrizione del preliminare e che solo entro tale data, in caso di dinniego da parte della banca, devo restituire i soldi della caparra?
p.s. La data del rogito tra 6 mesi l'ho chiesta io facendo uno sconto sul prezzo.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Posso far inserire che la delibera del mutuo deve avvenire entro e non oltre 2/3 mesi dalla sottoscrizione del preliminare e che solo entro tale data, in caso di dinniego da parte della banca, devo restituire i soldi della caparra?
Non solo puoi, ma devi !
Se nel contratto predisposto dal notaio la data per l'avveramento della condizione sospensiva mutuo corrisponde a quella del rogito ( nel senso che non è appositamente prevista una data precedente ), non va assolutamente bene; vorrebbe dire aspettare fino all'ultimo senza certezze.
Ti consiglio quindi di non fidarti a scatola chiusa , non perché il notaio sbagli, ma perché fa l'interesse dell'acquirente, e non il tuo.
 

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