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giannelmo

Membro Attivo
Professionista
Buona sera a tutti. È una vita che non entro nel forum. Ormai da tempo ho affrancato (alla modica cifra di 23.000 euro) e venduto la mia casa. Tuttavia altre persone che conosco, ultimamente hanno chiesto i calcoli x affrancare e sembrerebbe che la delibera di inizio mese porti ad un calcolo molto molto più basso (parliamo di circa 2.000 euro invece di 20.000 euro). A voi risulta? É possibile?
Un po' più basso sì, molto più basso in genere no. Può addirittura succedere che si paghi di più! Il problema è che ormai nemmeno l'affrancazione ripristina la piena vendibilità, occorrerebbe la trasformazione, ma sempre la stessa delibera ha raddoppiato i corrispettivi di trasformazione e, siccome il comune pretende entrambi (se traformi hai la piena proprietà ma non elimini il prezzo massimo di cessione, se affranchi elimini il prezzo massimo di cessione ma non gli altri vincoli, nemmeno quello sul canone di locazione), alla fine si spenderanno cifre da capogito, che in alcuni casi (ci sono le similazioni per Valmelaina) superano i 60.000 euro! Alla fine una casa economica popolare viene a costare quanto un attico al Parioli.
 

cesira75

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Grazie Giannelmo x la risposta. È strano xò....questa persona che conosco parlava di cifre vertiginosamente inferiori...tanto che pensavo lo avessero fatto appositamente x non ingolfare i tribunali di cause nelle lotte tra ex venditori e acquirenti x il pagamento delle elevate cifre dell'affrancazione....
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
tanto che pensavo lo avessero fatto appositamente x non ingolfare i tribunali di cause nelle lotte tra ex venditori e acquirenti x il pagamento delle elevate cifre dell'affrancazione....
Sai quanto gliene importa ??
Dai troppo credito a questa gente priva di qualsiasi scrupolo e che si muove senza alcun rispetto per la legge, ma soprattutto per dei cittadini incolpevoli.
 

giannelmo

Membro Attivo
Professionista
Grazie Giannelmo x la risposta. È strano xò....questa persona che conosco parlava di cifre vertiginosamente inferiori...tanto che pensavo lo avessero fatto appositamente x non ingolfare i tribunali di cause nelle lotte tra ex venditori e acquirenti x il pagamento delle elevate cifre dell'affrancazione....
In realtà il comune è riuscito a complicare ulteriormente le cose, la situazione che si è venuta a creare ha reso ancora più difficile una transazione extragiudiziale, perché gli attuali proprietari non si accontenteranno più di un'affrancazione che non affranca nulla, a fronte di oneri di trasformazione improponibili. Le faccio un esempio: quando io ho acquistato a 280.000 euro, nel 2006, un appartamento completamente da ristrutturare (altri 40.000 euro abbondanti), sapevo (perché abitavo già da 15 anni nello stesso quartiere, anche se in affitto) che era possibile la trasformazione da diritto di superficie in piena proprietà, che e tale atto sarebbe costato circa 10.000 euro più le spese. In base a questo ho deciso di acquistare. Una casa identica ristrutturata e senza vincoli in zona non costava meno di 400.000 euro.
Se avessi saputo che per "liberare" completamente l'immobile avrei dovuto pagare altri 60.000 euro, non avrei accettato di acquistare a quel prezzo, anzi nessuno avrebbe accettato! A quel punto la stessa casa sarebbe stata FORSE venduta a 220.000 ma. Oggi, con i prezzi in picchiata, una casa uguale ma completamente libera costa ancora sui 300.000 euro, mentre le case affrancate non si riescono a vendere (ci sono i prezzi di vendita sui cartelli "VENDESI" nelle strade) nemmeno a 200.000, ormai i prezzi che si leggono sono di 180.000 euro ( quindi si presume un reale prezzo di vendita di 170.000 massimo, più probabile 160.000). Ci sono insomma 140.000 euro di perdita.
Ecco perché nessun acquirente si accontenterà della sola affrancazione ed opterebbe per il male minore: chiedere affrancazione + trasformazione (fra i 50.000 e gli 80.000 euro) + spese, l'alternativa è chiedere la piena restituzione dell'indebito, ossia anche 300.000 euro (230.000 nel mio caso).

Chi mette in giro voci diverse lo fa per fini molto poco nobili.
 

