Strana compravendita immobiliare di palazzo di pregio in zona centralissima

[Rudyaventador]

Terrorismo gratuito.



Quest’altro intervento peggio che andare di notte.

Imposte e tassazioni sono determinate dal soggetto venditore.
Il proponente non puo fare altrimenti.

Perche’ Ovviamente, in un simile contesto l’acquirente deve Lasciare che il titolo, venga direttamente trasferito dal proprietario originale.
Per evitare sia i costi del trasferimento conseguenti all’azione di acquisto e le inevitabili plusvalenze, in quella di rivendita.

Quindi regime di imposta di registro.
Se si tratta di persona fisica. (Più che Probabilissimo)

Lo sanno anche i sassi.
Senza dover scomodare più di tanto chissa’ quali truppe di professionisti legali e fiscali.

Preliminare e caparra garantiscono la parte venditrice.

Mentre le fazioni vendute in luoghi diversi, possono integrararsi come acconto prezzo, oppure come caparra.
Senza cedere o vendere alcun preliminare.

L’operazione potrebbe pure essere strutturata per mezzo di semplici proposte di acquisto.

Prassi determinate da quel semplice principio, dettato dalla sostanziale differenza, tra contratti ad effetti obbligatori e ad effetti reali.

Nel finale consentimi un appunto personale Rudybello.

Sovente mi sembri appena uscito dall’ufficio complicazione affari semplici.

Se cambi il codice civile a tuo pacimento non c'è problema ma davanti al Giudice è cessione di prelimiare senza se e senza ma
Fiscalmente c'è una o due circolari dell Ade , e il cedente realizza plusvalenza , e la circolare regola anche quando i soggetti sono privato vs partia IVA etc. etc. l affare non semplice per niente . Tu ragioni se tutto fila liscio , le leggi sono fatte per regolare e o prevenire le patologie e questo che non capisci

 

[PyerSilvio]

Fiscalmente c'è una o due circolari dell Ade , e il cedente realizza plusvalenza ,

Appunto.

In regime di imposta di registro il venditore incassa.
Senza cessione di contratto alcuna.

Dopo aver incassato il venditore spende come più gli pare e piace.

Con fattura (o senza).
Uno coi suoi soldi puo’ pure andarsene al casino’.
Non e’ vietato.

..e il tuo Giudice...?

Lascialo lì col suo martelletto di legno in mano.

 

[Studio Roversi]

Ringrazio tutti coloro che sono finora intervenuti. Aggiungo nuovi elementi.

Il quadro, almeno per me, continua ad essere nebuloso e non mi convince fino in fondo. Faccio fatica ad inquadrarlo. Compromesso tra un mese per l'intero, che vuol dire la bellezza di una cinquantina di immobili, vani, cantine e pertinenze varie per il prezzo X e rogito fissato tra un anno. Due acconti molto sostanziosi e ravvicinati.

Il promissario acquirente (impresa) continua a parlare di cessione di preliminare, ma da quello che ho capito io l'operazione che vuole portare in porto non prevede che al rogito ci vadano tutte le parti in causa, il venditore, il promissario acquirente che ha siglato il compromesso con il venditore e coloro che che vogliono acquistare compromesso e immobili.

No. Il promissario acquirente, per non essere martirizzato dal Fisco (9% del valore del rogito) si impegnerebbe solo a trovare gli acquirenti finali, al prezzo che decide lui, con i quali sarebbe il proprietario venditore a rogitare singolarmente prima di andare al rogito di arrivo con il promissario acquirente, nonostante sappia bene fin dalla partenza che il venditore non vuole frazionare la vendita ed è insensibile al canto melodioso delle sirene che decantano "cosmetiche" operazioni parcellizzate più o meno camuffate.

Inoltre il promissario acquirente vorrebbe acquisire anche la cessione degli affitti. Se però il "pre-venduto" tocca la soglla di euro X, ecco che scatta la clausola del rogito finale anticipato.

Che trovi uno, dieci o nessun acquirente finale, il promissario acquirente tra un anno dovrà comunque andare a rogito con il venditore, salvo concessione di una dilazione di 6 mesi che però gli costerà una Ferrarti Portofino.

 

[PyerSilvio]

l promissario acquirente, per non essere martirizzato dal Fisco (9% del valore del rogito) si impegnerebbe solo a trovare gli acquirenti finali, al prezzo che decide lui, con i quali sarebbe il proprietario venditore a rogitare singolarmente prima di andare al rogito di arrivo con il promissario acquirente, nonostante sappia bene fin dalla partenza che il venditore non vuole frazionare la vendita

Ma e’ ovvio che l’intento debba essere questo.
Diversamente, tra imposte e plusvalenze diventerebbe un bagno di sangue, privando tutta l'operazione del margine di guadagno.

