Sono stato promosso all'esame...e adesso ?

[Dennys]

il tuo discorso non tiene conto delle persone che finito il liceo/istituto vogliono intraprendere questa carriera e " normalmente " non hanno alcuna dimestichezza con : assegni, cambiali (titoli di credito in generale, obbligazioni), diritto in generale, economia finanziaria in generale e tante altre cose che un ragazzo, come me, invece ha trovato molto utili anche per questo lavoro oltre che per completare un bagaglio culturale che può essere utile nella vita. Oltretutto il corso che ho frequentato io costa 700 euro ce ne sono anche da 5000, capisci bene da solo che non tutti possono permetterselo. Infine, cosa più importante di tutte, ho avuto occasione di parlare con clienti di colleghi e miei potenziali clienti ed a nessuno interessava sapere della deontologia dell'agente ( per quanto utile, intendiamoci) , piuttosto volevano sapere altre informazioni e/o ricevere consigli sulla proprietà e ti dirò che da " profano " di questo settore su quell'argomento non ho totalmente sfigurato, grazie anche a questo corso.

 

[pensoperme]

Che l'esame non sia inutile in tutto è chiaro, ma non ha alcuna utilità per fare il lavoro di agente, a quanto dicono gli stessi agenti (chiedi qua), le vere informazioni le si imparano sul campo e non è consigliabile farlo sulla pelle altrui (che può costare la propria) e io trovo che non sia affatto corretto insistere a fornire un corso così inutile a chi vuole imparare a fare l'agente immobiliare. 700 euro poi non sono affatto poche! Quindi dovrebbero insegnarvi anche come aprire e come svolgere il mestiere e anche le trappole e le cose pratiche: come registrare un contratto, come tenere l'antiriciclaggio, come acquisire, a cosa fare attenzione in un contratto, differenza tra registrare e trascrivere una scrittura, quando farlo e quando non farlo.. invece vin parlano di leaseback, di spa e di forme societarie, di cambiali, di estimo come era pensato 50 anni fa e oltre....

 

[Dennys]

Beh guarda non sono affatto d'accordo. Per quanto riguarda leaseback, spa, cambiali eccetera eccetera, sono cose che studiano tutt'ora i laureandi in economia (non di 50 anni fa). Mi dirai : non fai mica il commercialista/il manager, d'accordo. Non mi sembra un'eresia sapere di queste cose anzi, ringrazio e sempre ringrazierò il fatto di averle apprese, semplicemente perchè prima non sapevo nemmeno cosa fossero nemmeno a livello eziologico (parlo per me). Inoltre ho studiato : locazioni, affitti, successioni, mutuo, accolli, collazioni, avvalli, girate eccetera eccetera che mi sembrano piuttosto pertinenti riguardo la materia che sarà oggetto del mio lavoro. Perchè ? Beh 1° semplicemente perchè : innanzitutto in questo genere di mestiere può capitarti qualsiasi situazione (vendere immobili che sono succeduti, donazioni ; fare fideiussioni, aiutare il cliente con i mutui, sapere cos'è un'ipoteca e via dicendo). Secondo poi perchè il lavoro pratico si impara sul campo, a questo punto non servirebbe il corso : qualsiasi persona può imparare a fare le cose che hai citato tu ( come registrare un contratto, come tenere l'antiriciclaggio, come acquisire, a cosa fare attenzione in un contratto, differenza tra registrare e trascrivere una scrittura, quando farlo e quando non farlo...) praticando in un'agenzia, mentre, per quello che ho riportato io serve studiare. Io non so se sei davvero un privato cittadino (un cliente diciamo) o una persona che mi sta mettendo alla prova da agente ( forse entrambi?) ma dire che l'estimo non sia fondamentale è una castroneria pazzesca. Nella società per cui lavorerò si fanno valutazioni degli immobili anche di 40 pagine A4 contenenti i famosi " comparables " o " comparativi " che non sono altro che stime sintetiche parametriche (ed altre considerazioni che non sto qua a spiegare) . Queste valutazioni fatte da " un'estimatore" (concedimela) sono un conto, sennò se volete il solito agente che viene in casa si guarda intorno, sparando un prezzo per prendere il mandato e per poi trovarsi ad abbassarlo perchè non ci sono persone disposte ad acquistare l'immobile è un problema vostro. Io voglio fare un lavoro di qualità e dare certezze al mio cliente anche facendo uso di metodi analitici e tecnici , perchè aprire un Porta Portese o un sito immobiliare e fare una media sono buoni tutti ( ed è una parte considerevole sicuramente). Conclusione : sarò felice di essere preparato al meglio semmai mi capiterà di valutare terreni agricoli e/o di dare consigli a chi li possiede per la compravendita, un'altra cosa che probabilmente non avrei mai imparato in un contesto cittadino e invece ora, un minimo, conosco.

