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ronx11178

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
ho firmato oggi una proposta di acquisto se tra le note è scritto:'' La seguente proposta è subordinata all'ottenimento del mutuo entro 45 giorni'' se non riesco a ottenere il mutuo perdo la caparra o mi protegge? scusatemi ma non sono particolarmente bravo con l'italiano
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Quella clausola che hai riportato tecnicamente si chiama condizione sospensiva.
Significa che il contratto preliminare ( che si forma se la tua proposta viene accettata), resta "sospeso" in attesa di sapere se avrai il mutuo entro 45 giorni, o no.
Se non lo avrai entro quella data il contratto non diventa efficace, e l'assegno che hai lasciato ti deve essere restituito; nell'attesa , dovrebbe tenerlo l'agente, e non consegnarlo ai venditori.
Se avrai il mutuo , il contratto diventa efficace, l'assegno va dato ai venditori a titolo di caparra ( prima è solo una somma in deposito) , e tu dovrai pagare le provvigioni.

Anche se la clausola non è scritta benissimo, se non avrai il mutuo entro 45 giorni, non perdi soldi e non devi le provvigioni.
Se dopo i 45 giorni non avrai ancora risposta affermativa, ma tu vuoi ancora comprare, devi chiedere una proroga della condizione sospensiva, altrimenti anche il venditore sarà libero, e potrà vendere ad altri.
 

ronx11178

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Quella clausola che hai riportato tecnicamente si chiama condizione sospensiva.
Significa che il contratto preliminare ( che si forma se la tua proposta viene accettata), resta "sospeso" in attesa di sapere se avrai il mutuo entro 45 giorni, o no.
Se non lo avrai entro quella data il contratto non diventa efficace, e l'assegno che hai lasciato ti deve essere restituito; nell'attesa , dovrebbe tenerlo l'agente, e non consegnarlo ai venditori.
Se avrai il mutuo , il contratto diventa efficace, l'assegno va dato ai venditori a titolo di caparra ( prima è solo una somma in deposito) , e tu dovrai pagare le provvigioni.

Anche se la clausola non è scritta benissimo, se non avrai il mutuo entro 45 giorni, non perdi soldi e non devi le provvigioni.
Se dopo i 45 giorni non avrai ancora risposta affermativa, ma tu vuoi ancora comprare, devi chiedere una proroga della condizione sospensiva, altrimenti anche il venditore sarà libero, e potrà vendere ad altri.
vorrei chiederle un ultima cosa se sul contratto poi trovo scritto "il cui operato è stato determinate ed essenziale per la conclusione dell'affare e si impegna a riconoscere ed a versare una provvisione pari ad..... entro e non oltre la data dell'accettazione del mutuo e comunque entro ed non oltre la data dell'annullamento della clausola sospensiva" significa che se non riesco a ottenere il mutuo e pertanto a concludere l'affare devo comunque pagare l'agenzia?
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
NO come già ti ha spiegato francesca63
vorrei chiederle un ultima cosa se sul contratto poi trovo scritto "il cui operato è stato determinate ed essenziale per la conclusione dell'affare e si impegna a riconoscere ed a versare una provvisione pari ad..... entro e non oltre la data dell'accettazione del mutuo e comunque entro ed non oltre la data dell'annullamento della clausola sospensiva" significa che se non riesco a ottenere il mutuo e pertanto a concludere l'affare devo comunque pagare l'agenzia?
 

