Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[iteleo]

Una cortesia. Qualcuno ha la Convenzione con il Comune rogitata dal notaio Trasatti il 24 maggio 2011 rep. 29947/14730 relativa a 2 palazzine in via del Podere Fiume 69(PdZ B33 Quartaccio- Roma).
Grazie

 

[Mobil]

In generale è così con qualche distinguo:

Per il punto 2 il fattore 0.85 si applica solo in caso di assenza di contributo statale/regionale (mutui agevolati), c'è sempre il fattore 0.6 da moltiplicare per ottenere il 60% del valore venale ed il costo pagato dalla cooperativa/Impresa deve essere rivalutato con ISTAT.
Cioè per la precisione:
costo affrancazione= (Tr/99) X (Valore venale X 0,60 X (1 - r)) X merticubi virtuali - Costo pagato dalla cooperativa X Rivalutazione ISTAT)* millessimi abitazione/millesimi totali
(in alcuni casi con interventi misti residenziali e non residenziali i millesimi possono non essere calcolati dividendo per 1000, ma bisogna vedere le Tabelle millesimali).
Il valore "r" può essere 0,15 in assenza di contributo pubblico oppure 0 in caso di mutuo agevolato o altro contributo pubblico.

Per quanto riguarda il punto 3, secondo la versione della Legge "interpretata" dal Comune di Roma leggendo a suo "uso e consumo" la famosa Sentenza, se fai prima l'Affrancazione, per ottenere la trasformazione in proprietà, poi devi comunque pagare in più l'intero ammontare senza il coefficiente (Tr/99), ma con l'abbattimento del 50% cioè r = 0.5 (scrivono che c'era stato tale abbattimento nelle passate Deliberazioni, cosa che NON è vera, ma hanno inserito tale coefficiente per rendere più credibili le stime sballate del valore venale, un po' come fanno alcuni negozi in periodo di saldi: prima aumentano il prezzo base e poi applicano lo sconto del 50% ...). Ammesso che uno di questi giorni si decidano a prendere in esame le pratiche di Trasformazione che, per altro, sono al momento ammesse solo per 14 PdZ.
Al contrario se riesci a fare prima la Trasformazione (oppure se l'hai già fatta ed anche se hai un atto pubblico registrato che dice di essere libero da qualsiasi onere e vincolo nei confronti del Comune di Roma, che, secondo loro, è un "refuso" di cui nessuno si è mai accorto negli ultimi 13 anni, cioè siamo praticamente alla TRUFFA di un contratto che non viene più riconosciuto valido in modo unilaterale!) devi comunque anche affrancare pagando il 30% del corrispettivo cioè:
0.30 X (Valore venale X 0.60 X (1 - r)) X merticubi virtuali - Costo pagato dalla cooperativa X Rivalutazione ISTAT)* millessimi abitazione/millesimi totali.

In qualsiasi modo ti metti devi pagare due volte sia il Comune che un Notaio!

Per il punto 4 non saprei.

Caro @Santi60 ho proprio paura che il diavolo stavolta è più brutto di quanto lo hai dipinto. Spero di stare per scrivere delle c..e ma tieni pronto un bicchier d'acqua e i sali.
Se le farneticazioni che Cesco ci ha descritto sono vere, ossia che il vincolo, anche trasfomando, rimane quello della convenzione originaria in superficie basata sulla 865 , in questo caso il tempo residuo non si calcola più sui 20 ma sui 99 anni.
In pratica con la loro tesi una convenzione trasformata non è come quella direttamente in diritto di proprietà e si porta dietro il vincolo della superficie, ma la durata di tale vincolo sarebbe così di 99 anni e non di 20.
Se invece così non fosse, tutti i preziosi i richiami che tu fai agli articoli e commi diventerebbero ridondanti, il castello gli crollerebbe da solo in testa anche solo con questa osservazione.
Non e possibile che da una parte ci vengono a dire che il vincolo è quello della convenzione originaria di 99 anni e dall'altra propongono formule basate sui 20 anni per l'afrancazione dopo la trasformazione.
Forse ti è sfuggita la mia risposta a Cesco sulle arrampicate sugli specchi.
Che questa semplice contraddizione evidenzia che il loro ragionamento è demeziale è pacifico, ma per coerenza varrebbe quello che ho scritto sopra e il costo dell'affrancamento dopo la trasformazione sarebbe lo stesso di quello fatto in dirirtto di superficie.
Delle due l'una.
Svenuto?

 

[Santi60]

Che la situazione riguardo ai vincoli di prezzo massimo fosse chiara in tutta Italia (tranne che a Roma) è anche palese in questo articolo del 2013 Riscattare l'immobile con diritto di superficie .