Alessio75

Membro Junior
Privato Cittadino
Buonasera a tutti...io pensavo di aver concluso quando una decina di giorni fa sono andato al dipartimento a ritirare il d.d. Solo oggi scopro tramite il mio avvocato che si occupa della mia pratica che al momento a causa di questa nuova delibera le stipule sono bloccate...ma vi rendete conto che schifo??!!???
 

giannelmo

Membro Attivo
Professionista
Tanto tuonò che piovve, ecco servito il colpo di spugna, che permette ai venditori (ed ai notai dietro di loro) di evitare di spendere troppi soldi:

Una porcheria unica, inserita in fretta e furia nella finanziaria, quindi verrà approvata a spron battuto con tutte le schifezze che ci sono dentro.
Praticamente se io mi ritengo danneggiato dal notaio, e gli faccio causa per i 230.000 euro di troppo che ho pagato la casa, a lui basterà pagare al comune mica a me, eh!) i 20.000 euro dell'affrancazione, e la legge mi impedirà di far valere i miei diritti in tribunale!!!
La cosa assurda è che tale principio si applica anche alle liti in corso: in questo caso il poveraccio non solo si ritroverà con una casa che non vale nulla, ma anche a dover pagare il suo avvocato!
 
U

Utente Cancellato 67606

Ospite
Tanto tuonò che piovve, ecco servito il colpo di spugna, che permette ai venditori (ed ai notai dietro di loro) di evitare di spendere troppi soldi:

Una porcheria unica, inserita in fretta e furia nella finanziaria, quindi verrà approvata a spron battuto con tutte le schifezze che ci sono dentro.
Praticamente se io mi ritengo danneggiato dal notaio, e gli faccio causa per i 230.000 euro di troppo che ho pagato la casa, a lui basterà pagare al comune mica a me, eh!) i 20.000 euro dell'affrancazione, e la legge mi impedirà di far valere i miei diritti in tribunale!!!
La cosa assurda è che tale principio si applica anche alle liti in corso: in questo caso il poveraccio non solo si ritroverà con una casa che non vale nulla, ma anche a dover pagare il suo avvocato!
Ma come, in 586 pagine di questo forum avete dichiarato centinaia di volte di non voler fare causa al notaio perchè il processo vi dava sicuramente sconfitti al 100%, ma che avreste citato il venditore con la pretesa dell'affrancazione, ed ora che esce una legge specifica in tal senso, si scopre invece che volevate fare cause da 230.000,00€??? Alla faccia della sola affrancazione, credo vi sia caduta la maschera dell'irreprensibilità ... e da un pezzo direi!!!

Ah @giannelmo, ma te c'hanno mai mannato a quer paese?!?!?!?
 

disperata70

Membro Junior
Privato Cittadino
Infatti. Inutile mentire ormai le carte sono scoperte. È chiaro a tutti che a pagare saranno solo gli incolpevoli venditori. A essere chiamati in causa sono solo i venditori. Semplicemente perché i giudici non condanneranno mai un notaio. E per comprarsi la casa al mare questa è l'unica via. Non ci sono più dita dietro ai quali nascondersi. È chiaro che agli acquirenti interessano solo i soldi.
 

MadMage

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
ero sul punto di fare una proposta di acquisto per un appartamento, a Roma, ma non appena ho visto nella visura catastale che l'attuale inquilino aveva acquistato dall'ATER ho tremato e mi son messo a scavare e cercare informazioni. Ho quindi conosciuto la famosa sentenza 18135 di cui tanto si parla qui.
L'agenzia dice di fidarmi che l'immobile in questione non ricade nelle convenzioni e, in effetti, non è presente nell'elenco dei piani di zona (si tratta di un appartamento tra via di Donna Olimpia e via Falconieri), ma non capisco quindi a che titolo ATER possiede questo immobile. Come posso fare per avere un documento che mi assicuri che l'immobile in questione non appartenga a quelli colpiti dalla sentenza 18135? Cosa devo cercare esattamente?
Grazie.
 

Raf_75

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
ero sul punto di fare una proposta di acquisto per un appartamento, a Roma, ma non appena ho visto nella visura catastale che l'attuale inquilino aveva acquistato dall'ATER ho tremato e mi son messo a scavare e cercare informazioni. Ho quindi conosciuto la famosa sentenza 18135 di cui tanto si parla qui.
L'agenzia dice di fidarmi che l'immobile in questione non ricade nelle convenzioni e, in effetti, non è presente nell'elenco dei piani di zona (si tratta di un appartamento tra via di Donna Olimpia e via Falconieri), ma non capisco quindi a che titolo ATER possiede questo immobile. Come posso fare per avere un documento che mi assicuri che l'immobile in questione non appartenga a quelli colpiti dalla sentenza 18135? Cosa devo cercare esattamente?
Grazie.
Buongiorno,
un primo campanello d'allarme può averlo dalla visura catastale, se compare tra gli intestatari il Comune di Roma per la "proprietà dell'area" mentre il suo venditore figura sempre tra gli intestatari ma come "proprietà superficiaria", allora quasi sicuramente rientra tra quelli oggetto di discussione post sentenza 18135.
Poi ci sarebbe da vedere convenzione col comune, etc. ma intanto verifichi questa cosa.
 