Senza frazionare, identificare e poi accatastare le singole fazioni, sarà impossibile procedere nell'operazione.

A maggior ragione, se i clienti finali avranno da ottenere il mutuo, che determinerà l'apertura e la chiusura delle pratiche che occorrono.

 

[Rudyaventador]

Ringrazio tutti coloro che sono finora intervenuti. Aggiungo nuovi elementi.

Il quadro, almeno per me, continua ad essere nebuloso e non mi convince fino in fondo. Faccio fatica ad inquadrarlo. Compromesso tra un mese per l'intero, che vuol dire la bellezza di una cinquantina di immobili, vani, cantine e pertinenze varie per il prezzo X e rogito fissato tra un anno. Due acconti molto sostanziosi e ravvicinati.

Il promissario acquirente (impresa) continua a parlare di cessione di preliminare, ma da quello che ho capito io l'operazione che vuole portare in porto non prevede che al rogito ci vadano tutte le parti in causa, il venditore, il promissario acquirente che ha siglato il compromesso con il venditore e coloro che che vogliono acquistare compromesso e immobili.

No. Il promissario acquirente, per non essere martirizzato dal Fisco (9% del valore del rogito) si impegnerebbe solo a trovare gli acquirenti finali, al prezzo che decide lui, con i quali sarebbe il proprietario venditore a rogitare singolarmente prima di andare al rogito di arrivo con il promissario acquirente, nonostante sappia bene fin dalla partenza che il venditore non vuole frazionare la vendita ed è insensibile al canto melodioso delle sirene che decantano "cosmetiche" operazioni parcellizzate più o meno camuffate.

Inoltre il promissario acquirente vorrebbe acquisire anche la cessione degli affitti. Se però il "pre-venduto" tocca la soglla di euro X, ecco che scatta la clausola del rogito finale anticipato.

Che trovi uno, dieci o nessun acquirente finale, il promissario acquirente tra un anno dovrà comunque andare a rogito con il venditore, salvo concessione di una dilazione di 6 mesi che però gli costerà una Ferrarti Portofino.

Io se fossi il venditore giustamente non valuterei una situazione simile ove tra l altro il soggetto vuole eludere il fisco , un operazione seria va sottoposta al venditore con un quadro Giuridico che sta ben in piedi con tutto il vaglio di notaio avvocato e commercialista; cosi da affarista forse spregiudicato ovvio che neanche voglia sentirne parlare ...

Ringrazio tutti coloro che sono finora intervenuti. Aggiungo nuovi elementi.

Il quadro, almeno per me, continua ad essere nebuloso e non mi convince fino in fondo. Faccio fatica ad inquadrarlo. Compromesso tra un mese per l'intero, che vuol dire la bellezza di una cinquantina di immobili, vani, cantine e pertinenze varie per il prezzo X e rogito fissato tra un anno. Due acconti molto sostanziosi e ravvicinati.

Il promissario acquirente (impresa) continua a parlare di cessione di preliminare, ma da quello che ho capito io l'operazione che vuole portare in porto non prevede che al rogito ci vadano tutte le parti in causa, il venditore, il promissario acquirente che ha siglato il compromesso con il venditore e coloro che che vogliono acquistare compromesso e immobili.

No. Il promissario acquirente, per non essere martirizzato dal Fisco (9% del valore del rogito) si impegnerebbe solo a trovare gli acquirenti finali, al prezzo che decide lui, con i quali sarebbe il proprietario venditore a rogitare singolarmente prima di andare al rogito di arrivo con il promissario acquirente, nonostante sappia bene fin dalla partenza che il venditore non vuole frazionare la vendita ed è insensibile al canto melodioso delle sirene che decantano "cosmetiche" operazioni parcellizzate più o meno camuffate.

Inoltre il promissario acquirente vorrebbe acquisire anche la cessione degli affitti. Se però il "pre-venduto" tocca la soglla di euro X, ecco che scatta la clausola del rogito finale anticipato.

Che trovi uno, dieci o nessun acquirente finale, il promissario acquirente tra un anno dovrà comunque andare a rogito con il venditore, salvo concessione di una dilazione di 6 mesi che però gli costerà una Ferrarti Portofino.

pure subentro nei contratti di affitto , quindi una sorta di effetto anticipato del compromesso per le unita immobiliari locate , giuridicamente si quaificherebbero molteplici rapporti giuridici
Una curiosità perchè il venditore dovrebbe impelagarsi in una tale operazione , , quale sarebbe il suo vantaggio in questo affare?

