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  1. filipporiccio

    filipporiccio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti,

    sto cercando insieme a mia moglie di comprare casa, e vi seguo da un po' come "fonte di conoscenza".

    Qualche tempo fa abbiamo fatto una proposta per acquistare un immobile in edilizia convenzionata (al prezzo di convenzione) tramite un'agenzia immobiliare, con clausola sospensiva relativa alla concessione del mutuo.

    Nella proposta si scriveva che le parti si sarebbero trovate per "ripetere i contenuti" della proposta stessa in un'ulteriore scrittura che avrebbe fatto da preliminare.

    Ora la concessione del mutuo è arrivata, oltre il termine indicato nella prima proposta, e ci dobbiamo trovare a rifare il preliminare (visto che sembra interesse di tutti concludere). Solo che... la bozza di preliminare preparata dall'agenzia è totalmente diversa dalla proposta a suo tempo accettata.

    Per esempio, nella proposta si indica che l'immobile deve essere ceduto libero da ipoteche e quant'altro, nel "nuovo" preliminare non c'è nulla di tutto questo.

    In compenso, ci sono clausole del tipo "Alla promittente, nel caso di mancato intero pagamento/ricevimento della cifra stabilita per la compravendita, entro la data del rogito, è riconosciuta la facoltà di ritenere risolto per fatto e colpa della parte acquirente il presente contratto. Nel caso di risoluzione del presente contratto per inadempimento della parte acquirente, parte venditrice potrà trattenere l’intera caparra confirmatoria."

    Cosa devo fare secondo voi? Mandarli a quel paese, riscrivere pari pari la proposta (con le date giuste) e usare quella come preliminare?
    Naturalmente, come ciliegina sulla torta, i venditori devono fare il compromesso (e incassare 40000 euro di caparra) entro venerdì sera perché devono versare i soldi per fare il compromesso della casa che vogliono acquistare dal costruttore.

    Non so più da che parte girarmi...
     
  2. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Com'e formulata la condizione sospensiva?
    E rispetto alle modifiche avete chiesto spiegazioni all'agente?
     
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  3. filipporiccio

    filipporiccio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie della risposta. La condizione era formulata così: "la presente proposta è sottoposta alla condizione sospensiva della concessione del mutuo a favore dei proponenti acquirenti entro il giorno X". (la formulazione è opera nostra).
    Il giorno X è passato ma il mutuo è poi stato concesso (molto più tardi). Siamo andati avanti oltre la data X "come niente fosse" perché comunque siamo tutti interessati a concludere.
    La bozza di preliminare l'abbiamo ricevuta stasera per email e ho già detto all'agenzia che non va bene e deve contenere né più né meno di quello che c'era scritto in proposta, del resto non vedo come si possa accettare qualcosa di diverso. Aggiungo che la proposta è su un modello FIAIP (fotocopiato) mentre la bozza di preliminare sembra una "creazione originale" che contiene praticamente solo clausole vessatorie nei confronti dell'acquirente (noi).
    Tra l'altro all'epoca della proposta avevamo valutato tutto quello che c'era scritto nel modello FIAIP e le aggiunte da fare. Ora non abbiamo tempo di ridiscutere tutto partendo da una bozza completamente diversa e vessatoria... Se l'agenzia non collabora potremmo semplicemente farci "in proprio" il preliminare ripetendo ciò che è scritto in proposta e firmarlo col venditore. È corretto?
     
  4. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    SI anche se comunque l'agente maturerebbe il diritto alla provvigione.
    Non capisco sinceramente l'operato dell'agente.
     
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  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io non lo farei, piuttosto lo farei fare dal notaio, anche perché stai acquistando una casa in edilizia convenzionata.
    Anche io non capisco l'operato dell'agente così come non capisco cosa possa esserci di vessatorio dato che i patti e le condizioni di pagamento sono già state accettate. Nel preliminare al limite vengono indicati molti più dettagli.
     
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  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Questa può essere considerata una ovvietà, non una vessazione, in quanto è normale che al rogito venga saldato il tutto.
    Penso piuttosto che sia una frase contorta per dire che il saldo - trattandosi di mutuo bancario - debba essere fatto contestualmente al rogito e non dopo l'iscrizione ipotecaria.


    Questa è una clausola di legge, secondo l'art. 1385 del codice civile, per inadempienza della parte acquirente si perde la caparra versata, mentre per indampienza della parte venditrice si deve restituire il doppio della caparra.
     