giannelmo

Membro Attivo
Professionista
Ma come, in 586 pagine di questo forum avete dichiarato centinaia di volte di non voler fare causa al notaio perchè il processo vi dava sicuramente sconfitti al 100%, ma che avreste citato il venditore con la pretesa dell'affrancazione, ed ora che esce una legge specifica in tal senso, si scopre invece che volevate fare cause da 230.000,00€??? Alla faccia della sola affrancazione, credo vi sia caduta la maschera dell'irreprensibilità ... e da un pezzo direi!!!

Ah @giannelmo, ma te c'hanno mai mannato a quer paese?!?!?!?
Innanzitutto modera i termini, in secondo luogo io ancora non chiamo in causa il mio venditore proprio perché speravo in un provvedimento che salvaguardasse venditori ed acquirenti.
Gli acquirenti che vogliono a tutti i costi la ripetizione dell'indebito sono pochi, in pochissimi casi hanno ragione (caso estremo, vero: due coniugi si separano - per finta, continuano a vivere insieme - ognuno compra una casa PEEP a 100, dopo cinque anni entrambi rivendono a 500, si comprano un'altra casa e si godono i soldi che avanzano); allo stesso modo ci sono venditori che non vogliono pagare manco l'affrancazione, a volte a ragione (alcuni sono secondi proprietari che hanno acquistato a prezzo di mercato negli anni della bolla, e rivenduto a bolla sgonfiata, rimettendoci: per loro l'affrancazione è effettivamente una beffa, e la nuova norma non li salvaguarda per niente).
I venditori lamentano l'esosità delle somme chieste per transare, evitando di andare in causa (persa fino ad oggi) per la ripetizione dell'indebito.
Ma è quasi sempre un pianto ipocrita: tra affrancazione esagerata, tasse, notaio e spese legali, si raggiungono come niente i 60.000 euro. Se l'acquirente chiede 60.000 euro (cifra oggettivamente enorme) non si mette in tasca nemmeno un cent.

Last but not least non dice nemmeno che l'affrancazione deve valere come acconto della trasformazione (a trattare con la commissione c'erano i venditori, i notai, l'avvocatura capitolina, ma si sono ostinatamente rifiutati di ascoltare le ragioni degli acquirenti, e si vede). Per esempio io avrei intascato i soldi dell'affrancazione (che non serve a nulla) e li avrei tenuti da parte per trasformare, quando il comune avesse ripreso a lavorare le pratiche di trasformazione. Tanto prima o poi sarà costretto a sottostare alla normativa nazionale, che impone l'eliminazione di tutti i vincoli allo scadere dei 20 anni. Io ho una convenzione vecchia di 36 anni, un prezzo massimo di cessione di 47.000 euro (per 110 mq più cantina e garage), affrancazione più trasformazione costano 48.000 euro! Invece stanno cedendo le case popolari (quelle vere, interamente pagate dalla collettività) anche a meno di 48.000 euro!

Quindi la norma "salva" i venditori e lascia tutte le magagne in capo agli acquirenti (conguaglio, oneri di trasformazione alle stelle, ammesso che il comune la conceda). Infatti questo provedimento, ben lungi dal disinnescare le cause, è scritto così male che le moltiplicherà.
1) nessun venditore si attiverà spontaneamente per affrancare l'immobile (ma se non è suo, a che titolo?), quindi bisognerà come minimo fargli scrivere dall'avvocato (soldi da spendere) e poi, probabilmente, andare in mediazione, dove si offrirà di pagare l'affrancazione.
2) dal momento che il provvedimento non pone scadenze, il venditore potrebbe tirare per le lughe, anche perché più passa il tempo più l'affrancazione diminuisce. Il senatore dice che vale il principio della ragionevole attesa e che in caso di ritardi ci si può rivolgere al giudice. Altro procedimento giudiziario!
3) Il pagamento a rate: se il venditore si accorda col comune (mica con me!) per pagare a rate, e ad un certo punto smette di pagarle, cosa succede? Per prima cosa fino all'estinzione del pagamento la casa non è affrancata (e se dovessi vendere?), in secondo luogo cosa succede se il venditore smette di pagare le rate? L'immobile è mio, mica suo! E miei sono gli oneri. Il comune potrebbe benissimo chiedere a me le rate restanti. E io che faccio? Altra causa?