ugo56

Membro Attivo
Privato Cittadino
Però aspettando 45 gg con un possibile slittamento, raggiungiamo i due e forse più mesi, la clausola della condizione sospensiva mi sembra troppo favorevole al potenziale acquirente il quale dopo 2 o 3 mesi può giustificare la non conclusione della compravendita. Insomma, chi compra dovrebbe avere già avere chiesto alla propria banca sull'ottenimento del mutuo, lasciando ai geometri/ingegneri incaricati dalla banca solo la parte tecnica dell'immobile, non conoscendolo. Ma, secondo me, un rifiuto della banca a concedere un mutuo per altre cause (magari economiche), cioè non tecniche, dovrebbe far perdere la caparra o parte di essa in quanto, nel contempo, l'agenzia avrà bloccato le visite per venderla ad altri potenziali clienti, procurando quindi un danno al proprietario. Tra l'altro, ci può essere un problema di scadenza mandato all'agenzia, complicando le cose. Mettiamoci nei panni del venditore, in questi casi senza alcuna tutela.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Mettiamoci nei panni del venditore, in questi casi senza alcuna tutela.
Quando facevo l’agente non ho mai accettato di scrivere, d’accordo con i venditori, proposte con condizione sospensiva: per la verità nessuno o quasi me lo ha mai chiesto.
Ma quando un agente la mette nero su bianco, e un venditore l’accetta, si presume che conoscano le possibili conseguenze , ovvero la perdita di tempo , se il mutuo non viene concesso.
Da quello che si legge anche qui sul forum, senza condizione sospensiva oggigiorno si venderebbero molte meno case; sarebbe auspicabile che si usasse con consapevolezza, e essendo passati prima in banca.
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
Quando facevo l’agente non ho mai accettato di scrivere, d’accordo con i venditori, proposte con condizione sospensiva: per la verità nessuno o quasi me lo ha mai chiesto
Oggi avresti accettato la sospensiva o cambiavi lavoro, anzi ti dirò di più, la stampavi già sulle proposte e la proponevi tu
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Però aspettando 45 gg con un possibile slittamento, raggiungiamo i due e forse più mesi, la clausola della condizione sospensiva mi sembra troppo favorevole al potenziale acquirente il quale dopo 2 o 3 mesi può giustificare la non conclusione della compravendita. Insomma, chi compra dovrebbe avere già avere chiesto alla propria banca sull'ottenimento del mutuo, lasciando ai geometri/ingegneri incaricati dalla banca solo la parte tecnica dell'immobile, non conoscendolo. Ma, secondo me, un rifiuto della banca a concedere un mutuo per altre cause (magari economiche), cioè non tecniche, dovrebbe far perdere la caparra o parte di essa in quanto, nel contempo, l'agenzia avrà bloccato le visite per venderla ad altri potenziali clienti, procurando quindi un danno al proprietario. Tra l'altro, ci può essere un problema di scadenza mandato all'agenzia, complicando le cose. Mettiamoci nei panni del venditore, in questi casi senza alcuna tutela.
Le clausole sospensive sono sempre a favore dell'acquirente, ed è giusto così visto che si mettono in contratti unilaterali, quindi a tutela della propria proposta
Altro discorso è la convenienza per tutte e 3 le parti (acquirente venditore e mediatori) di accettarle. Nel caso affermativo sarebbe d'obbligo, ma spesso non avviene, che vengano scritte in modo chiaro e perentorio (prevedendo obblighi per chi la clasuola la ha voluta mettere, pena il pagamento di penali e o danni)

Visto che il mondo è bello perché è vario c'è chi fa decine di proposte per poi non arrivare a nulla, aggiungendo clausole sospensive vaghe; e c'è chi magari raccoglie la metà delle proposte senza clausole e una volta raggiunta intesa sul prezzo ha venduto.
 

ugo56

Membro Attivo
Privato Cittadino
Oggi avresti accettato la sospensiva o cambiavi lavoro, anzi ti dirò di più, la stampavi già sulle proposte e la proponevi tu
Non va bene, tanto l'agente non perde nulla, però così facendo non dimostri d'essere imparziale come la serietà della mediazione lo richiede. Tu agente devi farti sottoscrivere, dai promittenti acquirenti, una dichiarazione in cui sottoscrivono che hanno già una banca disposta a concedere un mutuo ed, i tecnici della banca, aspettano soltanto di conoscere l'immobile. Tra l'altro, nel frattempo, parliamo di 2/3 mesi e forse più, il potenziale cliente potrebbe trovare un'altro immobile, magari anche con l'aiuto di un'altra agenzia immobiliare. Chi lo va a controllare, quindi far saltare il primo impegno ... solo virtuale, tanto non ci perde nulla. Bisogna responsabilizzare il cliente, se non si è capaci conviene davvero cambiare lavoro perchè pensi solo al tuo di affare. Scusa, nè !?
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
Il potenziale acquirente formula un contratto (preliminare) con condizioni precise, se il venditore le accetta si va avanti. Se il venditore non le accetta si cerca altro
 

ugo56

Membro Attivo
Privato Cittadino
Il potenziale acquirente formula un contratto (preliminare) con condizioni precise, se il venditore le accetta si va avanti. Se il venditore non le accetta si cerca altro
A formularlo con le condizioni chiare e trasparenti dovrebbe essere l'agenzia, nel rispetto delle norme, per farlo sottoscrivere soprattutto al proponente l'acquisto. Poi si capisce che il venditore, con le condizioni che lo tutelano un po' di più, può accettarle oppure si cerca altro.
 

