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acantoni

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Buongiorno a tutti.
Vi invio un quesito che mi riguarda personalmente e spieghero' con dettagli la situazione

Domanda: Quali sono le opzioni lecite, come socio di una cooperativa, per "vendere" un immobile con subentro in una cooperativa di un nuovo socio ad un prezzo pattuito tra le parti diverso (superiore) all'impegnativa di prenotazione in quanto l'immobile ha varianti + mobili di gradimento del subentrante?

Situazione:
Nel 2011 ho sottoscritto una impegnativa di prenotazione per un appartamento trilocale in un nuovo sito. Il prezzo totale dell'impegnativa diciamo essere di 200k(+4% IVA come prima casa) per la quale ho versato il 20% all'atto di prenotazione.
Dalla sottoscrizione dell'impegnativa alla rifinitura finale dell'appartamento notevoli migliorie sono state apportate:
- Scelta di un box piu' grande
- Parquet
- Porte scorrevoli
- Sanitari extracapitolato con box doccia e vasca idromassaggio (tutto scelto con il catalogo della cooperativa)
- Aggiunta prese e altri piccole migliorie
Diciamo che il valore di queste migliorie e' circa 20k in costo

Nel 2015 l'appartamento e' quasi pronto, procedo a ottenere un mutuo del 50% del valore (100k) ma non vi e' ancora un frazionamento ne' il rogito e' in vista

2016 appartamento e' pronto e provvedo ad installare un sistema di condizionamento con 3 split (5k) e a arredare con cucina extralusso e mobili su misura. diciamo che il costo dell'arredo e cucina e' 55k.
Spese complessive per l'appartamento a oggi, tralasciando tasse e interesse mutuo ammontano a 280k.

2018 il frazionamento viene effettuato ma mi trasferisco all'estero prima di andare a rogito. dal 2018 sono residente fiscalmente all'estero e non in italia e non ho ancora rogitato.
Ogni mese la cooperativa mi manda la quota mutuo che paga alla banca e la rimborso.

2021 appartamenti simili al mio, spogli senza arredi ne' varianti, ora vengono venduti a circa 300k dalla cooperativa.
Questo e' direi abbastanza normale essendo passati nove anni, essendo che la zona si e' rivalutata e soprattutto che non compri un pezzo di carta ma una casa finita....


Non so quando e se tornero' in Italia e vorrei vendere questo immobile e comprare una casa all'estero.
Quali sono le mie opzioni per poter far subentrare un nuovo socio alla cooperativa cedendo quindi l'appartamento e facendo subentrare/estinguendo il mio mutuo ?
Non voglio far subentrare a 200k, quello che sto cercando di capire e' se posso far subentrare a 280k (mie spese effettive senza considerare il valore aumentato dell'immobile) o a qualunque altra cifra di "mercato" per il mio appartamento, probabilmente intorno ai 350k.

Ho sentito parlare da un agente immobiliare della possibilita' di fare un subentro al contratto di impegnativa al valore di 200k ma allo stesso tempo fare anche una scrittura privata per la differenza, esempio 80k per arrivare ad un totale di 280k ma non sono sicuro che sia fattibile e sia la strada migliore

Vi ringrazio per ogni aiuto possiate darmi per questo quesito
Grazie Mille
Fabio
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
2021 appartamenti simili al mio, spogli senza arredi ne' varianti, ora vengono venduti a circa 300k dalla cooperativa.
Bisogna vedere se la Cooperativa ha aggiornato il prezzo di cessione a oggi, come sarebbe giusto fare per chi non ha rogitato ancora e cosa dice la Convenzione.

In edilizia convenzionata non è possibile rogitare ad una cifra superiore a quella calcolata secondo i parametri della Convenzione stessa.

Però potresti vendere separatamente gli arredi e ciò che migliorativo rispetto al capitolato, ovviamente non in nero ma con normale bonifico tracciabile.
 

RhPositivo

Membro Attivo
Professionista
Bisogna leggere la convenzione, limiti, prezzi massimi etc. I miglioramenti che hai fatto 5 anni fa non mi sembra giustifichino la cifra superiore. Ricorda che il notaio non rogita se l'importo supera il prezzo della convenzione e che chi acquista con mutuo di sicuro non ha somme per fare bonifici di quella entità. Tra l'altro per casi come al tuo , a Roma il giudice ha imposto la restituzione dell'intera somma percepita perché non rispettava la convenzione, quindi non costruire castelli in aria che poi quando cadi ti fai male
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
2016 appartamento e' pronto e provvedo ad installare un sistema di condizionamento con 3 split (5k) e a arredare con cucina extralusso e mobili su misura. diciamo che il costo dell'arredo e cucina e' 55k
55.000,00 di arredamento non ti sembra esagerato per una casa in cooperativa? togli i mobili e vendila al prezzo corretto secondo quanto dice la convenzione
 

acantoni

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie per le risposte!

Un paio di aggiunte:
1) L'immobile e' in edilizia libera.
E' stato costruito da una cooperativa di cui sono socio che aveva unita' in edilizia convenzionata (circa il 70%) o libera (il restante 30%) . la mia unita' e' in edilizia libera
2) Questo e' un esempio e francamente il valore extra degli arredi non e' una discriminante ne' l'obiettivo del thread.
In ogni caso se qualcuno di voi e' in grado di arredare due camere da letto, un salotto , una cucina, due bagni e un terrazzo con mobili/elettrodomestici di qualita' nuovi e spesso su misura ad un costo molto buono mandatemi un PM che sono interessato se mai dovessi comprare casa! Io ho speso 55k+ non andando da mondoconvenienza o ikea pensando di viverci per 20 anni in questa casa. Col senno di poi non e' stata l'idea migliore non avendo vissuta la casa :triste:

Alla luce della precisazione numero 1 sull'edilizia libera ci sono altre modalita' di cui possiamo discutere?

Ho capito che dovro' chiedere alla cooperativa se vi sono stati aggiornamenti prezzi di cessione a oggi ma indipendemente da questo per ora ho sentito il suggerimento di ottenere un bonifico tracciabile per le migliorie: grazie per questo iniziale suggerimento!
 

RhPositivo

Membro Attivo
Professionista
Quello che piace a te non piace ad altri, i gusti son gusti come disse la mosca. Di solito chi compra vuole la casa vuota per poterla pitturare e verificare che non ci siano muffe o infiltrazioni, lucidare il parquet, le mattonelle. Le donne poi vogliono sempre una cucina particolare... Devi trovare un acquirente disposto e la vedo molto dura. Tu in realtà vorresti saltare il problema del prezzo imposto scaricando l'importo eccedente sugli immobili manco fossero di avorio, lavorati a mano e d'epoca. C'è chi compra una casa e per risparmiare acquista mobili un po' per volta, chi con 5000 euro arreda una casa, chi vuole fare modifiche. Fa come vuoi ma non troverai mai un acquirente
 

acantoni

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie Bagudi per essere stata l'unica ad aver dato un input rilevante.

Per chi fosse interessato al quesito in futuro la casa e' stata venduta con la formula della "cessione del preliminare" che in pratica e' un subentro + una scrittura privata con un bonifico tracciabile.

Valore della transazione 315k

Saluti da Shanghai.
Fabio
 

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