Mi fermo qui... Aggiungo solo che nella totale ammuina coloro che la sfangheranno alla grande saranno i notai!
 
Ultima modifica:

pelide

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per tutti coloro che hanno la convenzione scaduta da oltre 20 anni:
in allegato il testo dell'emendamento 14.0.200 al ddl 886 (Conversione in legge del decreto-legge 23 ottobre 2018, n. 119, recante disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria) presentato in questi giorni dal PD (Astorre, Parente, Grimani ora a firma anche del Sen. D’Alfonso) su iniziativa dei Comitati PDZ. L'emendamento è stato trasformato in O.d.g. e accettato dal relatore e dal Governo come raccomandazione. Speriamo possa essere accolto. Tale proposta darebbe forza di legge a quanto da noi sostenuto in merito alla scadenza dei vincoli dopo 20 anni e risolverebbe i nostri problemi definitivamente (vedi al punto 4 dell'allegato). Incrociamo le dita...
 

Allegati

giannelmo

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Infatti. Inutile mentire ormai le carte sono scoperte. È chiaro a tutti che a pagare saranno solo gli incolpevoli venditori. A essere chiamati in causa sono solo i venditori. Semplicemente perché i giudici non condanneranno mai un notaio. E per comprarsi la casa al mare questa è l'unica via. Non ci sono più dita dietro ai quali nascondersi. È chiaro che agli acquirenti interessano solo i soldi.
Scusa, ma lo hai capito in cosa consiste l'emendamento? Tu come venditrice potrai affrancare la casa che hai venduto, a quel punto l'acquirente, per legge, non potrà avanzare nessuna pretesa.

[La solizione ideale sarebbe che acquirente e venditore si mettano insieme e citino per danni comune e notaio, ma in italia sarebbe poco praticabile, purtroppo; il comune è al verde (ma potrebbe cedere come indennizzo un suo immobile di pregio, affittato a 10 euro al mese :sorrisone:) ed il notaio è ben protetto da codici e codicilli]
 

giannelmo

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per tutti coloro che hanno la convenzione scaduta da oltre 20 anni:
in allegato il testo dell'emendamento 14.0.200 al ddl 886 (Conversione in legge del decreto-legge 23 ottobre 2018, n. 119, recante disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria) presentato in questi giorni dal PD (Astorre, Parente, Grimani ora a firma anche del Sen. D’Alfonso) su iniziativa dei Comitati PDZ. L'emendamento è stato trasformato in O.d.g. e accettato dal relatore e dal Governo come raccomandazione. Speriamo possa essere accolto. Tale proposta darebbe forza di legge a quanto da noi sostenuto in merito alla scadenza dei vincoli dopo 20 anni e risolverebbe i nostri problemi definitivamente (vedi al punto 4 dell'allegato). Incrociamo le dita...
E' un contentino di nessun valore pratico. Una caramella (finta!) per far star buoni gli acquirenti, che invece speravano appunto nell'emendamento 14.0.200 per salvaguardare il valore dei loro immobili. Infatti l'affrancazione è una truffa legalizzata in pratica: cosa affranchi se il prezzo dell'immobile diminuisce inesorabilmente al passare del tempo, cioé all'avvicinarsi del compimento dei 99 anni?
Fra l'altro un conto è acquistare sapendo che puoi trasformare pagando 10.000 euro al comune, un altro sapendo che il comune pretende altri 40.000 euro oltre all'affrancazione!
Chiaramente i valori di mercato sono completamente sbilanciati, e l'affrancazione non riporta l'immobile allo stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento dell'acquisto (solo apparentemente, ma è quello per cui è stato pagato).
Di questo non hanno colpa i venditori, ma solo e soltanto il comune, che fa e disfa le regole a suo arbitrio, infischiandosene delle conseguenze per i cittadini. Conseguenze spesso drammatiche.
 

disperata70

Membro Junior
Privato Cittadino
Comunque chi si affanna tanto per la trasformazione lo sa che il cemento armato non ha durata infinita? E che i 99 + 99 anni delle convenzioni in diritto di superficie quasi sicuramente scadranno dopo la struttura portante della casa?
 

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Grz mille chi mi da la risposta
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