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  1. lorenzocetrullo

    lorenzocetrullo Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao, sono nuovo del forum, o meglio ho sempre e solo letto. Ora però mi serve una mano... grossa!
    Sto valutando l'acquisto di un appartamento sito all'ultimo piano di una costruzione in via di costruzione. Di pertinenza dell'appartamento, al piano superiore, c'è un sottotetto della stessa metratura dell'appartamento (60+60 mq). L'altezza finita del sottotetto che avrà un soffitto piatto, non spiovente, sarà di 235 cm. Immagino che l'altezza ponderale si aggiri lì vicino.
    Tutto si trova, ovviamente, solo sulla carta. Quando infatti tra un annetto l'appartamento sarà pronto, mi troverò a rogitare un appartamento e la sua pertinenza.
    Il costruttore dice che mi rilascerà la domanda di richiest di agibilità (o abitabilità, non so bene) per recuperare il sottotetto secondo quanto previsto dalla legge regionale.
    La legge regionale, però, dice che potrò farlo (non ho capito se la presentazione della domanda o il recupero) dopo 5 anni.
    Domanda: Posso presentare subito la domanda di recupero? o devo attendere 5 anni?
    In entrambi i casi, cosa posso fare in questi 5 anni di attesa? Abitarci perché ho presentato la domanda o nulla?
    E se la mia domanda viene accolta, quanto mi costerà poi la pratica di recupero (posto che le finiture sono da vero e proprio appartamento con bagni, finestre etc..).
    Al momento il cantiere è in opera (sono arrivati quasi a fare il piano terra)e non so ancora bene se proporre l'acquisto o lasciar perdere. Non so se quello che il costruttore mi propone è legale o c'è un rischio... anche perchè o sconto che il costruttore praticherebbe è notevole... e non so se mi toccherà pagare la differenza dopo.
    Grazie per il vostro aiuto!!
    Lollo
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ne abbiamo parlato molte volte su Immobilio, se vai a cercare troverai molte discussioni...

    Ti ripeto la mia posizione: se sei consapevole del fatto che stai comprando un sottotetto non abitabile (per ora) e non lo paghi come se fosse una metratura abitabile, fallo,ma non pretendere ora cose che non sono possibili.

    Se sei uno che non dormirà per i prossimi 5 anni, in attesa di poter applicare la pratica di recupero del sottotetto, lascia perdere.
     
  3. zia little

    zia little Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Credo che l'agibilità riguardi l'appartamento che acquisti e non sia in vista del recupero del sottotetto, che ora non puoi assolutamente fare; è una nuova costruzione.
    In termini di denaro, nel momento in cui presenterai la pratica di recupero, pratica edilizia a tutti gli effetti (dovrai interpellare un tecnico), pagherai anche gli oneri, in quanto aggiungi del volume alla tua abitazione; inoltre la altezza media ponderale richiesta è di 2.40 m (2.35 m non basta); quindi dovresti comunque rifare la copertura. Se non ho capito male il soffitto è piano e si trova ad un'altezza di 2.35 m; da noi sono state respinte pratiche in cui si voleva fare passare un'altezza costante di 2.40 m come media ponderale anche in una sola stanza (la altezza era maggiore, perchè il tetto era a falda, ma si voleva controsoffittare a 2.40 m, per rispettare i requisiti).
    Facendo l'ampliamento del volume dovrai rispettare tutti i requisiti di risparmio energetico (cosa che sarà già stata fatta per il resto della costruzione). Non sempre, ma spesso, il recupero del sottotetto è assimilato ad una nuova costruzione.
    una volta presentata la pratica e fatte tutte le opere e conclusi i lavori, solo allora passerai a richiedere l'agibilità del sottotetto (sempre attraverso un tecnico).
    :fiore:
     
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  4. zia little

    zia little Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Così a titolo informativo, considerato che scrivi da Milano ti posto l'art. 63 della L.R. Lombardia 12/2005 e s.m.i.:

    TITOLO IV - ATTIVITA’ EDILIZIE SPECIFICHE
    CAPO I - RECUPERO AI FINI ABITATIVI DEI SOTTOTETTI ESISTENTI

    Art. 63. (Finalità e presupposti)
    1. La Regione promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti con l'obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici.
    1-bis. Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura.
    2. Negli edifici, destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento (S.l.p.) complessiva, esistenti alla data del 31 dicembre 2005, o assentiti sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1° dicembre 2005, è consentito il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto.

    presterei attenzione al Comma 2, dal quale sembra chiaro che per le costruzioni post 1 dicembre 2005 (se costruite con Permessi dopo 31/12/2005), i sottotetti non possano essere recuperati a scopo abitativo.
    Ciao ZL:fiore:
     
  5. lorenzocetrullo

    lorenzocetrullo Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie per le risposte,
    vorrà dire che al primo piano preparerò da mangiare in cucina, andrò in bagno nel comodo locale servizi, dormirò in una ampia camera da letto e nel sottotetto ricaverò un altro bagnetto, un locale hobby e un lavatoio, molto semplicemente.
    Non muore nessuno...
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  7. marcoagostini

    marcoagostini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, sono nuovo del Forum.
    Partecipo per un chiarimento. A mia conoscenza il Consiglio di Stato si è espresso ripetutamente contro i "falsi sottotetti" da rendere poi abitabili. Ha senso acquistare un immobile sostanzialmente non regolare?
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se lo paghi il giusto, perchè no ?
    E' spazio in più...

