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  1. Youremember

    Youremember Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti la mia situazione e' abbastanza semplice da descrivere:casa comprata con mutuo ,intestato ad entrambi i coniugi come la casa, nel 2007.Mutuo sempre e solo pagato da me tramite rid sul mio conto personale.Matrimonio in separazione di beni.Nel 2011 separazione giudiziale nei cui accordi sottoscritti innanzi al giudice venivano riportati pure la cessione della quota della mia ex moglie del 50% al sottoscritto mediante versamento di determinata cifra.In sede di omologa tali accordi non sono stati ritenuti validi,e successivamente neanche in sede di appello,perche' non rientranti nella materia specifica della separazione giudiziale.Successivamente la mia ex nel 2013 a donato il suo 50% al mio ex cognato cosi che Lei potesse comprarsi una casa nuova come prima casa con relative agevolazioni e relativo mutuo.Quindi ora mi ritrovo con una ex casa coniugale condivisa con l'ex cognato(che vive sposato altrove ma arriva spesso a disturbare,usiamo un eufemismo) e un mutuo cointestato pero' con la ex moglie che a sua volta a acceso un'altro mutuo prima casa per comprare la dimora dove risiede adesso con la nostra figlia in affido condivis:shock:vvio che oltre a pagare il mutuo per tutti,nel frattempo regalo anche al mio ex cognato pure meta' casa dato che pago solo io.Con la banca mutuataria le abbiamo escogitate tutte ma la controparte(mia ex moglie) non arriva a nessun accordo(basterebbe che riducesse la donazione,anch'essa a mio rischio futuro oltretutto,per ritirare io il suo 50%) ed ora stanco di tutto,ma veramente stanco(calcolate che stando qui dentro ho zero vita privata oltre ed avere una casa che non sara' mai mia),la banca mi consiglia di non pagare piu' le rate del mutuo(oltretutto la mia ex moglie e' ufficialmente irrintracciabile non avendo dato comunicazione alla banca di nuovi recapiti,e quindi mandano raccomandate di sollecito presso la ex casa coniugale intestate ad entrambi che io non posso aprire proprio perche' non sono l'unico intestatario...assurdo ma e' cosi).Quindi mi consigliano di non pagare piu' il mutuo(e addio credito futuro!!!!)e tramite poi l'ufficio contenzioso che hanno poteri legali piu' ampi 'obbligare' tutti i diretti interessati a risolvere la cosa,questo perche' la banca mi dice che non vuole immobili sul gobbo.Immobile gravato da mutuo ancora per 10 anni.Messo cosi alle strette i dubbi mi assalgono.Se anche l'ufficio contenzioso della banca risolvesse con una posizione di saldo a stralcio(cosi mi dicono in filiale,ma poi la donazione viene nulla in automatico se interviene la banca che vanta diritti primari?)non sono sicuri pero' se magari non aggrediscono altri beni(ed in questo caso chi prendono?Io nullatenente o la mia ex ricca di suo?).Qualcuno sa dirmi che procedure seguono le banche per evitare il pignoramento dato che io vorrei ritirare la restante quota?Mi conviene far intervenire agenzie immobiliari specializzate in queste pratiche per vendere prima l'immobile?Ma anche li andrei a regalare soldi al mio ex cognato che ne e' proprietario al 50%...insomma AIUTO!Grazie di cuora a chi sapra' darmi dritte.
     
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  2. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Io metterei un avvocato per chiedere alla tua ex moglie e a tuo cognato di pagare la parte di loro competenza (arretrati compresi), ovvero di cederti il restante 50% detratto quanto già pagato anche per loro conto, avvisandoli che in caso non adempissero a quanto richiesto, smetterai di pagare le rate del mutuo.
    La cosa dovrebbe smuovere soprattutto la ex moglie che potrebbe avere problemi anche per l'altro mutuo.
     