 

[Santi60]

Caro @Santi60 ho proprio paura che il diavolo stavolta è più brutto di quanto lo hai dipinto. Spero di stare per scrivere delle c..e ma tieni pronto un bicchier d'acqua e i sali.
Se le farneticazioni che Cesco ci ha descritto sono vere, ossia che il vincolo, anche trasfomando, rimane quello della convenzione originaria in superficie basata sulla 865 , in questo caso il tempo residuo non si calcola più sui 20 ma sui 99 anni.
In pratica con la loro tesi una convenzione trasformata non è come quella direttamente in diritto di proprietà e si porta dietro il vincolo della superficie, ma la durata di tale vincolo sarebbe così di 99 anni e non di 20.
Se invece così non fosse, tutti i preziosi i richiami che tu fai agli articoli e commi diventerebbero ridondanti, il castello gli crollerebbe da solo in testa anche solo con questa osservazione.
Non e possibile che da una parte ci vengono a dire che il vincolo è quello della convenzione originaria di 99 anni e dall'altra propongono formule basate sui 20 anni per l'afrancazione dopo la trasformazione.
Forse ti è sfuggita la mia risposta a Cesco sulle arrampicate sugli specchi.
Che questa semplice contraddizione evidenzia che il loro ragionamento è demeziale è pacifico, ma per coerenza varrebbe quello che ho scritto sopra e il costo dell'affrancamento dopo la trasformazione sarebbe lo stesso di quello fatto in dirirtto di superficie.
Delle due l'una.
Svenuto?

Non sono svenuto poiché, come si dice, ormai "ho fatto il callo" e mi aspetto di tutti da questi "Signori"!

 

[Bagudi]

Avete nella convenzione un paragrafo simile a questo ? Parlo di diritto di superficie

 

[Santi60]

Vabbuò Santi contento tu... La cassazione le sentenze le da leggendo le leggi e a loro si ispira non i bigliettini dei baci perugina... Poi se vuoi far finta di non capire... Ti dico che come interpreti tu la legge ( ripeto interpreti) a logica mi senbra giusto. Ma come la cassazione l'ha interpretata ( ripeto interpretata) dove per giungere alla sentenza su un caso di compromesso come
Dici tu ha partorito la sentenza analizzando tutte le leggi e le argomentazioni citando anche la 10-1977 con quello che ne consegue. Poi anche alcuni uomini di legge l'hanno interpretata in un certo modo.... Ora ripeto x carità a mio avviso sarebbe più onesta la tua ... Ma purtroppo ho il dubbio che la sentenza della cassazione, ovvero gente che un tantino di più ci capisce a livello di leggi, connla sua interpretazione. Agli occhi di un giudice potrebbe pesare un tantino in più del interpretazione si Santi60.... Detto questo torno in letargo e in bocca al lupo a tutti!!!

@Cesco76 , io e credo anche tutti gli altri del Forum abbiamo capito come la pensi, ma, quando ti sveglierai dal letargo nel quale scrivi di essere tornato, potresti cortesemente sottoporre agli Avvocati ed al Notaio che hai citato in un tuo precedente post le seguenti domande e, sempre cortesemente, farci sapere cosa rispondono?

1) Visto che la procedura di Trasformazione in Diritto di Proprietà del Diritto di Superficie è regolata dai commi 45 e 46 dell’art. 31 della Legge 448/1998 (su questo spero che non ci sia alcun dubbio) e il comma 45 dice: “I comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell'articolo 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell'articolo 35, quarto comma, della medesima legge n. 865 del 1971.”. E’ vero o no che tale cessione in proprietà va ad essere regolata dal medesimo art. 35 della Legge 865/1971, ma, in seguito alla cessione, i commi applicabili diventano gli stessi in vigore, alla data del nuovo atto, per gli alloggi già assegnati (per le cooperative) o vendute (per le Imprese di costruzione) in Diritto di Proprietà, invece che in Diritto di Superficie, a fronte del corrispettivo pagato a tale scopo e cioè i commi 13 (che cita la Convenzione tipo ex art. 8 commi 1, 4, e 5 della Legge n. 10/1977), 14 e 20 (notare che i commi dal 15 al 19 sono stati ormai abrogati dalla Legge 179/1992 e, quindi, i vincoli post scadenza della Convenzione, precedentemente previsti dai commi abrogati che richiedevano un’affrancazione a pagamento, non esistono più)?

2) Se la risposta alla precedente domanda è sì, come io credo fermamente, gli eventuali vincoli residui non diventano esattamente quelli degli appartamenti ceduti direttamente in Diritto di Proprietà ai sensi dell’art. 35 della Legge 865/1971 come modificato dalla Legge 179/1992? Pertanto, così come avviene per tali appartamenti ceduti direttamente in Diritto di Proprietà, gli unici vincoli sono:

a. Inalienabilità entro i primi 5 anni (comunque sempre già trascorsi altrimenti non si può fare alcuna Trasformazione);

b. Vendita e locazione a prezzo massimo di convenzione entri i 20 anni di durata della Convenzione (sottratti quelli già trascorsi prima della Trasformazione), trascorsi i quali tutti i vincoli decadono;

e la famosa Sentenza n. 18135 della Cassazione a S.S.U.U. non c’entra più nulla data la fattispecie completamente diversa rispetto a quella che viene conclusa dalla stessa Sentenza (Appartamento in Diritto di Superficie mai trasformato in Diritto di Proprietà).

