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  1. luigig

    luigig Membro Junior

    Privato Cittadino
    buongiorno.
    avevo scritto una volta tempo fa, ma avendo poche informazioni, non son potuto essere preciso.
    ora spero di poter essere più esaustivo e di poter ricevere aiuto in questa disgraziata vicenda!

    sono proprietario di un immobile con un accesso principale ed uno secondario dal giardino, dove c'è un'apertura pedonale (sempre esistita) ed un accesso carraio (aperta circa 22 anni fa con regolare richiesta avanzata al comune).
    ora i miei vicini di casa (gli eredi per l'esattezza) mi rendono la vita un inferno perchè sostengono che la stradina che percorro per arrivare al mio accesso carraio,sia strada privata di loro esclusiva proprietà.
    nella mia ignoranza ho chiesto ad un geometra di zona di farmi una visura per capire se fosse vero e da questa risulta che non si tratta di vera e propria strada, bensì di un mappale e che effettivamente sia loro.
    a questo punto mi chiedo...che faccio?
    posso far valere l'usucapione ventennale e continuare a passare su quel mappale per arrivare alla mia abitazione???
    vi ringrazio anticipatamente per l'aiuto
     
  2. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    La servitù di passo non è un tuo diritto soggettivo per nulla.In base alla definizione codicistica la servitù (vedi art.1027 )la servitù è un peso imposto su un fondo per l' utilità di un altro fondo.
    Quindi,salvo che si tratti di fondo intercluso,e quì abbiamo una servitù coattiva,quella è più che altro una concessione da parte del de cuius.
    Qualora quindi tu abbia un 'ulteriore accesso al fondo che non necessita di sforzi o giri dell'altro mondo,devi tornare ad utilizzare quello.
    Infatti il contenuto di una servitù che si usucapisce viene determinato in base alla sola utilità obiettiva a cui sono riferibili gli atti di esercizio nei quali si è sostanziato il possesso.
     
    A luigig piace questo elemento.
  3. luigig

    luigig Membro Junior

    Privato Cittadino
    effettivamente esiste un altro accesso, al quale si arriva sempre passando per la prima parte della strada di cui dicevo, poi tramite un loro cortile per arrivare da me.
    il fatto che chi me l'ha venduta non ha mai creato problemi di passaggio e solo gli eredi mi rendano la vita difficilissima è possibile?
    mettono apposta il loro camion davanti al mio accesso carrabile!!
    un'ultima cosa...
    possiedo due auto (una mia e una del figlio) e non ci stanno entrambe sull'accesso principale, una, per forza, devo parcheggiarla nell'altro accesso passando dalla loro strada..anche questo non conta??
     
  4. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Gli eredi sono persone diverse dal loro dante causa. Ma quello che mi stupisce è, non c'è nulla di scritto? Inoltre non è stata fatta prima una verifica di chi fosse questo mappale? Il deceduto lo sapeva? Nell atto di vendita del tuo immobile viene specificato qualcosa? considera che è sempre esistito un passaggio pedonale... non un carraio... quindi se è la loro, negli estremi limiti puoi passare ma non pure posteggiare! Quello proprio non sta ne in cielo ne in terra.
     
  5. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusa ma un altra domanda mi sorge. Chi ti ha venduto? Il proprietario deceduto del terreno confinante?
     
  6. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ecco vedi, hai scritto tu stesso che ti bloccano il carraio e non il pedonale. Quindi...tutto torna. Sanno già quello che fanno



     
  7. luigig

    luigig Membro Junior

    Privato Cittadino
    rispondo alle tue..
    no, non c'è nulla di scritto per l'accesso secondario che mi crea problemi, nell'atto di compravendita si parla solo della servitù per l'accesso principale.

    il deceduto lo sapeva e non ha mai fatto problemi.

    nessuno ha controllato l'appartenenza del mappale..io nella mia ignoranza pensavo fosse compito del comune e non ho guardato.

    io non voglio parcheggiarci, forse mi sono espresso male...per parcheggiare l'auto nel mio giardino che è nell'accesso secondario (visto che in quello principale ci sta solo un auto) devo passare sul loro mappale che è la famosa strada di cui stiamo parlando!

    infine, sì..mi ha venduto il proprietario di tuuuuutti i terreni confinanti.
     