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  3. Youremember

    Youremember Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie della tua gentilissima risposta,in merito al quale sia il mio legale che quello della banca ci hanno provato ma non abbiamo mai ottenuto risposte.Io non sono in grado di sapere a quali problemi con il suo mutuo la mia ex potrebbe avere,di certo e' che dopo tre anni di inutili attese e di situazioni psicologiche al limite della sopportazione non posso piu' permettermi di vivere in una casa che e' diventata un manicomio.Anzi mi chiedono pure di pagare un affitto al mio ex cognato data l'occupazione dell'immobile.Cosa che ovviamente mi rifiuto.Vorrei rifarmi una vita altrove ma non trovo soluzione con questa casa.La banca mi dice di farmi pignorare cosi che possa subentrare il loro ufficio contenzioso e loro con poteri legali piu' ampi rintracciare la mia ex ed 'obbligarla' a risolvere la cosa.Per assurdo io ero disposto a liquidarla ed invece ora ci potremmo trovare a spendere soldi per le aste(mi dicono fino a 15000 euro di sole spese varie ad ogni asta andata a vuoto,e si sa che almeno due o tre andranno a vuoto pur di ribassare il prezzo)invece di guadagnarci.....ho perso il sonno....sorrido ma e' cosi....insomma l'unica e' non pagare piu' il mutuo.Mi rimangono i dubbi su cosa succede poi....che tristezza-Grazie comunque della risposta,mi ha fatto piacere
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
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  5. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il problema è che all'asta, un bene con queste caratteristiche non lo acquisterebbe quasi nessuno. In realtà, questo potrebbe farti gioco, perché potresti far scendere abbastanza il prezzo e far acquistare l'appartamento da un terzo di tua fiducia che poi te lo rigirerebbe alla stessa spesa sostenuta per l'acquisto. Ma è rischioso, perché anche la tua ex potrebbe fare lo stesso...
    Quanto all'affitto a tuo cognato, rispondigli che prima cominci a pagare la sua parte di mutuo. Inoltre, fai cambiare le serrature. La casa sarà pure di entrambi, ma ci vivi tu e tuo cognato non può entrare o uscire quando gli pare e piace.
     
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  6. Youremember

    Youremember Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie di queste utili informazioni,ma teoricamente in che percentuale si deprezzano gli immobili all'asta?E la donazione diverrebbe nulla o chi l'acquista si ritrova ancora con una parte di casa aggredibile da eredi del cognato in quanto frutto di donazione?
     
  7. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La banca l'ipoteca l'ha iscritta sull'intero immobile e a meno che tua moglie non abbia pagato il suo 50% non credo che la stessa sia stata cancellata. Pertanto, se l'immobile va all'asta, ritengo che ci debba andare per l'intero, nonostante la donazione fatta a favore di tuo cognato.
    Quanto al deprezzamento all'asta, non ci sono delle regole. In media si sta sul 20-25%, ma dentro questa media ci sono appartamenti venduti oltre il valore assegnato dalla perizia e immobili che vanno via con lo sconto del 90%. Bisogna anche vedere in che zona vivi, quanto può essere commerciabile l'immobile nella situazione attuale e considerare mille altri fattori. Impossibile darti qui una qualsiasi indicazione...
     
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  8. Youremember

    Youremember Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi mi par di capire,grazie alle vostre risposte,che l'unica soluzione e' proprio quella del pignoramento,fosse anche solo per fare uscire allo scoperto la mia ex:dubito voglia accollarsi spese di incanto mentre poteva prendere i soldi tra l'altro gia' pattuiti in sede di separazione.Sono desolaro assai...grazie a tutti voi!!!!!
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Devo dire che sono desolata insieme a te, perchè sono cose che non dovrebbero accadere...
    Che follia !
     
    A brina82, nuova H&F e ab.qualcosa piace questo elemento.
  10. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Eccomi qui, buonasera a tutti.
    La situazione è certamente delicata ma l'idea di interrompere il pagamento delle rate di mutuo e di fare andare il bene all'asta mi sembra aberrante, in quanto:
    1) il debitore verrà segnalato nella Centrale Rischi, con conseguente preclusione a future richieste di finanziamento;
    2) le procedure esecutive immobiliari sono estremamente dispendiose e tutte le spese (legali dell'avvocato della banca, gli onorari degli ausiliari del giudice - perito estimatore e custodi - nonché le spese di pubblicità legale per gli avvisi d'asta ed anche alcune spese che dovrà affrontare l'aggiudicatario) sono addossate al debitore che vedrà ridurre enormemente il residuo di prezzo che gli verrà restituito alla fine della procedura;
    3) come è stato già detto da quanti mi hanno preceduto, è difficilissimo ipotizzare il trend di una esecuzione immobiliare, ma quasi sempre l'immobile viene fortemente svalutato;
    4) se quanto sopra non bastasse, bisogna tener conto che la soluzione proposta dall'istituto di credito è anche lunga: la banca potrà iniziare il pignoramento, trattandosi di mutuo fondiario, soltanto dopo che la morosità si sia ripetuta almeno sette volte (art. 40 comma 2 TUB); quindi i tempi da considerare (fra rate non pagate, lettera di risoluzione e notifica precetto + pignoramento) sono ampi, direi almeno un annetto.
    Ritengo molto più logico:
    1) diffidare immediatamente il cognato dal fare ingresso nell'appartamento e procedere al cambio di serratura (del tutto legittimo, si tratta del tuo domicilio. le violazioni del domicilio sono rilevanti penalmente);
    2) iniziare il giudizio di divisione dell'immobile, ove chiederai:
    a) la vendita del bene e la suddivisione del ricavato o, in alternativa, l'assegnazione a te della quota appartenente al tuo ex cognato
    b) il rendiconto della gestione immobiliare (quindi dimostrerai quali spese hai affrontato per il mutuo e la manutenzione dell'immobile - condominio incluso - e chiederai che il tuo ex cognato venga condannato alla loro restituzione nella quota del 50%. naturalmente queste somme verranno compensate con quelle che tuo cognato ti richiederà a titolo di indennità di occupazione, ma l'indennità di occupazione non è dovuta sempre, sic et simpliciter).
    Si potrebbe obiettare che i giudizi di divisione sono lunghi e costosi.
    E' vero, ma sono ugualmente costosi e lunghi i procedimenti di espropriazione immobiliare, con l'unica differenza che questi ultimi creano problematiche ulteriori e rilevanti (segnalazione alla centrale rischi), svalutano enormemente la proprietà ed amplificano, in ultimo, il pregiudizio economico, perché lo dilazionano nel tempo.
    l
    [DOUBLEPOST=1417713203,1417713114][/DOUBLEPOST]
    Ciao Bagudi, era un pò che non accedevo ad immobilio e non avevo visto la notifica del tag :pollice_verso:
     