    L'importante è non comprare un monolocale con tre camere da letto nel sottotetto...
     
    A CheCasa! e Rosa1968 piace questo messaggio.
  9. marcoagostini

    marcoagostini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi riferivo all'acquisto di un immobile in costruzione in cui di fatto esiste un abuso edilizio individuato più volte dal Consiglio di Stato, che ha decretato non validi permessi di costruire addirittura approvati dai TAR . Certo è che se "nessuno dice niente" va tutto liscio e l'acquisto può essere anche conveniente nella prospettiva di renderlo abitabile. Se qualcuno eccepisce potrebbero esserci problemi rilevanti, derivanti dall'avere acquistato un abuso riconosciuto. Mi riferisco ad una ipotetica causa intentata da un vicino che si vede costruire vicino un edificio la cui altezza deriva da un simile abuso, con un permesso di costruire rilasciato da un ufficio tecnico comunale "distratto". Se il vicino intenta una causa, anche contro il comune, può anche perderla in sede di tribunale regionale, ma ha ottime probabilità di vincerla con il ricorso al Consiglio di Stato, viste le ripetute sentenze. Se il Consiglio decreta l'illegittimità del permesso di costruire cosa succede? Sarei grato se qualcuno potesse informarmi sulle possibili conseguenze.
    Tra l'altro sussisterebbe anche un problema di validità dell'atto notarile con cui si è acquistato l'immobile. Anche qui, se nessuno entra in contenzioso non succede niente, ma se succede in pratica emerge la nullità dell'atto.
     
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  10. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Infatti è molto meglio lasciare che se lo tenga il costruttore.
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questo tipo di abuso di cui parli è molto particolare e non si attaglia al 99% dei sottotetti non abitabili, ma accessibili.

    Infatti, la maggior parte dei sottotetti esistenti deriva dal desiderio dei Comuni di incassare oneri sulle superfici cosiddette "accessorie" (terrazzi, sottotetti, garages, cantine, le cosiddette "tavernette") che hanno concessionato in grande quantità e generosità...

    Quindi, pochi scenari drammatici, ma solo la solita ipocrisia delle nostre amministrazioni italiane, che con una mano danno (grandi superfici) e con l' altra tolgono (accessibili, ma non abitabili).
     
    A Manovale e CheCasa! piace questo messaggio.
  12. marcoagostini

    marcoagostini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi ringrazio per la conferma e i chiarimenti. Da quello che ho capito costruttori e comuni hanno agito in modo opaco al fine di ottenere benefici reciproci. Credo però che negli ultimi anni sia cambiato qualcosa perchè ho esperienza diretta di posizioni assai più restrittive da parte degli uffici tecnici di alcuni comuni piemontesi, che esprimono la volontà di non permettere più la costruzione di locali accessibili non abitabili dotati di caratteristiche che chiaramente li identificano come potenzialmente abitabili e quindi da computare nella volumetria. L'organo giurisdizionale amministrativo più importante si è espresso più volte contro questa pratica e credo che questo possa attualmente condizionare l'approvazione di un progetto e il rilascio del permesso di costruire nelle amministrazioni locali più attente. Personalmente penso che agirei in modo molto prudente se mi fosse offerto l'acquisto di un immobile che reca con sè un abuso edilizio e non lo acquisterei se rilevassi delle condizioni chiaramente illegittime alla luce di sentenze del Consiglio di Stato.
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Intanto direi che non avrebbe senso comprare solo il sottotetto: la risposta sarebbe invece diversa se sei interessato ad acquistare l'alloggio sottostante.

    Se sei certo che sussiste un abuso riguardo alle altezze ed al permesso di costruire, con contestazioni da parte del vicino, fai bene ad andare cauto (tradotto: a valutare l'extracosto, cioè quanto pretende il costruttore per il sottotetto).
    Se è solo una ipotesi, .... tira una monetina.
    Tutti i sottotetti, dichiarai agibili o non agibili, possono sempre funzionare da ripostiglio.... o accumulo di cose che dopo 50 anni si rivelano inutili... da piemontese ne so qualcosa. Ciarea.
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Le situazioni illegittime sono quelle evidenziate nel tuo post iniziale dove si tratta di vero abuso, cioè costruzione di un piano in più rispetto al progetto concessionato.

    Per il resto, dubito molto che i Comuni rinunceranno agli oneri che possono incassare rilasciando superfici accessorie di ogni tipo...
     

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