 

[pensoperme]

NO, è l'estimo che vi hanno insegnato che è inutile. Quante formule conosci? Quali principii ti hanno insegnato, quelli classici in un mondo dove i professionisti oramai studiano gli ivs e il massimo della stima che farai probabilmente è la storica a "naso"? Cosa farai, una stima a cancelli chiusi? Come? E pensi che il corsettino che vi fanno ti dia la possibilità di fare "estimo" come un tecnico? Un conto è averne una infarinatura... senza contare che, come ti ho detto, l'estimo classico è oramai superato, da pratiche nuove (vedi MOSI dell'Adt , AbI ecc., cerca IVS, market comparison approach, discounted cash flow analysis et simila)... Il corso che hai fatto è buono per infarinature, di tutto un po', cosa che non ti servirà per fare nulla di quanto affermi, perchè per fare qualcosa a livello professionale come il perito serve studiare ben altro... ad esempio. Quindi sarebbe invece molto meglio ceh vi insegnasse a lavorare, davvero, rilasciandovi un patentino di base, al quale poi ognuno di voi aggiungerebbe una specializzazione SE e QUANDO ne sentisse la necessità. Invece vi danno infarinature e false certezze che non vi serviranno a niente il 90% delle volte e vi lasciano NUDI a affrontare le intemperie del mondo reale. E la cosa peggiore è che siete tutti "agenti immobiliari", senza alcuna differenza, nel titolo.

 

[Dennys]

Bah a volte non sono sicuro che venga letto ciò che scrivo, comunque tu pensi che invece una agenzia territoriale su strada ti insegni " MOSI dell'Adt , AbI ecc., cerca IVS, market comparison approach, discounted cash flow analysis ? " oppure ti da un rimborso spese ridicolo per 3-4 mesi (poi se non sei " bravo " ti cacciano) per andare a suonare i campanelli e fare il "centralino" al fine di acquisire immobili ( se ci riesci) o comunque di fare la " notizia "...grande scuola! Ho fatto anche quest'esperienza e devo dire che ho imparato solo tre cose : a fare le telefonate velocemente, a dire stupidaggini ( perchè spesso parlavo con persone che mi facevano domande a cui io rispondevo con un bel faccione basito) e a registrare qualche contratto alla agenzia delle entrate, ne esci esperto, sì, sì, come no! 10, 100, 1000 volte meglio il corso ! Non sarai Eintstein dopo, ma almeno puoi non fare solo figure barbine ( il dialogo col cliente sappiamo entrambi che è fondamentale). Per come la vedo io dovrebbe esserci una laurea ad hoc ( o quantomeno un indirizzo) per esercitare questa professione, perchè anche l'apprendistato sarebbe condotto in modo diverso ed il prodotto sarebbe più qualitativo.

 

[pensoperme]

Vero, ma cosa c'entra? Se sbagli persona e ti affidi a uno che ti fa fare la stessa cosa senza farti crescere male, anzi, direi ceh non dovresti accettare proprio nessun apprendistato del genere. Ma siccome tu rivendichi, grazie al corso, di saper fare stime, io mi irrigidisco ancora di più, perchè non solo non le sai fare, ma non sai fare nemmeno quelle mono parametiche sintetiche, non perchè non sei capace di fare prezzo medio X sup comm. ma perchè non hai la necessaria esperienza. Quindi una tua stima è probabilmente errata e se la farai senza adeguata conoscenza, farai un danno (lieve ma comunque danno) a chi ti darà credito. L'errore lo fanno anche gli agenti "navigati" (ci mancherebbe) ma almeno partono da una posizione che il tempo gli ha donato (si spera) non da una presunzione di sapere cosa non posson sapere in forza dell' "estimo". Ecco perchè dovrebbero rilasciarvi una abilitazione di base alla quale poi ogni agente inserisce le specializzazioni che vuole (ogni settore di mercato richiede specializzazione). Se rileggi sopra tu insisti nel dare al corso il merito di distinguerti rispetto a agenti che sarebbero "cialtrons", ti comunico che spesso gli agenti cialtrons il corso lo hanno fatto eccome... il patentino (sembra che torni), purtroppo non è sinonimo di qualità, ma solo presunzione di qualità.