    A Irene1, Youremember, Rosa1968 e ad altre 5 persone piace questo elemento.
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :ok: è la soluzione più corretta.
     
  12. Youremember

    Youremember Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Di tutto cuore:GRAZIE! Anche solo per il tempo e le risposte che mi avete dedicato.Siete stati utilissimi!!!
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  13. De Natale La Fenice

    De Natale La Fenice Nuovo Iscritto

    Altro Professionista

    Concordo appieno con l'Avv. Polidoro, difatti, sebbene attraverso un accordo stragiudiziale a saldo e stralcio otterresti di poter cancellare la tua segnalazione dai vari Sic (tale accordo prevede infatti il ricevere ampia quietanza dal creditore), mi sembra più corretto usufruire dell'istituto preposto alla vendita coatta dell'immobile, con divisione del ricavato tra i proprietari, senza farsi pignorare la casa. In questo modo bypasserai inoltre tutte le problematiche relative al dover metterti d'accordo con l'ex moglie per l'eventuale vendita stragiudiziale volontaria; inoltre, la valutazione che verrà fatta dal perito del Tribunale, sarà in linea con gli attuali prezzi (ben più bassi di quelli del 2007, quando hai comprato tu l'immobile!), e potrai chiedere l'assegnazione diretta del bene liquidando l'ex moglie sulla base di detta valutazione! (al netto delle varie spese da te affrontate)
     
  14. Youremember

    Youremember Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Molto precisa la tua risposta oltre che utile ma sorgono dei dubbi miei:l'immobile in questione e' cointestato con il mia ex cognato mentre il mutuo e' cointestato con l'ex moglie ma che ho sempre pagato io.Il mio dubbio e' se tali spese sostenute solo da me dal 2007 sono addebitabili al mio ex cognato da quale data?Dalla sua intestazione delle quote della casa da parte della mia ex?Durante il matrimonio tali spese rientrano come dire in spese liberatorie dovute al menage familiare? Inanzi al giudice l'accordo tra me e la mia ex era che io rilevassi la sua quota del 50% per 20000 euro per un immobile valutato allora 140000(parliamo del 2007).Con una vendita coatta ed essendo il bene indivisibile date le sue conformita' il valore di perizia,a vostro modesto parere,scenderebbe di quanto?Calcolato un mutuo residuo di 66000 conviene?Non pensavo veramente di trovare tanta gente disponibile e soprattutto competente.Grazie!
     
  15. De Natale La Fenice

    De Natale La Fenice Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Bisognerebbe capire cosa è stato ordinato in ultimo grado nella separazione giudiziale, per capire il tuo debito nei confronti di tua moglie (mantenimento, figlia etc.) e le obbligazioni di entrambi nei confronti delle rate del mutuo. Certo, qualora queste fossero da dividere equamente e tu avessi adempiuto ai tuoi obblighi nei suoi confronti, ci sarebbero gli estremi per agire in giudizio, magari arrivando a chiedere l'assegnazione della sua quota di immobile in tuo favore (minacciando l'azione contro il suo nuovo bene, o impugnando la donazione), ma, ahimè, questa è materia da avvocato, non da immobiliarista. Credo che la scelta più sensata sia di discuterne con un legale serio e preparato, dovresti averne già uno che ti ha seguito per la separazione.... O in alternativa potresti chiedere all'Avv. Polidoro, che ha già risposto esaustivamente al tuo precedente quesito, e ho personalmente trovato molto preparato in materia...
    In bocca al lupo!
     

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