Hi, Mr. Nobody!
La presenza nel contratto di locazione di un divieto di sublocazione non comporta la sua applicabilità per tutta la durata del rapporto, in quanto il conduttore, in un momento successivo, può sempre accordarsi con il locatore per ammettere la sublocazione parziale dell’ufficio: in questo caso il conduttore potrà essere ammesso a provare il successivo consenso del locatore nei limiti che sono fissati dall’art. 2723 del codice civile che recita: “
Qualora si alleghi che, dopo la formazione di un documento, è stato stipulato un patto aggiunto o contrario al contenuto di esso, l’autorità giudiziaria può consentire la prova per testimoni soltanto se, avuto riguardo alla qualità delle parti, alla natura del contratto e a ogni altra circostanza, appare verosimile che siano state fatte aggiunte o modifiche verbali”.
Rimane comunque consigliabile formalizzare il nuovo patto, in deroga rispetto al precedente accordo di divieto di sublocazione, in forma scritta (che può essere registrato, nell’esigenza di assicurare certezza e trasparenza all’accordo locatizio, come modifica del contratto originale): il contratto dovrebbe, infatti, riportare una clausola di questo tipo “
Qualunque modifica al presente contratto deve essere provata con atto scritto”.
Pertanto dovrai spedire preventivamente (ossia prima che il contratto di sublocazione inizi) al locatore una lettera raccomandata contenente:
a) i dati identificativi del subconduttore in modo che il locatore possa eventualmente esercitare eventuali azioni legali nei suoi confronti;
b) la durata della sublocazione: un arco temporale inferiore al contratto originario oppure la medesima durata prevista nel contratto (non può essere superiore perché la sublocazione è un rapporto derivato dall’originario rapporto di locazione, con la conseguenza che, alla scadenza del contratto originario, il locatore può agire contro il conduttore e contro il subconduttore per il rilascio dei locali: la sentenza di condanna al rilascio ha effetto anche contro costui). Inoltre la sublocazione interferisce con la locazione originale, con la conseguenza che la cessazione della locazione comporta, di riflesso, la cessazione della sublocazione;
c) il numero dei locali concessi in sublocazione (come prova a fini dichiarativi: i proventi derivanti dalla sublocazione rientrano tra i redditi diversi).
A questo punto tu direttamente (se abilitato al servizio Fisconline) o tramite soggetti incaricati dovrai (è un obbligo) registrare telematicamente: la voce “
Contratto di sublocazione” non è inserita tra le tipologie contrattuali previste dai software di compilazione
Contratti di locazione e
Locazioni web, ma nulla vieta di avvalersi anche del canale telematico per registrare un contratto di sublocazione, apportando opportune modifiche al testo di un contratto di locazione ad uso abitativo e versando le imposte dovute; in alternativa, a partire dal 3 febbraio, potrai utilizzare un nuovo prodotto dell'Agenzia delle Entrate, denominato
Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI), indicando in TIPOLOGIA DI CONTRATTO della SEZIONE I (Registrazione) il codice L1 e allegando (se vuoi) copia del testo del contratto.
In alternativa puoi registrare presso ufficio l’atto di subaffitto: per la sublocazione (per la quale il canone è libero, ma non è possibile applicarvi la cedolare secca) valgono le medesime regole fiscali in materia di imposte indirette previste per la locazione, vale a dire il DPR n°642/1972 (imposta di registro: 2%) e il DPR n°131/1986 (imposta di bollo: n°1 contrassegno telematico dell’importo di € 16,00 per ogni foglio formato da quattro facciate scritte, per un totale di 100 righe o frazione di esse).
Sei inoltre tenuto, in qualità di sublocatore, a consegnare al subconduttore copia dell’attestato di prestazione energetica dell’immobile che avresti dovuto ricevere dal proprietario e di riportare a contratto la dichiarazione del subconduttore di aver ricevuto da te le opportune informazioni sul tipo e la qualità delle prestazioni energetiche dell’alloggio, così come si deducono dal relativo attestato (vedi, a tal proposito, la nota ANCE datata 4 ottobre 2013).
Se registri il contratto di sublocazione, la registrazione del contratto assorbe gli obblighi della
Comunicazione di cessione di fabbricato (salvo che i subconduttori siano soggetti extraUE: in tal caso dovrai presentare la
Comunicazione di ospitalità di straniero o apolide). Viceversa, se, pur nell’obbligo, non registri il contratto di sublocazione, sei tenuto, comunque, a presentare alle autorità di P.S. la
Comunicazione di cessione di fabbricato.
Riguardo ai proventi (mensili) da sublocazione parziale da dichiarare, posto l’immobile 3/3, supponendo che tu sublochi - dal 1° gennaio 2014 - 1/3 dell’immobile a Gianni per 300 euro e 1/3 a Pinotto per 275 euro, conservando per te 1/3 dell’immobile, i proventi mensili da sublocazione ammonterebbero a 175 euro, ossia a 2.100 euro annui.
Reddito da sublocazione a Gianni = 300 – (600 x 1/3) = 300 – 200 = 100 euro
Reddito da sublocazione a Pinotto = 275 – (600 x 1/3) = 275 – 200 = 75 euro
Pertanto, nel rigo RL10 del modello UNICO (Periodo di imposta 2014), in colonna 1 (Redditi) dovrai indicare il reddito da sublocazione percepito, ammontante a € 6.900,00 (575 x 12) e in colonna 2 (Spese) le spese sostenute inerenti alla produzione del reddito, corrispondenti, nel caso di specie, ai canoni di locazione commisurati proporzionalmente alla parte dell’immobile sublocata parzialmente (2/3), ammontante a € 4.800,00 (7.200 x 2/3). il reddito netto (rigo RL 19) ammonta, infatti, a 2.100 euro (6900 – 4800).
Passando ora al quesito riguardante le possibili conseguenze della pregressa sublocazione non regolarizzata: è evidente che qui si ripropone, con poche varianti, la stessa situazione di un contratto in nero fra locatore e conduttore. Ne deriva che in caso di sublocazione non registrata, sono plausibilmente applicabili le medesime norme sanzionatorie, previste dal comma 8 dell’art. 3 del D.Lgs. n°23/2011, per chi non registra un contratto di locazione entro i termini stabiliti dalla legge (non esistono ad oggi ulteriori pronunciamenti normativi o di prassi da parte dell’Amministrazione finanziaria in merito a contratti di sublocazione in nero). Pertanto, il subconduttore che intendesse perseguire l’obiettivo di far emergere fiscalmente la sublocazione, potrebbe segnalare il caso all’Agenzia delle Entrate e ottenere (sempre che il subconduttore lo voglia) un contratto “catastale” 4+4, ad un canone annuo ridotto, pari al triplo della rendita catastale (oltre sanzioni per redditi non dichiarati, ai fini delle imposte dirette).
). Non ho fatto nessun contratto ai miei coinquilini. Visto che non ho nessun tipo di guadagno e, considerato anche che il proprietario mi ha dato il suo benestare per la condivisione dell'appartamento con altre persone, credo di non star agendo contro la legge. Volevo però avere il parere di qualche esperto anche perché si è appena trasferito nell'appartamento davanti al mio un ragazzo che lavora per la guardia di finanza 
e non vorrei passare nessun guaio. Vorrei sapere se sto agendo contro la legge, cosa rischio e cosa dovrei fare per essere a norme con le leggi vigenti. Grazie in anticipo !! 
