credo però che tirare fuori dei denari e dover attivare , dove possibile , un legale per fare valere i propri diritti,
questo succede moltissime volte anche acquistando tramite agenzia......se per come sono le cose attualmente in Italia gli AI fossero percepiti come garanti di legge non ci sarebbe il 50 % di compravendite private e la gente verrebbe da voi senza che siate voi a cercarli.....
se volete arrivare ad essere indispensabili non vi serve una legge che vi garantisca ma un reset della vs figura, attualmente solo un ausiliario di commercio percepito più come venditore che altro....
dopo il reset potreste anche essere plausibili come garanti e si potrebbero eliminare i notai come in altri paesi......
ma in quei paesi andate a vedere che studi e competenze ha un AI
ecco un esempio e scusate la lunghezza:
Qui di seguito una
panoramica generale delle procedure d'acquisto più salienti di un immobile nello Stato della Florida.
Le informazioni sono soggette a cambio senza preavviso.
Ulteriori informazioni al riguardo sono disponibili su richiesta.
Nello stato della Florida, la trattativa d'acquisto fino al rogito viene stipulato da un team di persone che consiste dall'
agente immobiliare, dal
title company, dalla
banca o dal
mortgage broker (mediatore creditizio) se esiste un mutuo. L'acquirente può avvalersi (se desidera, ma non è obbligatorio) del
real estate attorney cioè dell'avvocato specializzato nelle trattative immobiliari e non del notaio perchè in America il notaio non viene concepito come in Italia. La funzione del notaio americano è limitata a quella di autenticare documenti in genere ma che comunque non rientrano nella trattativa dell'acquisto. Se ci fosse bisogno di autenticare documenti ci pensa l'avvocato stesso o la Title Company.
Il passaggio di proprietà, chiamato
closing, viene eseguito nella maggior parte dei casi presso l'ufficio del Title Company nella contea dove è ubicato l'immobile o presso l'ufficio dell'avvocato.
Title company. È la compagnia che fra le varie funzioni emette il titolo di proprietà, verifica e accerta che l'immobile non abbia nessun
lien ovvero nessun pegno da parte di creditori e svolge tutte le pratiche per il rogito.
Mortgage broker. È un agente che ricerca il miglior prestito offerto dalle banche.
Commissione. Viene sempre pagata dal venditore ed è inclusa nel prezzo di vendita.
Come può acquistare un italiano. In contanti, con un prestito erogato in Italia o.....con un prestito presso una banca americana. Le banche che offrono tali prestiti richiedono minimo un 20% di anticipo sul prezzo di vendita da parte dell'acquirente per poter qualificare. Ma fa anche tenuto presente che ogni banca ha un sua propria regolamentazione e che cambia direi quasi continuamente. L'acquirente deve aprire un conto in banca negli Stati Uniti e depositare l'equivalente di almeno 6 mesi di rate di mutuo. Ma questa regolamentazione cambia spesso da banca a banca.
Il contratto di compravendita deve essere "compilato"
sempre, solo e unicamente o dall'agente immobiliare o da un'avvocato. Mai dalla segretaria o dall'assistente o da persone prive di licenza. Ho utilizzato il termine "compilare" perchè il contratto è un formulario di varie pagine già preparato dagli avvocati del
Florida Association of Realtors i quali agenti immobiliari sono a loro volta autorizzati dalla Corte Suprema a compilarlo. Per norma di legge il contratto che verrà firmato
deve essere in lingua inglese. Può essere tradotto nella lingua del cliente al fine di comprendere meglio il contratto ma quello che deve essere poi firmato deve essere in inglese, a meno che la traduzione sia giurata. In tal caso in genere e' il clente che paga per la traduzione e a farla giurare.
Prima di presentare l'offerta bisogna essere al corrente della quantità di denaro che la banca è disposta a prestare. Se ad acquistare è un residente o un cittadino americano, verrà esaminato il credito personale, che è come una specie di punteggio. Il punteggio viene determinato dal livello di "buona condotta" della persona nel pagare a tempo o no i debiti quali carte di credito, l'auto, un'altro immobile, un'imbarcazione insomma qualsiasi cosa acquistata con credito. In questa prassi del credito non rientrano gli stranieri ma devono comunque essere muniti di una lettera della banca che indica la pre-qualificazione per il prestito e la somma.