 

[PyerSilvio]

Io se fossi il venditore giustamente non valuterei una situazione simile ove tra l altro il soggetto vuole eludere il fisco , un operazione seria va sottoposta al venditore con un quadro Giuridico che sta ben in piedi con tutto il vaglio di notaio avvocato e commercialista; cosi da affarista forse spregiudicato ovvio che neanche voglia sentirne parlare ...

pure subentro nei contratti di affitto , quindi una sorta di effetto anticipato del compromesso per le unita immobiliari locate , giuridicamente si quaificherebbero molteplici rapporti giuridici
Una curiosità perchè il venditore dovrebbe impelagarsi in una tale operazione , , quale sarebbe il suo vantaggio in questo affare?

Se parliamo della complessita’ dell’affare siamo d’accordo.

Mentre lo siamo molto meno se si sostengono fesserie.

Con l’imposta di registro, pagata all’atto, senza possibilita’ di sottrarsi e la plusvalenza fatturata al venditore, dove sta l’elusione fiscale..??

Se gli argomenti che hai esposto, fossero fondati, allora anche la procura a vendere, sarebbe uno strumento illecito dedito all’elusione fiscale.

Per quello che riguarda il vaglio di avvocati e commercialisti, restano perfettamente inutili, senza prima aver raggiunto una fusione dell’accordo.

La vendita in luoghi diversi risale alla notte dei tempi.

Un venditore, potrebbe avere l’interesse ad effettuarla, per la semplice motivazione che vendendo in un luogo solo, un caseggiato complesso di diverse unita’, sarebbe costretto a svenderlo.

Perche’ non tutti possono acquistarlo.

 

[Rudyaventador]

l ho chiesto allo studio valeri

Se parliamo della complessita’ dell’affare siamo d’accordo.

Mentre lo siamo molto meno se si sostengono fesserie.

Con l’imposta di registro, pagata all’atto, senza possibilita’ di sottrarsi e la plusvalenza fatturata al venditore, dove sta l’elusione fiscale..??

Se gli argomenti che hai esposto, fossero fondati, allora anche la procura a vendere, sarebbe uno strumento illecito dedito all’elusione fiscale.

Per quello che riguarda il vaglio di avvocati e commercialisti, restano perfettamente inutili, senza prima aver raggiunto una fusione dell’accordo.

La vendita in luoghi diversi risale alla notte dei tempi.

Un venditore, potrebbe avere l’interesse ad effettuarla, per la semplice motivazione che vendendo in un luogo solo, un caseggiato complesso di diverse unita’, sarebbe costretto a svenderlo.

Perche’ non tutti possono acquistarlo.

L ho chiesto allo studio valeri , circa l effettivo motivo addotto nell affare dalla parte acquirente quale vantaggio del venditore a concludere questo affare , passando alle supposizioni chi ha detto che un palazzo di pregio in centro sia di difficile vendibilità? quel mercato è un altro pianeta , qui mi sembra che l acquirente non abbia la capacita economica , ed il venditore non ha interesse come affermato a gestirsi la vendita delle singole unita immobiliari, altrimenti avrebbe affidato la vendita delle singole unita immobiliari direttamente.

 

[Rudyaventador]

Se parliamo della complessita’ dell’affare siamo d’accordo.

Mentre lo siamo molto meno se si sostengono fesserie.

Con l’imposta di registro, pagata all’atto, senza possibilita’ di sottrarsi e la plusvalenza fatturata al venditore, dove sta l’elusione fiscale..??

Se gli argomenti che hai esposto, fossero fondati, allora anche la procura a vendere, sarebbe uno strumento illecito dedito all’elusione fiscale.

Per quello che riguarda il vaglio di avvocati e commercialisti, restano perfettamente inutili, senza prima aver raggiunto una fusione dell’accordo.

La vendita in luoghi diversi risale alla notte dei tempi.

Un venditore, potrebbe avere l’interesse ad effettuarla, per la semplice motivazione che vendendo in un luogo solo, un caseggiato complesso di diverse unita’, sarebbe costretto a svenderlo.

Perche’ non tutti possono acquistarlo.

Per la parte fiscale non entro nel merito , non sapendo chi sia tra altro soggetto IVA, e la strutturazione precisa del affare di cui costruire i rapporti giuridici da consegnare al commercialista il quale ne valuta le conseguneze e rischi fiscali . Gli gli affari complessi vanno strutturati legalmente e fiscalmente prima e non dopo, l AdE ha il potere di riqualificare i rapporti giuridici pertanto non si va allo sbaraglio , poichè un accertamento con riqualificazione puo stravolgere le convenienze economiche e nessun imprenditore prescinde dal avere l esatta situazione di costi e rischi .