  8. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ecco, allora tutto il discorso di prima cade.Siamo nell ambito della servitù per destinazione del padre di famiglia. Quindi se nell atto di cessione non è stato specificato nulla al riguardo in senso negativo, per la sua sussistenza non sono richieste particolari forme di sostanza.
    Come richiesto da dottrina e giurisprudenza le opere devono sussistere prima della cessione, e nel tuo caso esistono
    Gli altri requisiti, tutti sussistenti, correggimi se sbaglio, sono:appartenenza dei due fondi ad un unico titolare; il possesso da parte del medesimo; l alienazione di uno di essi; è infine la mancanza di una disposizione relativa alla medesima servitù in senso negativo.
    Ovviamente se gli eredi fanno orecchio da mercante dovrai rivolgerti ad un avvocato
    quello che dico io è quanto si prevede in tal caso, bisogna sperare che nel caso specifico ci rientri e non ci siano ulteriori.
     
  9. luigig

    luigig Membro Junior

    Privato Cittadino
    sei veramente gentile e ti ringrazio molto per la tua competenza e soprattutto disponibilità...
    ma non capisco..
    l'accesso secondario nel momento dell'acquisto non aveva i muri divisori, sono stati fatti da noi..così come da noi è stato fatto DOPO L'ACQUISTO accesso carraio..mentre quello pedonale esisteva...o meglio esistevano due piloni..
    mi sa che non ci posso far nulla..ho come l'impressione :triste:(
    nell'atto di compravendita, ora ricontrollerò, si parla solo del diritto di passaggio all'accesso principale..anche perchè l'accesso carraio sul secondario all'epoca non c'era!!
     
  10. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Eh... e allora già manca qualche requisito fondamentale... più di questo non so dirti. Parla con un avvocato, magari c'è giurisprudenza in merito x casi analoghi. Ecco perché ogni situazione va valutata nello specifico.
     
  11. luigig

    luigig Membro Junior

    Privato Cittadino
    credo anche io..e che avrei proprio voluto evitare l'avvocato e vedere se potevamo sistemare la questione da buoni vicini di casa quali eravamo coi suoi genitori!!
    mi sa che vale proprio il tuo discorso sulla servitù di passo e sull'impossibilità di usucapione!!
     
  12. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Sì.purtroppo. dovresti dimostrare, come ti dicevo, in giudizio ovviamente, ai fini della sentenza che accerta l usucapione, che tale servitù è di utilità x il fondo, il tuo, e non x te.
     
  13. karuba

    karuba Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    la servitù prediale, che si può acquisire tra i vari modi anche con l'usucapione purche sussistano dei requisiti (che nel tuo caso specifico sussistono),è un diritto reale di godimento su proprietà altrui che viene c aratterizzata tra gli altri dal diritto di sequela anche in seguoto a contratto, donazione,successione. per cui io sarei ottimista a patto che tu continui ad utilizzare tale servitù usucapita che viceversa potrebbe prescriveresì per non utilizzo ventennale
     
  14. luigig

    luigig Membro Junior

    Privato Cittadino
    scusa, ma come specificato io ho un altro accesso principale sempre con passaggio sul suolo dei vicini inserivìto nel contratto...ma nulla per l'accesso carraio secondario dal giardino...
    sicuro che valga anche in questo caso?? o dovrebbe valere solo per quello principale??
    sono un pò confuso!!
     