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  7. filipporiccio

    filipporiccio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie della risposta. In effetti che il saldo venga effettuato al rogito è corretto. C'è un termine per la data del rogito, ma non è perentorio, quindi deduco che significhi "qualunque sia la data del rogito, il saldo va effettuato entro quella data".

    Ma se per esempio il funzionario della banca non si presenta alla data del rogito, non è che io devo perdere la caparra, si fa il rogito il giorno dopo.

    Resta il discorso che deve essere garantita la regolarità dell'immobile e l'assenza di ipoteche (tranne il mutuo residuo da estinguere contestualmente al rogito), e questo manca completamente.

    Poi abbiamo "La mancata presentazione al Rogito Notarile , senza grave motivo, di UNA QUALSIASI DELLE PARTI comporterà per entrambi la facoltà di risolvere il presente contratto."

    Ha senso? Mi sembra che così se X non si presenta al rogito notarile, poi X stesso la facoltà di risolvere il contratto...

    Quello che non capisco, però, è che la proposta (accettata) avrebbe potuto diventare preliminare così com'era, e se c'era l'intenzione di cambiarla sarebbe stato meglio dirlo prima e non due giorni prima di sottoscrivere il preliminare "nuovo".
     
  8. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Probabilmente l'AI non ha molta esperienza e ha scritto clausole ovvie e altre che possono dare adito ad equivoci.
    Dato che l'acquisto di una casa comporta spese non indifferenti ed è meglio essere certi di quello che si sta facendo io suggerirei a filipporiccio di far preparare il preliminare al notaio che rogiterà. Costerà poche centinaia di euro ma potrà dare la sicurezza di un acquisto senza problemi futuri.
     
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  9. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Avete almeno stabilito chi ha voluto cambiare il preliminare in tal senso ? ovvero se l'agente immobiliare ha agito autonomamente o su sollecitazione del proprietario?
     
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  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    come suggerito prima
    vai dal tuo notaio con la proposta e chiedi di preparare un compromesso avente gli stessi termini.

    Se una delle due parti chiedesse una modifica tale modifica dev'essere discussa con il notaio ed accettata anche dall'altra parte.
     
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  11. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Concordo con tutto... ma uno si trova a pagare l'AI e il Notaio...
    Stornerei all'AI il costo del lavoro in + del notaio... purtroppo non esiste alcuna legge a riguardo... quindi... paghi X2. :confuso:
    Il primo modulo se ho capito bene è stato scritto a biro... quindi sarà depositato alla Camera di Commercio... Può anche essere che lui abbia depositato anche gli altri... non può richiedere l'uso dei moduli predisposti?
    E se il primo modulo che ha usato... non è depositato :innocente: > vedi sanzioni all'AI per mancato deposito...

    Non per cattiveria... ma qui abbiamo due che concordano nella vendita e acquisto... ora non si può cambiare "le carte in tavola" a piacimento :confuso:
     
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  12. filipporiccio

    filipporiccio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quando abbiamo fatto la proposta (su un modulo prestampato FIAIP, immagino depositato) l'agente ci ha tenuto a indicare che avremmo "ripetuto" in un altro documento quanto scritto in proposta. Avevamo capito che sarebbe servito per "scriverlo in bella" introducendo i dati di entrambi gli acquirenti (il modulo per la proposta aveva lo spazio solo per uno) e cose del genere. Il cambiamento comunque è iniziativa dell'agenzia e non ne so il motivo.

    In teoria domani pomeriggio (venerdì) dovremmo firmare il preliminare e consegnare la caparra. Avevo già fatto vedere la proposta accettata all'avvocato e non aveva avuto nulla da obiettare. Non mi aspettavo di dover ricominciare tutta questa trafila da zero avendo già inserito nella proposta le clausole che sembravano corrette. Ovviamente ora non c'è il tempo di far redigere un nuovo preliminare mettendo d'accordo tutti: il venditore ha fretta perché lunedì deve fare il compromesso per la casa che sta comprando (dal costruttore).
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un nuovo preliminare si può redigere tranquillamente da qui a domani.

    Non credo sia iniziativa esclusiva dell'agente, ma puoi tranquillamente mandargli una mail e anticiparla con una telefonata, chiarendo le tue posizioni.

    I preliminari si possono spostare, sia il tuo che quello del proprietario da cui acquisti.

    Non state acquistando l'ultimo chilo di pomodori rimasti nel cesto...
     