3) Se la risposta alla precedente domanda fosse no, cosa di cui dubito fortemente, quale sarebbero le regole applicabili? Non credo si possa dire quelle del Diritto di Superficie, sia perché non avrebbe senso pagare un corrispettivo adesso per liberarsi dal solo vincolo superficiario, invece che rimandarlo, eventualmente, al 99° anno (i soldi è meglio tenerli in tasca propria che darli al Comune senza sapere cosa ci faranno, anzi sapendo benissimo che brutta fine faranno L …), sia perché secondo il comma 46 dell’art. 31 della Legge 448/1998, la Trasformazione si può applicare, non solo alle Convenzioni originariamente in Diritto di Superficie, ma anche a quelle in Diritto di Proprietà, ante Legge 179/1992, proprio per poterle renderle equipollenti rispetto a quelle post Legge 179/1992, che, alla fine, è proprio lo spirito che sta alla base dei commi da 45 a 48 della Legge 448/1998 e cioè uniformare la situazione di tutte le Convenzioni a quelle basate sull’ultima versione dell’art. 35 della Legge 865/1971.

4) Visto che il comma 46 dell’art. 31 della Legge 448/1998 dice: “Le convenzioni stipulate ai sensi dell'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, alle seguenti condizioni: … OMISSIS ….”. E’ vero o no che la tipologia di tale nuova Convenzione per la cessione in proprietà viene esplicitamente esclusa dalla Sentenza n. 18135 della Cassazione a S.S.U.U. in base alla frase: “Un'ulteriore distinzione deve ravvisarsi tra le convenzioni ex art. 35 legge n. 865/1971 e quelle ex artt. 7 e 8 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (Norme per la edificabilità dei suoli, non pertinenti, nella specie). Solo per le seconde il titolare di alloggio su concessione edilizia rilasciata con contributo ridotto non è obbligato a rispettare, in sede di vendita, il prezzo stabilito dalla convenzione tipo approvata dalla regione, ai sensi dell'art.7 della legge 10/1977”?

Mi pare che siano domande semplici per esperti in Legge che richiedono solo risposte secche SI/NO.

Grazie

 

[Santi60]

L'unica cosa chiara è che si stanno arrampicando sugli specchi, appellandosi ad una sentenza a dir poco originale.
Ma le sentenze non sono legge.

Forse sono io che non ci ho capito nulla....allora... secondo il tuo/loro ragionamento ci sono cose che la convenzione originaria si porta dietro dalla 865/71, es il vincolo al prezzo, e altre che ricalcano la 10/77, il divieto dei 20 anni.
Se io trasformo in pratica non ho alcun vantaggio se non tra 99 anni, solo svantaggi. La cosa è alquanto strana, visto che la direzione dei soldi per la trasformazione è a da casa mia a casa loro e non viceversa, e non è neanche un importo trascurabile.
Poi, se ritieni che sia quello che il legislatore intendeva, allora mi devi spiegare che senso avrebbe la possibilità da parte delle amministrazioni di rapportare il corrispettivo per la rimozione del vincolo agli anni restanti della convenzione anche se in proprietà, quando invece tale vincolo, a loro dire, non scadrebbe mai.
Anche solo questo cavillo, presente nella legge, basterebbe a far crollare tutto il castello, e a dare alla legge il senso che il legislatore intendeva.
Questo non ti fa pensare che nel tuo/loro ragionamento, compresa quello della cassazione se così interpretata correttamente, c'è qualcosa che non quadra?
Continuo a ritenere che senza un intervento legislativo organico che faccia chiarezza e rimetta mano alla materia radicalmente seremo sempre alla balia di quelche sentenza estemporanea e interpretazioni capziose e a senzo unico, ovviamente quello da casa mia a casa loro.