 

[Dennys]

Non sono ancora una volta d'accordo perchè l'esperienza maturata sul campo nessuno l'ha messa in dubbio. Non mi distinguo perchè sono meglio di altri piuttosto perchè parto da un metodo (che si può approfondire) ed a livello di conoscenze sono molto più preparato di un ragazzetto che va a zonzo per la città per cercare di acquisire. Ci sono anche i RICS e altre forme di estimo, se così possiamo chiamarle, ma vedi, ad esempio, se non sai fare le equazioni difficilmente farai grandi passi nell'algebra oltre un certo livello. Quindi, sapere come si stima grazie all'estimo che ho studiato è la base per poi diventare "periti" migliori, senza di questa faticherei di più e ne saprei meno. Per quanto riguarda la scelta di affidarmi a qualcuno, io ci sono arrivato grazie a conoscenze che mi hanno permesso di scegliere un'azienda piuttosto seria, per come la vedo io ovviamente ; ma se tu fossi più informato sapresti che il 90 % delle agenzie fornisce la formazione che ho descritto io sopra e ti sfido a confutare questa tesi. Quindi il corso serve eccome, perlomeno ti presenti con un minimo di nozioni utili al tuo lavoro! Si vede che i "cialtrons" non hanno studiato probabilmente, non capisco perchè una stima fatta tramite formule che sembrano a tutti gli effetti valide dovrebbe essere meno efficace di un'altra fatta magari a occhio. Sono più che convinto che un cliente apprezzi maggiormente un lavoro di una persona che gli porta dati piuttosto che chiacchere. Ora come ora magari non sono il " dio " delle stime parasintetiche monovolumetriche supercomputotali perchè devo imparare ancora delle cose però sono in grado di fornirti una valutazione che starà a te (cliente) giudicare . Io non ho trovato il corso inutile, ma tu l'hai fatto ? No per sapere giusto se parli per sentito dire o per esperienza, dato che fai della conoscenza empirica il tuo cavallo di battaglia

 

[pensoperme]

I RICS non sono proprio "forme di estimo" ma lasciamo perdere, spaccare il capello è antipatico e inutile... per le equazioni o le matrici quadrate puoi usare un software ad hoc, non importa che le conosci a fondo, devi sapere a cosa servono... Sulle stime fatte bene siamo d'accordo, nulla da dire. Ma prima devi fare corsi appositi. A quei corsi però devi affiancare la conoscenza del mercato, se no farai una stima buona, ma limitata (ti mancherà l'H.&B.U. ad esempio o semplicemente la conoscenza delle dinamiche di mercato che quel dato immobile subisce in quella determinata zona...). Il corso non è inutile, chiaro, è però inutile per i fini che si propone, secondo me. Le infarinature vanno bene, am quando uscite di li dovrebbero mettervi in grado di partire subito, senza dover chiedere a nessuno, oppure obbligarvi a fare un periodo di apprendistato. A differenza di te che comprendi i tuoi limiti, c'è gente che esce di la e si mette ad operare...

 

[Dennys]

Per RICS intendevo il famoso red book che ho per il momento solo sfogliato perchè non ho avuto il tempo di studiarlo. Comunque il corso e l'esame tu li hai fatti fatto o no ?

 

[pensoperme]

Io ho fatto molte cose nella vita ma si sono rivelate tutte inutili, sono rimasto il solito caprone

Per approfondimenti consiglio http://www.joinricsineurope.eu/it/na/view/rics-italia

http://www.e-valuations.org/

http://www.hoepli.it/libro/metodi-di-stima-immobiliare/9788877586865.asp