  15. karuba

    karuba Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    il fatto che sia un accesso secondario non significa che tu non possa usucapire. tu per i 20 anni di possesso hai chiesto il permesso di passaggio al vecchio proprietario? tu per almeno vent'anni ti sei comportato come se tu fossi il propietario in maniera continuativa e non clandestina?
    l'usucapione si realizza proprio così è un possesso quindi una situazione di fatto che si protrae per almeno vent'anni senza che il vero proprietario rivendichi la cosa. è vero che l'usucapione avvenuta puo essere accertata con trascrizione attraverso sentenza giudiziale ma ciò non toglie che tu sia comunque il proprietario ovviamente dovrai dimostrarlo dinanzi al giudice
     
  16. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Uhm... fonte di questa tua spiegazione? Non mi sembra corretta...stante quanto per definizione di servitù... guarda che non è un diritto soggettivo. Quindi o utilità e tutti gli elementi che ho indicato prima, o niente usucapione.
     
  17. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Per quanto espresso da Luna lascerei perdere la servitù e verificherei meglio l'ipotesi di usucapione.

    Per quanto riguarda i requisiti essenziali per usucapire un bene immobile sono:
    1) il decorso del tempo: 20 anni. Esiste l'usucapione abbreviata (10 anni), ma solo se chi vanta il diritto può dimostrare di avere un titolo idoneo al trasferimento della proprietà e che questo titolo sia stato trascritto;
    2) il possesso continuato, non interrotto nel tempo;
    3) il possesso pacifico e pubblico, cioè non acquisito in modo clandestino o fraudolento;
    4) il possesso non equivoco, cioè il possesso deve corrispondere in modo non dubbio all'esercizio del diritto reale di proprietà.
    Sulla base di queste considerazioni, possiamo ricavare che se hai provveduto a fare eseguire dei lavori definitivi e l'hai posseduta in modo continuativo per vent'anni, comportandosi sulla propria parte come proprietario, necessariamente hai finito per usucapirla.
    La Cassazione ha poi precisato che l'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto estingue le trascrizioni risultanti a nome del precedente proprietario (riconducendosi tale effetto estintivo all'efficacia retroattiva dell'usucapione), con la conseguenza che il notaio rogante nella successiva vendita del bene compiuta dall'usucapente non è tenuto a verificare l'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli di data anteriore a quella della trascrizione della sentenza di accertamento dell'avvenuta usucapione (Cassazione, 8792/00).
    Il principio della cosiddetta retroattività reale dell'usucapione (secondo cui si ritiene che l'usucapente sia stato titolare del diritto di proprietà sin dal primo momento in cui ha cominciato a possedere la cosa) si giustifica infatti con contingenti ragioni di necessità e di opportunità pratica (Cassazione, 3082/73).
    L'usucapione, maturata in conseguenza del soddisfacimento dei requisiti prescritti ex lege, non può essere contrastata da eventuali titoli d'acquisto dello stesso bene trascritti anteriormente a quello (astrattamente idoneo) sul quale si fonda l'usucapione. Ciò si verifica perché il diritto sorto per effetto dell'usucapione estingue tutti i diritti preesistenti ed incompatibili con esso.
    L'acquisto della proprietà per usucapione, quale modo di acquisto a titolo originario, è subordinato unicamente al ricorso dei presupposti di legge (possesso e tempo) senza che vi sia alcun nesso di derivazione tra il diritto esercitato sul bene dal precedente titolare, che pertanto si estingue, e quello, del tutto nuovo, acquistato dal possessore con l'usucapione.

    Pertanto i lavori per il passo carraio li hai fatti eseguire tu? hai pagato tu le spese? le chiavi del cancelo carraio chi le ha detenute nei 20 anni precedenti, solo tu o anche il vecchio proprietario? Chi ha pagato nei 20 anni al Comune la tassa sui passi carrai?

    Inoltre per il fatto che ti bloccano il passo carraio dipende se lo fanno quando l'auto è già parcheggiata o viceversa solo quando l'auto non è nel tuo cortile posteriore. Se è nel cortile ci sono gli estremi per una denuncia per violenza privata (Corte di cassazione - Sezione V - Sentenza 1° febbraio-28 febbraio n. 7592).