@Mobil come mi hai fatto notare questo tuo post mi era sfuggito e non posso che essere d'accordo al 100%! Si stanno proprio arrampicando sugli specchi, ma prima o dopo qualcuno si arrabbia: ho viso su FB https://www.facebook.com/groups/302585170104375/permalink/305851856444373/ degli abitanti di un intero quartiere che hanno già fatto la Trasformazione ed ora non hanno proprio nessuna intenzione di pagare l'Affrancazione anche perché hanno in mano una nuova Convenzione firmata da un funzionario del Comune di Roma (con potere di firma) che, in base allo schema di Convenzione approvata con la Deliberazione 54/2003, riporta la clausola che dopo 20 anni decadono tutti i vincoli ed obblighi con il Comune!
A quanto pare al Dipartimento hanno detto che quella clausola è un "refuso", cioè se ne vorrebbero uscire dicendo che la nuova Convenzione è carta straccia come quella dei famosi "chiarimenti". Ma, mentre per i "chiarimenti", magari qualche Giudice potrebbe avallare il fatto che chi li ha firmati non ne aveva il potere (anche se io non sarei d'accordo dato che si trattava comunque di un alto Dirigente del Dipartimento e sono scritti su carta intestata del comune con tanto di protocollo ...), non vedo proprio come possano dire una cosa simile per un atto pubblico avallato anche da un Notaio che, se ha fatto il suo dovere, ha dovuto controllare il potere di firma del Funzionario Comunale e ha redatto un testo della Convenzione seguendo una Deliberazione regolarmente approvata. Il solo dire che si tratta di un "refuso", in una questione così importante, forse potrebbe rasentare il "Falso ideologico"(vedere qui Il falso ideologico : Gli articoli 476 e seguenti del Codice penale sanzionano la falsità in atti. Si distinguono le fattispecie di falsità ideologica e falsità morale. Il falso ideologico è la menzogna contenuta in un documento. La falsità ideologica, in quanto cade sulle attestazioni dell'autore, riguarda il contenuto del documento che -non risultando né contraffatto, né alterato- reca appunto dichiarazioni menzognere. In tale ipotesi si può parlare di non veridicità dell'atto.)

 

[Bagudi]

Più che arrampicarsi sugli specchi , mi sembra che stiano andando proprio fuori di testa...

 

[EmiVal]

Avete nella convenzione un paragrafo simile a questo ? Parlo di diritto di superficieVedi l'allegato 13347

Nella mia no.

 

[giannelmo]

Parlo del conguaglio, citato in vari post di questa discussione, relativo alla concessione del diritto di superfice per l'esproprio del terreno. A quanto pare questo è uno dei problemi che ha bloccato, negli anni scorsi, la possibilità di Trasformazione a solo 14 dei numerosi PdZ poiché solo per tali 14 PdZ le procedure di espropriazione/urbanizzazione erano state completate o, quantomeno, se ne conosceva il costo e non c'erano più cause in sospeso con i proprietari originari del terreno.

Esatto: una quindicina di anni fa il comune, tranne la controllata GEMMA, fece tutti i conteggi dopo la sentenza del tribunale che condannava il comune stesso a risarcire i proprietari espopriati nei famigerati 14 PdZ (e qui ci sarebbe da ridire, perché la legge in base alla quale i proprietari espropriati vinsero la causa fu emanata molto tempo dopo gli espropri e l'inizio della causa, quando era ancora valida una legge del 1865, abrogata solo nel 2001! Dubito che se gli espropriati non fossero appartenuti ad una nota dinastia principesca avrebbero ottenuto il rimborso per un fatto accaduto oltre 20 anni prima e che all'epoca era perfettamente lecito!). Le lettere stesse (la ricevette la mia vicina di casa quando ero in affitto, e me la fece vedere) contenevano un trabocchetto: non parlavano di conguaglio, semplicemente dicevano che il comune offriva la possibilità di divenire proprietari del terreno dietro versamento di una modestissima cifra (poche migliaia di euro). Però... così il rimborso ai proprietari espropriati non avrebbe più dovuto pagarlo il comune, ma direttamente i "nuovi proprietari" dei terreni! Capito che furbetti?
Ma furono scoperti quasi subito, e nessuno "trasformò", almeno che io sappia. Un paio di anni dopo iniziarono ad arrivare le lettere con le richieste di conguaglio e contestuale offerta di acquisire anche la piena proprietà del terreno, ad un prezzo totale che, per un appartamento di circa 130 mq, era ancora inferiore ai 10.000 euro. Molti si opposero e, tranne quelli che avevano aderito subito alla proposta di trasformazione, gli altri si trovarono bloccati per via della sospensione di tutte le procedure, a causa dei ricorsi al TAR e appelli al consiglio di Stato. La faccenda va ancora avanti. Intanto la Gemma S.p.A. non esiste più, i vertici sono stati inquisiti e condannati, il comune ha vinto il ricorso al consiglio di stato intentato contemporaneamente contro la Gemma stessa e... contro noi cittadini tartassati!!! Già allora si tentava di far pagare a noi gli errori del comune (la Gemma era al 100% del comune)!
Adesso le lettere con le richieste di conguaglio hanno ripreso ad arrivare, ma propongono condizioni molto meno favorevoli di allora, a riprova che le cifre chieste non sono calcolate in base all'effettivo valore dei terreni, ma in base alle esigenze finanziarie del comune.