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  1. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se il mutuo e’ troppo elevato si puo’ chiederne l’annullamento (e tenersi la casa)



    È nullo il mutuo fondiario concesso per un importo superiore all’80% del valore del bene; di conseguenza è anche inesistente l’ipoteca sull’immobile finanziato, accesa in favore della banca.

    È questo l’importante precedente stabilito dal Tribunale di Venezia lo scorso 26 luglio che potrebbe sconvolgere l’intera geometria dei mutui bancari.

    Il testo unico bancario vieta la concessione di finanziamenti, per acquisto di immobili, superiori a un certo importo “soglia” stabilito dalla Banca d’Italia. Questo importo, nel 1995, è stato fissato nella misura dell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi (si può arrivare fino al 100% se vengano prestate fidejussioni o altre garanzie).

    Secondo il tribunale di Venezia, se si supera questa soglia di finanziamento, tutto il contratto di mutuo è nullo. Quindi, anche l’ipoteca sullo stesso immobile è inesistente.

    Stando a ciò, per ottenere l’annullamento del contratto di mutuo fondiario con la banca potrebbe essere sufficiente contestare la misura dell’importo finanziato col mutuo, dimostrando che il valore dell’immobile è, in realtà, inferiore a quello accertato dalla banca in sede di erogazione del mutuo.

    Per esempio, attraverso una perizia di un tecnico nominato dal tribunale, si potrà far accertare che il valore di mercato dell’immobile era stato sovrastimato dall’istituto bancario.

    Se viene appurato che il valore dell’immobile è inferiore rispetto a quello valutato dalla banca all’atto dell’erogazione del mutuo, cambierà anche il rapporto percentuale tra finanziamento e valore dell’immobile: il che travolgerà la validità del mutuo.

    Facciamo un esempio numerico per comprenderci meglio.

    Mettiamo che Tizio intenda acquistare un appartamento e che, per fare ciò, abbia bisogno delfinanziamento di una banca.

    All’atto della richiesta di mutuo, e prima della concessione, sarà necessario verificare il valore dell’immobile.

    Ipotizziamo che tale immobile venga valutato euro 100. Per rispettare, quindi, la proporzione del limite dell’80% della quota finanziabile, la banca potrà concedere un mutuo fondiario di massimo euro 80.

    Poniamo però che, dopo aver ricevuto i soldi dalla banca, il debitore smetta di pagare per impossibilità sopravvenute.

    A questo punto la banca agirá contro il mutuatario per ottenere il pagamento in via forzata.

    Quest’ultimo potrà proporre opposizione al decreto ingiuntivo, sostenendo che il mutuo concessogli, in realtà, è nullo perché superiore all’80% del valore dell’immobile. Per dimostrare ciò, egli chiederà la nomina di un perito del tribunale affinché stimi l’effettivo valore della casa.

    Mettiamo che il perito indichi, quale valore effettivo di mercato dell’immobile, l’importo di euro 80.

    A questo punto, il mutuo di euro 80 dovrà considerarsi nullo, in quanto corrispondente non più all’80% del valore dell’immobile, come inizialmente stimato, ma al 100%: oltre quindi la soglia limite.

    Con la conseguenza che l’ipoteca accesa su tale casa sarà inesistente!

    Fonte: laleggepertutti.it

    a ciascuno le proprie considerazioni
     
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  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E la casa di chi sarebbe?
     
  3. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma dell'acquirente che aveva richiesto il mutuo.
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non lo so top non mi sembra così automatico e semplice. Ok annullamento atto di mutuo e il debito? Trattandosi di mutuo fondiario poi sai che ne risponde anche il costruttore
     
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  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non l'ho detto io ho semplicemente riportato la notizia
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si certo ragionavo ad alta voce
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    buona Pasquetta qui pioviggina
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Grazie anche a te. Qui giornata grigia.
     
  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma io non mi lascio intimidire esco. Ciao
     
  10. Bianca84

    Bianca84 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare


    Ma scusa, se a Tizio sopraggiunge l'impossibilità a pagare il mutuo magari al quinto, o dopo 10 anni la valutazione che viene fatta sull'immobile non può, per forza di cose, essere uguale a quella di 5 o 10 anni prima!! A parte il fatto che Tizio potrebbe anche fare degli "interventi" per abbassarne, volutamente il valore!!! (magari manomette le tubature o che altro!!!)

    E poi una domanda: questa cosa vale per i mutui fatti solo per acquisto casa da costruttori o soggetti IVA o anche tra privati??
     
  11. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Leggi bene quello che ho postato, e capirai tutto da sola altrimenti mi contatti
     
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Top sai che a me questa cosa non mi convince? Sto cercando di capire la logica che porta non tanto all'annullamento ma al fatto che si tiene la casa. Con il fondiario poi. No. Aiutami a capire come sta in piedi questa sentenza.
     
  13. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ho semplicemente riportato la notizia, questo tuo punto di vista me lo sono chiesto anche io. E mi sono messo in testa di approfondire.
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ciao top pure io sto approfondendo, ma a parte quello che hai postato non riesco a trovare nulla.
     
  15. Abakab

    Abakab Ospite

    .. fatemi sapere se questa cosa è valida anche per i finanziamenti .. che corro subito in concessionaria!! :sorrisone:
     
  16. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vai piano senza correre, ci sono troppi limiti..........e rischi di vanificare il risparmio presunto.
     
  17. Fabio Pecoraro

    Fabio Pecoraro Membro Attivo

    Altro Professionista
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  18. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
  19. Bianca84

    Bianca84 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Molto interessante
     
  20. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ho letto le motivazioni di sentenza del Tribunale di Venezia emessa in un procedimento fallimentare e la tesi è che superando il limite dell'80% la banca ha commesso un incauto affidamento, ergo ne deve subire le conseguenze.

    Il Tribunale ha ritenuto che il perito della banca non prevedendo le possibili variazioni di valore degli immobili lo ha sopravalutato mentre il perito del Tribunale ha utilizzato i valori OMI e Nomisma risultando così più prudente nella valutazione. In aggiunta menziona a sproposito la normativa europea e basta vedere cosa è successo nelle altre nazioni per comprendere meglio la mia affermazione.

    Penso che in appello la sentenza sarà ribaltata per una serie di ragioni, valgano a esempio non esaustivo:
    a) il perito della banca ha fatto un valutazione ex ante mentre quello del tribunale ex post;
    b) la crisi immobiliare che ha colpito - e tutt'ora perdura - le valutazioni immobiliari era assolutamente imprevedibile sia per durata sia per gravità;
    c) le nostre norme sanzionano l'arricchimento senza giusta causa;
    d) la base dati OMI è palesemente inferiore alle quotazioni rilevate sul mercato
    e) infrange la par condicio creditorum perché si potrebbe applicare anche ai fornitori che hanno venduto merci, quindi concesso credito, anche quando i termini temporali di pagamento venivano dilatati

    Tenete presente che il limite di 80% è un limite imposto alle banche finalizzato alla stabilità del sistema creditizio perché, in ipotesi di mancato pagamento, la banca avrebbe un cuscinetto del 20% (100 valore casa - 80 mutuo). Attualmente seppure il limite sia rimasto invariato (80%) BdI fa pressioni perché l'erogato sia pari al 60% del valore dell'immobile (vedi credit crunch).
    Poi si stupiscono che le banche diano i i soldi solo a chi li ha e non finanzino persone che non hanno garanzie di molto superiori alle somme richieste.
     

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