Stima di casa con terreno: che valore dovrei dare, e da cosa dipende?

[Carlotta61]

Ciao a tutti...spero di essere nella sezione giusta. La questione che vorrei sottoporvi riguarda la stima di una seconda casa in montagna, con terreno di circa 5000 mq ad uso agricolo. Il cliente chiede una stima del bene per metterlo in vendita. Notare che la parte agricola è praticamente confinante con l'edificato consolidato del paese, e in futuro sarà molto facile che l'area venga destinata a residenziale.
La domanda è come valutare il terreno? il valore agricolo si aggira intorno ai 30€/mq, ma con la prospettiva del cambio d'uso il valore aumenta considerevolmente. Qualcuno può gentilmente indicarmi come posso comportarmi? Ho guardato anche il borsino immobiliare che è un ottimo strumento, ma in questo caso limitato. Inoltre, credo ci sia da capire anche se esista nel paese un mercato dei terreni e delle case giusto?...insomma non so proprio come comportarmi ..vi ringrazio per le vostre risposte

ciao
Carlotta

 

[Carlo Garbuio]

Il cliente chiede una stima del bene per metterlo in vendita.

Ho guardato anche il borsino immobiliare che è un ottimo strumento

tutti i borsini non sono attendibili

se esista nel paese un mercato dei terreni e delle case giusto?

corretto

Qualcuno può gentilmente indicarmi come posso comportarmi?

vedi se esiste un mercato di terreni e case nella zona o in quelle limitrofe ... cerca immobili simili o il più simili possibile ... trova i prezzi ed esegui la comparazione
Valuta lo stato di fatto attuale, il cliente vende adesso

 

[Carlotta61]

Grazie Carlo.
come avrai capito non sono un AI, ma un tecnico. Per questo cliente ho curato la ristrutturazione del suo appartamento e mi ha chiesto in via "amichevole" di aiutarlo...per me vuol anche dire fidelizzare il cliente ovviamente ... ho cominciato quindi a fare una ricerca e in zona ho trovato un paio di situazioni simili, ma con prezzi talmente differenziati che ho qualche difficoltà a comparare.

Mi spiego meglio con un esempio: casa di 300 mq + 500 di terreno intorno a 450K€, casa di 250 mq+3000 di giardino 1.000K€. La prima è nuova, la seconda è stata abitata ma in ottime condizioni.

La casa del cliente è 230mq+ 5000 di terreno. Facendo riferimento anche a quello che dici tu, la valutazione potrebbe aggirarsi intorno a 800K€??

Ciao

 

[Carlo Garbuio]

non ho detto questo

Facendo riferimento anche a quello che dici tu, la valutazione potrebbe aggirarsi intorno a 800K€??

ma questo

vedi se esiste un mercato di terreni e case nella zona o in quelle limitrofe ... cerca immobili simili o il più simili possibile ... trova i prezzi ed esegui la comparazione
Valuta lo stato di fatto attuale, il cliente vende adesso

non so come tu sia arrivato alla cifra di 800K€ ma la comparazione va eseguita con attenzione e con metodo, rilevando tutte le differenze ...
non è una cosa semplice che si può risolvere in un post di una discussione di un forum ... bisogna vedere l'immobile da stimare e confrontarlo con quello che hai trovato
e si può fare

 

[Carlotta61]

Grazie Carlo. Mi metto a studiare ...poi vi faccio sapere
ciao

 

[Manzoni Maurizio]

Ciao, se vuoi fare bella figura con il Tuo cliente accompagna un Agenti Immobiliari serio e capace a fare la valutazione!!!!!!!

 

[m.barelli]

Da una visura del Piano regolatore generale oppure da un Certificato di destinazione urbanistica (quest’ultimo se il terreno supera i 5.000 mq deve comunque essere allegato all’atto di vendita) si può dedurre come è classificata la zona che ti interessa. Le N.T.A. Norme Tecniche di Attuazione ti dicono quello che si può fare oggi in quel terreno e fra l’altro probabilmente anche le relative agevolazioni per i Coltivatori diretti. Le possibili modificazioni urbanistiche, a meno di casi molto particolari, sono poco affidabili nel senso che esse possono avvenire fra dieci anni, venti anni o non possono avvenire mai e poi fra dieci-venti anni chissà quali altre cose imprevedibili saranno cambiate. Importante è poi vedere se sull’area ci sono vincoli idrogeologici, paesaggistici od altro e che distacchi occorre mantenere dai confini, corsi d’acqua, strade ecc. La casa, certamente accatastata all’Urbano, gode delle agevolazioni di ruralità? Se sì, ciò potrebbe eventualmente comportare delle maggiori spese per l’Acquirente non Coltivatore diretto? Il terreno è un appezzamento rimasto al N.C.T. Nuovo Catasto Terreni o è una pertinenza graffata all’abitazione non più ulteriormente frazionabile per le già contenute dimensioni e per la conformazione dei luoghi? Cosa dice il piano casa per la tua Regione? Forse il Proprietario, che ti ha affidato l’incarico, è molto meno sprovveduto di quello che potrebbe sembrare, nel senso che vuole da te una piccola “due diligence” , cioè qualche ipotesi di quello che può fare del bene l’eventuale Compratore-Investitore. Fatto questo ti puoi rivolgere agli Agenti immobiliari se, alle condizioni che meglio valuterai tu, ti aggiornano sull’argomento di cui loro sono sovrani e cioè il più probabile attuale prezzo di mercato per le diverse ipotesi. Mi è piaciuta l’indicazione che ti ha dato Carlo Garbuio sulle zone limitrofe, cioè quando il mercato locale è troppo limitato Comuni vicini possono avere delle situazioni consimili per cui si viene a stabilire una specie di prezzo intercomunale per tali situazioni.

Nel caso l’area risultasse solo una pertinenza dell’immobile tipo parco volevo ricordare, nel caso possa esserti di utilità, che nella “superficie catastale” la superficie del parco viene ragguagliata al 10% rispetto a quella dell’immobile fino alla concorrenza della superficie di quest’ultimo e per la parte eccedente viene ragguagliata al 2% (punto d) allegato C al D.P.R. 138/98).

Un saluto

 

[Carlotta61]

ciao m.barellli, ti ringrazio per il tuo utile contributo, che mi aiuterà nella soluzione di questa problema.
vi terrò comunque aggiornati. ciao

 

[Carlotta61]

vi terrò comunque aggiornati...

cioa a tutti, per arginare l'ignoranza in campo valutazione immobiliare, la mia ricerca di testi e documenti mi ha portato da http://www.autostima.net/raccomanda/video-stimare-gli-immobili-gianluca-palocci/, il libro è piuttosto chiaro, cosa ne pensate? magari voi lo conoscete già...
ciao

...
Nel caso l’area risultasse solo una pertinenza dell’immobile tipo parco volevo ricordare, nel caso possa esserti di utilità, che nella “superficie catastale” la superficie del parco viene ragguagliata al 10% rispetto a quella dell’immobile fino alla concorrenza della superficie di quest’ultimo e per la parte eccedente viene ragguagliata al 2% (punto d) allegato C al D.P.R. 138/98).

ciao m.barelli, c'è una superficie di circa 2000mq di pertinenza, ed una di circa 3000 ad arativo (agricolo quindi). Ho letto il dpr 138/1998, ma per le pertinenze dice di considerare il quintuplo della superficie dell'immobile, e il 2% per la restante parte...
mi è sfuggito qualcosa?
ciao

 

[Carlo Garbuio]

mi è sfuggito qualcosa?

il mercato come la pensa?
hai effettuato una reale indagine di mercato? n