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  14. filipporiccio

    filipporiccio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Credo che potremmo cavarcela inserendo un articolo in cui vengono ripristinate tutte le omissioni rispetto alla proposta originale (immobile libero da gravami/ipoteche ecc., regolare urbanisticamente, impianti a norma), eliminando l'articolo ambiguo sulla risoluzione del contratto in caso una parte non si presenti (mi sembra che il normale codice civile sia più che sufficiente), e infine eliminando l'ultimo dettaglio di cui mi sono accorto or ora, cioé che la doppia firma finale per le clausole vessatorie in capo solo all'acquirente.

    Grazie a tutti per le vostre risposte e la disponibilità.
     
  15. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Comunque se possibile ti consiglio di farlo visionare all'avvocato.
     
  16. Centomini

    Centomini Ospite

    Non è detto, ma un solo prof. di parte potrebbe anche far saltare la trattativa, in quanto (anche non volendo), potrebbe generare dei contrasti, soprattutto psicologici. Quando vorrete mettervi in testa che la redazione di una scrittura privata (qualunque essa sia) SOLO da parte di un professionista di parte è una ****ata immane? (Io poi, fossi l'altra parte mai accetterei, ma stiamo scherzando.

    Le uniche soluzioni per evitare i casini, nella redazione dei contratti:

    1) Redazione diretta da entrambe le parti stesse (chiaro che condizione necessaria per fare ciò è che ENTRAMBE le parti siano preparate in materia e abbiano lo stesso livello di conoscenza sulla stessa).

    2) Redazione da parte di due professionisti, ognuno per ciascuna delle parti in contraddittorio (molti fanno così, almeno dalle mie parti).

    3) Redazione da parte di una figura "mediatore", che ripeto, sono soltanto e unicamente:
    1) Mediatore immobiliare (con la condizione necessaria che sia preparato, mentre quello oggetto di questo post, da quanto racconta il nostro amico, non sembra)
    2) Notaio.

    Fine, il resto sono solo rischi in più (che poi potrebbe ugualmente andare tutto liscio, ma i modi corretti, sono quelli elencati).

    F
     
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  17. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    controlla sulla convenzione se l'agente ha diritto alla mediazione
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    e perché scusa? Mica sta comprando direttamente dalla cooperativa dove potrebbe esserci la clausola. E' un privato che a suo tempo aveva acquistato e che sta rivendendo usufruendo dell'operato di un mediatore. La provvigione, seppur non meritata, spetta all'agente, ha messo in relazione le parti. Poi ok quel preliminare mi fa venire i brividi, non mi sembra fatto da un collega ...... .
     
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  19. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non mi sembra di aver escluso che la controparte non possa farlo vedere ad un legale di fiducia ma visto che qui la controparte non c'e' mi pare logico che il consiglio l'ho dato a lui. Lo stesso consiglio vale per la controparte.
    I rischi forse sono maggiori se firmi un contratto di cui non hai ben compreso le implicazioni.Meglio far saltare una trattativa se non sono chiari tutti i punti e gli impegni.
    Per quel che mi riguarda la redazione da parte del mediatore o dal notaio comunque dovrebbe essere rivalidata e compresa dalle parti magari con l'ausilio di un professionista di parte e non presa per oro colato.
     
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  20. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    :shock: Firmare un contratto che non è quello pattuito..
    beh o uno non legge... oppure poi ha veramente bisogno aiuto psicologico... :confuso: :disappunto:

    Il notaio è psicologo, l'avvocato no... ma il notaio non è di base avvocato? Studia psicologia durante il praticantato?
    E' stato fatto un'intero 3d in cui si diceva che l'AI era l'unico che per la modica cifra di 1500€ (scusate ho il vizio dei preventivi e delle cifre...) poteva mettere d'accordo le due parti ora improvvisamente anche il notaio è riabilitato? Son contenta.

    Comprare casa... per alcuni è ipotecarsi i prossimi 20/30 anni... piuttosto che salti: la verità e la chiarezza non offendono mai... è il viceversa...
    :confuso: Ti cambio le carte in tavola... e ti metto fretta... :confuso: :pollice_verso: per di + tra due che hanno tutto l'interesse a vendere e comprare... :shock:[DOUBLEPOST=1379610997,1379610830][/DOUBLEPOST]
    Per legge come dici spetta e su tutto il resto.. hai pienamente ragione.
     

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