 

[PyerSilvio]

qui mi sembra che l acquirente non abbia la capacita economica ,

Questo si intuiva fin dall'inizio.
Come già esposto fin dal primo post.
Diversamente non vi sarebbe il quesito.
Il cliente compera e fine del teatro.

Senza aver bisogno della consulenza dell'avvocato Giulia Buongiorno ne di quella del De Valeri.

Per quanto riguarda l'appetibilità economica di un fabbricato tutto dipende dal prezzo.

Da Bolzano ad Agrigento.

Resta sempre inteso che una vendita frazionata, strutturata con cessioni in più luoghi e verso soggetti diversi, resterà sempre più speculativa, di una fatta in un luogo solo con l'acquisizione dell'intero.

Un palazzo in centro a Roma di 2000 mq di pavimento non possono permetterselo tutti quanti.

Mentre cento metri quadri di frazione, nello stesso contesto, resta sicuramente più alla portata di molti.
Se poi la posizione è ambita quei venti potrebbero pure decidere di spendere più delle quotazioni correnti.
Proprio per i valori intrinsechi degli oggetti.

Secondo te o secondo il De Valeri , si ricava di più vendendo venti pezzi da cento metri quadri ciascuno a venti soggetti diversi, oppure è più conveniente vendere i 2000 mq ad un solo soggetto..?

 

[CheCasa!]

Ringrazio tutti coloro che sono finora intervenuti. Aggiungo nuovi elementi.

Il quadro, almeno per me, continua ad essere nebuloso e non mi convince fino in fondo. Faccio fatica ad inquadrarlo. Compromesso tra un mese per l'intero, che vuol dire la bellezza di una cinquantina di immobili, vani, cantine e pertinenze varie per il prezzo X e rogito fissato tra un anno. Due acconti molto sostanziosi e ravvicinati.

Il promissario acquirente (impresa) continua a parlare di cessione di preliminare, ma da quello che ho capito io l'operazione che vuole portare in porto non prevede che al rogito ci vadano tutte le parti in causa, il venditore, il promissario acquirente che ha siglato il compromesso con il venditore e coloro che che vogliono acquistare compromesso e immobili.

No. Il promissario acquirente, per non essere martirizzato dal Fisco (9% del valore del rogito) si impegnerebbe solo a trovare gli acquirenti finali, al prezzo che decide lui, con i quali sarebbe il proprietario venditore a rogitare singolarmente prima di andare al rogito di arrivo con il promissario acquirente, nonostante sappia bene fin dalla partenza che il venditore non vuole frazionare la vendita ed è insensibile al canto melodioso delle sirene che decantano "cosmetiche" operazioni parcellizzate più o meno camuffate.

Inoltre il promissario acquirente vorrebbe acquisire anche la cessione degli affitti. Se però il "pre-venduto" tocca la soglla di euro X, ecco che scatta la clausola del rogito finale anticipato.

Che trovi uno, dieci o nessun acquirente finale, il promissario acquirente tra un anno dovrà comunque andare a rogito con il venditore, salvo concessione di una dilazione di 6 mesi che però gli costerà una Ferrarti Portofino.

Il primo problema da risolvere è: al venditore andrebbe bene che, in seguito alla cessione parziale del compromesso, possano essere stipulati più atti, in momenti diversi, con incassi frazionati del prezzo?

Se a questo quesito il venditore risponde: no.
Non serve arrovellarsi per altre questioni.

Ho in cantiere una situazione simile, l'acquirente in blocco rivende i singoli immobili ma, dopo aver firmato preliminari per 1/3 complessivo dei beni, conclude la compravendita lui assumendosene i rischi....

Nel caso in questione immagino che il prezzo vantaggioso sia dato dal fatto che il venditore non voglia assumersi la bega di vendere frazionato, altrimenti coglierebbe lui stesso la possibilità del maggior guadagno.

Sottoporgli un contratto con il quale implicitamente dovrebbe fare ciò che esplicitamente non farebbe, temo che non costituisca un elemento gradito.

E' anche vero però che trovare di questi tempi un imprenditore interessato ad acquistare in blocco 50 unità immobiliari in parte locate, non dovrebbe essere così semplice... un imprenditore che, peraltro, non pretenderebbe di correre zero rischi ma che metterebbe a disposizione una caparra considerevole...

Con un po' di buona volontà ci potrebbero essere le premesse per chiudere l'operazione...

Mentre dal punto di vista fiscale certamente le plusvalenze realizzate sulla cessione di compromessi sarebbero soggette a tassazione ma non dovrebbe essere cosa strana vedersi tassare i guadagni realizzati...