    Questo però è solo teoria, dovresti raccogliere i documenti e parlare con un avvocato di fiducia e che si seguirà nella causa dichiarativa di usucapione.
    Ciao
    Kurt
     
  18. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Dissento anche da questa ulteriore.Mi spiego
    I lavori di cancello,tasse e chiavi sono state fatte sulla proprietà di Luigig e non dei proprietari della strada privata.
    Non si può parlare di usucapione della stradina in quanto lui non si è comportato "uti dominus" sulla stradella,ma ha semplicemente esercitato un diritto di passo.Inoltre esso era già garantito mediante il pedonale.Quello che lui ha fatto è un passaggio ulteriore,cioè il carraio.
    Se volessimo ipotizzare l'acquisto della proprietà per usucapione dovremmo chiedere invece le domande giuste.Cioè:
    1-Chi ha eseguito,se sono stati eseguiti,i lavori di manutenzione della stradella?
    2-Chi ha pagato le imposte su tale particella?
    Ma anche qui....mi sembra lontano anni luce, per legge il mantenimento della sentiero per la servitù di passo spetta al proprietario del fondo servente...aspetto risposta al quesito.
     
  19. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Luna,

    scusa, ma non avendo letto i documenti ho le tue certezze.

    Per esempio affermi che i lavori sono stati eseguiti sulla proprietà di Luigig e non su quella dei proprietari ma nei diversi interventi non ho letto con questa chiarezza dove sono stati fatti.
    Altrettano quando affermi che non si è comportato uti dominus ma ha solo esercitato un diritto di passaggio.

    Non sono d'accordo per alcune ragioni.
    - il fondo di Luigig non è intercluso ergo, in base al tuo ragionamento, non ha diritto alcuno di passo semmai sulla base della compiacenza dei vicini ha usato un passo; e
    - se non si fosse comportato uti dominus non avrebbe eseguito le opere che ha menzionato e tantomeno quelle relative al passo carrabile; e
    - tale comportamento era ed è concludente. Era chiaro a tutti gli interessati che non lo hanno mai contestato nel tempo (se mi fanno un cancello carrabile prospicente su una mia proprietà la mia tolleranza va a zero. Un simile atto significa che chi ha fatto quel lavoro afferma il diritto di passare sul mio terreno e se voglio riaffermare il diritto esclusivo di proprietà e non fare costituire un diritto scaturente dall'uso incontestato - usucapione - devo almeno iniziare una actio negatoria servitutis)
    E' infatti chiaro e noto che il passo in esame non solo non era giuridicamente dovuto ma tantopiù non consentiva il transito di veicoli, ne cosegue che nell'animo di luigig si era generata la convinzione che avesse il diritto giuridico di passare e di esercitare i diritti del proprietario su di essi.

    Cosa è cambiato? che seppure il de cuius avesse fatto esercitare a luigig i diritti di proprietrio, mai contestandoli, ora gli eredi, in ragione dei documenti, contestano il diritto di luigig.

    Orbene si tratta proprio del classico caso dichiarativo di usucapione e non vedo perchè non dovrebbe provare a seguire questa strada, tra l'altro con il supporto di un legale che, a nostra differenza, vedrebbe le carte.

    Aggiungo che le domande che ritieni giuste potrebbero essere sbagliate se il sito si presentasse in modo differente da come lo hai desunto dalle parole di luigig e questo le fa differire dalle mie (ipotesi cancello prospicente la proprietà di terzi oppure a strada comunale).

    Per la domanda relativa alle imposte avevo domandato nel mio intervento chi avesse pagato nei 20 anni al Comune la tassa sui passi carrai perchè ritengo rrilevante la domanda sulle imposte dirette relative alla particella. Essa è sita in zona urbana e asservita ad altra proprietà, pertanto non produttiva di reddito agrario o dominicale autonomo. Sulla base di queste considerazioni nesssuno hdovrebbe avere pagato imposte dirette sulla particella.

    Come vedi sono pieno di dubbi e non ritengo che ci sia una soluzione unica e certa ma solo una serie di possibili opzioni.
     
  20. luigig

    luigig Membro Junior

    Privato Cittadino
     

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