In base allla somma approvata, la banca o il mortgage broker, deve fornire un
good faith estimate una sorta di simulazione finanziaria, come un preventivo delle spese di un ipotetico rogito. Non dimenticare di leggere
costi di un rogito
Offerta. Questa è la fase iniziale che da il via all'acquisto che avviene dopo aver firmato il contratto iniziale. Se l'offerta viene accetta dal venditore il contratto si dice
executed.
Anticipo. Con l'offerta per iscritto tramite il contratto, il potenziale acquirente deve presentare un anticipo che si chiama
earnest money deposit. L'anticipo varia dai $1.000 ai $3.000. A volte l'agente immobiliare può chiedere $5.000 o oltre se il valore dell'immobile è abbastanza elevato. È una forma per scoraggiare i perditempo e una forma per dimostrare al venditore che l'acquirente è seriamente interessato in confronto a un'altro che ha lasciato di meno.
L'anticipo viene depositato in un conto chiamato
escrow account che sarebbe un conto fiduciario, presso uno dei seguenti tre:
a) il broker dell'agente immobiliare,
b) il title company dove avverrà il rogito o
c) presso un avvocato. L'acquirente ha il diritto di scegliere il title company se ne ha uno. L'anticipo
NON PUÒ essere depositato presso il conto bancario del venditore. L'agente immobiliare
HA PER LEGGE un giorno di tempo per consergnare l'assegno al titolare del conto fiduciario. Il venditore ha fino a 3 giorni di tempo per rispondere se accetta o meno l'offerta.
Se l'offerta non viene accetta, prima di restituire l'anticipo all'acquirente gli verrà chiesto se vorrebbe presentare una contra offerta, ovvero
counteroffer.
Per legge, una volta accettata l'offerta, il venditore
NON PUÒ disdire il contratto se viene presentata un'altra offerta più alta perchè può essere querelato per danni.
Una volta accettata l'offerta da parte del venditore si prosegue verso il rogito che in genere avviene entro 45 o 50 giorni
se viene coinvolto un istituto di credito. Se l'acquirente paga in contanti il rogito avviene in tempo molto breve.
Contratto. Il contratto utilizzato dalla maggior parte degli agenti immobiliari è di tipo standard preparato dagli avvocati del "Florida Association of Realtors", la Federazione degli agenti immobiliari della Florida. Il contratto di chiama
FAR-9
L'acquirente, se vuole, può richiedere di avere il contratto diciamo personalizzato dall'avvocato ma in questo caso potrebbe essere una spesa inutile, a meno che non si tratti di un immobile diverso dal normale.
Indipendentemente dal fatto se l'acquirente paga in contanti o no, ci sono dei passi da seguire e i più importanti sono i seguenti:
Inspection. È la perizia o l'ispezione generale della proprietà che il compratore effettua a proprie spese per verificare se la proprietà è in buono stato. Il costo varia dai $300 ai $350. Non è obbligatoria ma la raccomando sempre. L'ispettore verifica la condizione delle tubature, fognatura, elettricità, struttura, infiltrazioni d'acqua, le condizioni del tetto e via dicendo. A ispezione terminata, l'ispettore presenterà un resoconto nel quale indicherà in che stato è l'immobile. In genere se ci sono delle riparazioni si puo' trattare il prezzo
Appraisal. Stima. Prima di erogare il mutuo, la banca richiede la stima come verifica del valore di mercato. A stima avvenuta, che in genere impiega 5 giorni lavorativi, la banca decide se erogare il mutuo e quanto erogare. La stima viene pagata dall'acquirente. Il costo varia dai $300 ai $350.
Termite inspection. Questa ispezione verifica se ci sono termiti. Non è obbligatoria ma in ogni caso l'ispettore che ha effettuato la prima ispezione generale dirà se l'immobile ha bisogno di un'ulteriore ispezione da parte di un ispettore specializzato. Quindi altre spese a proprio carico. Ci si puo' mettere d'accordo con il venditore se le spese le paga lui/lei o se si scalcola dal prezzo.
Mold inspection. Quest'altra ispezione verifica se ci sono problemi di muffa. Non e' obbligatoria. Anche qui comunque se ci dovessero essere dei problemi salta fuori nella prima ispezione.