lucadamilano1

Membro Junior
Privato Cittadino
Per tutelare entrambe le parti basterebbe formulare sospensive basate solo sullo scostamento tra il valore di perizia e il prezzo concordato.
La verifica reddituale sarebbe doveroso e sacrosanto (con tutti i mezzi che oggi ci sono a disposizione) la facessero in autonomia i possibili acquirenti (magari con una documentazione light da consegnare all'agenzia), in modo da evitare perditempo all'agenzia, ai venditori, e agli acquirenti stessi.
Il rapporto Valore di perizia prezzo concordato invece è più oscuro e quindi è giusto che un acquirente si tuteli. (magari entro piccoli scostamenti l'affare si fa lo stesso)
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Per tutelare entrambe le parti basterebbe formulare sospensive basate solo sullo scostamento tra il valore di perizia e il prezzo concordato.
Si, e magari anche sulla regolarità urbanistica e catastale, su cui l’acquirente non ha contezza immediata.
Per evitare di pagare provvigioni se non c’è regolarità , e magari per stimolare i venditori a regolarizzare prima di mettere in vendita, e le agenzia a controllare ( o meglio, far controllare da un tecnico quello che vendono).
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
una dichiarazione in cui sottoscrivono che hanno già una banca disposta a concedere un mutuo ed, i tecnici della banca, aspettano soltanto di conoscere l'immobile
Si, me i tecnici non è che vogliono conoscere l'immobile solo per completare la pratica e dare l'approvazione, ma per verificare la sua regolarità e fare la loro valutazione
Quindi, al limite si dovrebbe prevedere una accettazione a livello reddituale ma tutelare il cliente per le altre questioni
 

ugo56

Membro Attivo
Privato Cittadino
Si, me i tecnici non è che vogliono conoscere l'immobile solo per completare la pratica e dare l'approvazione, ma per verificare la sua regolarità e fare la loro valutazione
Quindi, al limite si dovrebbe prevedere una accettazione a livello reddituale ma tutelare il cliente per le altre questioni
Bene, questo intendevo. Per la verifica, tutela urbanistico-catastale e carico gravami già l'acquirente è superprotetto dalla stessa agenzia o, successivamente, dalla banca o dal notaio. Il problema grave è quando invece non c'è accettazione, da parte della banca, per insufficiente livello reddituale oppure, com'è successo al sottoscritto, quando subentrano altri problemi di cui la coppia acquirente sottace volutamente. La coppia, nel caso specifico, nel periodo di attesa delle verifiche da parte dei tecnici della banca, hanno pensato bene di "skucchiarsi" per loro problemi di coppia, tenendo per un paio di mesi la cosa nascosta anche all'agenzia. A cosa passata, quindi restituzione dell'assegno, si è saputo che la banca aveva negato il mutuo perchè era a conoscenza della cosa e conseguenti complicanze economiche. Chiedo, si può prevedere nell'accordo preliminare, quando c'è un mutuo, che il proprietario deve essere messo a conoscenza della motivazione ufficiale dell'eventuale diniego in quanto ha subito un chiaro danno ? Non mi dite, semplicisticamente, che se ad un venditore non va bene un'acquirente con richiesta di mutuo, il proprietario non è obbligato a sottoscrivere l'accordo di attesa del mutuo, perchè magari 8 su 10 si arriva alla stipula. Grazie
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
No. Potresti scrivere in che modo l'eventuale diniego deve essere dato dalla banca. Io ho scritto nella proposta che l'eventuale diniego può essere dato al solo promittente acquirente anche solo verbalmente dall'istituto bancario x per la richiesta di mutuo di x mila euro
 

ugo56

Membro Attivo
Privato Cittadino
No. Potresti scrivere in che modo l'eventuale diniego deve essere dato dalla banca. Io ho scritto nella proposta che l'eventuale diniego può essere dato al solo promittente acquirente anche solo verbalmente dall'istituto bancario x per la richiesta di mutuo di x mila euro
Quanto sarebbe bella la trasparenza, anche perchè una proposta di acquisto così incerta può determinare solo discussioni, perchè in effetti non dipende dall'acquirente. Quindi non resta che ridurre i tempi ad un mese, lasciando libero il venditore a trovare un acquirente più facoltoso senza rimetterci nulla, proprio come avviene al compratore in attesa dell'esito bancario.
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Il sistema, per i furbetti, di liberarsi dal vincolo con la scusa della clausola ci saranno sempre. Possono essere diversi i modi, anche con una clausola scritta bene, e anche se la Banca avrebbe approvato, basta non portargli tutta la documentazione necessaria o dimenticarsi di pagare una rata di qualcosa, o anche chiedere al Direttore la cortesia di scrivere che il mutuo non è stato concesso (e credo che per la Privacy il motivo non debba essere spiegato)
Quindi in realtà, la soluzione pre-delibera reddituale aiuterebbe solo a non far partire pratiche inutili e senza speranza; per il resto c'è solo da considerare la serietà e onestà di chi fa le proposte
 

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